万科A获利能力分3.doc

万科A获利能力分析一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），成立于1984年5月，是以房地产为核心业务是中国大陆首批公开上市的企业之一。是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（1、简单不复杂；2、规范不权谋；3、透明不黑箱；4、责任不放任）享誉业内。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 1988年12月公司公开向社会发行股票2800万股集资人民币2800万元资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易，成为深圳证券交易所第二家上市公司。1991年6月公司通过配售和定向发行新股2836万股集资人民币1.27亿元公司开始跨地域发展。1992年底上海万科“城市花园”项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务。1993年3月本公司发行4500万股B股该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45135万港元主要投资于房地产开发房地产核心业务进一步突显。1997年6月公司增资配股募集资金人民币3.83亿元主要投资于深圳住宅开发推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初公司增资配股募集资金人民币6.25亿元公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72的股份转让予中国华润总公司及其附属公司成为专一的房地产公司。2002年6月万科发行可转换公司债券募集资金15亿进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。凭借一贯的创新精神及专业开发优势公司树立了住宅品牌并获得良好的投资回报。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。 万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系、亚洲货币等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。2007年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌”项目，荣获由北京大学管理案例研究中心、北大商业评论和企业家与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖”。2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。二、万科A获利能力分析获利能力是指企业赚取利润的能力，反映企业的资金增资能力，主要包括企业从营业收入中获取利润的能力、企业运用资金赚取利润的能力以及股东的投资回报水平三方面。获利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障。是企业至关重要的能力。一 获利能力指标1、 销售毛利率分析项目2010年2009年2008年主营业务收入50713851442.6348881013143.4940991779214.96主营业务成本39581842880.9941122442525.3634855663288.39销售毛利11132008562.007758570618.006136115927.00销售毛利率21.95%15.87%14.97%计算结果表明，万科公司2010年的销售毛利率为21.95%，虽然比2008年上升了6.98，但与同行业相比，其获利能力较弱，说明每一元主营业务收入形成的边际利润较小，可用于抵补各项期间费用的数额较小，最终形式的利润少，对此，公司应增强平增竞争力，采取有力的促销手段，从而获得超额利润。2、 营业利润分析指标2010年2009年2008年主营业务收入50713851442.6348881013143.4940991779214.96营业利润11894885308.238685082798.006364789552.07营业利润率23.45%17.77515.53%从上表可知，万科公司营业利润率2010年比2009年提高了5.68个百分点23.45%-17.77%=5.68%)。万科公司营业利润率本期比上期提高了0.31个百分点，这一变动是由于营业利润率和主营业务收入两个因素变动引起的。其中，由于营业利润额的提高使营业利润率提高了6.57%；由于主营业务收入的增加使营业利润率降低0.89%。主营业务收入增加而营业利润率下降的原因无论是成本、费用的增加引起的，对此应当进一步做出分析，以寻求提高企业获利能力的途径，营业利润率的比较分析主要是指营业利润率的结构比较和同业比较分析。3、 资产收益率分析（1）、总资产收益率分析指标2010年2009年2008年资产总额84467983478.0261504122957.52119236579721.09平均资产总额72986053217.7790370351339.31109665523814.09利润总额11940752579.028617427808.096322285626.03利息额504227742.57573680423.04657253346.42收益总额12444980321.599191108231.136979538973.45总资产收益率17%10%6%从上表可知，万科公司总资产收益率呈上升趋势，主要是其主观努力的结果，该公司应该总结经验，由于利润总额中包含偶然性，被动性较大的营业外收支净额和投资收益，使该指标年际之间的变化相对较大，企业短期投资者和债权人的利益主要体现在当期，他们更关心当期企业的总获利能力的大小，所以他们通常可以直接使用这一指标，面对于企业管理者及所有者来说，则要将该指标与利润总额的内部构成结合起来进行分析，判断企业的长期正常获利能力。（2）、长期资本收益率分析指标2010年2009年2008年长期负债24790499290.5017502798297.119174120094.83所有者权益54586199642.4145408512454.0738818549481.20合计79376698932.9162911310751.1847992669576.03长期资本平均占用额71144004842.0555451990163.6149137436222.64收益总额12317173818.809068464510.036759654937.70长期资本收益率17.31%16.35%13.76%从上表可知，万科公司从2008年到2010年长期资本收益率呈逐年稳步上升的趋势，说明该公司长期资本收益率稳中有升，说明长期资本占有的上升幅度超过了收益额的上升幅度，这是一个好的发展。4、 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2010主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%5、 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用约增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金做后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用效率。各项目增长幅度表年份2007-20082008-20092009-2010主营业务利润39.04%56.79%58.46%营业费用55.99%41.83%54.83%管理费用0.48%42.82%45.31%6、 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析：由下表可见、07-10年销售毛利率逐渐增长，07年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯型的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。年份200820092010销售净利润11.4512.7913.59销售毛利润25.7528.7230.24利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为主要来源，毛利率保持稳定的增长态势。而物业管理业务获利能力有待加强。2008年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益约比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。7、 盈利能力指标（1） 资产报酬率和净资产报酬率，这两项指标呈上升趋势（见下表）、说明企业盈利能力不断提高。年份200820092010资产净利率5.65%6.14%7.62%净资产收益率14.26%16.25%18.31%（2） 经营指数与每股现金流量。 经营现金净流量与净利润的比率反映了企业受益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险，这样不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率、保证业务开展的灵活度。例如；08年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采用不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度；10年贯彻“现金为王”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。年份200820092010经营指数2.730.340.56该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404该指标偏低，主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大，其次，反映了万科获利取现金能力偏低。年份200820092010每股现金流量0.460.480.66二、获利能力主要竞争者及同业比较1、2008年度获利能力比较。万科A2008年度获利能力主要竞争者及同业比较指标表获利能力指标万科A 排名东湖高新格力地产行业均值行业最高行业最低 销售毛利率14.97%1731.89%-29.02%35.75%96.12%-29.02% 营业利润率15.53%107.96%-42.75%10.82%43.20%-42.75%销售净利率11.45%1010.51%-67.72%21.47%312.85%-67.72%总资产收益率6%112.77%-23.69%4.88%34.42%-23.69%总资产净利率5.65%101.46%-27.75%2.63%24.25%-27.75%净资产收益率14.26%53.44%-203.10%0.74%66.79%-203.10%基本每股收益0.3700 70.1119 -0.8268 0.2027 0.6900 -0.8268 2、2009年度获利能力比较。万科A2009年度获利能力主要竞争者及同业比较指标表表2-2获利能力指标万科A 排名东湖高新格力地产行业均值行业最高行业最低 销售毛利率15.87%1842.41%40.81%35.75%96.12%-29.02% 营业利润率17.775%1434.89%61.91%21.46%120.00%-118.34%销售净利率12.79%920.61%45.85%14.74%130.84%-113.26%总资产收益率10%134.24%7.38%6.70%24.14%-0.88%总资产净利率6.14%92.50%5.47%4.56%19.22%-3.61%净资产收益率16.25%77.52%15.44%11.89%46.29%-6.73%基本每股收益0.4800 70.2600 0.6700 0.4439 1.5100 -0.0535 3、2010年度获利能力比较。万科A2010年度获利能力主要竞争者及同业比较指标表获利能力指标万科A 排名东湖高新格力地产行业均值行业最高行业最低 销售毛利率21.95%1523.23%-77.34%25.25%53.65%-77.34% 营业利润率23.45%1015.68%173.29%34.09%173.29%2.97%销售净利率13.59%95.77%124.49%22.88%124.49%0.64%总资产收益率17%154.89%2.70%6.53%22.65%0.66%