荥阳房产市场土地市场调研信息（DOC32页）.docx

荥阳新区房产市场土地市场调研 荥阳从来不缺政策支持。从“宜业宜居宜游新荥阳”，到如今的“郑上新区”，一向具有“塌陷”称号的荥阳悄然华丽转身，城市“贵族”、财富“洼地”的褒扬成了荥阳的代名词。 荥阳规划发展大格局历程： 1、2012年2月5日，郑州市十三届人大四次会议上审议通过的中原经济区郑州都市区建设纲要(以下简称纲要)中就已“点题”：郑州提出了“一心两翼”城市发展建设思路，将以中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展。 2、2012年10月15日，郑州市委常委在西部新区规划建设进展工作汇报会上，原则上同意将规划建设过程中的西部新区名称暂定为“郑上新区”，并成立了新区规划建设领导小组。新的郑西新区行政区域规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市与上街区。 3、2014年10月8日，郑州市城乡规划局发布消息，郑上新区概念性总体规划(20132030年)获得郑州市政府批复，规划面积相当于2.63个郑东新区。自此，郑上新区正式诞生。1、 区域分析： 中原城市群和郑州都市圈战略成为河南跨越式发展的重要契机，而荥阳市处于新规划的郑上新区的核心位置，将率先受到轴心城市的辐射带动，郑州向西挺进，已成共识！荥阳城市职能如下：荥阳将成为中心城区重要组成部分，承担城区功能转移郑州城区对周边县市人口的吸附能力逐渐增强郑州市对周边城市的辐射和吸收能力逐渐增强 区域交通： 城际铁路包括：规划郑州-洛阳城际铁路从荥阳北侧通过，郑州-荥阳段长约20公里，在荥阳、上街各设1个车站。机场-洛阳城际铁路从西向东串联洛阳、登封、新密、新郑至机场南站，于荥阳南部规划机场-洛阳城际联络线。高速公路包括：规划形成“井”字形的高速路网结构，分别为：规划上新高速公路、规划郑洛南线高速公路、现状连霍高速公路、现状西南绕城高速-武西高速。对外快速通道的规划，将形成“七横五纵”的对外联系快速通道，七横：新龙路、莲花街西延，科学大道西延、金水大道西延、郑上路，中原大道、陇海快速路 五纵：S312、荥密路，京城路，广武路、荥泽大道荥泽大道新龙路莲花街房产市场状况： 荥阳作为郑上新区中心地段，重要性更是可见一斑，而在荥阳最新规划最新发展中荥阳城市功能区为荥阳最先发展的区域，中心城区性质为：中原经济区新材料、先进制造业和健康产业基地；郑州都市区西部新城综合服务中心；以诗歌、象棋文化为特色的园林城市。而该区域的东城区作为郑州荥阳接洽融合区域，更是发挥着至关重要的作用。一、住宅市场调研郑西鑫苑名家开发商荥阳鑫苑置业有限公司项目地址荥阳市郑上路与广武路交汇处西南角占地面积/建筑面积占地1100亩，总建筑面积约155万平米，容积率/绿化率容积率2.5，停车位1:1，绿化率35物业类别/建筑类别多层、小高层、高层交房时间预计2019年年中三期房源交房价格一期5500，二期7500，三期预计9500-10000，平层公寓，LOFT均价6000总户数13000户，毛坯房户型类别84-150的住宅，loft47-54，平层公寓37-44推广方式临街广告，大牌，拓客客户来源，荥阳，郑州，以荥阳刚需为主，项目规划：项目共分四期开发，一期、二期住宅房源现已售完，暂无房源在售，三期规划有88-149平米房源，现处于前期咨询中，具体推出时间待定，目前样板间5月13日正式对外开放。项目楼栋阶梯式错落摆放，南低北高保证良好的通风采光效果；楼间距60-113m最新动态6月份三期开盘，目前处于咨询阶段碧桂园龙城开发商郑州碧桂园海龙置业有限公司项目地址荥阳市中原西路与荥泽大道交汇处占地面积/建筑面积共占地1150亩，总建筑面积约430万平米，容积率/绿化率容积率2.99，绿化率35%物业类别/建筑类别多层、小高层、高层，别墅交房时间一期：2018年年底，2期2019年年底交房价格高层9200元/，洋房11000-18000元/总户数目前2期29栋，4800户，装修房户型类别95.00260.00平方米推广方式临街广告，大牌，拓客、报纸，外场置业顾问，城市展厅客户来源，郑州，荥阳，以郑州刚需为主，荥阳改善为辅项目特色：大盘，千亿房企，项目共分六期开发，碧桂园的快销模式冲击下，一期、二期住宅房源开盘即清盘，暂无房源在售，三期规划有95.00260.00平米房源，现处于前期咨询中，具体推出时间待定，最新动态三期开盘待定，目前处于咨询阶段，海龙时代名都开发商郑州海龙实业有限公司项目地址科学大道与荥泽大道交汇处向南3公里占地面积/建筑面积占地28亩，建筑面积约11万方容积率/绿化率容积率8，绿化率20%物业类别/建筑类别40年产权，公寓、写字楼、商业综合体交房时间2018年8月价格均价6500元/平米总户数2栋+4层商业，毛坯房户型类别37-80平方公寓推广方式临街广告，拓客、客户来源，荥阳，多以投资客为主，销售一般。项目特色：一个4层大型艺术购物公园，及一栋精品钻石公寓、一栋创意SOHO公馆最新动态一直在销售，3780全能公寓购房可享3千惠1万；，另10-80平米商铺排号可享5000抵20000金地格林小城开发商郑州金豫房地产开发有限公司，投资商金地(集团)股份有限公司项目地址建设西路与绕城高速交会处西600米路北占地面积/建筑面积共占地320亩，总建筑面积约80万平米，容积率/绿化率容积率2.99，绿化率31.3%物业类别/建筑类别多层、高层，交房时间分批次交房：截至2018年年底，价格均价高层8500元/，洋房11000元/总户数52栋，6807户，毛坯房户型类别77-140平方米，推广方式临街广告，大牌，拓客、报纸，城市展厅客户来源，郑州，荥阳，比重持平项目特色：金地格林小城，环境好，一期示范效果已出，目前一期马上接近交房6月底交房，二期马上推出新一批房源，紧邻郑上路，绕城高速，郑州客户首选最新动态金地格林小城暂无房源在售，预计近期出二期部分新房源，预计5月底开盘。清华大溪地开发商郑州清华大溪地置业有限公司，投资商郑州清华园房地产开发有限公司项目地址荥阳市中原西路和商隐路交会处占地面积/建筑面积共占地3600亩，总建筑面积约500万平米，容积率/绿化率容积率2.47，绿化率35%物业类别/建筑类别多层、高层，洋房，别墅交房时间分批次交房：截至2019年年底，价格均价高层11000元/，洋房15000元/，别墅20000+总户数毛坯房户型类别86-400平方米，推广方式临街广告，大牌，拓客、报纸客户来源，郑州，荥阳，郑州刚需+荥阳改善为主，别墅洋房以郑州居多，项目特色：项目特色：中式地产、宜居生态地产、养老地产、同时周边公园居多，自身项目站位优越，产品类型众多，目前是荥阳区域知名度最高的楼盘最新动态持续在售房源，89平米小三房，109-135平米三房，高层和小高层均有房源在售，价格区间10600-12000元/平左右，86平方2房均价12000宝翔嘉苑开发商河南省大鑫元置业有限公司项目地址荥阳市郑上路与飞龙路交汇处向北200米路东(二中对面)占地面积/建筑面积共占地66亩，总建筑面积约17.6万平米，容积率/绿化率容积率3.1，绿化率35%物业类别/建筑类别高层交房时间有现房，即买即住，二期预计18年6月份交房价格现房均价8300元，期房均价8000元总户数10栋楼，1192户，毛坯房户型类别54-136平方米，推广方式临街广告，拓客客户来源，郑州+荥阳，荥阳本地客户居多项目特色：项目最大特色：西临飞龙路荥阳重点学校二中最新动态属于学区房，持续销售中，价格比周边几个大盘优惠近2000元，即买即住紫域澜庭开发商郑州恒宇置业有限公司项目地址荥阳市郑上路与飞龙路交汇处向北200米路东(二中对面)占地面积/建筑面积共占地84亩，总建筑面积约21万平米，容积率/绿化率容积率3.1，绿化率40%物业类别/建筑类别高层交房时间一期已经交房，二期年底交房，三期18年底价格二期少量现房均价8200元，期房均价8000元总户数11栋楼，1502户，毛坯房户型类别81-140平方米，推广方式临街广告，拓客客户来源，郑州+荥阳，荥阳本地客户居多，多是为上学而来。项目特色：西临飞龙路荥阳重点学校二中，学区房与宝翔嘉苑是实力相当的竞品最新动态二期剩余5套140平房源，三期暂时处于咨询蓄客中，东润玺城开发商河南国弈地产有限公司，投资商新东润地产有限公司项目地址荥阳市中原西路与绕城高速向西500米路北占地面积/建筑面积共占地400亩，总建筑面积约100万平米，容积率/绿化率容积率2.8，绿化率30%物业类别/建筑类别多层、小高层、高层交房时间一期17年10月交房，二期三期18年底交房，价格一二期售罄均价8500，三期推出洋房均价预计11000+元总户数51栋楼，9314户，毛坯房户型类别70-150平方米，推广方式临街广告，拓客，户外大牌客户来源，郑州+荥阳，郑州刚需+改善居多项目特色：安置区在路北边，商品房在路南面，楼间距宽，洋房容积率1.5最新动态一，二期高层开盘售罄，三期部分洋房暂时处于咨询蓄客中，预计5月底面世林语美墅开发商郑州市中森置业有限公司项目地址荥阳市郑上路与荥泽大道交会处向北1000米占地面积/建筑面积共占地140亩，总建筑面积约23万平米，容积率/绿化率容积率2.49，绿化率38%物业类别/建筑类别别墅、多层、小高层、高层交房时间一期已交房，二期17年6月底，三期18年10月交房，价格一二期高层洋房部分别墅售罄均价12000，三期别墅11000-18000元均价14000元总户数32栋楼，990户，毛坯房户型类别88-500平方米，推广方式临街广告，客户口碑相传介绍客户来源，郑州+荥阳，荥阳改善居多，荥阳富人墅区。项目特色：中森林语美墅共32栋住宅，其中4层双拼4栋，4.5层叠拼7栋，9.5层空中别墅4栋，5层电梯洋房4栋，9层平层电梯洋房4栋，11层电梯洋房6栋，25-28层高层住宅3栋。荥阳少有的纯高端楼盘，最新动态目前一房一价，均价14000元。西郡原著开发商河南易升合置业有限公司，投资商北京盛诺金投资基金管理有限责任公司项目地址中原西路与荥泽大道交叉口东南角占地面积/建筑面积共占地400亩，总建筑面积约44万平米，容积率/绿化率容积率1.6，绿化率35%物业类别/建筑类别1期、2期房源主要为5层洋房、9-11层电梯洋房，3期纯洋房交房时间项目一期17年底，二期18年10月交房，三期19年价格一二期高层均价9500，洋房部均价12000，三期纯洋房目前暂无定价总户数67栋楼，2147户，毛坯房户型类别86-190平方米，推广方式临街广告，大牌，城市展厅客户来源，郑州+荥阳，改善居多，一期二期荥阳本地居多。三期咨询期间郑州居多项目特色：品质改善楼盘，居易置业集团继21世纪社区、龙泊圣地、法兰原著、五云山之后的再一个大型精品居住社区，约180-216复式洋房，赠送超大花园和地下室；140-200平层，顶层全阁楼赠送。最新动态自2016年12月份到现在一直处于咨询阶段，目前没有房源销售郑西理想城开发商宛建汉飞置业有限公司项目地址荥阳市中原西路与京城路交会处占地面积/建筑面积共占地320亩，总建筑面积约70万平米，容积率/绿化率容积率2.99，绿化率35%物业类别/建筑类别高层交房时间一期1-8号楼18年10月交房，二期19年10月交房价格一期房源售罄3月份价格尾盘7500，二期目前蓄客五月开盘预计8500总户数18栋楼，3000户，毛坯房户型类别68-130平方米，推广方式临街广告，大牌，拓客客户来源，郑州+荥阳，荥阳居多，接近老城区，项目特色：老城区刚需楼盘，价格相对低廉，最新动态预计5月底推出二期房源，面积为68-120平米，二、商业工业园状况：五洲城开发商郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司项目地址荥阳市中原西路与荥泽大道交汇处西北角占地面积/建筑面积共占地10000亩，总建筑面积约1600万平米，容积率/绿化率容积率2，绿化率50%物业类别/园区定位低层、高层，商铺涵盖住、办、商一体化超大商贸流通集聚地交房时间一期二期已交房，三期18年初，价格一期二期商铺大部分售完，目前三期在售价格：1层7500-8000元,2层4700-5000元总户数50栋楼，10000户，毛坯房户型类别50-2100平方米，推广方式临街广告，大牌，拓客，报纸，媒体客户来源，郑州+荥阳，商铺投资客，自用，郑州居多项目特色：工业品交易中心、CBD中央办公区、国际会展中心、仓储物流园区、现代综合商业时尚区、精品高端住宅区、企业总部基地、产品研发中心，类似于郑州华南城，是郑州市场外迁的安置地铺子必须一拖二，荥阳标志性产业集聚区。最新动态二期三期商铺同时在售，均价8000元/，现有40-150商铺，主推80，购房一次性付清95折中车高科园开发商河南庆余置业有限公司项目地址荥阳市建设路与广武路交叉口男200米东占地面积/建筑面积共占地1000亩，总建筑面积约110万平米，容积率/绿化率容积率1.5，绿化率40%物业类别/园区定位多层独栋郑州轨道交通设备产业园，名义为中车配套服务交房时间一期18栋楼，预计18年5月份，价格一期均价5300元，总户数110栋楼，180户，毛坯房户型类别400-6000平方米，建设内容为独立式标准化厂房，以及配套的管理、电子信息、质量检测及服务设施用房推广方式临街广告，媒体，城市展厅客户来源，郑州+荥阳，荥阳居多项目特色：纯独栋办公园区，送露台送花园，4层独栋带电梯，双气入户，五证齐全，有预售证，可按揭贷款50%，食品，制药，生产类企业暂不办理入园，最新动态一次性优惠3%，按揭优惠2%，持续销售，预定房屋交5万抵10万，没有过多策略，同时没有政府政策引导。西雅图总部基地开发商郑州西雅图创新产业园置业有限公司项目地址荥阳市郑州科学大道与环城高速交汇处西1000米占地面积/建筑面积共占地470亩，总建筑面积约28万平米，容积率/绿化率容积率0.8，绿化率64%物业类别/园区定位8联排+ 双拼中部生物科技产业园交房时间一期已交房，二期现房销售，三期暂未推出，价格均价6300元，总户数12栋楼大联排，111户，毛坯房户型类别220-400平方推广方式临街广告客户来源，郑州+荥阳，郑州居多项目特色：中式园林建筑，环境好，8联排+双拼，客户选择性更方便，同时配备可生产加工区域，因离南水北调渠道相对较近，近期对企业入园方面把的比较严格，环评要求高。最新动态一次性优惠4%，按揭优惠3%，持续销售，没有过多策略，推出一栋自持高层写字楼对外出租30元每平方，三期可生产的目前暂未推出，处于咨询阶段新颖创客公社开发商郑州新颖服饰有限公司项目地址荥阳市郑上路与商隐路交汇向北500米路东占地面积/建筑面积共占地160亩（一期20亩开发为创客公寓，二期140亩，开发品质住宅），总建筑面积约110万平米，容积率/绿化率容积率3.25，绿化率35%物业类别/园区定位多层，高层，公寓+住宅一期创客轻工产业及办公服务、生活配套为主，二期低密度品质住宅交房时间一期17年年底交房，二期目前尚未动工价格均价5000元，总户数28栋，500户，毛坯房户型类别目前主推30-80平方推广方式临街广告客户来源，荥阳，没有正规售房部，民宅改造一间房屋项目特色：地段优越，价位低，宜投资。最新动态主推30-40平大标间，两室包含69-70平，均价5000元/平，具体一房一价。购房优惠：交3000享10000元三、东城区规划后的工业用地现状，在1区域范围内至西向东依次是：（科学大道/广武路/建设路/京城路）1、 中车四方轨道交通有限公司。（1000亩以上）大片土地控制，暂时没有建筑物，属于政府重点支持项目园区河南省荥阳市吉家砦耐火材料一厂（站北路建设路，京城路之间区域，该地块是一批小厂，中车东南角应该有土地，规划为工业地，该区域有200亩左右）科学大道/京城路/建设路/棋源路河南思维制造厂、郑州荣锦环保公司 阳光油脂集团等中型厂区（200亩左右）科学大道/京城路/建设路/荥泽大道/飞龙路中国荥阳服装产业园最惠物流园（租的地，地主自己盖的长租公寓）该第一区块范围内，工业地产集中，零星小企业地块多，应该有入手机会，临科学大道方向的反而小厂房较多，大门都在建设路上开，可能因为科学大道开路口不方便原因。 第二工业集中区（索河路/织机路/郑上路/郑源路）少林客车集团占据最大地块面积，康泰路织机路为销售公司，康泰路商隐路为生产区域，该区域生产只占用一部分，2/3地块属于闲置荒地，少林客车东对面为宏碁材料，这两个公司在政府规划上为重点项目 商隐路/郑上路/织机路/康泰路附近厂区面积在20-100亩左右，同时1/3对外出租，打电话咨询出租者，办公可以，生产类查的比较严格，在卖地方面，都比较谨慎，应该是在观望市场，同时城市规划要求重型生产加工将会勒令停止 第二地块上面的工业企业地址占位好，同时周边正在开发住宅小区，以及学校，而政府又在该区域规划工业区域，因此，该地块大小近百家工厂，一些有污染源的企业，政府应该会在合适的契机下倡导搬迁或改建，该地段将会是开发企业关注打点对象。第三工业集中区：中原路/飞龙路/禹锡南路/织机路该区域是荥阳市重工业传统工业升级后的区域，大部分企业厂区新建改造完成，与新城融合协调，厂区在200以上大企业，估计处地块的可能性比较小。企业如下：阿波罗肥料、高格空调基地，长虹实业等，四、荥阳主城区土地市场竞拍汇总：2016年荥阳住宅土拍汇总日期位置面积（亩）总价（万元）单价（万元/亩）竞标者5月20日规划路/丁香路东南12.492200176.19郑州金豫房地产开发有限公司5月30日杏花路/滨河路东北47.625660118.86河南亨源通置业有限公司杏花路/滨河路东北62.027400119.32河南亨源通置业有限公司樱花路/滨河路西北101.45669065.94河南亨源通置业有限公司樱花路/滨河路西北49.35277556.23河南亨源通置业有限公司7月22日索河路/飞龙路东南50.979640189.14荥阳碧海置业有限公司索河路/织机路西南70.6417660250.02荥阳碧海置业有限公司演武路/飞龙路东南31.355890187.85郑州碧桂园海龙置业有限公司索河路/紫荆路西北27.625205188.47郑州碧桂园海龙置业有限公司8月12日广武路/龙港路东北13.462415179.39荥阳建海置业有限公司广武路/龙港路东南16.472950179.13荥阳建海置业有限公司广武路/龙港路东南55.9310175181.93荥阳建海置业有限公司9月6日规划路/杜鹃路东南52.219320178.51郑州金豫房地产开发有限公司杜鹃路/菖蒲路东南67.9912225179.82郑州金豫房地产开发有限公司菖蒲路/丁香路东南53.959285172.12郑州金豫房地产开发有限公司菖蒲路/丁香路西南45.818420183.82郑州金豫房地产开发有限公司合欢路/荥泽大道西南49.899190184.21郑州海峡置业有限公司福民路/汜河路西北47.668780184.21郑州海峡置业有限公司荥泽大道/合欢路西北54.99805178.6郑州海峡置业有限公司福民路/合欢路西北57.77流拍-索河路/福民路西北71.8119260268.19荥阳市城市投资开发演武路/棋源路东北23.518210349.22郑州隆盛房地产开发有限公司演武路/棋源路西南65.2629385450.28郑州市中森置业有限公司荥泽大道/泽众路东北73.8540095542.96河南碧桂园置业有限公司荥泽大道/泽众路东北74.2436320489.24河南碧桂园置业有限公司荥运路/飞龙路西南69.9928240403.5河南碧桂园置业有限公司荥泽大道/荥运路东南73.8728120380.65河南碧桂园置业有限公司11月16日滨河东路东侧13.942135153.12郑州瀚宇置业有限公司滨河东路东侧13.412125158.51郑州瀚宇置业有限公司白松路/规划路S314东南27.37196071.6郑州思念果岭置业有限公司规划七路/规划S314西南69.05494071.54郑州思念果岭置业有限公司规划七路/规划五路西北64.69463071.57郑州思念果岭置业有限公司织机路/索河路东北64.6311660180.41郑州碧桂园海龙置业有限公司织机路/索河路东北39.587060178.37郑州碧桂园海龙置业有限公司织机路/索河路东北41.297380178.73郑州碧桂园海龙置业有限公司织机路/索河路西北40.897420181.45郑州海龙实业有限公司织机路/索河路西北40.887420181.51郑州海龙