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万科B转H股，然后呢？2014-05-28 万科周刊【万周按】5月26日，郁亮与谭华杰在位于东莞的万科建筑研究中心，会见了香港记者，就万科B转H股、未来融资计划、国内房地产形势、“白银十年”万科发展思路、事业合伙人制度、国际化策略等热点问题答记者问。万周在此刊出问答实录。内容有点长，但干货不少，建议收藏。万周君在编辑过程中，随手摘选出了个人比较喜欢的几个观点，有些跟正题貌似关系不大，但文字背后的信息颇有嚼头：1.“斑马是白底黑纹，还是黑底白纹？我们看这个市场的时候，有时候参照不同参照系来看。”2.“深圳最缺的绝不是最高大上的企业，最缺的是20年前的万科、10年前的腾讯”3.“未来十年，住宅是万科最主要业务。你很难找到第二个业务跟这个业务一样大。”4.“在互联网时代，任何一个金字塔结构都是要被淘汰的。”5.“未来中国能够成功的企业一定是既能上天又能入地的企业。”【以下为问答实录】记者：目前这个时机国内住宅市场不太景气，B转H股，您是否担心投资者情绪受影响？郁亮：投资者的情绪很难预测。但如果B转H顺利实施，对万科所有投资者都是有利的。万科发行B股21年了，绝大多数为境外机构所持有。如果我们能够转板到香港这么一个规范、透明、全球化的市场，相信将为更多投资者创造更好的交易机会跟条件。这样显然对投资者是有利的。同样对A股投资者也是有利的，如果在香港上市成功，我们评级和各方面也会有更好的表现。记者：第一，现在整个内地房地产市场情况都不是特别的好，现在内地房市是否已经进入谷底？第二，现在香港这边上市的最大的内房股中海外的PE（市盈率）大概是7倍左右，比万科A股要贵，您觉得是不是万科A股有低估了？谢谢！ 郁亮：国内房地产形势好不好，我觉得取决于每个人自己的观点。斑马是白底黑纹，还是黑底白纹？我们看这个市场的时候，有时候参照不同参照系来看。3月份、4月份数据和去年同期相比有下降，但跟2012年相比还有大量增加。所以说同比数字有下降，但是不代表说市场下来了。我们现在状况比08年更糟糕吗？显然不是。现在媒体报道有两家发展商破产了，但是全国有8.5万家发展商，其中有2家过不下去了，也是很正常的事情。中国房地产黄金时代确实结束了，白银时代刚刚开始。香港也经历过房地产黄金时代，谁最容易赚钱？胆大为王，谁胆子大，谁赚到钱；第二，任何参与者都能赚到钱；第三，那个时候房子作为投资品，做高端的赚钱最多。中国房地产过去的黄金时代，基本上特征就是这三个：胆大为王、人人都赚钱、做高端的更赚钱一点。为什么我说这个时代结束了呢？中国房地产经过这么多年高速发展，也需要进入平稳和健康发展的阶段；人人都赚钱也不应该，需要拼竞争力，凭好的产品跟服务赚钱；第三，08年以来把我们这个行业金融杠杆都去掉了，也经过了一个变化。以保障房为主、以刚需为主的时代到了，恢复了房子作为居住必需品的功能，投资客基本没有了。从这几年来讲，我们行业进入了一个确实不是黄金时代（的阶段），但是不是进入了青铜时代、黑铁时代呢？还不到这个地步。为什么？从宏观来看，我觉得我们国家城市化进程还没有结束。很多时候大家关注中国人口拐点，因为计划生育之类的，现在计划生育也逐步放开了。重要的是别忘了中国受教育人口逐步增加。到目前为止，中国大学毛入学率从过去4%提升到27%，我们的客户都是受到良好教育的人才，我们人口质量还在提高。除了质量之外，人口地域化分布也变化了，更集中了，更往大中城市集聚，我们主要在这些城市盖房子，同样我们也会有机会。国家经济是减速了，但7.5%还是要保证的。7.5%已经是很大的数字。（房地产）行业去年多大规模呢？8.1万亿人民币，规模够大了。行业有8.5万家发展商，今年头一个季度中国前十大发展商占了20%市场份额。也就是说即使行业未来是个位数增加，也还是足够我们去做。经过这么多年宏观调控，行业的金融杠杆大幅压缩。无论是给开发商开发贷还是给消费者按揭都严格管理，这有利于行业健康发展。我们觉得形势还是不错的。所以我们对行业判断是八个字：谨慎乐观、积极应对。第二个问题，我们B股比A股高一些，说明我们在国际市场受欢迎程度比国内更高一点。这是我们很想做B转H的动力之一。记者：第一个问题追问一下，刚才您说积极应对，今年1-4月份成交下滑明显，万科之前传出降价这一系列举措，今年是如何应对内地这个楼市风向变化？第二个问题，今天参观了前海的企业公馆，万科也说想做城市配套服务商，这是不是一个向商业地产的转型？看你们投入了非常多成本做这些试验，有没有一个阶段性目标？想要达到什么样的规模？如何推广？ 郁亮：积极应对不能跟降价划等号。是不是降价就能卖掉房子？好像不是。比如说刚需为主的时代，你卖大房子、高端房子，降价也不一定有人买。万科项目以一个月之内卖出60%作为定价依据。单纯的降价不一定是最好的选择，你可以用别的方式把房子卖出去。 城市配套服务商不止是商业。说到商业又很容易想到收租金。我们靠干活挣钱，不是富二代。我们做商业不是为了收租金这么简单，是为了创造价值。我们过去花了很多时间研究美国纽约、旧金山、香港、新加坡、东京等等，为什么别的城市做了100、200年还可以做下去？我们应该跟随城市发展而发展，在城市发展中找到自己机会。我们为城市发展提供配套服务，城市需要什么做什么。我举一个例子，前海这个时候需要建高标准的办公区，而且地已经卖了不少。但是没3-5年建设不起来。前海管理局让我们3个月时间盖出企业公馆，因为我们有技术储备。我们真的盖出来了，结果还挺赚钱。但是前海最需要什么？深圳最缺的绝不是最高大上的企业，最缺的是20年前的万科、10年前的腾讯，但这些企业进不了前海，因为前海太贵了。所以我们在距前海几公里的留仙洞建一片创业产业园区。给深圳已经存在的行业比如说设计提供一起办公、一起交流碰撞的地方。 我们不像别的发展商，跟政府一样去找一片空地圈几平方公里，盖工业厂房招商引资，而是发现城市里面已有产业用房需求，重新聚集在一块。再举一个例子，像物流。中国人均物流面积只有美国的1/14，很少。物流地产是很缺的，我们也正在研究做这件事情。还有一个很重要的、跟着人的变化而变。中国慢慢进入老龄化社会，万科准备在50个小区建50个长者中心，让长者在小区里面聚会、聊聊天、锻炼锻炼身体。我们要把老人照顾好，这不是作为赚钱业务对待，但是可以增加客户的好感。未来养老业务这块我们也在考虑。总之，城市配套服务的概念沿着城市变化和客户变化这两条线来展开，内容比商业多得多。记者：你觉得今年内地楼价还有没有成交量？比较去年有什么变化？ 谭华杰：今年前4个月，全国商品住房成交金额同比2013年下降了9.9%，但比2012年同期上升了48.8%，市场并不像大家所想象的那么糟糕。只是说存在存货去化压力的城市数量在增加。这意味着接下来很长时间这些城市可能面临要减少开工。一些拿高价地的企业未来可能不太好过。但是我对今年房地产成交金额不会过于悲观。今年房价应该是一个平稳走势。记者：刚才谈到配套，有没有说未来希望做到什么水平？最近有一些内地媒体引出不同消息说调控要放松，你们觉得现在是时候了吗？有没有听到哪些消息？第三个问题，H股到香港来了，会不会对香港增加投资？谢谢！ 郁亮：今年万科30年，万科正在做未来十年发展规划。在工业时代用战略这个词最合适，但是在互联网时代用战略这个词可能有点有问题。因为不确定性更大。我们更多用平台的概念、生态系统的概念来表述未来。 未来十年，住宅是万科最主要业务。你很难找到第二个业务跟这个业务一样大。万科未来需要参天大树、森林，也需要一片草地。我们的大树就是住宅业务。森林是什么？有商业、办公、创新产业园、物流等等。我们还需要草地，如长者服务中心，还有食堂。做食堂的投资回报不高，但这是我们客户所需要的，可以增加万科品牌美誉度。另外也是为了给员工内部创业的机会。未来草坪占多少？树林占多少？大树占多少？我们还需要观察。但是我们致力于营造的是我们环境里面有参天大树，还有一片树林，还有一片草地，这是我们营造的生态系统。 我们以应对为主，而不是预测政策会怎么样。我们始终坚持一条：为客户提供好的产品和服务。 我们对香港始终充满信心。我们最近在湾仔买了一块地。我们也希望把在国内的为普通人盖好房子理念同样带到香港。记者：其他发展商都计划调价，你们在6月底之前会不会有更深度的（调整），还是说在9-10月份重新有加速销售的情况？另外一个问题，在香港已经有两个平台，你们之前为了走向国际化，在美国也有一些项目，我想知道以后继续发展海外市场的话，是不是基本上以万科置业这个平台去做还是万科本身去做？海外业务占集团占比有多少？刚才说未来十年主要发展住宅，整个占比目标大概是多少？谢谢！ 郁亮：同行会不会调价是不确定的。我们不会是一刀切安排。万科把定价权、决策权放在一线。香港发展商相对地域比较集中，统一调就统一调了，但国内市场不太适用。有供应压力怎么办？有用价格换空间的，当然也有用时间换空间的，还有自己调整、转让的。有很多方法完成市场调整，不是只有降价一个途径。 万科置业海外仍然会做自己的业务，我们也希望借助这个平台把香港业务做的更大一些，但是不是海外业务全部装在里面，我们还在考虑，暂时没有最后决定。 目前万科在海外四个点，香港、新加坡、旧金山、纽约，共5个项目。相信未来比例逐步会提高，但不会说必须达到多少比重。我们首先是为了学习而去的。既然是为了学习而去，一定要找当地最好的发展商合作，这样才能学到东西。第二，走出去，也是为了请进来。我们在纽约做了项目之后，铁狮门、黑石、凯雷等等都愿意跟我们合作，进入他们的圈子，合作的可能性才更大。未来最主要的一定还是住宅，但不会安排具体占比。记者：可否讲一讲有什么条件的公司你们才会并购？ 郁亮：房地产行业重新组合的趋势刚刚开始。中国8.5万家发展商太多了。但是合作的可能性比并购更多。现在行业相对比较平稳，可以认真研究发展策略，认真研究客户所需要的东西，这个时候合作也会增加。比如像万科这样有品牌号召力的，别的发展商会选择跟我们合作，发挥双方优势。未来是一个整合时代。第二，原来很多像央企、大型公司和民营企业都来做房地产，现在市场对行业的看法在变化，一些企业会退出房地产行业。这样我们整合机会更多，不是大鱼吃小鱼，是相互整合产生机会。 物流是一个设想，还没有明确跟谁合作，现在还在做商业计划，还没有到公布的时候，但是我们确实有这个想法。记者：第一个问题，有些海外的基金和海外的开发商，他们觉得未来几年，海外大城市像纽约、伦敦，城市政府批土地使用规划、建筑规划都是比较严格的。另外海外建筑公司的成本也在上升。这会不会成为国内开发商出去所面临的一些问题？第二个问题，事业合伙人制度好像在年会的时候提过，但是有没有具体细节跟大家交流一下？最后一个，融创和绿城的合作对于万科有什么影响？ 郁亮：别的发展商去海外怎么做，我并不清楚。但是我想任何一个国家、企业，跨出这一步都要付出学费，无非是付多一点少一点而已。房地产业务在任何国家都是很本地化的业务，万科的做法是请当地合作伙伴帮我们做这件事情，无论规划、建筑、施工等等，他们有经验处理复杂情况。 事业合伙人制度现在已经开始了。这也是我们从海外、从互联网学习得到的机会。国内的小米是这样，美国的黑石、麦肯锡等的合伙人制度我们也可以借鉴。在互联网时代，任何一个金字塔结构都是要被淘汰的。只有变成平台化架构、扁平化架构才能适应未来。合伙制是最好的安排。因为有利于形成彼此间信任。在这个平台上不仅为公司工作，同时也为自己工作。我们相信一条：世界上最好的投资就是投资自己。具体做法，项目（层面）是跟投制度。我们规定了一些必须跟投的人员，比如所在公司管理团队、项目操作团队必须跟投，别的员工是自愿跟投。从4月1日开始到今天为止，有13个项目跟投，现在反映都很好。而且发生很多有意思的行为变化。第一，我去一线公司开座谈会，发现一些公司白天去见业主、客户、合作伙伴，傍晚才回公司开会，这样能提高工作效率。部门之间的相互协调也增多了，以解决问题为乐。以前的项目会建很大很漂亮的临时办公用房，项目盖完后拆掉，现在发现租旁边的农民房就可以了。 再一个，万科历史上曾经很多员工自己出去创业，公司待遇再好，距离个人追求财务自由还很远，自己出去创业还是很大诱惑。我们现在做这个平台让员工分享，让大家也能够利用万科平台实现创业梦想。记者：这是项目层面，不是在集团公司层面？ 郁亮：集团公司层面合伙制度也在推敲，但是现在还没有形成方案。 关于融创跟绿城的合作，任何对行业有利的事情我们都祝福他们，做老大不容易，在行业受到抨击的时候，我们就站在被告席位置。如果有谁愿意分担这个角色，我们很乐意。记者：之前流传的公司高管毛大庆的看法：全国50个城市统计，只有北京上海没有问题，其他都恶化。怎么看？第二个问题，能不能透露一下今年开工买地目标，详细说明怎么看待这个市场？ 郁亮：作为行业老大，万科有必要提示风险，但是不代表我们看空市场。具体的请万科董秘谭华杰来说。第二个问题，万科是根据市场变化随时调整，我们每个月会调整未来3个月计划，每个季度调整未来6个月运营安排，我们是滚动调整。 谭华杰：去年下半年地价已经到一个比较高的水平，在拿地上，一线公司希望在自己所在城市拿更多土地，而总部会有一个整体考虑，不希望一线城市在地价过高的时候过多拿地。我当时在内部一个会议上做了一个报告，给一线泼冷水。后来毛大庆去参加一个活动，他当时出于好心向同行提示风险，引用了我当时报告中的一些内容，没想到会有人把这个录音发到网上。在一个公司内部有这样一种泼冷水的机制，包括在一个行业内部有这样一个机制，我觉得很重要。大家还记得有一篇文章华为的冬天，这是华为创始人任正非自己写的。其实这几年，包括微软这些公司它们都在回答这个问题，比如微软，他们说“微软距离破产永远只有18个月”。在内部这样一个心态是需要的。但是这种声音是在特定场合下出于警醒目的出现的，我们对把它冠以万科观点，传播到外面去这种做法是反对的。记者：这次到H股上市没有融资，到香港后有没有一些具体融资计划？ 郁亮：我们对B转H还是充满信心。这次转板上市没有融资计划。记者：除了现在四个地方之外，近期万科在海外还可能进入哪些市场？这一轮调整，万科的应对措施有没有什么变化？比如今天参观了很多技术，包括新风设备之类的，这是不是代表公司的产品未来转向以改善型为主？刚才说合作是未来行业趋势，目前为止万科有没有看中的一些公司或者要合作的项目？ 郁亮：海外投资讲求缘分。一是市场机会不错，二是要有好的合作者。我们目前也还在四处考察，一有消息就会告诉大家。 万科是以刚需为主，未来不会有变化。新风除霾系统未来会用到万科所有项目中。现在很多空调带除霾，但不太好安装和更换，而且费电。我们的除霾系统要求一天只耗一度电，而且很容易更换，这才是刚需能用的东西。刚需也需要提高品质。我们所有研发的东西都是为了给普通人盖好房子。合作这件事情，接触的很多，但目前还没有具体的东西可以披露。记者：未来希望进行项目上的合作还是以入股的形式去跟其他开发商合作？哪个才是未来的趋势？ 郁亮：你说的是零售合作还是批发合作，未来都会有，各种各样的模式都会有。万科从1988年发股票，到2007年，我们从资本市场拿了190亿现金。到今天为止，现金派息部分已经达到134亿。估计再过一段时间现金分红就能超过融资。08年后万科没有再融资过，主要靠合作。广泛合作使万科有今天地位，未来合作仍然会坚持下去。记者：刚需为主的时代能持续多久？之前有一个讨论会，英国主讲人说中国目前每个人的平均住房面积已经跟英国一样了，房地产行业是不是发展过头了？ 郁亮：刚需为主，我觉得15年没有问题。（按居住地计算的）中国城市化水平53%，（按户籍计算的）城市人口35%左右，提高空间很大。一个国家的住房政策通常分为两个阶段：第一阶段，户均一套房，每个家庭一套房子。如果能达到1.1套房，行业就会比较稳定，这是第一阶段保障型目标；第二阶段，舒适型目标，人均一间房。我们户均一套目标还没有实现，人均一间房目标还没有开始。记者：万科以后拿地会不会越来越少，变成一种代建模式？你也说到搞一些其他产业，如何真的让这个平台产生协同效应？因为互联网这个平台很好，住宅这个平台到底