日昆山新茂项目营销策划提报PPT课件.ppt

新茂项目营销策划提报 20120206 1 目录 Contents PART1项目定位PART2营销推广策略PART3平面秀稿展示 2 目录 Contents 锦溪概况项目分析3 总体业态分析 PART1项目定位 3 4 五保湖畔文昌阁旁行宫之侧一条街沧桑着历史飘逸的诗篇 5 昆山处于长江三角洲区域内 投资及渡假前景已经得到市场认可 苏沪高速 将上海与昆山的联系更加紧密 本案的客源既可以是昆山 也可以是苏州 更可以是上海 客源广泛 锦溪2011年完成地区生产总值45亿元 同比增长15 38 是昆山10个乡镇中经济增长最快的一个镇 目前锦溪本地户籍人口约5万 外来人口约5万 锦溪 中国民间博物馆之乡 中国历史文化名镇 国家AAAA旅游景区 地处上海 苏州之间 东依淀山湖 西临阳澄湖 大的区位优势明显 锦溪概况 6 锦溪东距上海市50公里 西距苏州市35公里 锦溪东依淀山湖 西临澄湖 贯穿昆山南北的交通主干道南北公路 锦溪镇北面 沪宁铁路 312国道 沪宁高速 苏虹机场一级公路 锦溪镇南面 318国道 沪青平高速 地理位置优越 到上海60公里 交通概况 7 锦溪 是一个有着2500年历史的江南水乡古镇 镇为泽国 四面环水 咫尺往来 皆须舟楫 水巷 河埠 拱桥 骑楼 廊坊 街市二千余年的历史文化蕴积所调集凸现的水乡神韵 宛若一幅动人心魄的绝妙画卷 沈从文喻她 睡梦中的少女 冯英子则称她 淡抹浓妆总相宜 已故大师刘海粟则赞誉她是 江南之最 文化历史悠久 镇上现有 中国第一古砖瓦博物馆 中国历代钱币珍藏馆 等珍藏的文化博物馆 锦溪人文环境 8 央行加息 各地纷纷响应 出台调控细则 调控继续 不降房价誓不休 房贷收紧 限购2012年江苏省四市继续实行限购 楼市政策 9 隐忧 高处不胜寒 去年以来 我国先后启动3轮房地产调控政策 虽然出现一线城市和部分二线城市降温 全国房价涨幅趋缓 少数城市房价微跌等现象 然而房价依然坚挺 楼市依然火热 特别是随着新出炉的CPI PPI数据继续攀高 在高通胀 房价未出现实质性松动的背景下 民间资金对房地产投资已明显收紧 对政策的 抗药 与调控的升级相伴而生 当房价成为 羔羊 按下其高昂的头始终是调控所向 预计未来调控手段力度更大 楼市2012年全年将面临愈来愈大的压力 房产形势 10 1 史上最严厉的调控 博弈周期也将拉长 本项目必须做好在淡市下营销的准备 2 新的一年根据市场走势 可能政府会出台各种政策 需根据市场和政策情况 对推售节点进行微调 大趋势总结及基于大趋势下的我方战略 房产形势 11 项目分析 地理位置 位于锦溪古镇向东500米 为锦溪镇的延伸 周边以新建居民区为主 项目地段描述 四至情况 交通道路 地块内路网较便利 到古镇便利 地段为锦溪古镇延伸段 周边住户较多 交通便利 项目南面为长寿路 西面为佳苑路 东面为在建锦溪人民医院 12 项目分析 项目数据指标 占地面积 8280 总建面积 22461 5 容积率 建筑密度 绿化率 机动车位 2 48 49 7 21 12 121 13 项目分析 项目现状 项目现为空地 未平整 14 项目分析 SWOT分析 地段优势 位于锦溪古镇向东500米 为锦溪镇的延伸 周边以新建居民区为主 东面为在建锦溪人民医院 西面为锦溪新建农贸市场 未来人流量会增加 市口效益好 交通较便利 道路情况较好 地块为沿街位置 优势分析 SWOT分析 15 项目分析 SWOT分析 产品层数高 面积较大 项目为五层建筑 沿街商铺为3层 层数高 面积较大 总价相对偏高 客户意向度相对较低 劣势分析 SWOT分析 16 项目分析 SWOT分析 宏观调控 商业地产迎来春天 宏观政策调控下 住宅市场受到较大冲击 但商业地产却迎来一个良好时机 投资份额大量分流至商业地产 劣势分析 SWOT分析 17 项目分析 SWOT分析 后市存在政策危险 住宅市场的观望将持续扩大 影响至商业地产的投资心理 劣势分析 SWOT分析 18 2011年锦溪土地市场共成交1宗商业用地 用于建宾馆 住宅用地0成交 2010年锦溪土地市场成交1宗商业用地 2宗住宅用地 项目分析 锦溪土地市场 住宅 商业 商业 住宅 江浦路 白莲路住宅用地和锦东路 同周路住宅用地离锦溪古镇较远与本案可比性不强 19 锦溪镇商业现状格局 锦溪商业 生活配套商业 旅游特色商业 长寿路商业 文昌路商业 上塘街商业 下塘街商业 盘亭街商业 20 生活配套商业 长寿路 长寿路是锦溪商业最为集中的街道之一 21 文昌路 文昌路是锦溪镇一条南北主干道 两侧皆为商铺 经营业态主要有餐饮 零售 服装 银行等 也主要是满足居民的生活需求 锦溪镇的餐饮主要集中在文昌路上 但整体档次较低 生活配套商业 22 上塘街 旅游景点 旅游商业最集中的街区 旅游特色商业 锦溪 素有 博物馆之乡 的美称 而上塘街则是博物馆聚集所在 短短一条街 有近十家博物馆 23 盘亭路 盘亭路 位于文昌阁东侧 共20余间商铺 盘亭路是旅游团队进入景区的必经之路 是目前锦溪镇经营旅游商业最黄金的地段 旅游特色商业 24 当前竞争分析 竞争个案 顺城锦湖湾 左岸 25 项目定位分析 市场定位 锦溪核心商业风情街区 锦溪核心 项目所处位置的特征 强化客户对本案的地理属性的记忆强度 加深印象 26 总体业态定位 消费人群构成 27 热钱客户 投资客户 周边客户 以浙江 上海客户为主 投资 以苏州 昆山客户为主 投资 以锦溪周边客户为主 锦溪商家 经营 投资 总体业态定位 目标客户构成 28 总体业态定位 业态定位 多主题 个性化 商业街区 休闲 娱乐 购物 餐饮 商务 教育 培训 邻里 29 总体业态定位 一站式 全程化 30 1号楼 2号楼 3号楼 1号楼 5层 每层面积为1883 22 2号楼 5层 每层面积为1023 11 3号楼 5层 每层面积为1208 06 总体业态定位 楼层面积 31 绿地 照明 雕塑 小品 项目绿地示意 32 地下停车场示意 33 目录 Contents 营销策略售楼处建议媒体建议 PART2营销推广策略 34 入市时间建议 2012年5月 根据我司操作经验 在项目正式发售之前 至少需要3个月以上的蓄水期 我们建议在2012年5月传统的销售旺季期间正式公开发售 35 1 项目概念阶段 新茂工地现场 1 项目工地形象建立 2 现场售楼处营建 3 户外媒体前期推广 2012年3月至2012年4月 形象塑造 业务执行 品牌升华 地点 初步设立项目整体对外形象 关键词 企业形象提升 悬念制造 新项目理念挖掘 销售策略 36 2 项目推广阶段 新茂现场售楼处 进驻现场 开盘 形象塑造 业务执行 品牌升华 地点 项目完美亮相 关键词 产品亮相 推广活动 开拓 积累客源 全面深入展示产品 1 多样化的销售道具 2 精致 完整的销售资料等 客户意向筛选 1 使用价格测试工具 2 业务人员专业 诚实 热情 负责的服务 37 3 项目持续阶段 锦院现场售楼处 1 合理制定推盘量 确保开盘销售率 2 接待中心品质持续维护 3 业务定期培训 考核 开盘后 形象塑造 业务执行 品牌升华 地点 项目持续热销 关键词 高曝光率 媒体联动 提升客户满意度 1 定期发送短信 项目讯息 生日祝福 节日关怀 2 多样的回馈活动 如针对客户个人的专场家庭聚会 聚集关注度 38 采用低开 入市 高走 放量 的策略 规避市场风险 分阶段逐一去化 保证价格的有序提升 平缓过渡 当本项目得到市场认同接受 市场整体形势也日趋明朗化以后 由位置好的商铺拉升价格 突出产品的品质感 实现价值超越价格 定价原则 形象塑造 业务执行 品牌升华 39 形象塑造 业务执行 品牌升华 价格建议 根据锦溪商业市场价格定位 目前主要竞争项目为左岸 侨鑫 40 形象塑造 业务执行 品牌升华 价格建议 由于本项目沿街商业为三层 层数较多 业主对于第三层的使用率不高 因此建议三楼售价低于一 二层 1号楼 1 2层 均价12000元 总销 4520万 2号楼 1 2层 均价11000元 3层 6000元 总销 2860万 3号楼 1 2层 均价10000元 3层 6000元 总销 3140万 总销 1 05亿 若1号楼3 5层按6000元 计 2 3号楼4 5层按5000元 计 总销为5620万 合计总销 1 61亿 41 注重细节 塑造项目服务流程 形成标准的服务体系 1 2 3 4 5 6 7 8 10 11 9 形象塑造 业务执行 品牌升华 42 售楼处建议 目前项目长寿路上临时接待处做售楼处太小 建议重新租门面 若延用临时接待处 需要重新装修 售楼处门头 精神堡垒 展板 售楼处内装饰小品 接待桌椅等等 43 专场推介 合作银行 镇政府机关 推广攻略 媒体渠道线上主打形象 线下全面铺开 外展点 锦溪景区广场 报广 重大节点及开盘配合 DM直邮 重点社区 办公楼 流动信息 公交车的移动电视 线上渠道 户外