万科珠海金域蓝湾营销策划全案110564710.ppt

1 万科在珠海向国际启航 珠海金域蓝湾项目策划方案 2 目录 市场篇珠海市概况珠海房地产大市概况海景板块市场分析高端置业群体分析 品牌篇万科品牌珠海导入方案营销篇营销策略销售目标及营销推广部署 项目篇项目理解板块及项目理解项目SWOT分析项目定位项目形象定位项目客户定位项目产品建议项目价格定位 3 市场篇 4 珠海市概况 5 珠海 南中国的一颗滨海明珠是珠三角中海洋面积和海岛面积最大 岛屿最多 海岸线最长的城市 海岸线长691公里 珠海拥有146个岛屿 有 百岛之市 的美誉 珠海生态环境优美 山水相间 陆岛相望 气候宜人 人居环境一流 全国旅游胜地四十佳 国际改善居住环境最佳范例奖 2005年欧洲人最喜爱的中国旅游城市第一名 国家环保模范城市 国家优秀旅游城市 中国魅力城市 2006年中国最适宜人居城市第六名 珠海是南中国最适宜人居的城市之一 6 未来规划中的港珠澳大桥将珠海 香港及澳门更紧密的联系在一起 珠海可谓与国际大都市无缝接轨 珠海可谓与国际大都市无缝接轨 7 因为自由行的开放 以娱乐服务事业为主导的港澳 经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展 港澳经济发展带动珠海发展 8 珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少 经济规模不大的情况下 人均可支配的收入为于珠三角城市的前列 港澳经济发展带动珠海发展 9 综上所述 珠海是南中国与国际无缝接轨的最宜人居的旅游度假城市 10 珠海房地产大市概况 11 珠海 房地产市场进入市场化快速发展阶段 2003年5月非城中村改造工程全面放开 7月 首次推出土地拍卖 商品房市场供应和需求上升 产品质素提升 房地产向市场化 规范化方向发展 投机炒作盛 致使许多房地产项目陷入停顿 楼盘烂尾 房价下降 消费者住房主要依靠福利分房导致内需不足 空置面积增加 房地产市场发展不成熟 1990 1999年 2000 2003年 2003年5月 过热 调整期 城中村改造期 市场化快速发展期 暂停城区土地出让 暂停批准新开工住宅项目 全面停止机关 企事业单位自建住宅 引导居民二次置业 保障城中村改造项目商品房能顺利消化 价格开始回升 12 土地实现招拍挂 外地开发商纷纷进驻 和黄 远大集团 新加坡仁恒 万科 金地 中化方兴 新光集团等纷纷进驻珠海 大幅提升珠海房地产的整体开发水平 珠海近3年土地招拍挂情况 13 施工面积近年大幅增加 销售面积较为平稳 随着非城中村项目的放开 珠海近年的商品房施工面积大幅增加 预计未来的供应相应增加 需求方面 销售走势较平稳 年成交量在120万平方米左右 14 近年住宅售价升幅明显 2005年市区住宅成交均价同比上升17 2006年1 4月成交均价同比更大幅上升26 15 外来需求占重要地位 港澳客户快速增加 购房客户 外来需求所占比例超过4成近年港澳台需求快速上升 16 珠海房地产市场主要板块分布 17 珠海房地产各板块主要特征 18 珠海房地产发展市场前景预测 城际交通的逐步改善 将进一步促进珠海房地产的开放性 港珠澳大桥 广珠轻轨 江珠高速等大型交通设施的计划和启动进一步拓宽珠海房地产的辐射面 澳门 香港经济增长强劲 房价大幅度上升 拉动珠海房地产发展及溢出效应 特别是澳门房地产从2003年开始出现了回升 2004年第四季度房价飚升70 2005年第三季度同比继续上升39 受土地制约 城区房地产未来开发热点向新香洲 南屏 唐家湾发展 老城区的物业更显珍贵 土地市场的规范化 外地发展商进入加快 19 珠海海景板块市场分析 发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 20 珠海海景板块市场分析 发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 21 海景地产发展迅速 珠海海景资源丰富 海岸线漫长 海景盘沿着闻名全国的情侣路密布 情侣路沿线房地产自80年代末进入开发 成为珠海最早开发的区域之一 而且发展迅速 凭借优美的人居环境和毗邻港澳的地缘优势 海景盘吸引了大量的港澳客 外地度假客及生意人 唐家湾 22 主要海景板块描述 唐家湾 新兴海景板块 离市中心较远 以规模社区盘为主 密度低 一线海景单位并不多 近郊环境及较低价格吸引了众多港澳 外地度假客及大学城 科技园人士 市区有车客 海岸线长 环境清幽 景点丰富 拥有海滨泳场及众星级酒店 商务及休闲度假气氛浓厚 海景盘规模较大 项目众多 普遍档次定位较高 商家聚集 配套成熟 生活便利 海景盘开发时间较早 以单体楼为主 档次较高 可望澳门景是一大卖点 毗邻澳门使其吸纳了大批港澳买家 板块升值潜力看好 老城区居住历史长 生活配套及教育资源齐全 拥有野狸岛等资源 自住买家多 由于区内物业开发水平参差 单体楼与烂尾楼共存 同时受渔港渔船密布 人流复杂 噪音腥味带来的影响 限制了海景盘的形象档次 23 珠海海景板块市场分析 发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 24 在售海景楼盘分布 25 研究说明 针对本案自身开发条件 本次研究重点将主要选取与项目相关性较强的于04 06年开发的情侣路沿线海景盘 重点在老香洲 经过筛选 有直接参考价值的项目包括 旭日湾美丽湾 二期 星海湾扬名海邑龙洲湾 二期 金珠园海湾半山 26 珠海海景板块市场分析 发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 27 在售项目分析 项目规模项目配套产品分析价格及销售情况 28 项目规模 海景盘高层主导 规模在150 300套之间旭日湾 美丽湾等小区盘物业类型丰富老香洲土地稀缺 以小规模单体楼为主 美丽湾二期 海湾半山 29 扬名海邑 星海湾 项目规模 30 完善的社区配套 专业的物业管理有效提升楼盘档次如 旭日湾 扬名海邑 海湾半山 海湾大酒店 旭日湾会所 旭日湾酒店 项目配套 31 户型面积 32 130 200平方米的大三房 四房是目前海景盘主流产品 户型面积 33 产品普遍客厅大 主卧大 花园大 观景面开阔近两年注入了较多豪宅设计元素 但舒适有余 尺度不足公共部分装修普遍简单 缺乏心思 内部装修通常毛坯交楼近年外立面风格逐渐由从平实的欧式风格转向与海结合的 波浪形 时尚风格 力求打造城市海景豪宅名片 产品点评 34 2003年前海景盘均价集中在5000 7000元 平方米 毛坯 大部分楼盘由于产品定位不当 设计欠佳 加上房地产大环境影响 导致市场消化速度普遍较慢 价格及销售情况 35 2004年开始楼市转热 珠海的外地 港澳 高端买家增多 海景盘升值潜力显现 价格上升至6500 11000元 平方米 且销售情况较理想 拱北毗邻澳门 商业繁荣 海景独特 而海景盘供应紧缺 导致楼价最高 老香洲海景盘已突破10000元 平方米大关 市场接受度亦较高 前景看好 价格及销售情况 36 海景盘面积大 单价贵 总价高 主要面对高端客户客户主要来源 1 珠三角及外省2 港澳台 外籍及海归人士3 珠海本地4 其它区域购房主要目的 1 长期家庭居住2 度假 养老 避暑3 投资兼顾自住 客户构成 37 客户描述 38 珠海欠缺全国性品牌发展商 楼盘影响力不够高层物业成为目前一线海景盘开发主流完善配套 专业物管直接提升楼盘档次 港澳客户尤其受落海景 山景成为海景盘最核心卖点 价格高低主要取决于海景的优劣近年海景盘开始运用与海结合的时尚新颖外立面风格130 200平方米的大三房 四房是目前海景盘主流产品产品设计注入了较多豪宅元素 但舒适有余 尺度不足一线海景单位目前均价在8500 11000元 平米 毛坯 之间 销售情况理想 在售项目小结 39 珠海海景板块市场分析 发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 40 海景豪宅未来供应量分布 港珠澳大桥等一大批基础设施启动 珠海经济快速增长 珠海海景盘市场关注度将相应提高 市场前景看好 海景盘未来供应主要集中在吉大和银坑 唐家一带 拱北及老香洲后续海景地块非常稀缺 而存量单位基本消化完毕 41 随着品牌大发展商的进入 预计海景盘的质素和价格将有较大提升 海景盘未来供应 42 珠海海景豪宅未来供应量以吉大拱北及唐家湾海景板块为主 老香洲海景板块供应量相对较少 与其它两板块相比 老香洲海景板块缺乏品牌发展商进驻 老香洲海景板块海景豪宅市场还有很大的发展空间 未来供应量小结 43 珠海海景板块市场分析 发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 44 高端客户构成 在高端客户当中 珠海市的本地人只占25 其余均为较为富裕的外地人 港 澳 台的客户占总体比例的30 高端置业人群分析 45 购房主要目的 长期家庭居住度假 养老 避寒投资兼顾自住 高端置业人群分析 46 珠三角及外省的客户 购买目的家庭移民 养老 度假 投资保值首选板块各区域都平均 需求主力户型客户实力各异 需求层次广泛 追求海景的高端客户偏好130 200平米三房 四房需求描述认为楼价相比上海 北京等城市并不高 而气候 环境非常适合度假或居住 需求舒适度高的产品 尤其追求海景景观 高端置业人群分析 47 港澳台 外籍及海归人士 购买目的长期度假或定居 与情人居住首选板块拱北 吉大 唐家湾 需求主力户型大部分购买力较强 需求150 200平米四房或更豪华户型需求描述钟情海景 注重物业服务和周边配套 对产品的包装非常在意 要体现尊贵和地位 但对价格不大敏感 高端置业人群分析 48 珠海本地客户 购买目的改善居住环境 长期居住 首选板块老香洲 吉大 需求主力户型面积区间在100 140平方米实用型三房 四房 需求描述为改善居住环境而换房 追求生活便利 高性价比 居住喜近海而不亲海 对海景景观的要求并不强烈 高端置业人群分析 49 项目篇 项目理解项目定位 50 项目篇 项目理解项目定位 51 项目理解 板块与项目理解项目SWOT分析 52 工商银行 珠海市人民医院 老香洲板块 海景板块 老香洲旧城市中心生活配套完善成熟 商业 教育 医疗等设施一应俱全 板块与项目理解 53 老香洲海景板块因为历史原因 遗留下众多烂尾建筑 影响客户购买的信心 沿情侣路边 周边环境比较差 以小个体经营为主 难与项目豪宅形象匹配 项目正对香洲避风渔港 旧渔船对项目海景产生一定影响 海景不够纯粹 香洲避风渔港 板块与项目理解 54 后续的开发量少 缺乏品牌发展商的进驻 区内缺乏优秀的产品 规划设计及物管服务 距离拱北关口较远 对澳港客户吸引力较弱 老香洲海景板块相比其他两大块有所不足 市场关注度低 海景景观相比其他板块不够纯粹 万科的进驻能否有效地提升板块的价值 区域条件分析 老香洲海景板块现状小结 沿情侣路边 烂尾楼盘较多 影响客户信心 周边环境有待完善 板块与项目理解 55 万科产品打造力 打造优秀产品 万科物管服务力 完善交通配套 以服务来争取客户青睐 万科的进驻令 老香洲海景板块价值提升 后续的开发量少 缺乏品牌发展商的进驻 区内缺乏优秀的产品 规划设计及物管服务 距离拱北关口较远 对港澳客户吸引力较弱 海景景观相比其他板块不够纯粹 万科产品研发力 通过设计弱化景观影响 万科品牌力 增强客户信心 沿情侣路边 烂尾楼盘较多 影响客户信心 周边环境有待完善 板块与项目理解 56 总占地面积 2 4万 总建筑面积 9 6万 容积率 4建筑类型 以高层为主 少量townhouses 地块特色 望江展面长达230米 海景资源可得到最大限度的利用 除景观的影响 渔船的作息及临近交通主干道给项目带来双重噪音的干扰 项目地块概况 板块与项目理解 57 金域蓝湾矗立于深圳福田滨海的优越地段 优美灵动的建筑曲线形成丰富宽阔的迎海视野 100 的海景打造出动态的居住环境 金域蓝湾是万科地产的极具代表性的海景豪宅典范 更是凭借万科品牌的魅力和万科一流的物业管理 其升值前景和投资回报潜力无限 板块与项目理解 58 万科金域蓝湾以其高素质的产品设计 一流的物管服务 打动了众多香港客户 有超过半数业主为香港人 金域蓝湾的品牌效应已经辐射致香港 板块与项目理解 59 本项目东倚海景板块 西靠老香洲板块 坐拥一线优美海景的同时尽享城市中心生活配套成熟的优势 万科的进驻将令老香洲海景板块价值提升引起新的市场关注 我司预期由万科打造的珠海金域蓝湾项目将会超越珠海市面上的所有的海景项目 成为海景豪宅的极致 项目理解小结 60 S 品牌 万科地产 国内知名的一线开发商 中国地产的领跑者 万科物业 国家一级物管企业 赢得客户良好口碑 金域蓝湾 万科的高端海景产品品牌 资源 东面28公里的海岸线 海景资源丰富 咫尺可达三大休闲公园 香山公园 名亭公园 景山海滨公园 交通 项目位于都市主要观光干道 来往市内外同样便捷 配套 老城区生活配套完善 教育 交通 商业街等民生配套一应俱全 香洲区临近都市高尚休闲区 大学城及科技园规划 项目的望海面 展面 开阔 长达230米 有利于项目对景观的利用 W 规划 地块呈东西向布置 而非市场所热衷的南北向 景观 项目的正对香洲渔港 对项目的海景景观造成较大影响 噪音 临近主干道 存在较大噪音干扰 市政 市政府未来建设规划的对该区缺乏利好的支持 位置 距离拱北关口较远 O T 对外交通 港珠澳大桥以及广珠轻轨即将动工 使得珠海与粤 港 澳及珠三角地区的联系更紧密 为未来珠海楼市带来的积极影响 品牌冲击 万科地产和万科物业进入珠海市场 为珠海楼市带来领先的产品和管理理念 有望在未来迅速成为市场焦点 潜在消费力的释放 由于老香洲近年的开发量锐减和产品落后 致使相当一部分意向置业老香洲的客户将置业眼光转移到其它区域 竞争威胁 市政 城市规划的利好及商业的发展趋势等利好多向拱北 吉大两区倾斜 从而削弱了市场对香洲的关注度 政府政策 政府近年出台众多政策稳定楼价 对各地房地产造成了不同程度的影响 针对地产投资买家更是严厉 会使意欲投资旅游地产的买家持币观望 61 W S 充分利用开发商的品牌优势 立足于海景板块的层级上 将项目核心价值聚焦在品牌 产品和服务三方面 通过万科物业优质的物业管理服务去打动港澳的客户 以削弱距离关口较远的影响 强化万科品牌 以弱化客户的对该路段的不良印象 通过与周边高尚休闲设施的联动 打造高层次的休闲生活 提高项目的档次 增加物业服务的内涵 品牌 万科地产 国内知名的一线开发商 中国地产的领跑者 万科物业 国家一级物管企业 赢得客户良好口碑 金域蓝湾 万科的高端海景产品品牌资源 东面28公里的海岸线 海景资源丰富 咫尺可达三大休闲公园 香山公园 名亭公园 景山海滨公园 交通 项目位于都市主要观光干道 来往市内外同样便捷 配套 老城区生活配套完善 教育 交通 商业街等民生配套一应俱全 香洲区临近都市高尚休闲区 大学城及科技园规划 项目的望海面 展面 开阔 长达230米 有利于项目对景观的利用 规划 地块呈东西向布置 而非市场所热衷的南北向 景观 项目的正对香洲渔港 对项目的海景景观造成较大影响 噪音 临近主干道 存在较大噪音干扰 市政 市政府未来建设规划的对该区缺乏利好的支持 形象 周边环境形象稍差 沿海路段烂尾盘较多影响买家信心 位置 距离拱北关口稍远 项目SWOT分析 充分发挥优势 规避劣势 62 0 S 借助项目的品牌优势 以及发挥开发商在国内行业的号召力 竭力将项目打造珠海市地标式建筑 吸引本土买家和各地的投资买家关注本项目 对外交通的完善有利于促进旅游地产的进一步发展 项目的物管服务的质素以及房子自身的升值和增值能力必然备受关注 万科物业凭借十多年的管理服务经验 多元化的物业服务以及广布全国的服务网络 可以为项目创造更大的附加值 对外交通 港珠澳大桥以及广珠轻轨即将动工 使得珠海与粤 港 澳及珠三角地区的联系更紧密 为未来珠海楼市带来的积极影响 品牌冲击 国内一线品牌开发商和物业管理企业进入珠海市场 为珠海楼市带来领先的产品和管理理念 有望在未来迅速成为市场焦点 潜在消费力的释放 由于老香洲近年的开发量锐减和产品落后 致使相当一部分意向置业老香洲的客户将置业眼光转移到其它区域 品牌 万科地产 国内知名的一线开发商 中国地产的领跑者 万科物业 国家一级物管企业 赢得客户良好口碑 金域蓝湾 万科的高端海景产品品牌资源 东面28公里的海岸线 海景资源丰富 咫尺可达三大休闲公园 香山公园 名亭公园 景山海滨公园 交通 项目位于都市主要观光干道 来往市内外同样便捷 配套 老城区生活配套完善 教育 交通 商业街等民生配套一应俱全 香洲区临近都市高尚休闲区 大学城及科技园规划 项目的望海面 展面 开阔 长达230米 有利于项目对景观的利用 项目SWOT分析 利用机会 更好地发挥优势 63 项目SWOT分析 借助优势 削弱威胁影响 T S 虽然政策利好没有向香洲区域倾斜 但拥有一线海景兼备完善的生活配套居住区域 日逐变得稀缺 对外交通的完善使得珠海市的经济得以高速发展 香洲区的区域价值同样能得到提升 整合项目的各种优势 为投资买家制定一套能适当规避风险的 有保障的回报计划 吸引买家入市投资 竞争威胁 市政 城市规划的利好及商业的发展趋势等利好多向拱北 吉大两区倾斜 从而削弱了市场对香洲的关注度 政府政策 政府近年出台众多政策稳定楼价 对各地房地产造成了不同程度的影响 针对地产投资买家更是严厉 会使意欲投资旅游地产的买家持币观望 品牌 万科地产 国内知名的一线开发商 中国地产的领跑者 万科物业 国家一级物管企业 赢得客户良好口碑 金域蓝湾 万科的高端海景产品品牌资源 东面28公里的海岸线 海景资源丰富 咫尺可达三大休闲公园 香山公园 名亭公园 景山海滨公园 交通 项目位于都市主要观光干道 来往市内外同样便捷 配套 老城区生活配套完善 教育 交通 商业街等民生配套一应俱全 香洲区临近都市高尚休闲区 大学城及科技园规划 项目的望海面 展面 开阔 长达230米 有利于项目对景观的利用 64 项目SWOT分析 利用机会 弱化劣势 0 W 珠海市城市的持续发展 必定带旺旅游业和房地产业 本项目可以结合区域旅游资源 海景资源和成熟配套 打造出吻合未来市场的需要的产品 万科品牌的进驻 有助重塑区域形象 向市场提示该区域的升值潜力 该区域的原居民已习惯旧城区的生活 精彩品牌产品的出现 会降低他们对项目不理因素的考虑 规划 地块呈东西向布置 而非市场所热衷的南北向 景观 项目的正对香洲渔港 对项目的海景景观造成较大影响 噪音 临近主干道 存在较大噪音干扰 市政 市政府未来建设规划的对该区缺乏利好的支持 位置 距离拱北关口稍远 对外交通 港珠澳大桥以及广珠轻轨即将动工 使得珠海与粤 港 澳及珠三角地区的联系更紧密 为未来珠海楼市带来的积极影响 品牌冲击 国内一线品牌开发商和物业管理企业进入珠海市场 为珠海楼市带来领先的产品和管理理念 有望在未来迅速成为市场焦点 潜在消费力的释放 由于老香洲近年的开发量锐减和产品落后 致使相当一部分意向置业老香洲的客户将置业眼光转移到其它区域 65 T 0 随着城市对外交通的完善 大大加强了与港澳及珠三角地区的联系 珠海的城市价值会有较大提升 也利好当地的房地产发展 万科所开发的优质物业价值必然迅速升值 项目SWOT分析 抓住机会 削弱威胁 竞争威胁 市政 城市规划的利好及商业的发展趋势等利好多向拱北 吉大两区倾斜 从而削弱了市场对香洲的关注度 政府政策 政府近年出台众多政策稳定楼价 对各地房地产造成了不同程度的影响 针对地产投资买家更是严厉 会使意欲投资旅游地产的买家持币观望 对外交通 港珠澳大桥以及广珠轻轨即将动工 使得珠海与粤 港 澳及珠三角地区的联系更紧密 为未来珠海楼市带来的积极影响 品牌冲击 国内一线品牌开发商和物业管理企业进入珠海市场 为珠海楼市带来领先的产品和管理理念 有望在未来迅速成为市场焦点 潜在消费力的释放 由于老香洲近年的开发量锐减和产品落后 致使相当一部分意向置业老香洲的客户将置业眼光转移到其它区域 66 项目篇 项目理解项目定位 67 项目定位 形象定位客户定位产品建议价格定位 68 在珠海这个与港澳无缝连接的城市 万科在此倾力打造海景豪宅 金域蓝湾 如果仅仅站在珠海的市场去认识这个珠海金域蓝湾是绝对不够的 我们认为应该把眼光放的更远 更高 形象定位 69 珠海 万科金域蓝湾珠海海景豪宅的全国品牌 项目定位 70 珠海市的城市品牌 万科地产全国性的企业品牌 万科物业全国性的服务品牌 金域蓝湾产品品牌 全国品牌 金域蓝湾的成功开发 销售 形象定位阐释 71 珠海海景豪宅全国品牌 金域蓝湾 将万科品牌形象推向港澳市场 被世界所认识 按国际海居生活的要求 打造领先海景豪宅 万科品牌与国际接轨 金域蓝湾领先的海居文化 万科品牌的飞跃 金域蓝湾项目的飞跃 通过金域蓝湾的成功开发实现双品牌的飞跃 72 珠海市场客户组成比例及客户的特征 我司根据本项目的特点 推导出以下项目的客户比例组成 客户定位 73 通过打造全国知名的海景项目 我司建议项目客户群的组成比例遵从于 立足珠海面向全国 的4 3 3原则 占40 占30 占30 简述 珠海本地高端消费客户是本项目的基础客户群 是项目的保本根源 全国范围内的客户是本项目突击争取的客户 是项目价值最大化的体现 澳港台及外藉客户是本项目主力争取的客户 是项目成败的关键 全国范围内的高端投资客户 澳港台及外籍到内地置业客户 珠海本地高端消费客户 客户定位 74 珠海本地客户 私人企业主 生意忙 注重交通与子女教育 虚荣心相对较重 高级公务员 区域情结浓厚 身份地位显赫 企业管理阶层 素质高 工作压力大 高级专业人士 知识更新换代能力强 易接受新事物 喜爱运动 相对年轻 客户定位 75 占30 占30 非本地的客户特征描述 60 向往海景生活的 有海岸生活情结的 追求生活品质 信赖品牌的 拥有国际视野的 享受度假生活的 享乐富人 全国范围内的高端投资客户 澳港台及外籍到内地置业客户 客户定位 76 来珠海经商的生意人 注重物业的档次 十分关注楼盘的交通及与个人经商点的距离 国内政府高级官员 追求宁静舒适的生活环境 度假养老 外企 高级技术人员 注重生活品味 尽情享受生活 外企高管 工作压力大 注重生活品味 尽情享受生活 港澳 国内的投资人士 市场触角敏锐 投资眼光独到 非本地的客户特征描述 客户定位 77 根据项目的客户定位和市场需求 作出以下户形比例建议 简述 该比例建议以130 180M2的三房四房户形为项目的主力户形 涵盖了三大客户群对海景豪宅的户形需求 再辅以10 180M2以上的五房户形及20 100M2以下的二房户形面对不同需要的客户群 备注 此建议基础对市场研究 未考虑政策对户型规划的限制 产品建议 78 结合国家政策和市场需求 作出以下户形比例建议 简述 该比例90m2以下的单位占总量70 严格按照政府下达的政策要求 但该户型配比与市场需求具有明显的冲突 因此在项目规划上需要灵活运用小户型单位的组合生成中 大面积的舒适户型 组合建议如下 产品建议 79 海景豪宅在售价格一览表 价格定位 80 我司运用市场比较法 从上表选取了五个具参考性的项目作为评估标准 来对本项目售价作科学的预测 81 如果我们能不断提升万科及金域蓝湾的品牌价值 如果我们能充分体现全国性品牌海景豪宅的价值所在 如果我们能充分整合万科产品 设计 服务及合富强大的客户网络等所有优势资源 如果我们能在营销上创新 创造更大的附加值 我们能卖 82 9000元 毛坯 我们最终实现项目整体销售均价 83 品牌篇 万科品牌珠海导入方案 84 万科品牌分解 万科品牌 万科地产 中国房地产业的领跑者 万科物业 中国 第一物业 金域蓝湾 海滨生活的领航者 企业线 服务线 产品线 万科品牌珠海导入方案 85 历经二十年的辉煌 万科从深圳走向了全国 今天 万科以海为基点 将品牌带入珠海 在珠海接轨国际 向更宽广的国际市场启航 86 海 永恒的豪宅标签 每个豪门 对海岸生活的追求不尽相同 她的到来 给海景豪宅烙上了永恒的标志 让所有沉醉于 海 的豪门 都到找到了自己的家 87 万科 海 只有她更懂得海 更懂得与海相处 珠海 借万科魅力之手 将千百年的海居文化 发挥到极致 万科品牌珠海导入方案 88 品牌引爆特别企划 王石环球航行即将启动 航行旅程终点 珠海 香洲码头 金域蓝湾 王者归来 将全国媒体的关注点聚焦到珠海 金域蓝湾 万科品牌珠海导入方案 品牌引爆 89 一个响亮的名字 王石 中国民营企业家的领袖 他历经磨练 他挑战珠峰 他跨越冰极 今天 他把目标指向无边的大海 通过环球航行把人生推向更高峰 他把环球航行的落脚点定在珠海金域蓝湾 他将对大海的向往留在珠海 在这片美丽 宁静 闲适的海岸上再次感悟人生 思考生命 万科品牌珠海导入方案 品牌引爆 90 万科 海居文化巡礼 内容 以巡展的形式出现 展示万科集团及万科多个经典的海景项目 金域蓝湾 十七英里 东海岸等 的的规划 产品特色 目的 突出万科在海景项目上规划 建筑 产品设计的优势以及万科的品牌实力 万科品牌珠海导入方案 企业品牌篇 91 珠海 海岸生活发现之旅 内容 以万客会名义邀请珠三角的会员前往珠海参加珠海发现之旅 行程包括游览珠海市市容 环澳游等 并参观万科项目所在地 目的 增强珠三角地区的会员对珠海市的认识 了解万科的版图扩张 吸纳意欲投资 购房度假的客户 万科品牌珠海导入方案 企业品牌篇 92 内容 在珠 港 澳三地的海景酒店开展金域蓝湾的项目品牌巡展 目的 树立项目的高端形象 在客户圈子建立良好口碑 珠 港 澳三地金域蓝湾推介会 万科品牌珠海导入方案 项目品牌篇 93 内容 在珠海市的富豪圈里推介金域蓝湾和招募万客会会员 邀请港 澳的客户与珠海的富豪们参加联谊酒会 交流海岸生活的心得 目的 使项目可以在豪宅圈内充分传播 并储备一批高质素的客户 富豪与海的约会 万科品牌珠海导入方案 项目品牌篇 94 万科 海岸生活体验之旅 内容 邀请珠海的万客会会员乘坐私家游艇到深圳参观万科的海景项目 金域蓝湾 十七英里 东海岸等 参与特备的海上活动 并在东海岸的留宿一晚 体验住在万科的品质生活 目的 让客户体验海景生活以及亲身感受万科海景物业的星级服务 以及多元化的服务体系 增强客户对万科的信心 万科品牌珠海导入方案 物业品牌篇 95 服务建议 国际星级金钥匙服务 现代英式管家服务 物业增值顾问 全能管家 服务模式 融合 96 三大服务标杆 酒店式的服务标准多元化的物业服务内容全国客户网络支持物业增值服务 服务建议 97 物业增值服务 鉴于珠海市是国际级旅游城市 短期物业租赁的市场潜力巨大 万科物业可以参照东海岸的服务公寓操作模式 为金域蓝湾的业主提供物业的租赁服务 全国性 使以度假为目的的购房者在房屋空置期可以获得增值收益 实现度假 投资的双赢 服务建议 98 营销篇 营销策略销售目标及营销推广部署 99 营销篇 营销策略销售目标及营销推广部署 100 公关策略 筑巢引凤 策略解释 通过组织一些列的公关活动 吸引市场的注意力 寻找潜在买家 广告策略 树上开花 策略解释 通过适度 有效的广告投入 造强大的市场声势 整合策略 强强联合 策略解释 相互取长补短 整合最大资源 营销策略 101 整合策略 强强联手 合富的客户资源网络合富在多年操盘过程中积累许多国内和境外 港澳 的投资买家 通过适当推介将他们的投资引到珠海市 利用合富港资背景 到港澳进行大客户的实务营销 向境外投资人士 境外投资基金推介项目 合富的在全国多个重点城市及珠三角均有业务开展 储备了相当丰富的客户资源 万科广布全国客户资源网络万科集团21开发经验的万科集团在全国19个城市 开发物业60多个 积累了数以万计的忠诚客户 组成了万科可贵的客户资源 营销策略 102 营销篇 营销策略销售目标及营销推广部署 103 推货原则 工程进度原则 充份考虑各节点的工程进度 并尽量对政策进行规避 推货时充份考虑各栋取得预售证的时间 销售目标及营销推广部署 104 一期可销售面积 5 4万m2预计可销售套数 约360套预计销售周期 16 18个月 推货节奏及销售目标 销售目标及营销推广部署 105 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2 8 07年 08年 1 预热期 品牌导入 内部认购期 公开发售 强销期 再次引爆 强销期 持续消化期 销售阶段划分 一期 时间轴 销售目标及营销推广部署 106 2 预热期 品牌导入 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2 8 07年 08年 各阶段营销部署 核心工作 万科品牌导入 配合工作 开放售楼部万科 海居文化巡礼全国重点城市及珠 港 澳三地项目推介会富豪与海的约会海岸生活体验之旅珠海房地产财富沙龙媒体炒作户外广告资源网络宣传 此阶段主要是为项目入市作必要的市场越热 让珠海市民认识万科集团这个国内一线品牌 项目初步亮相市场 测试市场反应 在小范围招募万客会会员 让有购房意向的高端客户持续关注本项目结合媒体拉升区域价值 提高市场对区域的关注度 1 销售目标及营销推广部署 107 珠海房地产财富沙龙目的 通过财富对话突出珠海市房地产的发展前景 吸引本地及外地的投资买家关注珠海市的房地产市场 邀请珠海市领导和珠 港 澳 深及国内权威的专家学者参与讨论珠海市房地产业未来的发展定位及不动产的投资价值 销售目标及营销推广部署 108 目标城市的项目推介目的 通过宣传项目 吸引各地客户到珠海购房投资或度假 在国内重点地城市 内陆的发达城市以及与珠海经济联系紧密的城市举办项目巡展及项目推介会 销售目标及营销推广部署 109 媒体炒作 炒作思路 地标诞生 营销事件 品牌导入 老香洲在珠海市发展历程上的重要地位及未来的发展定位 老香洲凭借自身成熟魅力和丰富资源 引起一线品牌开发商的关注 老香洲充满活力 沉寂已久的香洲楼市惊现新亮点 地标建筑 万科 金域南湾 万科 金域南湾为珠海带来创新的产品和高品质的生活 受市场追捧 热卖情况 万科 海 品牌巡展特别企划活动 王石 珠海老照片展 国内一线品牌开发商万科地产首度进军珠海市 为珠海市民带来创新的产品和高品质的生活 万科集团的介绍 万科高层的访谈等 万科地产对珠海市发展前景的看法等 重新定义板块 销售目