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市场企划部2007 4 9 五街坊定位报告 目录 宗地的土地属性宗地市场研判3目标客户的需求与对应的产品4项目规划方案5盈利能力分析 1 1宗地位置1 2宗地片区在浦东发展中的角色1 3宗地片区与城市关系1 4宗地四至及形态1 5宗地土地属性综合评估1 6宗地土地属性总结 1宗地的土地属性 1 1宗地位置 宗地 陆家嘴 人民广场 徐家汇 三林 上海浦东三林板块中部中内环间北临高青路 西接昔阳河 南至杨南路 东至东明路 中环 内环 宗地位于 宗地距 世博园区 1 2宗地片区在浦东发展中的角色 世博会园区 滨江发展轴 陆家嘴功能区域 三林世博功能区域 金桥功能区域 张江功能区域 根据浦东发展规划 三林片区是浦东新区确定的六大功能区域之一的三林世博功能区 是以围绕世博 服务世博 依托世博 延伸世博为重点 以发展高品质居住 商贸 旅游为主的功能区 宗地所在的三林城片区是世博功能区域中以居住为主的功能区 世博会后永久性 大规模 成系统的公共设施 生态绿地及一流的生活配套 将为三林世博板块成为未来经济文化交流中心打下坚实的基础 进一步提升三林城片区的城市功能 宗地片区角色 初期 成长中期高潮期 孕育期 1 3宗地片区与城市的关系 1 3宗地片区与城市的关系 三林是个人口导入区域 开发顺序是北三林 西三林西北 西三林南及东三林 西三林东北宗地片区是最后开发的宗地所在的西三林东北是绝对距离离世中心较近 由于过去横纵道路不通导致人们认知度较低 心里距离较远 宗地处于 目前开发进度落后的 土地属性改变快的 到市区绝对距离有优势的西三林北区域 1 3宗地片区与城市的关系 上南路 东明路 恒大国际公寓 杨高南路 新里程 川 杨 河 北蔡六里板块 中环 外环 川杨河为界以北为北三林是三林最早的居住区 距市中心距离最近 配套成熟 以南以杨高南路为界分为西三林和东三林 西三林上南路以西以及贴近上南路的区域较为成熟 距市中心距离较远 宗地在西三林中东部原先是农田 道路不通 横纵道路目前在打通 周遍还留有一部分农民房和建材市场东三林是最后开发的区域 多新商品房 距市中心距离较远 三林区域区域客认可北三林 西三林西面 西三林南面 西三林东面 东三林区域外客户认可西三林北面 东三林 西三林南面 1 3宗地片区与城市的关系 宗地 上中隧道 西藏南路隧道 龙耀路隧道 打浦路隧道复线 世博大道 1 2 1道路系统 东明路 周边横纵道路开通 城市界面有所改观 进一步加强宗地片区与卢湾 黄浦及徐汇和陆家嘴的联系 中环 云台路 1 3宗地片区与城市的关系 1 2 2轨道和公交系统 M 8号线1标 8号线2标 1 4宗地四至及形态 高青路 杨南路 联明路 云台路 东明路 尚东国际 B26 1地块 恒大建材市场 上 南 路 杨 高 南 路 卖 建材市场 东明路轨道线 宗地南面 卖 高压线 B26 1地块 1 5宗地土地属性综合评估 1 5宗地土地属性综合评估 西三林北面 距离上离北三林较近 项目紧贴6号线高青路站点 便于陆家嘴客户导入 到上海三大城市中心陆家嘴 人民广场 徐家汇均在开车30分钟 一部公交45分钟内可以到达 地铁30分钟内 交通便利性佳 中环线07年建成 上南路09年底拓宽成世博大道 东明路及高青路的打通 宗地与市区连接从无到有 进一步完善与城市连接 城市界面改观 城市形象提升 尚东国际的开发和西北生态公园建成使城市界面改善 增加周边的居住氛围 尚东商业配套会完善周边便利型商业设施 新开发区域 道路没有完全打通 心理距离远 周边是建材市场 水产市场 周边小环境差 便利型商业氛围弱 劣势 优势 1 6宗地土地属性总结 宗地目前处于C的土地属性 容积率 1 03 占地 121405 城花C品类追求低密度社区环境 舒适型情趣生活的改善型客户 1 6宗地土地属性总结 宗地目前处于C的土地属性位于6号线站出口 良好地铁商业规划 金色G3品类通过地铁导入 追求城市便捷的首次置业客户 70 90政策 1 6宗地土地属性总结 M G3品类紧凑型通过地铁导入 追求城市便捷的首次置业客户 C品类TH追求低密度社区环境 舒适型情趣生活的改善型客户 2宗地片区的市场判断 2 1区域市场概况2 2客户概况与选择2 3典型项目分析 上南路 东明路 阳辰 美景 樱桃苑 恒大国际公寓 西三林板块 北三林板块 杨高南路 未来域 环球中央花园 东三林板块 2 1 1三林在售项目 尚东国际 翡翠上南 新里程 三林在售楼盘分布图 区域去化良好 年去化面积约在42万 成交均价在8921元 包括3个项目的精装价格 区域内年最快去化速度 达10万 年 最慢为3万 年 宗地预计在08年初上市 届时大多楼盘已售完 新里程 尚东国际仍然在售 目前市场可售存量为18万 2 1 1三林在售项目 三林片区07 08年年供应量在50万 以上 市场供应量逐年增大 未来上市地块多集中在宗地所在的西三林片区 竞争激烈 2 1 2待推项目和土地 4 5 1 2 3 未来土地供应示意 6 2 1 2待推项目和土地 7 2 1 3三林片区项目产品配比 2 1 4三林片区分面积去化 2 1 4区域市场总结 片区内供求比最为均衡的是总价100万 120万的产品 片区内的多以2房95 110 3房115 135 为主力产品 主要项目的容积率在1 5 1 8 主要规划为是开阔的栋距 高绿化率的以小高层为主的公寓型社区 2 2客户概况与选择 2 2客户概况与选择 主力客户群 2 2客户概况与选择 2 3典型项目研究 大华锦绣华城 项目概况 规模超大盘 三林北蔡板块最贴近内环的项目 目前推出的街区基本不受70 90政策影响 自建商业配套 目前已投入使用 08年底建24万 超大公园 2 3典型项目研究 大华锦绣华城 项目概况 大华锦绣华城二期总建面积18 6万平方米 包含一房至四房 复式及别墅产品 2 3典型项目研究 大华锦绣华城 18街区别墅销售情况 别墅 锦绣华城公寓的均价目前在10500元 左右 其18街区的联排销售均价在15000元 左右 9月开盘1月内狂销100套联排 成为06年上海市销售总金额排名第2的项目 2 3典型项目研究 大华锦绣华城 18街区别墅 总价在330万以下 面积在200 以下的联排是市场表现最好的 未去化的多集中在12月推的230 的联排和双拼及独栋 沿河双拼为2套捆绑销售 总价至1000万左右 独栋也在800万以上 去化速度较慢 沿路双拼明显去化较慢 2 3典型项目研究 大华锦绣华城 18街区别墅 联排主要成交客户类型 主要是从公寓改善到别墅 50 有2辆 以3口之家为主 一般不会带父母住 可能会在同一社区购买一套公寓2房或者1房给父母住 大华对于他们是城市别墅 可以便捷地到达市中心 享受城市级别的配套 对于面积段的需求为200 以下 希望有地下室或者露台等更多的附赠空间 2 3典型项目研究 大华锦绣华城 18街区别墅 160 180 联排户型 160 的户型满足了其客户的对空间的基本需求 同时给到充分的露台 地下室及主卧的面宽 对于客户而言性价比高 2 3典型项目研究 大华锦绣华城 11街区复式 低去化率产品 大华锦绣华城复式 复式的面积在260 在小高层中 在以小高层 高层公寓的社区社区中 单价1 3万 总价在300 360万 与联排的总价差距小 客户更愿意选择低18街区联排 复式房型 2 3典型项目研究 大华锦绣华城 11街区公寓 主力客户 在浦东工作的青年之家抓住了购买婚房客户的2房的功能需求 控制面积在87 以下 给产品以方正通透的户型及尽可能多的附加值 2 3典型项目研究 大华锦绣华城 开发节奏及规划思路 02年T1 客户预计的C 04年C 配套成熟 G 2 3典型项目研究 大华锦绣华城 开发节奏及规划思路 大华放弃了C品类的150 200 的平层公寓产品给C以充分的环境的舒适性 G3以紧凑面积段 产品 客户 土地一一对应 大华会成为宗地G3和C联排的竞争对手 尚东国际 上南路 东明路 杨高南路 北三林板块 东三林板块 西三林板块 2 2典型项目分析 尚东国际 项目概况 是08年三林板块离市中心最近的项目 项目在地铁站边 交通便利 目前项目周边横纵道路还在打通 周边建材市场 小环境感觉杂乱 项目规模大 配套齐全 容积率低 2 2典型项目分析 尚东国际 规划与产品 分三期开发 08年预计售到二期 8层洋房以100 2房 120 小三房为主 洋房1楼附地下室 地下室100 算20万 2 3楼为140 同朗润园洋房2 3F 4楼复5楼为190 复式 目前洋房售价1 1万 公寓均价9800元 洋房 公寓 原来定位做三林片区最高端的客户及外区域客 立面品质感强 社区多大面积果岭草 50年以上树龄的全冠香樟树 2 2典型项目分析 尚东国际 花园洋房 尚东国际在产品形态 社区环境 及立面的品质感上符合C品类客户需求 分析 1 相对于朗润园洋房 户型基本相同 2次卧朝北 主卧朝南 但是向南阳光房东 西侧开一面门 南面无窗 采光差 客户希望2房朝南的基本需求无法满足 2 地下室采光窗小而窄 比较阴暗 对于上海客户而言 地下室是一个占便宜因素 并不指望能带来实际居住空间 此项目的地下室的采光差 客户觉得并不占便宜 1F的产品逻辑与客户需求的匹配度较差 而有电梯的顶楼复式在功能上基本满足客户需求 一开盘就去化完了 2 3典型项目研究 金地地块 中 环 上南路 M 中 小 幼 三林路 中 金谊河畔 三林公园 1200米 200米 M 金地地块 三林河 位置 宗地南 南至三林河 北临中环 东至东明路 优势 据6号线华夏西路站200米 南地块临水 临三林公园 南块面水距离宽 劣势 北块地块临中环 噪音和心理感受差 总建面 18万 容积率 1 5 金地地块于2006年12月18日取得 预计上市时间至08年 金地地块同样受70 90政策影响 预计规划方案 南块 30 双拼 景观资源佳北块 90 以下的小户型 距离地铁站200米 金地地块会成为宗地G3和C联排的竞争对手 2 3项目研究总结 4 1C品类 富贵之家 小太阳 后小太阳 4 2G3品类 青年之家4 3客户与产品对应总结 4目标客户需求与对应的产品 主要特征 4 1富贵之家 小太阳 后小太阳 目前已经购买过公寓型产品 希望有别墅的居住体验 希望享受别墅住宅的空间感 情趣 以上海人和新上海人为主 企业高管及私营业主 工作区域 浦东为主地段需求 希望房产跟贴近市中心 追求都市便捷生活 方便享受城市级别休闲娱乐配套 家庭结构 3口之家 孩子在就学 对项目的关注点 产品性价比 周边环境及居住氛围 产品的升值潜力 开发商品牌 物业管理 主要需求 4 1富贵之家 小太阳 后小太阳 产品建议 4 1富贵之家 小太阳 后小太阳 产品建议1 联排180 4 1富贵之家 小太阳 后小太阳 产品建议2 联排200 215 4 1富贵之家 小太阳 后小太阳 产品建议3 下叠 4 1富贵之家 小太阳 后小太阳 产品建议4 上叠 4