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品牌开发商研究 碧桂园 诚通嘉业土地开发中心策划部2012年3月 本报告严格保密 1 2 1 企业简介 2 近年业绩 4 企业核心优势 5 项目发展优势 概述篇 研究篇 6 启示 3 企业发展战略 企业简介 大型综合房地产开发上市公司 公司名称 碧桂园集团企业性质 股份制上市公司公司排名 2011年销售金额全国第七位成立日期 1992年领导团队 杨国强家族4人 创业元老4人 职业经理人2人集团总部 广州上市日期 2007年 香港总资产 1073亿元公司大股东 杨国强家族 杨惠妍59 33 项目数量 48个分布城市 33座城市2011年业绩 销售面积687万 销售额432亿元人民币覆盖区域 广东 广西 天津 安徽 江苏 湖南 湖北 重庆 辽宁 黑龙江 内蒙古等区域主营业务 主营业务 涵盖建筑 装修 物业发展 物业管理 酒店开发及管理等 本报告严格保密 3 4 1 企业简介 2 近年业绩 4 企业核心优势 5 项目发展优势 概述篇 研究篇 6 启示 3 企业发展战略 本报告严格保密 4 5 近年业绩 规模发展 风险控制 逆市飘红 2011年碧桂园业绩逆市飘红 销售金额及销售面积均呈现正向增长 并超额完成任务 2011年排行榜 数据来源 中国房产信息集团走势图数据来源 碧桂园年报 本报告严格保密 6 近年业绩 规模发展 风险控制 逆市飘红 2011年碧桂园毛利润实现大幅增长 增幅跑赢销售金额和销售面积增幅 毛利润的大幅增长一方面得益于销售面积的增长和销售均价的增长及成本的有效控制 毛利润的逆市增长与碧桂园的发展布局有必然关系 分散了政策风险的压力 碧桂园的项目与土地储备仅有10 位于限购覆盖区 其余均在风险较小的二三线城市 数据来源 碧桂园年报 本报告严格保密 6 7 碧桂园储备土地及项目大幅增长 为后续发展做好储备 以满足其快速发展需要 数据来源 碧桂园年报 储备多 效率高 标准化 动作快 近年业绩 规模发展 风险控制 逆市飘红 本报告严格保密 7 8 2011年碧桂园土地楼面成本仅占销售均价的8 84 数据来源 碧桂园年报 近年业绩 规模发展 风险控制 逆市飘红 本报告严格保密 8 9 碧桂园以星级高档酒店为配套 与项目共同复制 得到快速发展 已达到提升项目价值和与政府谈判的低价拿地的作用 同时增加持有型物业的比重 数据来源 碧桂园年报 近年业绩 规模发展 风险控制 逆市飘红 本报告严格保密 9 10 碧桂园负债率较高 但处于相对安全的区域 发展信心不减 说明一 碧桂园2011年负债率高涨是由于土地出让金的增加导致 说明二 全国房地产上市公司平均负债率为70 碧桂园处于平均水平 说明三 稳定的销售速度与合理的价格出售 保障企业维持正向发展 说明四 企业的雇员依旧正向增长 配合负债的提升 说明企业对市场发展前景依旧看多 说明五 碧桂园的成本控制为企业优势 土地成本的低廉 为企业快速发展提供安全保障 数据来源 碧桂园年报 近年业绩 规模发展 风险控制 逆市飘红 本报告严格保密 10 11 数据来源 碧桂园年报 近年业绩 规模发展 风险控制 逆市飘红 碧桂园为高利润率和总资产周转率的上市企业 受益于该企业的成本控制 碧桂园为高性价比高附加值的项目发展模式 因此在实现高利润率的情况下 存货周转率则落后其他的上市同业企业 2010年数据 2011年数据 本报告严格保密 11 12 由于碧桂园的大规模土地储备 快速的周转及稳健的成本控制和利润预期 成为券商首推的港股房地产股票 对其投资价值在弱市的情况下依然看涨 目前碧桂园港股3 3元 股 港币 券商对碧桂园目标股价标定为4元 股 港币 数据来源 碧桂园年报 近年业绩 规模发展 风险控制 逆市飘红 本报告严格保密 12 13 1 企业简介 2 近年业绩 4 企业核心优势 5 项目发展优势 概述篇 研究篇 6 启示 3 发展战略 本报告严格保密 13 发展战略 郊区大盘模式 顺势而为 赢在未来 低廉成本 规模扩张 深耕营地 战略布局 高性价比 高附加值 追求双高 风险可控 品牌培育 形象至上 本报告严格保密 14 发展战略 郊区大盘模式 顺势而为 赢在未来 顺应国家城镇化发展之势碧桂园顺势国家城镇化建设 在 城区 卫星镇一体化 中心区 郊区一体化 城 城 一体化的城市发展趋势下 碧桂园选择重点发展城镇或者城市重点发展的郊区 回避了一线城市 黄金地段的发展模式 碧桂园选址具备自然资源 交通便捷 规划重点的地区 顺应房地产调控发展之势回避房地产调控热点区域的扩张 迅速在二三线城市实现发展 在调控持续的背景下 碧桂园合理规避了政策冲击的风险 2010年碧桂园土地储备80 位于二三线城市 2011年碧桂园土地储备90 位于二三线城市 2011年碧桂园也积极投身到国家重点发展的保障房建设当中 本报告严格保密 15 发展战略 郊区大盘模式 低廉成本 规模扩张 全产业链成本控制碧桂园通过业务整合 掌握设计 施工 绿化 装修 物业服务 酒店经营等每个环节 很少外包 从而保证规模扩张的同时成本得到有效控制 碧桂园土地成本低廉 2011年土地成本仅为售价的8 84 抗风险优势显著 碧桂园土地成本的低廉一方面取决于区域的选择 品牌的影响力 一方面取决企业的高附加值发展模式和企业的社会责任 比如碧桂园的慈善事业发展和碧桂园的基础设施建设 碧桂园会在一些项目的谈判中 在价格足够低廉和发展前景明朗的前提下 自掏腰包帮助政府进行项目周边的大市政建设 土地储备单个项目规模大碧桂园以郊区大盘模式储备土地资源 大盘项目通常在占地几千亩以上 规模化发展也为其成本的控制提供了渠道 一方面大规模集中式采购体系 一方面选择多家供货商竞争降低成本 本报告严格保密 16 发展战略 郊区大盘模式 深耕营地 战略布局 碧桂园以广东为核心进行市场深耕 实现原始积累碧桂园在广东发展起步 在广东具备较高的市场占有率及政府关系 截止2010年碧桂园土地储备权益面积广东占45 土地储备权益销售金额广东占54 碧桂园在国内发展潜力大的区域进行战略布局碧桂园在深耕广东市场的同时 在全国发展潜力较大的区域实行战略布局 战略布局的前提为政府关系 土地规模巨大 成本低廉 国内次级热点地区 非东部沿海地区或中心城市 比如辽宁 内蒙古安徽等内陆省份或者内陆城市 本报告严格保密 17 发展战略 郊区大盘模式 高性价比 高附加值 中低端产品线为主 高性价比 扩大市场占有率碧桂园采取大众化发展策略 中低端定位 成为调控市场的受益者 碧桂园的中低端 高性价比 大众化发展模式 受到调控及保障性住房发展的影响较小 因为调控和保障性住房发展主要围绕一二线城市 其次保障性住房的发展中60 70 为公租房 商品房发展未来依然是市场主体 借势生态 交通及规划环境 强化自身配套的高附加值 提升项目及土地价值 形成广泛认可碧桂园的低成本扩张 大众化定位不影响高品质形象 碧桂园追求高附加值的发展模式 使其销售层面的市场占有率迅速提升 也得的碧桂园在与政府的公关层面占到先机 碧桂园通常选择可借势生态 交通和规划的近郊区或新中心的边缘 通过打造五星级酒店 学校 娱乐设施等配套提升项目附加值 碧桂园目前附加值发展的核心为星级酒店 一方面为与政府公关提供筹码 一方面提升项目所在区域的影响力 一方面为集团的发展提供了新渠道 本报告严格保密 18 发展战略 郊区大盘模式 追求双高 风险可控 高利润率 周转率待提升 具备风险控制能力碧桂园的高市场占有率 低成本扩张 使得企业的利润率在同行业上市公司中名列前茅 并提升了企业发展的抗风险能力 碧桂园的周转率在上市同行业企业中处于一定的劣势 主要是因为碧桂园的高附加值发展模式 使得项目的周转率落后于万科 保利等企业 本报告严格保密 19 发展战略 郊区大盘模式 品牌培育 形象至上 品牌培育从头开始碧桂园从第一个项目开始就注重品牌的培育 包括在产品设计 营销 服务 需求特征 慈善等各方面 通过项目的具体操作实现品牌价值的充实 项目以超出想象的模式面市碧桂园项目采取的了物超所值的操作思路 项目形象及产品设计方面均在实际价值基础进行了提升 实现高性价比和高附加值的双重优势的直观体现 本报告严格保密 20 21 1 企业简介 2 近年业绩 4 企业核心优势 5 项目发展优势 概述篇 研究篇 6 启示 3 发展战略 本报告严格保密 21 顺势而为复合国家发展的要求 遵循国家重点发展轨迹 同时尊重各地区发展规划 并借势地区发展规划 顺势而为也为企业与政府的关系发展得到良好的保障 企业核心优势 企业智慧 品牌 稳健经营 战略布局碧桂园的战略布局选择一方面满足了企业的快速发展 一方面规避了政策风险 追求双高企业的高利润率和高周转率 为企业的可持续发展和发挥中的成本控制 效率控制 规模控制提供指引 成本控制成本控制是碧桂园发展的核心之一 也是实现规模发展 高性价比 高附加值和高利润率的基础 本报告严格保密 22 23 1 企业简介 2 近年业绩 4 企业核心优势 5 项目发展优势 概述篇 研究篇 6 启示 3 发展战略 本报告严格保密 23 项目发展优势 项目选址选址国家次级发展区域的二三线城市 具备自然生态价值 交通价值 规划价值的近郊地区或新区的边缘区域 项目规模项目规模发展 为企业的发展 项目的营销及应对风险的能力继续力量 高性价比项目的成本优势 大众化定位策略 实现高性价比发展 提升市场占有率 有效应对市场风险 高附加值项目的酒店 教育 娱乐等配套作为附加值 极大提升了项目的价值与企业形象 为市场竞争和拓展提供筹码 本报告严格保密 24 25 1 企业简介 2 近年业绩 4 企业核心优势 5 项目发展优势 概述篇 研究篇 6 启示 3 发展战略 本报告严格保密 25 启示 顺势而为制定与宏观走势及调控政策走势相符合的发展策略 比如选择刚需项目或者二三线 甚至四线城市发展 成本控制有效的成本控制策略 为实现高周转率和高利润率奠定基础 规模化发展 绑定配套资源发展 有效区域选择等 战略区域及项目的选择区域可以更多拓展具备政府资源的二三线线城市 甚至四线城市 三 四线城市以城市核心 边缘及新城建设项目为主 二线城市选择