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润翰园报告终稿范文 纯熟的生活与精神的居品定位营销篇下卷一项目定位思考 一、同致行定位思考体系泽润翰园的定位思考源泉竞争是确定一切的定位基础，依托准确的竞争关系剖析，找出差异化的价值特点，并将差异价值提炼、放大、演绎形成泽润翰园个性化的定位，有效的解决市场的挑战，形成客户层面的深度认同，从而实现项目的最大价值。 1、泽润翰园对于龙岗中心城意味着什么？在龙岗中心城房地产目前的市场情况来看，不能不说是震动，大盘运动又一次在关外开展。 龙岗中心城市场即将成为深圳房地产的焦点。 同时，业内人士分析指出泽润翰园的启动势必对极大的改变龙岗中心城市场的竞争关系，抢占先机、走差异化路线，协调好竞争关系，是项目开发的必要条件。 A)招商、鸿荣源、星河、天健等品牌企业进入龙岗中心城市场，给市场带来机遇与挑战；B)客户具有明显区域性，绝大多数的客户均中心城周边，客户同质化严重，突破客户竞争，是泽润翰园定位需要解决的重要课题。 消费市场容量优势，随着龙岗中心城和周边地区经济的不断发展，片区居住人口数量不断提高。 工厂里的外来中高级管理人员数量也飞速增长；同时，社会财富增长较快，也使得居民住房支付能力得以提高。 C)丰厚的土地资源优势，长久的缓慢开发同时带来了好的市场环境是大量土地储备。 龙岗中心城、旧村改造、工业区或厂房改造潜力巨大，为未来市场发展创造了广阔舞台。 2、作为高档精品物业，项目的开发条件如何？A）235010.0的规模，2.465的容积率，1.66的车位比，9299.37的商业面积，为泽润翰园成为高档精品生活区奠定了开发基础B）泽润翰园在位置、交通、配套环境上的绝对优势将成为其“城市高档舒适性物业”的硬性基础，更加有效的整合区位价值，在区域内一般性项目中跳脱出来。 同致行观点依托区域、配套、产品等硬性基础条件，创造差异化的项目定位，发掘项目带来的深层面价值，走高档舒适性路线，是本泽润翰园解决之道！ 二、泽润翰园的价值体系对比发掘提炼演绎从区域价值、配套价值、规模价值、规划价值、产品价值、人文价值等六方面阐述泽润翰园的价值所在。 泽润翰园价值要素分析竞争项目的价值特点寻找到差异化核心价值要素提炼成为泽润翰园定位演绎泽润翰园定位价值 1、泽润翰园区域价值龙岗新城建设宝龙工业区等产业园区及新城配套生活区；建设公园、文化中心、科技馆等公共设施及500千伏变电站等基础设施。 龙岗新城龙岗中心城建设在深圳国际化城市和现代化中心城市建设中占据重要的地位。 龙岗新城加强生态建设和环境保护，建立人与自然和谐发展的生态龙岗。 同致行观点龙岗新城布吉、横岗一带的新楼盘基本围绕深惠公路呈带状分布而无法拓展。 地铁三号轨道线和深惠公路改造动工，将大大拉近龙岗各片区与城市中心的距离，同时加速关内人口向龙岗扩散的进程，会极大推动龙岗住宅产业的发展。 龙岗新城依托奥体中心、会展中心和地铁三号线的辐射带动以及地块周边具有的景观资源，为该区域未来升值奠定基础。 区域价值在深圳国际化城市和现代化中心城市建设的规划下，奥体中心、会展中心和地铁三号线的辐射带动，龙岗中心城将是城市最具活力的地产发展区域。 2、泽润翰园地段配套价值泽润翰园一期项目区域配套分布图汽车站龙岗中心城最好的龙岗实验学校、天虹商场、龙岗中学、岁宝百货、碧湖宾馆、龙潭公园和余石岭公园、龙城广场；中专、妇女儿童活动中心、环保大厦、计划服务中心、疾病控制中心同致行观点泽润翰园天健花园、尚景花园妇幼保健院人医院民龙岗区政府国土规划局龙岗分局龙城广场碧湖宾馆龙潭公园海关大厦龙岗实验学校农村信用合作余石岭公园岁宝百货天虹商场龙城中学中心公园图中红色党校、中专、劳动局、税务局、妇女儿童活动中心、武装部、环保大厦、计划服务中心、疾病控制中心、传染病医院、烟草专卖局龙岗分局、交通银行、质检站等；图中黄色部分各住宅小区；地段配套价值教育配套最优，区域特色是政治、教育、生活区，是适合居住区。 泽润翰园一期处在龙岗中心城的中心、占优越地段资源。 3、泽润翰园规模价值产品品质现状比较表项目名称规模容积率覆盖率车库比泽润翰园一期139319.92.46530%1.66欧景园二期（罗马公元）90162.853.030%1.46花半里82523.512.20.74尚景欣园30833.053.8527%0.90天健郡城1580002.50.60泽润翰园一期建筑规模、容积率、户数车位比均占有相对优势，同其他项目相比，充分体现了本区域项目的提升。 同致行观点规模价值泽润翰园一期建筑规模仅比天健郡城，排第二位；容积率2.435，对于欧景园二期（罗马公元）、尚景欣园、天健郡城，也排第二位，户数车位比为11.66，同其他项目相比，配套最高。 4、泽润翰园规划价值泽润翰园在整个规划中以绿色内部景观与开放式生活居住空间结合，配合部分的邻街商铺概念，与目前最新的社区规划GOB高博概念（梢后将详细解释）相吻合，在整个居住空间里注意舒适性与开放性的充分协调，独立形成小区的生活氛围。 旧金山San.Francisco，Lomdard streetGOB生活街区范本，提倡GREEN-OPEN-BLOCK绿色开放的街区生活，结合项目的邻街商铺和内部的开放式园林，形成特有的GOB生活概念！同致行观点规划价值泽润翰园在整个规划中体现的GOB生活范本概念对于龙岗中心城的客户将具有极大的吸引力！ 5、泽润翰园产品价值A、通过泽润翰园一期产品线比较项目名称二房面积三房四房五房复式比例面积140-15比例面积比例面积比例面积比例泽润翰园150%17232%18%罗马公元133-180100%花半里尚景欣园锦绣东方70东方御花园80天健郡城83-11090-1xx0-12035%126-16065%293-6584%2xx817%13879%150基本销售完，可以不讨论同致行认为泽润翰园一期在产品线方面具有差异化特点。 B、通过泽润翰园一期项目产品线与其他潜在楼盘比较项目名称推出时间建筑形态泽润翰园一期xx年上半年高层龙岗大综艺项目xx年下半年多层小高层，高层天健现代城xx年上半年小高层，高层Townhouse融发5#项目xx年下半年小高层鸿荣源项目xx年上半年Townhouse、洋房星河项目xx年06月洋房，小高层鸿基三期xx年上半年小高层，高层招商项目xx年下半年多层、小高层九州新都市xx年下半年小高层，高层同致行认为泽润翰园一期在物业类型方面不具有竞争优势。 C、通过项目景观资源等级分析D、通过项目朝向资源等级分析资源等级户型种类数量（套）数量比面积（）面积比A级A 1、A 2、B、C 1、C 2、D166081.5%110101.880.2%B级A 2、B、C、C215018.5%27228.619.8%合计810100%137330.4100%资源等级户型种类数量（套）数量比面积（）面积比A级A 1、B、C 1、C 2、D151062.9%82921.860.4%B级A 2、B、C215018.5%2763020.1%C级A 2、B、C 1、C21xx.8%21588.615.7%D级C2303.8%51903.8%合计810100%137330.4100%E、通过项目通透资源等级分析资源等级户型种类数量（套）数量比面积（）面积比A级A 1、A 2、B、C 1、C 2、D157070.4%93680.468.2%B级B、C21xx.8%2166015.7%C级A 2、B、C21xx.8%2199016.1%合计810100%137330.4100%注A优良B稍好C一般D略差同致行观点产品价值泽润翰园在产品方面的整体均好性非常强，具有较大的竞争力优势！ 6、泽润翰园文化价值A、绿色和谐的智慧何谓和谐？顾名思义，和者，和睦也，有和衷共济之意；谐者，相合也，有顺和、协调、无抵触、无冲突之意。 和谐，根据应用汉语词典解释为配合得适当和匀称，比喻感情融洽，气氛良好。 泽润翰园周边的学校、公园、完善的配套交通形成一种充分绿色和谐的居住智慧，以内园林的绿色空间延伸至外部的开放绿色空间，在共享与私秘的过渡中形成一种绿色和谐的文化。 B、街区的智慧社区不仅一个家庭内部的空间，也属于一个集合体的公共空间。 是住宅与外部空间之间的过渡空间。 街区空间的功能具有广泛的适应性，如宴会、游戏、纳凉等等。 街区空间可以认为是一个半公共半私密的空间。 在街区之内，人体会到的是内外模糊不定的空间特性。 人感受到的是物质与非物质之间的过渡状态，具有较强的归属感和领域感，街区空间同时是重要的景观要素。 街区空间有比较明确的空间界定，但空间并不是闭合，而是一种有效的围合，空间是建筑的延伸，或作为前景，或作为衬托、或作为视觉焦点，每一个这样的限定开放空间是一个完整的实体，仅它更是相邻的空间和构筑物不可分割一部分。 C、开放的智慧天时不如地利，地利不如人和，邻里关系是中国几千年文化积累起来的很重要的一个文化现象。 “非谢家之宝树,接孟氏之芳邻。 青年时的王勃曾用这样诗性的语言描述相邻与共的栖居生活。 在中国的社会传统中,历来都很重视邻里关系的作用。 从“现代社区规划”理论上说，“形成一个完整的积极的社区文化”是社区规划必不可少的一部分。 从底层讲，人作为一种群居的高级动物，很需要一种适度的交流。 陶渊明描画的世外桃源的生活里，“其乐融融”的开放的邻里关系就是高品质生活很重要的一个内容。 做到家庭成员和邻里之间互相谦让、互敬互爱，“家和万事兴”就是这个道理。 同致行观点文化价值泽润翰园一期规划本体外通过挖掘中产生的绿色和谐、街区开发、邻里共融的文化内涵，应和龙岗本地人居住的三代同堂、街坊邻里的居住特点。 三、泽润翰园的价值对比体系以泽润翰园一期的六大价值特点为参考对象，对比目前市场具有竞争关系的项目欧景园二期（罗马公元）、花半里、东方御花园、尚景欣园、锦绣东方、天健郡城、九州新都市等的定位特点关系如下风情价值价格优势品牌优势区域价值配套价值规模价值规划价值产品价值人文价值欧景园二期（罗马公元）、花半里、东方御花园、尚景欣园、锦绣东方、天健郡城、泽润翰园一期可重点应用价值同质化程度高价值尚不可主打的价值同致行观点通过以上分析，找出项目定位可用的价值为地段配套、规划、文化三方面。 由上可知泽润翰园一期属性定位应为龙城中心成熟开放式高端文化社区文化价值泽润翰园一期规划本体外通过挖掘中产生的绿色和谐、街区开发、邻里共融的文化内涵，应和龙岗本地人居住的三代同堂、街坊邻里的居住特点。 规划价值泽润翰园在整个规划中体现的GOB生活范本概念对于龙岗中心城的客户将具有极大的吸引力！地段配套价值教育配套最优，区域特色是政治、教育、生活区，是适合居住区。 泽润翰园一期处在龙岗中心城的中心、占优越地段资源。 四、同致行泽润翰园定位价值提炼体系集大城者论语中说“集大成者，览百家而通术述。 集大成者原意是汇集各种技术的最高成就，在泽润翰园中，其配套汇集龙岗中心城最核心的位置与配套，可谓汇集中心城的精华，故以“集大城者”来定义其核心的配套价值。 GOB纯熟1978年旧金山San.Francisco城市发展规划中将其城市居住区域的规划为GOB即GREEN-OPEN-BLOCK（绿色开放街区），以改造后的Lomdard street（兰博道）最为出名，即通常中国翻译成的“九区花街”其概念也是近年国内地产开发的“街区”概念的范本，在GOB（高博）概念中比一般的BLOCK（街区）更强调开放与绿色景观，不是一般的以街铺为主支撑的“街区”概念，更多的强调以道路为分割同时延续开放的邻里关系和居住周围的绿色空间。 居品以居住文化为导向的街区概念，把物业以品鉴的角度来欣赏，让项目充满更多的文化概念。 文化价值规划价值地段配套价值集大城者，GOB纯熟居品 五、同致行泽润翰园的定位演绎体系 1、GOB纯熟居品内涵A、绿色的生活居品建筑与环境、人的对话?建筑象花园的背景建筑本身并不是主题，无处不在的景色才是真正的追求。 亲近、闲致的景观特征，代表着最大限度自由伸展的生活方式。 ?在自然生长的露台上游戏。 ?在树荫下凝想。 人退卸了一切陈腐的价值，使欲望更加质朴。 风的舞蹈、水的奏鸣、阳光的流动、候鸟的飞翔，所以元素象音乐一样互相融合，在时空的对话中漂流。 ?先进的户型设计舒适使用尺度，空中花园，户户有阳光、GOB纯熟居品绿色生活居品开放生活居品街区生活居品有景观，“值得信赖的建筑”的新建筑标准；B、开放的生活居品与城市的共融商业街的自然分割将泽润翰园与龙岗中心城相对独立的部分，而这种分割是共融的去接纳城市，没有冰冷的围墙栅栏，居者通过在商业街的游憩购物有机的融合到城市中，对城市的开放也是对自己生活的开放。 与邻里的共融从“现代社区规划”理论上说，“形成一个完整的积极的社区文化”是社区规划必不可少的一部分。 从底层讲，人作为一种群居的高级动物，很需要一种适度的交流。 陶渊明描画的世外桃源的生活里，“其乐融融”的邻里关系就是高品质生活很重要的一个内容。 做到家庭成员和邻里之间互相谦让、互敬互爱，“家和万事兴”就是这个道理。 中国人自古就有“千金买屋，八百买邻”的邻里价值观，这种寻找相似的文化背景、共同的心理诉求，就容易形成相对稳定的朋友圈子，“圈子”是一种文明的“生态环境”，是文明、文化发生、发展的温床，中国传统中的“知识分子文明圈子文明”一向是很发达的。 从先秦诸子设坛讲学到现代各种“学会”、“协会”、“沙龙”、“书院”、“商会”无疑都是一种新的圈子文化或邻里关系，本项目依托区域的大背景，在物质层面的高度统一，精神的品味自成一脉。 C、街区生活居品街区，是通过马路或者街道围合分隔而成的某个区域。 如同家庭是组成社会的基础细胞，街区就是组成城市的基础因子。 “以前我们住在街上并享受着街坊；上世纪80年代末，有了小区，围上了围墙；90年代末，社区兴起，商品时代降临到住宅产品上；而将来，我们还要住在街上。 住在街上中如是说，“生活在小区缺乏真正的安全和舒适，生活在社区却又像是缺乏真正的繁华和交流，住在街上简单却富有自由感。 社区外的交通主干道与社区内的分干道联系起来，使之形成互相交融的格局。 小区内有城市交通的干道和次干道以及居住区级的道路，建筑与道路以及与城市具有很好的亲和力。 相对以前一道围墙，把社区内外鲜明分割，这种规划方式显然把社区内外的“气脉”沟通了起来，这样居住区就不是自生自灭的一个独立体，而是与城市机理融会、与地域文化相传承的有机生命体。 我们说GOB纯熟居