天津房地产市场调研及拓展建议.ppt

说明 1 文字部分采用 微软雅黑 字体2 一级标题蓝底红色28号字体 二级标题蓝底红色24号字体 三级标题蓝底红色20号字体3 特殊标题颜色字体不限4 段落1 5倍行距 特殊情况可采用单倍行距 天津房地产市场调研分析及拓展建议 目录 一 城市基本情况 二 天津市场整体分析及城市进入评价 三 天津市拓展建议 一 城市基本情况 城市基本情况 天津现状 数据来源 京津冀统计局网站 2015年末 城市基本情况 地理位置 天津 国家直辖市 国家中心城市 环渤海地区经济中心 全国先进制造研发基地 北方国际航运核心区 金融创新运营示范区 改革开放先行区 天津也是六座超大城市之一 天津市域面积11903平方公里 其中市辖区面积7420平方公里 天津是华北地区最重要的交通枢纽 在航运 铁路 公路方面四通发达 现辖16个区 包括滨海新区 和平区 河北区 河东区 河西区 南开区 红桥区 东丽区 西青区 津南区 北辰区 武清区 宝坻区 静海区 宁河区 蓟州区 截至2015年末 全市常住人口1546 95万人 比上年末增加30 14万人 其中 外来人口500 35万人 增加24 17万人 占常住人口增量的80 2 常住人口中 城镇人口1278 40万人 城镇化率为82 64 65岁及以上人口148 66万人 占9 6 一环 即首都地区环线通道 有效连通环绕北京的承德 廊坊 固安 涿州 张家口 崇礼 丰宁等节点城市 缓解北京过境交通压力 以北京新机场开工建设为契机 进一步加强东南半环廊坊 固安 涿州等城市的交通联系 四纵 即沿海通道 京沪通道 京九通道 京承 京广通道 沿海通道连接秦皇岛 唐山 天津 滨海新区 沧州 黄骅 四个沿海港口城市 是重要的港口集疏运通道 也是环渤海城镇和临港产业发展的重要依托 京沪通道连接北京 廊坊 天津和沧州 是京津同城化发展的主轴 也是北京重要的出海通道 京九通道连接北京 北京新机场 廊坊 衡水 是京津冀沟通华中 华南地区的交通动脉 京承 京广通道纵贯京津冀地区 连接承德 北京 保定 石家庄 邢台 邯郸 是京津冀沟通东北 华中及更远地区的交通动脉 四横 即秦承张通道 京秦 京张通道 津保通道和石沧通道 秦承张通道连接秦皇岛 承德 张家口等京津冀地区北部城市 是我国西北地区重要出海通道 京秦 京张通道连接秦皇岛 唐山 北京 张家口 是京津冀联系西北 东北地区的交通动脉 津保通道连接天津 滨海新区 霸州 保定 是京津冀中南部地区的重要通道 也是天津港的重要疏港通道 石沧通道连接石家庄 衡水 沧州 黄骅 沟通京沪 京九 京广三大通道 是黄骅港的重要疏港通道 城市基本情况 京津冀交通体系下的天津 城市基本情况 交通情况 总体战略发展 双城双港 相向拓展 一轴两带 南北生态 以深化落实国务院确定的 国际港口城市 北方经济中心和生态城市 的城市定位为目标 依托京津冀 服务环渤海 面向东北亚 用区域和国际视野 着眼天津未来长远发展 着力优化空间布局 提升城市功能 双城是指中心城区和滨海新区核心区 是天津城市功能的核心载体 双港是指天津港的北港区和南港区 是城市发展的核心战略资源 是天津发展的独特优势 城市基本情况 区域发展规划 二 天津市整体分析及城市进入评价 二 天津市整体分析及城市进入评价 宏观环境 人口规模 常住人口 人口净流入情况 截止2015年末 天津市户籍总人数为1278 4万人 较2014年的1016 66万人增加261 74万人 增加25 75 常驻人口数为1546 95万人 较2014年的1516 81万人增加30 14万人 增加0 02 据统计 天津市截止2015年底 人口净流入约为268 55万人 数据来源 中指数据库 宏观环境 GDP总量及增长率及人均GDP 2011 2015年 天津市GDP呈现稳步上升趋势 GDP增长率逐渐下降 2015年依旧高于全国平均6 9 属于全国高增长区域 人均GDP保持着快速的增长 2015年达到109032 71元 是全国平均水平49228 73元的2 2倍 数据来源 中指数据库 宏观环境 全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额 天津市固定资产投资以及房地产开发投资总额 在2016年8月份达到2015年10月份左右水平 在2016年还剩4个月的情况下 按照目前趋势 截止2016年底 势必达到2015年整体水平 甚至超越2015年整体水平 数据来源 中指数据库 宏观环境 样本房价走势 百城价格指数 从近一年的房价走势来看 从2015年10月至2016年9月 天津市整体房价从10894元 平上升至13209元 平 增长21 数据来源 中指数据库 二 天津市整体分析及城市进入评价 开发经营 2015年至2016年9月商品住宅统计 房地产开发投资 从近一年的房价走势来看 从2015年10月至2016年9月 天津市整体房价从10894元 平上升至13209元 平 增长21 数据来源 中指数据库 开发经营 2015年10月至2016年9月商品住宅统计 新开工面积 销售面积 数据来源 中指数据库 开发经营 2015年10月至2016年9月商品住宅统计 销售额 销售价格 数据来源 中指数据库 开发经营 2015年10月至2016年9月商品住宅统计 可售面积 月均成交面积 出清周期 2015年10月至2016年9月 天津市商品住宅可售面积以及出清周期均呈现下降趋势 2016年9月可售面积1224 1万 出清周期降为5 79月 月均成交面积呈现稳步提高的趋势 2016年9月达到211 26万 仅次于一年来的峰值221 11万 数据来源 中指数据库 数据来源 中指数据库 交易数据 2015年至2016年天津各区销售情况 套数 面积 价格 销售额 销售趋势 与2015年相比 河西区 西青区 北辰区 津南区 东丽区 滨海新区 塘沽 武清区 静海区均呈现量价齐升的趋势 交易数据 天津市各区2015年至2016年第三季度销售面积和销售价格 南开区 河西区 河东区 和平区 数据来源 中指数据库 交易数据 天津市各区2015年至2016年第三季度销售面积和销售价格 河北区 红桥区 西青区 北辰区 数据来源 中指数据库 交易数据 天津市各区2015年至2016年第三季度销售面积和销售价格 津南区 东丽区 开发区 蓟州区 数据来源 中指数据库 交易数据 天津市各区2015年至2016年第三季度销售面积和销售价格 静海区 武清区 宝坻区 宁河区 数据来源 中指数据库 交易数据 天津市各区2015年至2016年第三季度销售面积和销售价格 滨海新区 塘沽 汉沽 大港 数据来源 中指数据库 交易数据 天津市各区2016年销售面积和销售价格 去化能力 季度销售超过20万 的区域 河西 西青 北辰 津南 东丽 滨海新区 塘沽 武清 静海 宝坻 数据来源 中指数据库 交易数据 2015 2016年天津各区普通住宅成交排行走势 套数 面积 价格 数据来源 中指数据库 综述 通过对2015年至2016年天津市各区目前以的销售情况及纵向对比和分析 销售套数 面积 价格 1 从销售套数和销售价格来说 河西区 西青区 北辰区 津南区 东丽区 滨海新区 塘沽 武清区 静海区均为量价齐涨的区域 2 从去化能力来讲 河西区 西青区 北辰区 津南区 东丽区 滨海新区 塘沽 武清区 静海区去化能力最强 季度平均去化超过20万平 2016年前3季度去化排名 武清区351 32万平 滨海新区 塘沽 246 71万平 津南区163 91万平 西青区149 92万平 东丽区130 13万平 河西区94 68万平 静海区90 5万平 北辰区84 75万平 宝坻区72 76万平 天津市区 1 西青区 2 东丽区 3 河西区 4 北辰区天津郊区 1 武清区 2 滨海新区 塘沽 3 津南区 4 静海区 5 宝坻区 二 天津市整体分析及城市进入评价 土地数据 2011 2016天津市各区土地出让情况 年度出让宗数 楼面地价 南开区 河西区 河东区 和平区 数据来源 中指数据库 河北区 红桥区 西青区 北辰区 土地数据 2011 2016天津市各区土地出让情况 年度出让宗数 楼面地价 数据来源 中指数据库 津南区 东丽区 蓟州区 滨海新区 土地数据 2011 2016天津市各区土地出让情况 年度出让宗数 楼面地价 数据来源 中指数据库 静海区 武清区 宝坻区 宁河区 土地数据 2011 2016天津市各区土地出让情况 年度出让宗数 楼面地价 数据来源 中指数据库 土地数据 2011 2015天津市各区土地出让情况 年度出让宗数 楼面地价 数据来源 中指数据库 土地数据 2016天津市各区土地出让情况 年度出让宗数 楼面地价 数据来源 中指数据库 土地数据 2015天津市各区土地出让情况 成交总数排名 数据来源 中指数据库 土地数据 2016天津市各区土地出让情况 成交总数排名 数据来源 中指数据库 综述 通过对2011 2015年天津各区的土地出让情况来看 综合土地出让活跃度以及未来出让形势进行分析如下 1 土地市场较为活跃的区域为 西青 津南 北辰 武清 静海 滨海新区等六大区域 2 未来土地市场发展前景的区域 东丽区 宝坻区 天津市区 西青区 东丽区 北辰区天津郊区 武清区 滨海新区 塘沽 津南区 静海区 宝坻区 三 城市布局及区域选择 拓展建议 通过对2015年至2016年天津市各区目前以的销售情况及纵向对比和分析 销售套数 面积 价格 1 从销售套数和销售价格来说 河西区 西青区 北辰区 津南区 东丽区 滨海新区 塘沽 武清区 静海区均为量价齐涨的区域 2 从去化能力来讲 河西区 西青区 北辰区 津南区 东丽区 滨海新区 塘沽 武清区 静海区去化能力最强 季度平均去化超过20万平 2016年前3季度去化排名 武清区351 32万平 滨海新区 塘沽