部队经适房小区物业服务细则.doc

XXXX小区物业管理细则为将XXXXX小区建设成为一流的文明住宅小区，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善小区业主的生活和工作环境,现就物业公司在管理和服务中的有关要求明确如下:一、基本情况说明： （一）物业公司的权利和义务物业公司的权利：（1）物业管理公司根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；（2）依照物业管理合同、物业管理办法以及住房使用规定对住宅小区实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（4）有权制止违反规章制度和住房使用规定中规定的行为；（5）有权要求甲方代表和业委会协助管理；（6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；（7）在甲方和业主允许的范围内，实行多种经营，以其收益补充小区管理经费；（8）有权拒绝服务条款、物业合同、住房使用规定以外的服务项目。物业公司的义务：（1）履行物业管理合同和服务细则，依法经营，按要求交纳物业服务履约保证金；（2）接受甲方代表、业委会和业主的监督；为甲方代表和业主委员会提供办公场所、管理经费和人员工资；（3）重大的建设改造项目、大项经费支出需报知甲方代表和业主委员会，接受其监督；（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及小区所在地人民政府的监督指导；（5）维持企业的信用等级，因管理不善造成企业信用等级低于的接管小区时的信用等级时，有义务降低其服务费用标准。（二）建设单位的权利和义务小区在完成产权向地方产权转移之前，由XXXX作为建设单位行使以下权利和义务，小区在完成产权向地方产权转移之后，由业主大会投票决定XXXX是否继续代表小区业主行使以下权利和义务。1.建设单位的权利（1）指派和任命甲方代表驻小区，协助和监督物业服务企业做好服务管理工作，有权解聘物业服务企业；（2）有权在业主大会成立之前，根据服务细则设定前期物业费标准，并根据物业服务情况，在征得业主大会同意的情况下，对物业费标准进行调整；（3）根据物业服务企业履约服务情况，对物业管理、使用和续筹专项维修资金；（4）撤销业主委员会不适当的决定；（5）批准和撤销物业公司利用公用区域和设施开展的经营活动；（6）对公用区域和设施进行开发和利用；（7）对违反使用规定的业主进行行政和经济处罚，对情形严重的违规行为有权收回其住房及附属用房；（8）改建、重建建筑物及其附属设施；（9）享有小区的命名权；（10）小区内未出售的住房、车位、商业用房、附属用房等的所有权归建设单位所有。2.建设单位的义务（1）对公用区域和设施进行开发和利用时，其收益中一定比例应用于小区的管理和建设；（2）根据业主大会要求，协助办理房地产相关证件；（3）承担建设过程中工程施工产生的质量问题，并负责解决。（三）甲方代表的权利和义务甲方代表由建设单位指派任命，依据物业服务条款监督物业公司履行服务工作。甲方代表的权利（1）对物业的管理措施和经费使用享有否决权；（2）依据服务细则，有权根据物业公司在履行过程中存在的不足，对其予以经济处罚，罚金从次年物业服务费中扣除，存放在建设单位指定账户内，罚金只能用于小区的建设管理；（3）有权随时查阅物业公司的管理档案和财务账目，监督维修基金的使用情况；（4）参与制定物业公司的年度管理计划；（5）业主委员会成立之后，甲方代表将代表小区建设单位协助和监督业主委员会成员的履职情况；（6）建设单位赋予的其他权利；2.甲方代表的义务 （1）熟悉和掌握物业服务细则和小区的管理状况，配合组织每年两次的物业满意度调查工作；（2）及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，定期听取和解答小区业主的意见和建议； （3）督促业主委员会定期组织召开业主大会，配合政府相关部门成立业主委员会，并监督业主委员会行使权利和义务；（4）负责物业公司与建设单位的上下沟通，执行建设单位的合法决策；（5）协助物业公司联络工程施工单位，解决施工产生的质量问题；（6）协调物业公司与业主之间的矛盾，配合业主委员会督促业主足额缴纳物业费。（四）业主大会的权利和义务1.业主大会的权利 （1）选聘、解聘物业服务企业; （2）在完成了小区产权转交后，决定是否继续由XXXX代表小区业主行其权利和义务； （3）制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督落实，有权要求物业服务企业公开财务收支账目；（5）定期召开业主大会，制订、修改业主大会议事规则;（6） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。2.业主大会的义务（1）业主大会代表必须自觉按时足额交纳物业费、采暖费、电梯费等费用，否则不具备参会和投票资格；（2）业主大会代表必须熟悉小区的基本情况、了解物业服务细则、物业服务企业和业主委员会的履职情况；（3）业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 （五）业主委员会的权利和义务 业主委员会由甲方代表在小区建成两年后，根据物业法，会同所在街道办事处组织召开业主大会，由业主大会选举产生。1. 业主委员会的权利（1） 制定、修改管理规约、服务条款和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会成员； （3）听取和通过业主委员会的工作报告； （4）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，合同期限不得超过四年； （5）对破坏、损害全体业主利益的行为有监督、制止和要求赔偿的权利；（6）审议批准物业服务企业的年度管理计划、费用预算及决算报告；（7）对于个别业主、使用人违反住房使用规定或损害其他业主、使用人合法利益的行为，可以代表业主提出诉讼。 2.业主委员会的义务（1）定期组织召开业主大会或业主代表大会，或经20%以上业主提议时组织召开业主大会或业主代表大会; （2）执行业主大会和建设单位的各项决议;（3）贯彻执行并监督业主遵守住房使用规定及其他相关法律规定; （4）监督物业服务企业的服务工作并反映业主的意见及建议; （5）业主委员会不得损害全体业主的利益，否则必须承担赔偿责任；（6）对于重大事项必须及时提交业主大会或业主代表大会决议；（7）其他业主委员会应当履行的义务。（六）业主的权利和义务 房屋的所有权人为业主。 1.业主的权利（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （2）向业主委员会提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权。业主可以委托代理人参加业主大会会议；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。 2.业主的义务（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时足额交纳物业服务、采暖费、电梯费等费用；（6）法律、法规规定的其他义务。当管理过程中各主体之间存在意见分歧时，各主体之间就小区事务的决策权：业主大会 建设单位 业主委员会 甲方代表 物业服务企业。二、物业服务履约的制度管理（一）为加强对物业服务企业履约情况的监管，提高物业服务主体履约意识，维护业主和企业合法权益，根据大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见等文件的相关精神，本小区施行物业服务履约保证金制度。（二）物业服务履约保证金（以下简称履约保证金）是指由物业服务企业交纳的，以促使物业服务合同主体遵守法规政策、信守合同约定、维护业主合法权益的资金。建设单位负责物业服务履约保证金的管理。履约保证金的存储期限与物业服务和同履行期限一致，建设单位不得挪用。（三）物业服务企业履约保证金的缴交标准：履约保证金按年度物业服务费总额的10%计算，物业公司以现金的方式存放在建设单位设立的银行帐户上。（四）物业服务合同终止时，履约保证金按照以下规定退还物业服务企业： 1物业服务合同履行期间，物业服务企业或者其他管理人无违约行为的，履约保证金的本息如数退还；物业服务企业或者其他管理人未按物业服务合同约定的服务事项和质量履行合同，但物业服务企业或者其他管理人已按双方约定或人民法院、仲裁委员会生效的法律文书履行全部给付义务的，履约保证金的本息如数退还；物业服务企业或者其他管理人未按物业服务合同约定的服务事项和质量履行合同，按双方约定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书，履约保证金抵扣违约金后的余额退还物业服务企业或者其他管理人。（五）物业服务企业或者其他管理人有下列情形之一的，可暂不返还履约保证金：1物业服务合同未终止；2服务管理不善造成小区环境恶化的；3物业服务合同约定期内，未尽对物业共有部位及设施设备管养维修之责，导致其不能正常使用或过度老化； 4未按规定移交物业服务用房；5未按规定完全移交物业档案、物业服务档案等资料；6物业服务人员未按规定撤出建筑区划；7未按规定结算、清退预收、代收的有关费用；8未按规定退出物业服务项目；9发生重大责任事故，造成较大影响的；10法律、法规、政策规定及合同约定的不予返还履约保证金的其他情形。三、安全服务管理（一）安全防护管理1保安人员按规定统一着装，佩带工作牌，使用文明礼貌用语，姿态端正，所有在岗秩序维护员均配备有对讲机，保证岗位之间联络畅通。2主出入口 24 小时双人值守，并有详细交接班记录、人员来访登记和外来车辆的登记记录。3严格执行所有业主凭门禁卡进出，对来访人员由门卫人员通过门禁对讲系统与住户联系，经得住户许可，登记后方可进入；4外来人员管理外来探亲访友人员进入小区，需通过对讲系统联系住户，并指导客人行走路线。外来车辆进入小区，需做好登记，登记其进入和离开时间、车内人数、拟访住户门号、车牌号以及驾驶人电话。5物品搬出管理从住宅楼搬出物品，如非业主本人，需持有效证件到物业中心开具“放行条”，并详细列明物品清单。出入口门卫人员认真检查出去物资与“放行条”上所列物资是否符合，若不符合应要求立即停止搬运，并联系业主到场进行确认；若符合则由门卫人员放行，并收回“放行条”，并留存放行条一个月。6值守人员见搬家车辆进入小区搬家时，应登记好搬家的住户信息、搬家公司信息，向车上人员说明搬家的程序要求，并用对讲机通知相关人员到场跟踪。7巡视人员按设定的路线，在早4点夜间22点之间，每 2 小时巡视一遍。夜间22点早4点之间，每1.5小时巡视一遍。应设置三条以上不同的巡视路线，针对每条线路，制定详尽的巡查情况登记表，每次巡视结果登记备查，确保巡视无死角。8除申请家装的住户外，任何住户不得通过窗口吊运、悬挂物品，因家装确需吊运的，应通知物业公司，派出人员维持现场安全，并设置隔离区域防治发生危险。9监控中心管理（1）小区监控中心设置24小时值班电话，专人值守，监控室接听来电不超过四次铃声，所有监控点实施无遗漏监控。（2）监控指挥中心密切关注监控画面和报警系统，如有异常情况，立即通知相邻岗位人员核实，因值守人员未能尽职造成业主或公共设施损失的，由物业承担相应的责任。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟赶到现场，采取相应措施。（4）建立登记制度，对值班期间出现的情况、处理结果、值班人员等进行登记。10节日及婚庆管理（1）依据政府有关燃放鞭炮的时间，做好集中燃放地点的选择，落实防火措施，清理燃放后留下的碎片不得过夜；（2）小区内因婚庆等需要燃放鞭炮或抛洒碎屑时，每次需向物业交纳50元的清扫费；（3）节日和婚庆中，需燃放鞭炮的，不得在午夜0点至早6点之间燃放鞭炮。（4）物业公司在重大节日期间应悬挂彩灯或彩旗等，烘托节日氛围。11物业管理人员应主动联系辖区派出所和周边小区，随时掌握周边治安情况，有针对性制订预防措施，并提醒业主注意防范；（二）道路交通安全管理1准确掌握小区周边区域交通基本情况，了解业主车辆的数量、停放区域.每天早6:308:30；晚16:3018:30，物业应派出专人在主要交叉路口和地下停车场出入口疏导车流和人流。2对地下停车场进行巡视，每2小时巡视一次，检查有无外来车辆停放在停车场内，以及车辆是否停放到位，同时避免车辆被盗、被损坏的情况发生。如有车损坏、车门未关、未熄火、车未上锁、漏油漏水等情况应即时通知车主处理。全时保证地下停车场的夜间照明。地下停车场内设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 3. 小区业主车辆出入，需办理专用出入卡，一车一卡，实现自助刷卡、自动开启道闸、自主进出，值守人员不得私自放行无卡车辆进入小区，外来车辆不得停放在地下停车场内。4. 小区内实行限速通行，时速不得超过30公里,禁止鸣笛. 不准在小区内任何场所学车、练车、加注燃油，不得在停车场内洗车。5不准辗压绿化草坪、损坏路牌、各类标志，不准损坏路面及公用设施，不准在人行道、消防道上停放车辆。停车场内配备灭火器。6遇到雨雪天气，应及时清扫路面积水或积雪，设置减速装置，提醒司机慢速安全行车，春季结冰路面，应安排人员在早上6点前完成路面的防滑处理。7集装箱车、2.5吨以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入停车场。8物业为业主提供免费的轮胎充气服务。9停车场内未售出的车位和闲置空间，未经建设单位允许，不得擅自使用或租售。（三）消防安全管理1物业公司应设防火责任人。组建以物业管理人员为主的专职消防队伍。该责任人应具备一定的消防常识知识，有处置消防事故的能力，熟悉消防设施的使用方法，能够检查和辨别消防设施的完好程度，并建立消防管理档案；每天巡视检查火灾隐患不少于一次，每季度检查消防设施不少于两次，及时对消防设施进行维护和调试，确保消防设备设施完好；接到火情报警信号，安排人员五分钟内带齐灭火工具，到达现场进行处理，并负责接受用户的救助要求。2制定有消防应急预案，相关人员应掌握预案内容。制定防火制度，明确防火责任人的职责，制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作。3进行消防宣传。宣传可利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有消防预案、消防法规和消防须知。发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。消防宣传每年不少于一次。4保持标识的完整、清晰。如消防系统的启用方法、避难指示图、各出人口指示、灭火器材的存放位置、标识等。5消防通道、疏散通道；在紧急情况下能够及时启用，为了保证通道畅通又不留安全隐患，每季度检查，保证通道不堵占，禁止闲杂人员通行和停靠车辆，门锁完好，大门开启正常；经常检查通道，保证通道畅通。（四）宠物饲养安全管理1.严格落实城市宠物饲养管理政策，业主入住小区后，凡饲养犬或其他需办证饲养的宠物的住户须办理与住所地址一致的登记证明、防疫证明、年检证明或其他相关证明，物业公司有义务对小区内饲养宠物的情况进行登记备案，对手续不齐全的宠物饲养行为进行制止；小区内不得饲养家禽和昆虫，不得在公共区域为流浪宠物设置住舍。2.严格控制犬类或其他易对他人人身安全造成危害的宠物的活动时间和范围，在早4点早8点和下午17点晚20点之间不得进入小区公共绿地，健身场所，休闲广场等人员密集的公共场所。在乘梯的高峰时间（6：308：30和17：3020：30）。犬类要戴嘴套，或者将犬装入犬袋、犬笼，或者怀抱；其他宠物应采取有效的防护措施以保证其他乘梯人的人身安全，以及防止惊吓到儿童。3.督促住户在携犬出户时，应当对犬加戴束犬链，由成年人牵领，携犬人应携带养犬登记证，应当避让老年人、残疾人、孕妇和儿童。携宠物出户时，对宠物在户外排泄的粪便，携宠人有义务予以清除。4.饲养宠物不得干扰他人正常生活，宠物鸣叫影响他人休息时，物业公司应督促饲养人应当采取有效措施予以制止，因饲养宠物引发的其他纠纷，物业公司协调当事双方应通过协商解决，不得因此扰乱其他业主的正常生活秩序。5.对宠物饲养人定期注射预防狂犬病疫苗及其他防病疫苗进行检查登记，并对宠物进行相关防疫检查。6.小区内凡因饲养宠物伤害他人的，饲养人应当根据有关法规规定承担被伤害人的全部费用和其他损失，物业公司应加强对伤人宠物的监控，必要时协调执法部门进行处理。7.养犬人在放弃所养宠物时，不得遗弃于本小区内，可交由物业公司处理，物业公司不得杀死和售卖宠物，可转赠他人或交执法部门处理。宠物死亡时，可交物业公司进行处理，不得私自掩埋在小区内。8.为保证小区内多数住户的权益，小区住户和物业管理公司有向有关执法部门举报违法饲养宠物行为的权利和义务。四、房屋装修管理（一）业主装修管理标准与要求为保障小区房屋本体和公共设施的正常使用，保护智能设施、管线不被破坏，物业公司将以广大业主利益为本，对本小区实施严格的装修管理，业主在装修前到物业中心办理申报手续，缴纳装修保证金，保证金标准为50元/平方米，物业公司有义务遵照以下装修管理规定监管其装修行为： 1房屋结构（1）不破坏、改变原有房屋的承重结构和外貌，不改变房屋及配套设施的规划使用功能，不安装突出建筑外墙和屋面的设施。不在房屋外围、屋面搭建违章建筑；不在楼顶、平台安装其它设施；不在房屋外墙凿洞；空调的外挂机必须统一放置在室外空调机板上。不在房屋外墙（窗外）安置其它设施及悬挂杂物；不得安装室外晾衣架、太阳能器具，屋面、外墙、外门窗、阳台、空调的装修和安装以及其他装修活动必须保证建筑物外观和颜色统一。（2）不得在楼板上随意开槽或钻孔。布设管线时应走分隔墙。不得擅自拆移破坏任何梁柱、承重墙、门窗、空调孔及设有暗埋管线的内隔墙；不在楼板、梁柱等钢筋混凝土构件上打洞开孔。 2门窗及走廊（1）不扩大门洞尺寸及在进户门外包框、贴瓷片等，更换防盗门时特别注意：门洞尺寸不规则，不顺直时，应采用切割机切割，确保防盗门边紧贴被割墙面，不影响走廊外观。（2）原有窗洞尺寸、位置、式样、颜色等均不得有任何改动，不在窗户外安置防盗栅栏、遮阳棚、挡雨棚、窗花、晾衣架、太阳能热水器等。（3）不得重力敲凿窗台，以免造成窗框裂缝引起渗水。（4）不在进户门前私设电灯及铺设地砖，不得在走廊内设置任何可能影响安全或引起他人反感的物件。3空调安装（1）商业用户室外机应统一安装在指定的位置，如指定的位置难以实现外挂机的安装，物业公司应协调建设单位选择其他合适的位置。不得在外墙钻孔加装空调架及空调雨蓬等。（2）管线室外管束应保证“横平竖直”，并包扎好，多余部分盘在机体后面，滴水管必须接到预留集水管内。4智能设施（1）不得更改水电、燃气、电视、电话、对讲、智能设施进户管线；不得擅自更改感应器、对讲等智能设备的安装位置。（2）不移动、敲击、拆卸或封闭户内的各种控测报警器；避免灰尘、水雾、腐蚀性气体或液体等物质的介入和侵蚀。（3）红外线探测器探测范围、消防喷淋范围不得吊顶及摆放高大物品。（4）已预埋在楼板内的探测器与主机之间连线，装修时不得随意在楼板上钻孔、开槽，以免损坏管线。需要时，物业中心负责提供布线图。5商业店招牌门头招牌协调统一、美观。安装牢固，不留安全隐患。不影响小区业主生活；广告、霓虹灯按相关政策法规设置安装，不得设置音响对外播音，所有商户除开业当日，其余时间播放音响时，早8点下午18点不得超过50分贝，下午18点次日早8点不得超过30分贝。6消防设施设备 商业装修消防措施落实到位，无封堵、遮挡、占用消防设施、消防通道的行为。（二）装修公司的管理 1施工人员由业主会同装修公司共同到物业公司办理施工人员“临时出入卡”，设置卡片使用时限，施工人员凭临时出入卡进出小区，专人专证，不得转借，用后归还；不得窜户拉揽生意；不得逗留非工作区；如需留宿，应经业主同意，并到物业中心登记；对违反规定的施工人员，物业中心将取消其进入小区资格。小区业主装修时间为8：0019：00；装修中如进行砸、钻、钉、锤等发出较大响声的操作时，必须在9：0011：00；14：0017：00之间进行，其余时间不得实施。2夜间施工由于户内不具备生活使用条件，原则上不准施工人员在房内过夜留宿和施工，如确属施工需要，应由业主同意，并到物业中心办理夜间施工滞留登记。 3监督检查物业中心将严密监管装修施工全过程，业主必须按照住房施工规定有关要求进行装修施工，物业中心应对施工情况进行登记和照相，并留存备案。4安全施工施工人员务必遵守安全操作规程，保证施工人员及周围业主生命财产的安全，特种作业人员须持证上岗，因施工所发生的一切安全事故均由业主和装修队负责。5消防安全装修期间，必须严格遵守消防法规，作业现场必须按标准配备灭火器；施工人员不得在住户房内做饭、饮酒，不动用明火或使用易燃易爆品，如：氧焊、煤气瓶、碘钨灯、电炉等，如确实施工需要，须报物业中心备案，操作人员持有效证件并在采取有关防范措施后方可施工使用。6施工时间集中装修期每天为7:0019:00，入住过半后装修时间为8：0011：00；14：0019：00之间进行，此时间段仅限静音施工，噪音及刺激气味施工时间为9：0011：00；14：0017：00之间进行，装修队应严格按照施工时间作业，以免影响他人正常休息。7临时水电装修队如需使用5KW以上大功率电器，应提前向物业中心申报，由物业中心派技术人员指导接驳，不得擅自在户外接临时水电。 8装修期间电梯的使用不得有以下违章行为（1）严禁易燃、易爆危险品或超宽、超大的物品进入电梯，如搬运大件物品，必须由专业装运公司负责搬运或吊装，物业公司监督装运工作。（2）敲击按钮或触碰摄像头；（3）用楔块楔入厅门门槽或用货物阻止轿厢门关闭；（4）擅自开启轿厢内操纵箱面板；（5）将易燃易爆、化学危险品及超长、超宽材料带入电梯；（6）拖拉货物、撞击轿厢或强行向轿厢内挤塞货物。（7）水泥、沙子、管材、板材、液态材料、瓷砖地板、座便水池、施工工具、装修垃圾等散装材料不得使用电梯进行装卸、运送；其他散装材料必须用袋子包好，保证不渗不漏不掉。（8）如因使用不当造成电梯损坏的，应作相应的赔偿。9装修垃圾装修垃圾必须袋装包扎好，及时运到指定的位置堆放。对违章堆放、抛弃装修垃圾的，物业中心将令其限期清理，不及时清理的，物业中心将代为清理，费用由装修人承担。 10违规处理为了维护小区的生活秩序和安全，物业中心可对违反本规定，出现下列行为者，视情节轻重，作如下处理：劝阻停工、恢复原状、收回施工人员临时出入卡、赔偿经济损失、上报相关部门、诉诸法律。（1）擅自安装、改装、破坏正常供电线路。（2）破坏移动消防器材、标志，挪用消防水源。（3）损坏小区内各种公共设施。（4）侵入他人住宅，损毁他人财物。（5）所有影响他人休息和生活的行为。五、房屋使用维护管理（一）房屋管理维护目标房屋管理维护服务标准应严格按照全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则的国家示范级对应标准执行，使小区内房屋及公共配套设施设备完好率达到98%，零修、急修及时率100%，大、中型工程维修合格率100%。1房屋结构每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、建设单位代表、使用人并安排专项维修。 2门窗 每周一次巡视公共部位门窗，保持玻璃、配件完好，开闭正常。 3屋顶每年检查二次，发现屋顶防水层、瓦面碎裂、缺损及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，每年4月中旬组织人员对屋顶天沟、雨水管进行清理，防止出现堵塞（台风、暴雨到来前要对排水系统进行临时检修）。 4外墙面每周检查一次，外观平整，面砖无破损，外墙漆面整洁统一，无开裂渗水、无破损脱落，无污垢变色，发现问题及时协调人员十日内修复完毕；5道路、路面、侧石、窨井盖每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等进行巡检，路边彩砖、边石等无损坏缺失，道路无坑洼，井盖平整稳固、不缺失、不影响路面平整度，发现损坏安排专项维修，十日内修复完毕 。 6屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次分别为：春季一次、秋季一次；保证化粪池出入口畅通，每月一次清扫边沟内的泥沙等垃圾，秋季每月清理两次边沟内落叶，保证排水畅通。预计台风到来前，应安排临时检查。 7地面排水沟与围墙、护栏每月一次巡查、清理排水沟的泥砂与杂物，在发生暴雨时，物业应采取措施，保证小区及时排出雨水，防止雨水进入室内和停车场。每月二次巡查围墙，保证围墙顶部铁艺栏杆和小区内护栏完好牢固，漆面无缺失，出现问题10日内修复完毕。8楼梯间、公用走廊的室内墙地面墙面、顶面粉刷层无剥落、无张贴痕迹，面砖、地砖平整不起壳、不活动、无缺损，扶手牢固无损坏变形。 9雕塑、景观小品每日一次对雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏十五日内修复，保持原有面貌，保证其完好美观。 10休闲椅、室外健身设施每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏十日内修理完毕，并保证设施完好安全。 11安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和紧急照明设施，每月检查二次，缺损十日内补齐，保证标志清晰完整。 12 车库车场：每日巡查一次，车库无乱搭建、库门无损坏，车场内耐磨漆面平整、无积水、无缺损、车位线施画清晰，完好率99以上，驻车器、照明设备完好率95%以上，消防系统、门禁系统完好率100%。 13公共照明 每周检查一次庭院灯、楼道灯、其他照明灯，保证灯泡正常使用，灯罩完好整洁，灯杆及灯座无破损，完好率达100。发现损坏七日内修复完毕。（二）房屋管理维护控制措施1物业中心设24小时报修电话，维修人员配备对讲机，方便联系、调派，保证维修及时、到位。2定期保养主体工程，及时修补剥落、破损等轻微现象，如有变形、开裂等施工质量问题时，由甲方代表协调施工单位协调处理。3定期巡查小区内各个公共部位，发现损坏及时上报并组织人力和物力抢修，保证不影响小区业主的正常生活和商户的正常营业。危及安全处作业，设置警示标志，采取有效防范措施。4保证小区楼宇外观整洁、美观。标识指示牌完好清洁。5房屋及设施图纸资料档案齐全，管理完善，交接手续齐备。6共用设备设施、共用部位的维修档案登记完整及时，责任明确，保存规范，涉及住户的维修养护结果需有住户签字认可，住户签字率不低于75%；非住户部位的维修养护记录登记率达到100%；7对小区共用设施设备、共用部位进行统一编号，建立相应的档案卡片和台帐，并输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制，全面掌握小区共用设备设施、共用部位的运行（使用）情况，为物业的维修养护提供科学的参考。六、设施设备管理（一）设施设备管理基本原则物业中心根据小区机电设施设备具体配置情况，组织工程技术专业人员尽快熟悉、了解和掌握所属设施设备的原理性能，研究制订出科学合理的管理措施和经济有效的维修保养方法，实施专业化管理。确保小区所有机电设备设施均能保持24小时的良好运行状态，保障业主良好的生活秩序。同时在此基础上做到合理降低运行能耗和维修保养材料成本，实现机电设备设施的合理经济运行。（二）小区设施设备管理服务目标承诺小区的机电设施设备管理服务标准将严格按照全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则的国家示范对应标准执行，中小型设备及给排水设施完好率达到98%，大型设备及公共照明完好率达到100%，消防设施设备完好率100%。因设备故障的停水、停电、停气、停暖总次数不大于2次/年。 （三）小区设施设备管理标准和要求1.水泵房管理（1）应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。（2）每周检查两次水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。（3）有备有泵的，每月至少轮换使用一次，消防泵每两月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。（4）每月检查地下水池进水浮球或液压阀是否正常，发现问题及时维修。（5）水泵房每月清扫一次，确保水泵房地面和设备外表的清洁。（6）水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中，纱布每半年更换一次。（7）按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。（8）保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。2.水泵电机维修保养管理（1）生活水泵每周进行一次一般性检查，每月与备用泵互换运行一次，每次不少于5分钟，生活水泵每年进行一次全面检查保养。（2）消防水泵、喷淋泵、补压泵每两月进行一次试运行，运行时间5分钟，每年进行一次全面保养。（3）排污泵，潜水泵每年进行一次全面保养。（4）水泵保养时应将与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。（5）泵体的保养：检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清楚、外观整洁、油漆完好。补充润滑油，若油质变色，有杂质应予更换。查盘根密封情况，盘根不宜过紧，漏水以3060滴/分钟为宜，若有不正常漏水应增加或更换石棉绳填料。联轴器的联接柱销和橡胶垫圈若有损坏应予更换。紧固机座螺丝并做防锈处理。生活水泵如使用，每两年应对泵体进行一次大修。（6）电机的保养：外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。安装电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。（7）相关阀门、管道及附件的保养：各阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏，闸阀阀杆应定期加注润滑油。单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。压力表指示准确，表盘清晰。管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。点动判断水泵转向是否正确，若有误，应予更正。（8）控制柜的保养：断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。清洁控制柜内外灰尘。合上总电源，检查电源指示应正常。（9）保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。（10）保养完毕启动水泵，水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示等参数均正常，控制柜各电器无不良噪音。 3.配电房日常管理 （1）配电房是小区供电系统的关键部位，未经电业部门的许可，非工作人员不得入内，供电部门开启维护维修，需向物业部门出示有效证件。同时督促供电部门保持配电房的整洁。（2）配电房仅限供电部门进入和使用，物业其他人员只作监护，不得协助和操作。（3）因故出现电路故障时，物业中心应及时通知供电部门进行维修。（4）做好配电房的防水工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。4.低压配电柜日常管理（1）检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺拴，螺拴若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。（2）检查主触点是否有烧溶痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。5.变配电设施日常管理（1）测试配电系统接地线的对地电阻应小于4欧姆；（2）配电柜、变压器带负荷运行无不良噪音，总开关三相电流应基本保持平衡，若不平衡应重新分配；（3）计量具器（包括电表、电流互感器、电流表、电压表）精确度选择合乎要求并能准确读数；（4）断路器的选择符合负荷要求，投入运行一段时间后，触摸开关柜盖板无严重发热现象，各开关供电范围应有明确标识，每季度检验断电保险功能是否完好；（5）电缆的选择和敷设：电缆截面的选择符合负荷要求，不同环境和位置电缆的敷设方式应合乎要求；电缆头的制作规范，安装牢固；（6）插接箱与母线槽插接时接触良好；（7）各电气部件螺丝紧固，铁件无锈蚀。6.电梯系统运行标准（1）电梯启动、运行和停止，轿箱无较大的震动和冲击，无不良噪音，制动器能可靠制动。（2）运行控制功能完好，指令、召唤、定向等准确无误，声光信号显示清晰可靠。（3）减速器油的温升不超过60度，最高温度不超过85度。（4）电梯平层的准确度在允许的偏差范围内。7.电梯日常运行管理（1）电梯设备管理（包括电梯的运行、日常保养、故障修理、大修更新改造等）由专业的电梯公司来负责。物业负责对电梯公司工作的监督管理。（2）电梯公司每次保养完毕必须认真填写机房内的电梯保养与检查记录表。（3）电梯的维护维修前一天通知物业部门，物业公司负责通知业主。电梯公司需在规定的时间内尽快完成，尽量减少影响业主的正常生活。（4）任何电梯维修完毕后由维修组填写电梯维修记录表。8.电梯维护维修管理（1）遇电梯发生一般故障的，根据需要做好停运和放置安全警示标志，专业维修人员在60分钟内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员 5 分钟之内到场应急处理，所属设备维护人员 15 分钟之内到场进行救助。 （2）每天应进行检查，检查记录存档。 （3）保证电梯 24 小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。 （4）设置紧急呼救装置的电梯，保证 24 小时完好，发生故障时应确保五方通话。 （5）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴安全检验合格标志，物业中心设专人对电梯保养过程和结果进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。 （6）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。 （7）每季度对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。 （8）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。 （9）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。 9.给水系统维护管理（1）供水设施每季检查一次；（2）泵、管道每三年进行除锈、油漆一次；（3）水泵和饮用水水池（箱）：水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准；（4）水箱蓄水池应盖板加双锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理； （5）室内冷热水给水管道、消防栓管道、喷淋管道水压压力符合规范要求；（6）地下水池和屋顶水箱防水层良好，水池水箱壁无渗漏水现象，水池进水管、溢水管、生活出水管、消防出水管、排水管安装位置应合理。窨井盖完好牢固，无安全隐患；（7）水位自动控制装置能有效控制水泵的启动和停止，经手动试验动作可靠无误；（8）水泵轴与电机轴之间的同轴度、联轴器间的间隙应符合要求；（9）水泵试运行无不正常噪音，无渗漏现象，轴承温度正常，填料温升正常，三相电流不超过额定值。10.排水系统维护标准（1）每季巡查一次污水井、雨水边沟、雨水管。 （2）每半年清理和检修化粪池一次。 11.风机风阀系统维护标准（1）每月检查一次手动、自动是否正常；风阀开、闭是否灵活，指示电压、电流是否正常检查排烟风机、正压送风机风管、风阀、机房风机。（2）运转声音有无异常；皮带张紧度是否合适；叶轮转动是否平稳；启动风机，风管和主机无不良震动和不良噪音。（3）每季度检测电机相与相、相与地之间的绝缘电阻应大于0.5兆欧。（4）每季度调节好皮带松紧度，检查联轴器间隙和对中度。（5）每半年检查各结合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。（6）每季度清洁风叶、机壳外部及电机外表面一次。（7）每半年向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。（8）每年检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。（9）每季度检查风机控制拒内各种电器是否完好，紧固各接线端子。（10）每半年检查风阀传动机构是否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固是否良好。合上风机主电源，检查电源指示应正常。开机试验运转半小时，观察仪表、指示灯应正常，运转无异样声音。12.消防系统服务标准（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。（2）灭火器每年检验一次，修复失效的灭火器。（3）消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。（4）每年对消防知识进行一次宣传。13.智能化系统服务标准（1）弱电系统配置完善，视频传输无跳帧。（2）系统每月检查一次，发现问题及时维修。14.设施设备警示标识护栏完好牢固，危及安全处设置警示标识，采取有效防范措施，不发生人身伤亡管理责任事故。（四） 小区设施设备管理一般要求为正确操作设备，延长设备的使用年限，避免操作不当给设备造成损坏增加维修成本。物业公司应制订以下管理控制措施：1.负责设备管理维护的人员应了解设备的详细技术档案资料，包括操作规程使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等，对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对先进行培训学习，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。2.管理人员、维修工、操作工应具有专业基础知识和操作技能，对一些特殊岗位，按照要求持证上岗，如维修电工等。3.由于设备设施的种类及使用时间不同，有的是日常使用运行的，如电梯、生活泵等，有的是在非正常情况下使用的设备如消防泵、自动报警、事故照明切换柜等各类设备需要根据其实际情况，制定出相应的设备运行使用、操作制度并予实施。4.在不影响使用功能的情况下，经业主同意，物业中心可采取科学的措施，实行机电设备经济运行，以避免不必要的资源浪费，降低管理成本。（五）建立机电设备设施基础资料的管理1.建立、健全设施设备原始资料档案管理健全验收文件。2.在本项目接管验收时，物业中心应采取多种手段，以健全设备设施验收文件。包括：验收记录、测试记录、产品与配套件合格证书、设备安装与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议机要等文件资料。3.建立设备卡片。对小区设施设备分门别类，逐项建立设备专署卡片档案，详细记录好相关设备的各项资料，明确设备身份。包括设备类别、编号、名称、规格、技术特性、附属物地点、建造年份、使用日期、预计使用年限、报废清理情况等。4.加强重要设施设备的维修档案资料管理重要维修档案资料的内容。重要设施设备维修档案资料内容包括报修单、运行记录、检查记录、运行月报、考评材料、技术革新资料。5.建立维修档案，实施严格管理。专业技术人员在进行设备设施日常保养、检查、巡视、维修时，必须按ISO9001质量管理规定如实填写相关记录，建立维修保养档案资料。按照ISO9001质量管理规定定期对维修保养记录进行整理、统计和装订，交存物业中心档案室保管，以备存查。（六）公共能耗管理方案1.业主、使用人共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。公共能耗支出均由物业公司收取的物业服务费中支出，因管理不善造成的能耗费用过高，由物业公司自行承担。2.加强外来施工等临时用水用电的监督计量与安全管理，产生的能耗由外来施工单位承担。（七）电梯费的收费原则电梯费的收取：以基准层电梯费（A）按各层乘以加权比例（B）作为所在层的电梯费。即各户的电梯费=AB七层住宅按下表加权比例表楼 层一层二层三层四层五层六层七层加权比例B0.250.50.7511.251.51.75八层住宅按下表加权比例表楼 层一层二层三层四层五层六层七层八层加权比例B0.250.50.7511.251.51.751.9六层有公建住宅按下表加权比例表楼 层一层二层三层四层五层六层七层八层加权比例B0.7511.251.51.751.9七、保洁清洁服务管理（一）清洁管理服务要求及标准1.室内共有区域（1）垃圾箱（桶）、果皮箱、垃圾车卫生服务标准按楼设置垃圾收集点，每天清运一次，每周清洗一次；每月彻底消杀一次，垃圾箱套黑色垃圾袋，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面无垃圾、无污迹、无异味，垃圾车无明显附着物，垃圾池周围无积水、污渍。（2）通道及楼梯台阶：理石地面每天清扫，每周拖抹一次，每月冲洗一次，水泥地面每天清扫一次，每月拖洗一次。单元门厅每天拖洗。楼梯扶手、栏杆每天擦拭一次，楼梯间墙面每月除尘一次。门厅的大理石、花岗石地面每季度抛光打蜡保养一次。水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰；3、大理石地面光亮，可映出照明轮廓，抹布和拖布必须清洗干净，贴近闻无异味。（3）楼梯间及公共用房清扫地面上的垃圾、尘土。抹净门窗、地脚线、窗台、墙壁、墙壁上的饰物、指示牌、开关、花木叶子及花盆表面、消防栓等。消防箱、指示牌、门窗边框的顶、侧无尘，用白纸巾擦试30厘米不被明显污染；每月擦拭门窗玻璃一次，清倒抹净电梯厅烟灰筒表面，拣去花盆内的垃圾。拖抹地面。定期清洗石质墙身，清洁天花板、风口、灯罩等