项目投资可行性报告范本备选实施方案.docx

星期八咖啡馆项目投资（备选方案）可行性研究报告编制人： 审核人： 年 月 日目 录前 言3第1章 项目概况41.1 公司简介41.2 投资方简介41.3 建设地点41.4 建设内容41.5 建设周期51.6 项目效益分析5第2章 项目建设背景及必要性52.1 项目背景52.2 项目建设的必要性5第3章 市场分析63.1 产品市场供应预测63.2产品市场需求预测63.3产品目标市场分析6第4章 项目法人与项目的经营管理64.1 项目法人64.2 项目组织机构与人员6第5章技术方案、设备方案及工程进度75.1 技术方案75.2 设备方案75.3 建设进度安排7第6章 投资估算及资金筹措76.1投资估算76.2资金筹措8第7章 财务分析87.1项目总销售收入87.2 项目的销售利润率87.3 项目的税收贡献8第8章 研究结论和建议98.1 技术可行性98.2 管理可行性98.3 经济可行性98.4 社会效益98.5 建议9附图10前 言该项目位于西安市长安区西安培华学院。2016年10月30 日，通过筹资方式，星期八饮品有限责任公司以总价2.5万竞得该地块。项目用地建筑面积约50平方米，为工业用地性质，开发用于建设标准厂房及配套用房。项目公司注册在即，特此编制星期八咖啡馆项目可行性研究报告。第1章 项目概况1.1 公司简介名称： 星期八饮品有限责任公司注册地址：何家营国际 法定代表人： 杨宇蕊注册资本： 10万企业类型： 有限责任经营范围： 咖啡，奶茶，果汁，甜点股东构成： 王正，张炳成1.2 建设地点 该项目位于西安市长安区西安培华学院内，培华学院向来以严谨校风著称，因为坐落于郊区，学校对学生管理较严格，除却周末，平日一律不允许出门，要紧事需告知导员签出门条才可出门，但是活泼的大学生，有丰富的业余时间，除却枯燥的图书馆，只能回宿舍，单调乏味。而我们星期八咖啡馆的到来则可以改善这个小问题，店内轻柔的音乐，咖啡浓郁的香气，配上甜美精致的糕点，慵懒的午后配上书，或是约上几个闺蜜聊聊天简直不要太棒。大学是个荷尔蒙爆棚的地方，受当下影视影响，不少人已默认咖啡馆是约会圣地，因为培华的规定，又不能出门，我们的咖啡馆就很有优势啦。1.3 建设内容建筑面积约50平方米。店内设吧台，圆桌，靠椅，小沙发，书架1.4 建设周期整个项目计划一个月完成，2017年08月至2016年09月为前期准备阶段，2017年09月至2017年10月为建设阶段。冬季为咖啡热销期，所以在冬季开业。1.5 项目效益分析项目税前利润为11455元，税后利润为2864元，税后净利润率为25%。由于项目税后净利润率大于 %，高于行业基准收益率，因此，项目财务分析可行。第2章 项目建设背景及必要性2.1 项目背景现代人的生活压力越来越大，越来越多的人开始关注健康。据医学研究报告，咖啡含有大量对人体有益的成分，另外，许多最近的研究报告也显示，咖啡因对人体并没有过去想像中有健康的危害，相反咖啡中的一些成分对人体有很多的保健功效。随着经济的快速发展，人们生活水平的提高，咖啡已经成为一种代表时尚潮流的消费品，尤其是比较注重追求时尚的青年一代对咖啡的需求量更是与日俱增。咖啡屋是为时尚一族特别是在校大学生提供休闲娱乐的场所，它所接待的客人以在校大学生为主（同时也包含部分授课教师），而且这些客人的生活习惯、消费水平、宗教信仰等差别不大。对家庭经济充裕的在校大学生，他们在校期间的业余时间大多用来发展自己的兴趣，追求生活的乐趣。大学生是社会消费的一个特殊群体，尽管他们在经济上尚未独立，但已是消费创新的主力军之一：今天的大学生消费已经不仅仅为了满足生存的需要，更多地是为啦展现自我创新能力、向社会展示新潮前卫。学生手中的钱多啦，其消费领域也越来越宽。目前拥有手机、CD机、电脑等高等消费品的大学生日渐增多，旅游、同学聚会和恋爱消费也日趋增加。尤其是处于热恋当中的情侣更渴望能够有一个温馨舒适的环境与恋人独处。 2.2 项目建设的必要性随着经济的快速发展，社会的文明与进步，人类社会已经进入21世纪，在高新科技时代，各种竞争日趋激烈。在此背景下，人们的工作压力往往更多更繁。“快节奏”生活方式之余，人们普遍需要“休闲”，更重以调整身心、维护健康、培养感情。“健康，是人生的最大财富”；“拥有健康，才拥有一切”；“失去健康，将失去一切”。饮咖啡与休闲这种有效的、启智的、共享的“休闲”方式，则是人们所追求和向往的。改革开放以来，中国的休闲产业已经发展到相当的规模，且获得较好的效益。如何在薪火相传中去实现创新发展与可持续发展则成为关键。在竞争型、学习型、和谐型社会中，休闲产业的“定位”，首先是文化产业和服务产业。其次，它又是“学习型产业”，是人生“第三课堂”。第一课堂是学校增加知识与智慧，第二课堂是工作岗位，积累经验与创造财富，第三课堂是“休闲增加激情与活力”。休闲产业是“参与型”、“健身型”、“共享型”，通过咖啡文化活动，则为产业开发提供新的发展空间与平台。面对日趋激烈的竞争环境，人们工作、生活节奏的加速，频率的增高。在高度紧张的工作、生活环境中，除了采用更周密、更细密、更先进的方法处理好工作有计划的安排外，更需要“休闲文化”来调剂，来摆脱高节奏、高频率的紧张感。“休闲文化”多种多样，范围广、领域宽，但值得推崇的则要数“休闲咖啡文化”。第3章 市场分析3.1 产品市场供应预测中国咖啡市场的巨大潜力不容忽视，一些国际知名的咖啡公司纷纷选择上海作为生产基地，采取长期战略拓展中国 市场。与此同时，中国也在积极培育自己的咖啡种植基地。与哥伦比亚咖啡种植地理十分近似的云南省，在思茅、临沧、德宏、保山等地区已开始发展咖啡种植业所产的小粒咖啡品质受到国际咖啡组织的充分肯定。业内人士预计， 品质受到国际咖啡组织的充分肯定。不久的将来，这些地区将在世界咖啡种植版图上弥补中国的空白。3.2 产品市场需求预测（1）越来越多的人接受咖啡、喜欢咖啡。根据一项在12个内陆城市的调查，32%的城市居民喝咖啡。过去一年内喝过速溶咖啡的人口比例在30%以上的地区除了上海之外，还有北京、昆明、厦门、杭州和天津。其中青年男女在咖啡馆消费，家庭主妇，35以上的都市白领成为在家饮用咖啡增长是最快的群体。（2）潜在消费群增多一些消费着虽然不喜欢喝咖啡，但顾客普遍喜欢咖啡厅的氛围和环境，他们会在咖啡馆里消费一些其它附属产品，因此咖啡厅潜在的消费群还是很多。（3）顾客转向中国速溶咖啡在整个咖啡消费结构上占上分，随着人们对咖啡的认识、咖啡文化的普及，越来越多的速溶咖啡者开始认识原豆咖啡，开始使用原豆咖啡，这是一个巨大的商机。（4）中青年将成主流消费群体80后的年轻群体，对新生事物的反应非常快速，他们对外国的饮食文化感兴趣并易接受，这将促进中国咖啡市场的成熟。一份来自8个大城市的调查显示，咖啡作为一种口味独特的饮品，深受青年消费者的喜爱，中年和青年人是咖啡产品的主要消费群体。同时，男性消费者的人数远远超出了女性，其原因在于咖啡作为一种嗜好品更易受到男性的青睐。也就是说，中青年消费群体为都市上班一族。就经济实力而言，他们对这一部分的消费没有压力。随着咖啡消费群体的扩大，咖啡文化也应运而生，这在一定程度上吸引了越来越多的消费人群。而我们的目标就是建造一所个性咖啡馆。 3.3 产品目标市场分析在都市钢筋混凝土的丛林里，生活质量越来越高，生活节奏越来越快的人们需要环境优雅的咖啡馆，喝咖啡的人越来越多了。随之而来的“咖啡文化”充斥着人们生活的每个时刻。无论在家里、还是在办公室、或是各种社交场所，它逐渐与时尚、现代生活联系在一起，成为了时尚和潮流的代名词。咖啡馆成为人们商务、休闲乃至谈恋爱的好地方，并且已成为许多人生活中不 可或缺的饮料中国的中产阶级正在各大城市里迅速扩大，他们中多数人都喜欢采用法国式的生活方式、生活艺术、室内装饰乃至发型。随着中国改革开放之后，西方文化的迅速渗透、中国经济的迅猛发展以及都市生活质量的提高和生活节奏的加快，咖啡休闲这种高雅、时尚、浪漫的休闲生活方式越来越受到人们的青睐，无数独具慧眼的投资者看到了其中隐藏的巨大商机，咖啡连锁加盟备受追捧。而与此同时，汲取塞纳河左岸咖啡文化精髓，洋溢着浓郁巴黎浪弥漫气息的“塞纳左岸”咖啡帝国正在慢慢形成。第4章 项目法人与项目的经营管理4.1 项目法人本公司法人代表为梁妮。项目法人是依据中华人民共和国公司法成立的从事项目开发的有限责任公司和股份有限公司。项目法人不是出资人，项目法人是项目建设的责任主体,依法对所开发的项目负有项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资本的保值增值等责任,并享有相应的权利。 4.2 项目组织机构与人员本项目共需人员3名, 其中管理人员约1名、其它人员3名。人员来源是项目法人向社会公开招聘，择优录用一名。第5章技术方案、设备方案及工程进度5.1 技术方案1、生产方式：专业咖啡师团队操作2、工艺流程： 去壳，将咖啡去掉外壳。 选豆，去掉发霉的咖啡豆。 清洗，用清水清洗咖啡洗去表面污物。 烘焙，采用烘焙机90100烘焙半小时。 研磨，采用碾辊盘磨机对处理好的咖啡进行研磨粉碎。 制浆（加水），加咖啡3倍左右的95热水，搅拌均匀让 磨渣充分溶解在热水里。 7、 8、 9、 浸提，采用浸提机对咖啡液浸提。 浓缩，对浸提过的咖啡液进行浓缩，浓缩至6070。 冷冻干燥，将咖啡浓液经冷冻干燥成粉末状。 包装，经包装设备处理装袋。 检验3、工艺技术来源：一半一伴BOCOFFEE5.2 设备方案1、主要设备选型： 一、磨豆机系统： 意大利产 MAZZER Super Jolly 磨豆机一台、 意大利产 Rancilio Rocky 磨豆机一台 （备 用磨豆机可不选） 大平板毛刷一只（清洁操作台面） ，磨豆机专业清洁刷两只（清洁磨豆机）。 二、净水系统： 美国产 3M 咖啡店用净水器一台、8L 软水器一台（含配套连接管路及弯头） 三、咖啡机系统 意大利产 La cimbali M29 双头半自动咖啡机一台（配套咖啡冲煮把手：双份两只、 单份一只、无孔滤器一个） 三份冲煮把手一只（可不配） 、咖啡机压力计一只（测量内锅炉压力用） 、红茶冲煮 把手一只（可不配） 、压粉器一只（按冲煮把手尺寸购买：如随咖啡机配有压粉器，则可不 必另购） 咖啡专用温度计两只、1000ml 咖啡拉花杯一只、600ml 咖啡拉花杯两只、350ml 咖啡 拉花杯两只、450ml 手动双层奶泡壶两只、1.5 安士咖啡玻璃量杯 4 只、电子计时器一只（可 不配） 、咖啡渣桶一只（最好购买或自制大尺寸渣桶） 、冲煮头专用长柄刷一只（塑料或钢制 刷头） 、冲煮把手清洁刷一只（刷头宽度小于 50mm） 意大利产锅炉清洁药片、意大利产冲煮头反冲粉（各一桶） 可调活扳手一只 （030mm） 多头螺丝刀一只 、 （可用美国产莱特曼多用工具钳替代） 、 工作刀一只（刃长 8cm 左右，可单手开刀，衬锁锁定：推荐国产三刃木牌或美国产蝴蝶牌） 四、调味台 糖浆抽嘴若干支（与使用糖浆同品牌） ，糖浆座若干个（视糖浆数量而定，可自制） 、 酱料抽嘴三只（与酱料同品牌） 、金属制酒嘴若干只、亚克力调料台一个（放置餐巾、糖包、 搅拌棒用可自制） 、大号双层钢制冰桶一只（如吧台有专用冰槽可不配） 、中号不锈钢冰铲一 只、冰夹一只、1L 奶油枪若干支（视加味奶油数量而定） 、1.5L 苏达枪若干支、550ml 钢制 雪克壶两只、750ml 钢制雪克壶一只、波士顿调酒壶两只（可不配）、长柄调勺两只（长度 、 25cm 左右） 、西餐服务勺两只、鸡尾酒调勺两只、钢制量酒器一套、1.5L 果汁桶若干只（推 荐韩国 LOCK&LOCK)、 鸡尾酒盐边盒一个、 鸡尾酒打火枪一只、 开罐器一套、 量勺一套 （四 只套） 、糖水瓶若干只、调味盒一套、调味瓶若干个、大号胶质垃圾桶一个。 五、水槽&清洁槽 自来水龙头一只、纯净水龙头一只、长流水龙头一只（可不配） 、长流水接水槽一个 （可不配） 、电动杯刷（双头）一只、安利洗涤剂喷罐一个、洗手液瓶一个、速热热水器一 台（清洁用，可不配） 六、冷冻设备 四门卧式商用冰柜一个、60kg 制冰机一台（需接纯净水） 、立式冰柜一个（360L 以 上，可不配） 、冰激凌柜一个（可租赁，无需自购、配一或两只冰激凌勺） 、蛋糕保鲜柜一个 （长度 1.5M 以上、配蛋糕夹及蛋糕铲） 七、饮料设备 数控连续式热水器一台、美国产 Hamilton Beach HBH650 冰砂机两台、饮料保温桶 若干（视产品而定，如无需要可不配） 八、简餐设备 电磁炉两台、微波炉一个、30L 以上烤箱一台、牛扒扒板（电热）一台、商用电饭锅 （30 人份以上）一台、电炸炉（双槽）一个、松饼机两台、三明治机一台、9 寸以上平底西 餐锅一套（汤锅、蒸锅、炒锅等） 、西餐炒勺一套、西餐刀具一套、砧板两个（生熟分开） 、 抽油烟机一台、带盖不锈钢桶（10L 以上）两个、网状漏勺一套2、主要设备来源外国进口（若国内有好的口碑的，则选择国内的）5.3 建设进度安排2017 年 8 月 2017 年 9 月 立项报建、设计及施工前期工作2017 年 9 月 2017 年 10 月 一期工程2017 年 10 月 2017 年 11 月 二期工程2017年 11 月 2017 年 12 月 三期工程2017 年 12 月 2018 年 1 月 市政配套、收尾及归档第6章 投资估算及资金筹措6.1投资估算1咖啡店店面费用 咖啡店店面是租赁建筑物。与建筑物业主经过协商，以合同形式达成房屋租赁协议。协议内容包括房屋地址，面积，结构，使用年限，租赁费用，支付费用方法等，租赁的优点是投资少，回收期限短。预算50平方米店面，启动费用大约在25000元。2装修设计费用 咖啡店的满座率，桌面的周转率以及气候，节日等因素对收益影响较大。咖啡馆的消费却相对较好，主要针对的也是学生人群，咖啡店布局，格调及采用何种材料和咖啡店效果图，平面图，施工图的设计费用，大约7000元左右。3装修，装饰费用 具体费用包括以下几种。 （1）外墙装饰费用。包括招牌，墙面，装饰费用。 （2）店内装饰费用。包括天花板，油漆，装饰费用，杠等费用。 （3）其他装修材料的费用。玻璃，地板，灯具，人工费用也应计算在内。 整体预算按标准装修费用为300元每平方米，装修费用3005015000元4设施购买费用 具体设备主要有以下种类（1）沙发，桌，椅，货架，吧台共计4000元（2）音响系统共计250元（3）吧台所用烹饪设备，储存设备，洗涤设备，加工保温设备，共计1000元（4）产品制造使用所需的吧台，咖啡杯，冲茶馆，各种小蝶等，共计1500元净水机，采用美的品牌，这种净水器每天能生产12L纯净水，每天销售咖啡及其他材料100至200杯，价格大约在人民币2000元上下。 咖啡机，咖啡机选择的是电控半自动咖啡机，咖啡机的报价现在应该在人民币350元左右，加上另外的附件也不会超过500元。 磨豆机，价格在300元之间。 冰沙机，价格大约是300元一台，有点要说明的是最好买两台，不热夏天也许会不够用 制冰机，从制冰量上来说，一般是要留有富余。制冰机每天的制冰机量是12千克，价格销售550元，质量较好，所以可以用很多年，这么算来也是比较划算的。5.首次备货费用 包括购买常用物品及低值易耗品，吧台的各种咖啡豆，奶茶，水果，冰激淋等的费用，大约800元。6.开业费用 开业费用主要包括以下几种：(1)营业执照办理费，登记费，保险费，预计1000元。(2)营销广告费用：预计450元。7.周转金开业初期，咖啡店要准备一定量的流动资金，主要用于咖啡店开业初期的正常运行，预计2000元。合计大约：5400+2000+250+1000+1500+2000+500+300+300+550+800+1000+450=16050元8.店内的水，电，网费3*900=2700元经济效益预算5400+2000+250+1000+1500+2000+500+300+300+550+800+1000+450=16050元1.销售收入估算：较为稳定客流量300人日常经济收入估算：咖啡类：(1)拿铁咖啡10元/杯(2)美式咖啡 8元/杯(3)卡布奇诺12元/杯(4)爱尔兰咖啡 15元/杯 (5)皇家咖啡10元/杯(6)玛莎克兰咖啡 13元/杯(7)维也纳咖啡 12元/杯(8)巧克力咖啡 15元/杯奶茶类：(1)珍珠奶茶10元/杯(2)西米奶茶12元/杯(3)鸳鸯奶茶16元/杯(4)玫瑰花蜜奶茶 15元/杯(5)椰果奶茶12元/杯(6)香芋奶茶10元/杯(7)荷兰普利奶茶 15元/杯(8)绿抹奶茶10元/杯冰激淋类：(1)香草冰激淋 10元/杯 (2)巧克力冰激淋 12元/杯(3)薄荷冰激淋 10元/杯(4)果仁冰激淋 15元/杯(5)水果冰激淋 15元/杯(6)豆乳冰激淋 12元/杯 甜品类： (1)巧克力香蕉船 20元/杯 (2)酸奶草莓22元/杯 (3)酸奶夹心22元/杯(4)点心拼盘20元/杯(5)巧克力慕斯 25元/杯销销售收入预算(月)：咖啡类 95*75=7150 奶茶类 100*70=7000 冰激淋类 74*70=5180 甜品类109*75=8175 净利润：27505-16050=11455五.项目可行性研究分析(总论)同类竞争：校内奶茶铺，面包房优势：1、为广大网友提供安全的环境见面，重点在对顾客安全的保障2地理位置优势，更接近大众，方便大家做其他事如逛街看电影院等，节省顾客时间成本，方便消费者入店消费。2、人口流动大，网友见面需求越来越多，但对地方的选取表示怀疑，我们在闹中求静，前景好，针对不同人群有不同的消费可供选择。3、室内环境优雅，我们的文化特色在于专门设有主题包间，里面根据各国文化装修同时配有各国著名小吃。还有桌游协会等供大家现场玩。弱势：1、市场竞争大，周边知名咖啡厅较多，如星巴克，米萝咖啡，源典咖啡，两岸咖啡，巴扎克咖啡等2、实力上不及其他知名咖啡厅，管理经验不足，影响力比较薄弱竞争对手开店时间较早，技术娴熟，有做各种口味咖啡的经验知名度不高，知道的人很少，需要推广与打磨机会：1、人们消费水平提高，对于物质生活要求也有所提高，乐于享受生活，发现新事物。2、咖啡厅弹性空间大，以咖啡为主，多种副产品为辅，如红酒，各国小吃，牛排，甜点；3、以独特的各国文化氛围吸引中高消费人群，以优雅浪漫的环境吸引情侣；4、打响品牌后，可向周围地区扩张，扩大市场份额。（从南坪市区到重庆市到整个西南地区最后到全国）5、消费者一旦形成习惯和消费爱好，易于形成较高的忠诚顾客6、资料研究表明每天一杯咖啡对人体有各方面的好处，网络上也随处可见其益处。7、当今社会人士对新鲜事物的好奇心以增加客流量。威胁：1、一旦经营成功，很有可能会吸引其他创业者跟进模仿，增加新的竞争者2、市场价格变换大，不利于店铺稳定发展3、消费人群需求变化多样，大众口味易变4、潜在竞争者多，知名咖啡厅容易分流消费者5、市场占有率低，没有连锁机构，且周围奶茶店中均有咖啡饮品，分流消费者6、覆盖范围内的人口并未习惯全西餐口味的菜式So战略：形成自己的品牌咖啡，实行每天店内的营业目标策略。发展多色多样的甜品，开展各种各样的活动，像德克士那样有专门的卡友日，刺激潜在消费者，重在宣传与推广。Wo战略：借鉴成功咖啡店的管理经验及咖啡制作技术，提高创新能力不断推出新品St战略：采取不同消费层次战略，扩大消费者的层次要求，迎合各个消费层次的顾客的要求Wt战略：强调我们的特色，我们对客户安全的保障，优化产品，在激烈的竞争中脱颖而出，预防外来模仿者的威胁6.2资金筹措本项目资金主要来源以企业自筹资金为主，辅以政府支持。第7章 财务分析7.1项目总销售收入根据产品市场分析、价格定位，预计项目的总销售收入为 元。7.2 项目的销售利润率项目税前利润为 元，税后利润为 元，税后销售利润率为 %。7.3 项目的税收贡献在项目生产销售周期内，营业税 元，企业所得税 元，合计为 元，说明项目具有较好的社会效益。 第8章 研究结论和建议8.1 技术可行性本项目建设内容所涉及的技术，主要就是要知道咖啡豆的产地、冲配方法、花样咖啡的调配以及机器的操作等等。在技术方面我们准备聘请有一定资历的咖啡师，给员工培训，同时在服务方面也给员工进行培训，打造一流的服务。至于咖啡文化我们会采取激励方式鼓励员工自学。我们都知道咖啡文化知识可以后补的，因为你没有真正去制作咖啡，看在多的书也都是不懂的，学咖啡跟大工夫一样的，拳打得再好没有内功也是白费。同时我们可以利用自己的人脉，不定时和其他咖啡馆进行交流学习，以此来提高员工的制作咖啡的技术以及服务态度，提高我们咖啡馆的服务，更好的为消费者服务，同时达到我们盈利的目的。因此，本项目在技术上是可行的。8.2 管理可行性在开咖啡店的管理中，我们尊重餐饮业人员的独立人格，上级对下级进行规划管理，下级应服从上级的工作指导,尽力完成上级发放的任务。工作人员之间互相监督，管理层监督员工的工作,同时员工也可以向上级提出自己的意见或见解，营造集体氛围。同时，既要让下属感受到咖啡屋纪律的严明，也要关怀员工，让员工感受到来自集体的温暖，有利于加强凝聚力,提高工作积极性，公平对待,一视同仁，各尽所能,发挥才干，创造安然舒适的环境、提供真诚友善的服务。坚持“用心服务，顾客至上” 的品质管理理念。在这样人性化的管理体质下，我们的员工能够更好的投入到我们的咖啡馆的经营和管理中，因此，项目在管理上也是可行的。8.3 经济可行性目前中国的咖啡消费量以每年15%的速度增长，同时年度零售咖啡销售增长超过了25%，并且继续保持强劲的增长势头。中国有着1.5亿中高收入的城市家庭、公司主管和受过大学教育的年轻专业人士在推动着这个庞大消费市场的成长及体验着前所未有的轻松、舒适及时尚的生活方式。专业零售咖啡店提出并满足了这些消费者对高品质、高效能生活方式的要求，主流品牌咖啡店在城市主要街头及商务区域频频亮相。随着海外咖啡连锁店的进入，将逐步带动国内的咖啡消费需求，同时本土也会