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第五章 房地产中介服务管理制度与政策 1 了解房地产中介服务的概念及特点 房地产经纪人的有关规定 2 熟悉房地产估价师执业资格考试报名条件 房地产中介服务收费的内容和标准 住房置业但保业务管理制度 3 掌握房地产中介服务行业管理的内容 房地产估价师的注册条件 房地产估价师的权利和义务 房地产中介服务行业信用档案体系 房地产中介服务行业自律的内容 二手房买卖未成交中介不该从违约金中扣除佣金2007年03月14日09 15新华网发表评论新华网福州 月 日专电 记者康淼 福州市消费者委员会日前公布了 年十大维权案例 杨先生与林女士的二手房买卖合同纠纷列入其中 该案例提醒人们 二手房买卖如果未成交 中介公司不该从违约赔偿金中扣除佣金 年 月 日 杨先生与林女士在某中介签订购买商品房房地产经纪合同 约定以 万元的价格购买林女士位于福州市晋安区的一套商品房 并支付 万元定金由中介代管 月 日 卖主林女士违约 并将违约金 万元交给中介 杨先生要求中介退还 万元定金 并获得 万元赔偿金 中介以经纪合同中补充协议第 条约定 买卖双方任何一方违约后 交易过程中产生的费用及甲乙双方的佣金及服务费在违约金中扣除 为由 从林女士支付给杨先生的 万元违约金中扣除中介佣金和服务费 剩下的 元作为杨先生获得的赔偿金 福州市工商行政管理部门认为 该补充协议约定条款是对消费者 守约方 显失公平的不平等格式条款 限制了守约方获得违约金权利 并由守约方承担了本应由经营者承担的经营风险责任 于是责令该中介改正违法行为 并罚款 元 福州市消委会有关负责人表示 近阶段由于二手商品房价格一路攀升 部分卖方在得知房价攀升后不愿按原定价格出售房子 卖方违约 并愿意支付违约金 但买方得到退还的定金 却得不到相应的违约赔偿金 这种案例屡见不鲜 跳单 行为亦称为 跳中介 是指买受人或出卖人已经与中介 公司 签署了预售确认书 委托求购协议或出卖协议 中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务 买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务 跳过中介而私自签订买卖合同的行 例题 房地产中介服务机构的业务管理不包括 2009年房地产经纪人制度试题 A 承办业务管理B 中介服务行为管理C 财务的管理D 薪酬管理答案 D 第一节房地产中介服务的行业管理 一 房地产中介服务的概念房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资 开发 销售 交易等各个环节中 为当事人提供房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪等服务活动的总称 房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律 法规 政策 信息 技术等方面服务的经营活动 房地产价格评估是指对房地产进行测算 评定其经济价值或市场价格的经营活动 房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动 二 房地产中介服务的特点 人员特定 有特定资格的专业人员 委托服务 受当事人委托 服务有偿 收取报酬 佣金 房地产中介服务主要有 特点 a 人员特定b 委托服务c 无偿服务d 服务有偿 判断 1 房地产咨询是指对房地产进行测算 评定其经济价值和价格的经营活动 三 房地产中介服务的行业管理内容 房地产行政主管部门作为房地产中介服务的行业主管部门主要从中介服务人员管理 中介服务机构管理 中介业务活动管理三个方面对房地产中介服务实施行业监督管理 人员 资格管理 市场准入资格认证 分级资格年检与日常监督相结合 承办业务管理服务行为管理财务管理 原建设部令 城市房地产中介服务管理规定 对 等内容作出了明确规定 A 房地产中介服务机构的管理B 房地产交易管理机构的管理C 房地产中介服务人员资格管理D 房地产交易管理机构人员资格管理E 房地产中介服务管理等的要求答案 ACE 1 中介服务人员的资格管理 采取手段 资格认证制度具体方式 系统的培训与考核资格认证与执业注册继续教育与续期注册 房地产估价机构管理办法 中规定 注册房地产估价师在每一注册有效期 有效期是三年 内应当达到120学时的继续教育 举例 估价师执业资格注册需要什么条件 1 取得执业资格 2 达到继续教育标准 3 只受聘于一个具有资质的房地产估价机构 对中介人员的资格要求 1 房地产咨询人员具有房地产及相关专业中等以上学历有与初级以上专业技术职称取得考试合格证书 2 房地产价格评估人员 评估人员资格认证制度 A 房地产估价师通过国家统一考试 执业资格认证 取得房地产估价师 执业资格证书 经注册登记取得 房地产估价师注册证 的人员 房地产估价师执业资格考试 由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同负责 房地产估价师注册管理工作由建设部负责 继续教育培训工作由中国房地产估价师学会负责 B 房地产评估员通过考试取得 房地产评估员岗位合格证书 的人员 由省 自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责 3 房地产经纪人房地产经纪人员职业资格 包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格 由人事部 建设部共同负责 房地产经纪人协理和房地产经纪人有什么区别 第一 房地产经纪人可以独立从事房地产经纪业务 而房地产经纪人协理只能从事非独立性的房地产经纪活动 第二 房地产经纪人资格取得需参加全国统一考试 发放 经纪人执业资格证书 该证书在全国范围内有效 房地产经纪人协理资格考试由建设部 人事部拟订考试大纲 各省 自治区 直辖市自己组织考试 发放全国统一格式 中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书 该证书只在所在行政区域内有效 第三 房地产经纪人可以发起设立注册房地产经纪机构 房地产经纪人协理则不具备该资质 例题 下列关于对中介服务人员的资格管理 表述不正确的是 A 目前 我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度B 房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理C 房地产行政主管部门通过实施中介服务机构资质管理制度对房地产中介服务人员进行管理D 从事房地产咨询业务的人员 必须是具有房地产及相关专业中等以上学历答案 C 2 中介服务机构的管理 主要手段 从市场准入抓起具体管理方式 资格 质 认证资格分级资格年检与日常监督 1 设立条件A 有自己的名称 组织机构B 有固定的服务场所C 有规定数量的财产和经费 D 有足够数量的专业人员从事房地产咨询业务的 具有房地产及相关专业中等以上学历 初级以上专业技术职称人员须占总人数的50 以上E 法律 法规规定的其他条件 设立登记向当地工商行政管理部门申请设立登记 领取营业执照备案领取营业执照后的一个月内 应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案 2 设立过程 3 房地产中介服务机构实行年检制度 重点检查是否遵守有关的法律 法规和政策规定 是否遵守自愿 公平 诚实守信的职业道德 是否按照核准业务范围从事经营活动等 3 房地产中介服务机构的业务管理 房地产中介服务机构的业务管理主要包括 承办业务管理中介服务行为的管理财务管理 1 承办业务管理 承揽业务由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同 不得以个人名义承揽业务 通常发生在经纪人员身上回避制度与委托人 相关当事人有利害关系时 委托人有权要求其回避 通常发生在价格评估之中 2 中介服务行为管理承办业务 由中介机构统一受理房地产中介服务人员承办业务 由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同 服务人员有权查阅委托人的有关资料和文件 房地产估价师执业资格制度暂行规定 对委托人的资料文件的保密义务中介服务人员过错的处理由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的 由所在中介服务机构承担赔偿责任 所在机构可以对有关人员追偿 例题 由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的 由房地产中介服务人员承担赔偿责任 所以机构承担连带责任 答案 解析 由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的 由所在中介服务机构承担赔偿责任 所在机构可以对有关人员追偿 中介服务人员的禁止行为 a 索取委托合同以外的酬金或其他财物 b 允许他人以自己的名义从业 c 同时在两个或两个以上机构执行业务 d 串通一方 损害另一方当事人利益 e 法律 法规禁止的其他行为 违规处理 刑事处罚 承担资产评估 验资 验证 会计 审计 法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件 情节严重的 处5年以下的有期徒刑或者拘役 并处罚金 中介服务人员 索取他人财物或者非法收受他人财物 犯前款罪的 处5年以上10年以下的有期徒刑 并处罚金 严重不负责任 出具的证明文件有重大失实 造成严重后果的 处3年以下有期徒刑或者拘役 并处或者单处罚金 提供虚假证明文件 提供虚假证明文件 索取财物 提供严重失实文件 刑法 规定 承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物 但故意提供虚假证明文件 情节严重的可处 并处罚金A 三年以下有期徒刑或者拘役B 五年以下有期徒刑或者拘役C 五年以下有期徒刑或者管制D 五年以上 十年以下有期徒刑答案 B 3 财务管理 实行明码标价制度 在其经营场所醒目位置公布其收费事项 中介服务费由机构统一收取 并开据发票 四 房地产中介服务收费 1 房地产咨询收费A口头咨询费按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定标准 B书面咨询按照咨询报告的技术难点 工作繁简结合标的额的大小计收 国家指导性参考价格为 普通咨询报告 每份收费300 1000元 技术难度大 情况复杂 耗用人员和时间较多的咨询报告 可适当提高收费标准 但一般不超过咨询标的的0 5 2 房地产估价收费房地产估价采用差额定率累进计费 即按房地产价格总额大小划分计费率档次 分档计算各档次的收费 各档收费额累计之和为收费总额 算面积 某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币 根据国家关于估价收费标准的一般规定 该房地产估价最高收费额为 万元A 1 80B 2 80C 3 05D 5 00答案 C 某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目 评估的房地产价格为2000万元 按照 关于房地产中介服务收费的通知 规定的收费标准 估价收费最高为 万元A 1 60B 3 00C 4 25D 5 00 3 房地产经纪收费房屋租赁 均按半月至一月成交租金额标准房屋买卖 按成交价格总额的0 5 2 5 计收 实行独家代理的 由双方协商 但最高不超过成交价格的3 对经济特区的收费标准可适当规定高一些 但最高不能超过上述标准的30 第二节房地产估价机构管理 房地产估价行业是目前我国估价领域惟一对机构和执业人员均实行行政许可的行业 例题 房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目 2007年房地产估价师考试试题 答案 一 行政许可的基本内容 一 行政许可的概念行政许可指行政机构根据公民 法人或其他组织的申请 经依法审查 准予其从事特定活动的行为 行政许可具有强制力 公定力和确定力 二 设定行政许可的要求1 行政许可的设定权依据 行政许可法 2 行政许可设定权的层级 1 法律的设定权 法律可设定行政许可 2 行政法规的设定权 行政法规可以设定行政许可 3 地方性法规的设定权 地方性法规设定行政许可 4 政府规章的设定 省 自治区 直辖市人民政府规章设定临时性的行政许可 3 地方性法规及政府规章的设定权除外条件 不得设定应当由国家统一确定的公民 法人或者其他组织的资格 资质的行政许可 不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可 4 关于前置性行政许可 前置性许可是指某一行政机关准予公民 法人或其他组织从事特定活动所核发的证明文件 作为其他行政机关核发相应行政许可的前提条件 例如 国务院发布的 娱乐场所管理条例 规定 设立娱乐场所的经营单位应当经所在地县级以上人民政府文化行政主管部门 公安机关和卫生行政部门审核合格后 方可向工商行政管理部门申请注册登记 机构主要有 1 合伙制 由2名以上具有专业执业资格的人员合伙发起设立 合伙人按照协议约定或法律规定 以各自的财产承担法律责任 对中介服务机构的债务承担无限连带责任 2 有限责任制 由3名以上具有专业执业资格的人员共同出资发起设立 出资人以其出资额为限承担法律责任 中介服务机构以其全部财产对其债务承担责任 二 房地产估价机构的组织形式 专职注册房地产估价师 三 房地产估价机构资质等级 一 房地产估价机构资质分级房地产估价机构资质等级分为一 二 三级 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质 设1年的暂定期 与开发企业的区别 例题 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为 A 一级资质B 二级资质C 三级资质D 临时资格资质答案 C解析 原建设部令第142号 房地产估价机构管理办法 第十一条规定 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质 设1年的暂定期 二 房地产估价机构资质等级标准分为 1 各资质等级通用标准2 各资质等级相应标准 1 各资质等级通用标准 1 机构名称要求 有房地产估价或者房地产评估字样 2 法定代表人或执行合伙人要求 是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 3 专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求 有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60 4 经营场所要求 有固定的经营服务场所 5 制度要求 估价质量管理 估价档案管理 财务管理等各项企业内部管理制度健全 6 估价报告质量要求 随机抽查的1份房地产估价报告符合 房地产估价规范 的要求 7 行为要求 在申请核定资质等级之日前3年内无禁止的行为 2 各资质等级相应标准 一级资质 1 时间要求 从事房地产估价活动连续6年以上 且取得二级房地产估价机构资质3年以上 2 注册资本金与出资额要求 有限责任公司的注册资本人民币200万元以上 合伙企业的出资额人民币120万元以上 3 股东或合伙人要求 有限责任公司的股东中有3名以上 合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师 股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 绝对量相对量 4 注册房地产估价师人数要求 有15名以上专职注册房地产估价师 5 业绩要求 在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万 以上或者土地面积25万 以上 下列关于一级房地产估价机构资质的条件 表述正确的是 A 从事房地产估价活动连续6年以上B 取得房地产估价机构二级资质2年以上C 有限责任公司的注册资本人民币200万元以上D 合伙企业的出资额人民币120万元以上E 有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于30 答案 ACD解析 房地产估价机构管理办法 规定 一级房地产估价机构资质的条件中 从事房地产估价活动连续6年以上 且取得二级房地产估价机构资质3年以上 有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60 按照规定 二级房地产估价有限责任公司的注册资本应在人民币 万元以上 2005年试题 A 30B 50C 100D 200答案 C解析 二级房地产估价有限责任公司的注册资本人民币100万元以上 合伙企业的出资额人民币60万元以上 四 房地产估价机构资质核准程序 一 房地产估价机构资质核准应当提交的材料 略 二 房地产估价机构资质核准的程序 1 一级资质核准的程序 提出申请 省级人民政府房地产行政主管部门提出申请 并提交申请材料初审 省级房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕报批 向国务院建设行政主管部门 国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定 包括自治区 直辖市 例题 申请核定一级房地产估价机构资质的 国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起 日内作出决定 A 5B 7C 20D 30答案 C解析 房地产估价机构管理办法 第十二条规定 申请核定一级房地产估价机构资质的 国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定 2 二 三级房地产估价机构资质核准程序 初审 二 三级房地产估价机构资质由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审报批 省 自治区人民政府建设行政主管部门 直辖市人民政府房地产行政主管部门备案 在作出资质许可决定之日起1