_____上饶房地产市场调研报告.ppt

1 上饶市房地产市场调研报告 深圳市鑫联企业形象策划有限公司 2 报告框架 上饶市房地产住宅市场分析 上饶市重点个案分析 上饶市房地产产品及营销分析 2 3 4 上饶市房地产商业分析 5 调研总结 6 上饶市宏观环境及政策分析 1 3 PART1上饶市宏观环境及政策分析 4 上饶位于江西省的东北部 东邻浙江 南靠福建 北接安徽 下辖12个县区 行政区面积22791平方公里 人口728万 信州区 是上饶市政治 经济 文化中心 全区总面积338 8平方公里 行政区辖四乡二镇三个街道办事处 城区面积14平方公里 全区人口约45万人 交通 信州区交通便利 浙赣铁路穿区而过 横南铁路在上饶接轨 上海至南宁的320国道及黎温高速公路横贯市区东西 以信州区为中心的公路四通八达 同时 信州区周边旅游资源丰富 东临三清山 西接圭峰 龙虎山 南通武夷山 北连黄山 是江南旅游景区的中介结合点 有旅游热线中转站的独特优势 信州区 上饶市区 信州区是上饶市的经济行政文化中心 交通便利 旅游资源丰富 PART1宏观环境分析 城市概况 5 5 上饶市发展目标 牢固树立 依托中心城区 服务全市发展 的工作理念 围绕 做大做强中心城区 的发展目标 坚持走 工业支撑 商贸兴区 的发展路子 强力主攻园区 城区 郊区在 十二五 开局之年实现财政总收入过10亿元 到 十二五 期末 实现国内生产总值达230亿元 财政总收入达20亿元 固定资产投资达500亿元 社会消费品零售总额达200亿元 城镇化率达70 上饶市区 信州区多项经济指标均占到全市总体的25 以上 牵引赣东北区域及辐射长三角 珠三江区域经济发展 PART1宏观环境分析 城市规划 6 上饶社会固定资产投资 消费品零售总额及居民储蓄总额均保持高增长态势 为房地产的发展提供了强大的动力 数据来源 上饶政府工作报告 2010年全市累计完成房地产开发投资66 62亿元 与去年同期相比增长30 42 其中 住宅完成投资54 45亿元 同比增长35 35 占投资总额的81 73 市中心城区完成投资30 19亿元 同比增长46 98 其中住宅完成投资25 15亿元 同比增长56 89 占投资总额的83 3 2010年全市实现社会消费品零售总额330 5亿元 同比增长19 6 PART1宏观环境分析 宏观经济 7 7 上饶城市经济基础对比省内其他城市略显一般 但增长势头迅猛 2010年上饶市的GDP达到901亿元 省内排名第四 与南昌全年2207亿元仍存在差距 但与赣州1119亿元和九江1032亿元相差不大 处在同一层次 纵观2006年 2010年 上饶城市在5年的时间里 基本实现了GDP翻一番 城市经济发展处于快速上升期 未来发展潜力巨大 数据来源 上饶政府工作报告 上饶城市历年GDP情况 单位 亿元 江西省各个城市2010年城市GDP情况对比 PART1宏观环境分析 宏观经济 8 数据来源 上饶政府工作报告 工业主导地位更加凸显 经济结构优化进程加快 2010年上饶经济三大产业的结构比重为 16 8 51 0 32 2 第二产业所占比重有所上升 产业结构日益优化 上饶市拥有省级以上农业龙头企业70家 数量继续位居全省首位 2010年全市净增个体户2 84万户 新增私营企业2778户 注册资本达到406 6亿元 全市经济结构正在形成多元发展 多极增长的新格局 上饶三产比例结构状况单位 PART1宏观环境分析 城市经济 9 数据来源 上饶政府工作报告 工业的快速发展 促成了居民收入提高 增强居民消费能力 同时促成了一批高收入阶层的形成 形成极强的消费能力 园区经济集聚效应突显 全市工业园区实际开发面积位居全省第五 主导产业地位提升 逐步形成了以有色金属 光伏 机电光学和新型建材为主导产业的发展格局 全年有色金属 新能源 机电光学 新型建材四大主导产业共完成规模以上工业增加值167 01亿元 同比增长28 03 占规模以上增加值比重达到62 75 产业结构调整步伐进一步加快 PART1宏观环境分析 城市经济 10 10 2010年 全市实现规模以上工业增加值379 29亿元 同比增长19 5 2010年 全市接待旅游者1986 8万人次 同比增长32 8 实现旅游综合总收入143 3亿元 增长38 9 全年居民消费价格指数比上年上涨3 1 涨幅高于上年4 3个百分点 2010年全市商品房销售面积达336 51万平方米 同比增长22 79 商品住宅交易面积达284 07万平方米 同比增长21 43 占商品房销售面积的84 52 市中心城区商品房销售面积92 92万平方米 同比增长21 69 其中商品住宅销售面积76 98平方米 同比增长29 2 占商品房销售面积的82 84 结合全年的固定资产投资与房地产的开发投资看 上饶市工业投资巨大 工业的快速发展对城市消费提升有巨大的拉动作用 城市工业 旅游业收入持续保持高增长 为房地产的发展提供了强大的动力 10年房地产市场销售火爆 市中心城区销售92 92万 数据来源 上饶政府工作报告 PART1宏观环境分析 城市经济 11 数据来源 上饶政府工作报告 上饶人均可支配收入每年保持10 以上增速递增 但收入水平在省内仍处于落后阵营 消费能力有待挖掘 2010年 上饶市区居民人均可支配收入15535 06元 增速一直保持在10 以上 按照国际惯例 此时城市房地产发展跨入高速增长阶段 各类产业都将蓬勃发展 城市化进程加快 全省11个地市的对比中 上饶市人均可支配收入依旧处于落后阶段 未来城市消费能力提升空间广 江西省各个城市2010年人均可支配收入情况 元 PART1宏观环境分析 城市经济 12 截止2010年 信州区人口约45万 根据十二五规划 争取2015年人口将突破100万 步入江西四个特大城市行列 从江西各地房地产开发情况来看 区域人口是支撑房地业发展的最重要因素 江西县市外出劳务人员比重较大 截止2010年 信州区人口约45万 人口出生率在1 39 人口自然增长率约0 79 据此推算 2015年预计发展到约100万人 PART1宏观环境分析 城市人口 13 13 上饶主要年份人口结构状况单位 上饶15 64岁人口比例呈现快速上涨去 是劳动年龄人口的 黄金 时期 即形成了一个少儿与老年抚养负担均相对较轻 劳动力资源相对丰富的 人口红利 期 上饶人口发展呈现 两头小 中间大 特征 劳动力资源富足更有利于城市工业的发展 未来消费能力有较大空间提升 PART1宏观环境分析 人口结构 14 上饶的经济结构使收入结构呈金字塔分布 大量的中高收入人群 形成较强的消费力 上饶是一个资源型城市 其收入结构状况呈金字塔分布 中高收入人群占到一定比例 他们对房地产的高品质项目有需求并且能够消化 高收入人群 企业主 矿主等 中高收入人群 公务员 私营业主 企业中高层管理人员 中低收入人口 在岗职工 普通小生意者 以旅游资源占主导的城市人口收入结构 泛公务员群体 公务员 教师 家庭年收入5 10万 家庭年收入10 20万 家庭年收入20 30万 PART1宏观环境分析 人口收入结构 家庭年收入30万以上 15 目前上饶市区房地产市场以本地置业者为主 中低端产品占据主流 本地及周边省市县的高端客户需求得不到释放 PART1宏观环境分析 置业人口结构 统计数据表明 外地人上饶购房的比重占到11 市外的购房占25 中心城区外 16 2010年上饶市信州区居民消费占可支配收入的比重为72 比全国85 的平均水平低约13个百分比之多 尚有部分消费力未能得到有效释放 这些将给未来的发展提供一定空间 近几年上饶市和信州区当地经济状况持续健康发展 产业结构不断优化 居民消费购买力不断增强 城市消费潜力提升空间大 PART1宏观环境分析 居民生活水平和消费结构 17 改革开放以来 上饶市城市总体规划经历了四个时期 最终确立了整体 五片区 两组团 复合中心 片区式城市空间布局结构 PART1宏观环境分析 城市规划进程 18 上饶是赣东北唯一的核心城市 位于环鄱阳湖生态经济区 海西经济区和长三角经济区的交汇中心上饶市区 信州区城市规划定位于赣浙闽皖四省交界地区重要的城市中心和交通枢纽 旅游服务中心 上饶市区域政治 经济 文化中心 上饶作为赣东北唯一的核心城市 辐射能力强 城市定位比较高 PART1宏观环境分析 城市规划 19 五片区 信江北岸的老城 带湖片区 中心片区 城东片区 旭日片区和信江南岸的三江片区 两组团 水南组团和高速公路西侧的罗桥组团 复合中心 城市中心 三心并一心 形成复合中心 由中心片区南部的行政办公金融文体中心 老城 带湖片区的商业服务中心和三江片区北部的文化娱乐中心共同组成 城市主要公共设施呈 Y 字型布局 城市规划重心向东 向西发展 城市主要公共设施呈 Y 字型布局 PART1宏观环境分析 城市规划 20 上饶市信州区城市总体规划分为近期和远期实施 其中从2011年到2015年为近期 从2016年到2020年为远期 中期规划的开发建设逐渐由点及面 形成分布于中心城区的重要建设区域 1 启动老城地区改造 拆除违章建筑和危旧房 尽量挖掘绿化空间 2 完善中心片区各项配套设施 3 配合三江口地区的城市中心形象打造 沿水系改造和美化逐步扩大 启动南部茅家岭森林公园建设 4 水南组团豆芽巷地区人口外迁 用地置换为森林公园用地 5 适时启动东部城市北部地区建设 建设市级体育中心 建设环境优异的住宅区 6 完成三江片区和三清山大道南侧的工业向经济开发区的搬迁 7 经济技术开发区基本完成 并开始向梨温高速公路西侧适当发展 8 完成并形成中心城区环路 截流外部过境车辆 9 优化城区交通条件 构建成型城区道路网骨架 10 住宅建设以中心片区和带湖片区的北部地区为主 PART1宏观环境分析 城市规划 21 1 扩大新站片区居住用地建设 完善片区各项设施 2 扩大罗桥组团居住用地建设 完善片区各项设施 3 完成城市中心城区内用地建设 形成具有完善服务功能的大城市 4 构建完善城市绿地景观系统 完成中心城区外围森林公园建设 营造 青山清水新上饶 的城市整体形象 突出城市环境品质 5 完善成熟中心片区和带湖片区的北部地区住宅综合配套设施及环境建设 6 推动城市产业升级改造 形成无污染 高效能的西部产业空间 7 发挥城市的服务功能 进一步吸引市域的要素集聚 促进城市化进程 并形成服务于全市的 分散而就业便利的优美的居住空间 远期 2016 2020 开发建设逐渐由外延伸式转向内涵式 着力于中心区完善和老城改造 大力改善城区环境 塑造城市特色 提升城市品质 发挥城市的服务功能 三江片区 新站片区 中心片区 PART1宏观环境分析 城市规划 22 第一层次 依托老城区提升改造一个商业中心 第二层次 建设一个新火车站片区商贸副中心 第三层次 建设三条商业带和八条商业特色街 即 滨江路旅游景观商业带 凤凰大道 民主路 行政商务带 带湖路综合商业带和抗建路步行休闲街 书院 水南街步行休闲街 解放路品牌服饰街 胜利北路家居装饰街 中山西路电子数码及现代办公用品街 信江路副食品街 中心片区特色餐饮街 三江科教片区滨江文化休闲街 第四层 按照 城内大商贸 城郊大市场 改造和整合宝泽楼批发市场 白欧园综合市场 八角塘农贸市场 确定一批辐射能力强的重大商贸项目 着力建设5万吨直属粮库及粮食批发交易市场 赣东北农副产品大市场 大型冷冻冷藏库等重点项目 第五层次 大力开拓农村市场 促进农村市场繁荣 重点抓好灵溪农产品物流中心 沙溪集贸市场迁建项目 健全和完善个体 私营经济为主的农村基层商品流通网络 培育一支 农民商户 型农产品营销队伍 商贸服务业发展重点放在商贸服务定位 商贸服务网络布局 商贸服务业态调整 商贸服务体制创新 按照五个层次推进 合理优化商贸服务网点布局 老城区商业中心 新火车站片区商贸副中心 滨江路旅游景观商业带 抗建路步行休闲街 解放路品牌服饰街 灵溪农产品物流中心 PART1宏观环境分析 城市规划 23 23 规划居住用地2336 51公顷 占城市建设用地的30 43 人均居住面积32 45平方米 对比南昌市的人均居住用地面积为28平方米城市用地规模2012年规划为60平方公里 远期规划100平方公里 上饶市区 信州区人均居住面积高于南昌 随着城市版图的不断扩张 城市的宜居度进一步提升 PART1宏观环境分析 城市规划 24 上饶市区 信州区快速发展的同时 带动下辖的其他县市 也加快了周边乡镇城市化进程 PART1宏观环境分析 市域城镇职能结构规划 25 PART1宏观环境分析 政策研究 严格执行 力度加强 范围扩大 新政策出台 26 PART1宏观环境分析 政策研究 未来房地产行业政策走势将主要取决于房价 并且将逐步由政策主导的周期转向市场供求主导的周期 27 政府此次对房地产调控的决心不容忽视 住房问题已经从经济层面上升到政治层面 政策的严厉程度前所未有 大超预期 17日国务院 通知 将遏制房价与维护社会稳定等量齐观 这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次 将考核问责机制提到文件的 第二条 由住房城乡建设部 监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核 监督 并严厉强调 对稳定房价 推进保障性住房建设工作不力 影响社会发展和稳定的 要追究责任 措施细化可操作性强 完全封堵住利用信贷炒房的口子 此次政策针对性更强 对于投机性需求抑制更明显 此次政策最严厉之处在于 房价过高 上涨过快 供应紧张的地区 商业银行可根据风险状况 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 这相当于堵住了利用金融杠杆炒房的通道 同时也增加了异地购房的难度 最大限度的保证市场上的购房者主要是刚性需求者 严格清算土地增值税 从开发商资金端调控市场 以达到迫使开发商适当调控价格的目的 从目前整体的情况来看 开发商的资金状况处于历史最好的情况 但是如果政府对土地增值税严格清算 或者加大对囤地等情况的打击 一定会逐步改变开发商的资金链状况 使得从开发商角度调整价格成为可能 PART1宏观环境分析 政策研究 28 28 基本判断 此轮调整并不是房地产长期拐点 与07年此次政策相比 力度更强 但背景有诸多不同经济环境不同 08年房地产调控恰逢经济危机 政府为保经济为房地产 松绑 当前经济形势趋稳 调控半途而废可能性较小供应层面不同 当前可售房源的紧张程度 开发商资金的宽裕程度好于08年 2004年以来 政府先后采取一系列政策抑制房价 但房价总体向上的趋势并未因此改变 因为房地产市场存在着固有的周期 国外研究表明房地产长波平均为18年 其次 经济放慢对房地产需求确实有影响 但比想象的短暂而温和 相反 房地产崩溃对经济的拖累是长期而痛苦的 从这个意义上可以理解 当前需要遏制过快增长的房价 但政府也并不希望房地产市场出现硬着陆 PART1宏观环境分析 政策研究 29 29 判断一 从一二线城市的表现 新政影响已经凸显出来 就格局而言 此次调控关系国家经济结构的平衡 社会稳定以及民生和谐以及政府社会公信力等重要因素 不仅是一个经济问题也是一个政治问题 决定了政府调控决心非常之大 判断二 上一轮市场调控从量跌价升 量价齐跌 价格探底 所经历时间约为16个月 此轮调控中政策执行力度速度及市场反映速度明显快于上一轮 预计这一轮调控到达价格控底的时间约为12个月 PART1宏观环境分析 政策研究 我们的判断 30 30 判断三 就城市而言 一 二线城市所面临冲击要远大于三 四线城市 其表现在新开盘项目的表现上已经充分体现了出来 南昌量价齐跌 上饶从我们目前了解的为成交量大幅萎缩 价格未出现大批降价项目 判断四 就购买行为而言 投资者短期会加速离场 二手房市场的松动会加速新房市场的松动 新政出台前后一周的数据 在北京 上海 广州 深圳 天津5个城市二手房挂牌量快速增加 增幅分别达到49 33 24 24 和20 判断五 就后续供应而言 集中性压力将会出现在今年四季度及2012年上半年 我们的判断 PART1宏观环境分析 政策研究 31 调整 僵持 供求双方 逐渐进入僵持阶段 量降价升 稳 走向量价齐跌 调整阶段 存量少 无库存压力供应不足 去化较快资金充足 压力较小执行层面依然有难度短期降价可能性小 企业 谨慎乐观 购房者 调整观望 房价上升过快房价收入比上升房贷政策执行媒体调整降价渲染降价预期大进而观望 PART1宏观环境分析 政策研究 32 32 PART1宏观环境分析 小结 1 经济 上饶城市经济基础对比省内其他城市略显一般 但增长势头迅猛 上饶人均可支配收入每年保持10 以上增速递增 但收入水平在省内仍处于落后阵营 消费能力有待挖掘 2 产业 工业主导地位更加凸显 经济结构优化进程加快 城市工业 旅游业收入持续保持高增长 为房地产的发展提供了强大的动力 3 人口 截止2010年 信州区人口约45万 2015年预计人口将突破100万 主要人口居住区仍以老城 带湖片区为主 同时向城西方向扩散 上饶人口发展呈现 两头小 中间大 特征 劳动力资源富足更有利于城市工业的发展 未来消费能力有较大空间提升 4 规划 上饶作为赣东北唯一的核心城市 辐射能力强 城市定位比较高 城市规划重心向东 向西发展 城市主要公共设施呈 Y 字型布局 5 政策 房地产逐渐走向下行通道 预计这一轮调控到达价格控底的时间约为12个月 33 PART2上饶市房地产住宅市场分析 34 发展阶段 起步阶段 产品竞争阶段 综合素质竞争阶段 产品品质品牌竞争阶段 00年 02年 03年 05年 06年 2008年 09 年以后 上饶房地产发展历程示意图 上饶自设市以来经过10年的房地产发展历程 房地产市场具有以下几点特征 东高西低 形成以新行政中心为核心 同时大力发展东部房地产市场 作为未来城市功能规划和政策引导方向价格洼地 由于地处4线城市 房地产起步较晚 房价泡沫相对1 2 3线城市较少 较低的房价已经形成相对周边省市的明显价值洼地 必将导致未来上饶房地产市场大量刚需 回购和价值投资行为 品质竞争 上饶房产市场已开始出现高中低档市场区分 规划升级 户型创新 服务提升 未来将向品质和品牌竞争发展 PART2住宅市场分析 上饶房地产市场综述和发展路径 上饶房产市场呈现刚需强劲 稳中有升局面 政策影响相对滞后 外出上饶人返乡回购行为 价值洼地的投资聚集效应 这2类将成为未来支撑上饶房地产市场持续繁荣的强大后劲 35 上饶市土地供应及成交情况 上饶市土地成交均价情况 2010年至2011年5月份 中心城区土地供应面积1386 76亩 成交面积1179 35亩 总体供求比1 0 85 总体供大于求 价格方面 进入2011年土地市场成交均价达到200万元 亩 相比去年同期增长幅度高达158 26 土地成交价格的上涨势必带动上饶房产市场价格的猛增 单位 亩 单位 万元 亩 上饶土地市场供应充裕 但本地中小开发商全部消化有难度 土地市场总体表现为供大于求 成交价格仍持续攀升 PART2住宅市场分析 土地供求关系 36 近一年上饶市土地成交共1119 6亩 其中住宅用地为1034 04亩 商业用地43亩 综合用地42 56亩 未来将有213万方上市 PART2住宅市场分析 土地市场未来供应 37 PART2住宅市场分析 土地市场小结 1 成交土地量成井喷之势 未来住宅市场推量巨大2 市中心土地日益稀缺 无大规模可开发用地 以小面积地块供应量为主 市场土地供应量每年预计在800 1000亩 目前存量土地也在3000亩以上 上饶房管局局长汪满火 38 城东 区域尚处在城市发展的初级阶段 交通设施 生活商业配套 教育资源等要素仍显不足 但这一区域楼盘人气却十分旺盛 该市品质最高的楼盘 中航城就坐落于此区域 这充分说明 居民越来越关注升值潜力巨大的新城区 城中 房产开发已逐渐升温 市政配套设施日渐完善 新兴的城市中心已初具规模 随着上饶市政治中心向这一区域转移 上饶县域经济的飞速发展 这一区域的房产也将有更大的升值空间 目前在售的公园道1号已经进入销售旺期 一期已销售一空 二期房源追捧者众多 城西 市政规划中提出 今日城西 明日浦东 的发展口号 2006年春季上饶城西基础设施及功能性项目推介会给城西带来机会 上饶县一系列购房政府补贴也给城西房地产业的发展带来一定的推动作用 迄今为止 随着城市中心西移 城西片区的房地产市场已逐步成熟 居住小区也已逐渐成型 竞争异常激烈 PART2住宅市场分析 上饶房地产版块分布布局和发展定位 上饶房产市场按照城市的发展 仍然以城东 城中和城西区分 39 城东在大盘 中航城 的标杆示范效应下 后续发展前景 政府引导支持 产业配套完善等各方面 都将引发全城更多更大关注 与城西 老城区 新中心等板块相比 具有更广阔的未来发展空间 可谓先行一步 在后阶段发展中预计将以明星大盘 高品质品牌项目领跑大市 成为投资 自住的首选区域 PART2住宅市场分析 各板块内房地产项目分布格局 上饶房产市场按照城市的发展 仍然以城东 城中和城西区分 40 40 2010年1 12月份上饶市住宅新开工面积情况 2010年南昌 上饶各县 市 区 商品房新开工面积情况 单位 万平方米 单位 万平方米 全市商品房新开工面积326 03万 其中商品住宅新开工面积273 63万 住宅22821套 占商品房新开工面积83 36 市中心城区商品房新开工面积107 93万 其中商品住房新开工面积91 78万 住宅7648套 占商品房新开工面积的85 08 2011年1 9月份全市房屋施工面积506 5万平方米 同比下降8 5 其中住宅面积436 5万平方米 同比下降5 6 市中心城区商品房新开工面积占全市33 1 和省会城市南昌仍有比较大的差距 PART2住宅市场分析 开工面积 上饶市区 信州区房产整体开发与省会南昌差距明显 41 41 2010年1 12月份上饶市住宅竣工面积情况 2010年南昌 上饶各县 市 区 商品房竣工面积情况 单位 万平方米 单位 万平方米 全市商品房竣工面积275 34万 其中商品住房竣工面积225 06万 住宅18051套 占商品房竣工面积的81 74 市中心城区商品竣工面积83 27万 其中商品住房竣工面积57 92万 住宅4827套 占商品房竣工面积的69 55 2011年1 9月份全市共竣工商品房68 2万平方米 同比下降28 4 其中住宅竣工面积61 2万平方米 下降21 9 市中心城区 信州区产品以商品住宅为主 其他商业 办公产品所占比重较小 PART2住宅市场分析 竣工面积 上饶市房产产品相对单一 商品住宅产品占比较大 42 42 2010年1 12月份上饶市住宅 预 销售面积情况 2010年南昌 上饶各县 市 区 商品房销售面积情况 单位 万平方米 单位 万平方米 全市商品房 预 销售面积336 51万 其中商品住房 预 销售面积284 07 住宅22962套 占商品房 预 销售面积的84 52 市中心城区商品房 预 销售面积92 92万 其中商品住房 预 销售面积76 98万 住宅6592套 占商品房 预 销售面积的82 84 2011年1 9月份全市共销售商品房111 3万平方米 同比增长16 8 其中住宅销售面积101 8万平方米 同比增长21 3 同时 实现商品房销售额38 2亿元 同比增长68 9 其中住宅销售额32 8亿元 同比增长95 市中心城区商品房 预 销售面积占全市的32 7 南昌市销售面积是上饶中心城区的四倍以上 PART2住宅市场分析 销售面积 2010年 上饶中心城区 信州区住宅销售量接近80万方 占全市住宅销售面积的27 1 43 43 2010年1 12月份上饶市存量住房交易面积情况 2010年南昌 上饶各县 市 区 存量房交易情况 单位 万平方米 单位 万平方米 全市存量房交易面积108 38万 其中住房存量交易面积84 7万 住宅6876套 占存量房交易面积的78 1 市中心城区存量房交易面积24 16万 其中住房存量交易面积17 11万 住宅1675套 占存量房交易面积的70 81 房地产发展水平和存量房市场占比成正比的规律不难看出 上饶市区 信州区存量房占比较低 本地房地产发展水平仍处于起步阶段 PART2住宅市场分析 存量住房 上饶市区 信州区存量房占比较低 未来房地产发展空间大 44 上饶市住宅市场供求关系情况 单位 万平方米 上饶住宅供求维持基本平衡 2010年涨幅最大 高达663元 平方米 2011年整体成交价格突破4000元大关 PART2住宅市场分析 住宅供求关系 上饶市住宅市场成交均价情况 年增长 492元 年增长 663元 45 上饶市住宅销售均价位列全省第五 高于江西省平均水平 上饶传统城区规模相对较小 人口较少 随着城市化进程的加快 相比经济处在相同水平的九江 赣州未来市场还有比较大的提升价格空间 上饶住宅市场价格增长放缓 和南昌 九江 赣州等城市仍存在差距 有较大的价格提升空间 PART2住宅市场分析 成交价格 46 PART2住宅市场分析 商品房成交套数 总体上受政策的影响 上饶市的商品房成交有有下跌的趋势 但总体上保持平稳 47 PART2住宅市场分析 商品房成交价格 上饶市的商业成交价格波动较大 商品住宅价格平稳上升 截至到11月达到高峰 48 PART2住宅市场分析 小结 49 PART3上饶市重点个案分析 50 城西片区 中心片区 城东片区 中央公园 清林 桃花源 米兰春天 紫阳名邸 中航城 公园道1号 天一尊邸 帝景湾 黄浦 阳光府邸 秀水园 PART3重点个案分析 上饶主要项目分布图 城南片区 上层时代 香港名城 海博蓝庭 翡翠城 御景天下 永利滨江御景 大学春城 名仕康城 亿升滨江花园 亿升广场 51 PART3重点个案分析 城东板块 52 中央公园 国际公馆 项目概述 项目指标 中央公园位于五三大道延伸段 北地块南靠五三大道 西邻国际公馆 东接三清山大道伸延段 规划有12栋15 25层的高层住宅建筑 呈整体围合式布局 可保证每户住宅都拥有最大的景观面 地块南北最小楼间距为40余米 最大楼间距为90余米 东西间距为280余米 住宅总户872户 设计有3种户型 7种套型 两房户型设计面积 约90平米 三房户型 约130 140平米 四房户型 约170平米 地块地下负1层为超大型整体停车场 每栋住宅电梯均可直达负1层停车场 小区车户比基本达到1 1 靠五三大道 三清山大道规划有临街一层商业及小区会所 国际公馆2期中央公园项目是目前上饶地产界的里程碑 中央公园项目归纳成以下几个之最 中央公园 上饶房地产项目中最大的园林景观的小区 中央公园 上饶房地产项目中拥有配套设施最多的小区 中央公园 上饶房地产项目中楼间距最宽的小区 中央公园 上饶房地产项目中节能环保材料采用最多的小区 中央公园 上饶房地产项目中最具实力的开发商 中央公园 上饶房地产项目中最具影响力的品牌楼盘 PART3重点个案分析 中央公园 53 1 主题定位 上饶豪宅生活典范 68亩人文风情园林 环保节能生活样板2 总体形象 售楼处外部形象比较生硬 和建筑风格脱节 内部空间相对空旷 缺少展示陈列和明确的功能分区 售楼处销售人员没有统一着装 3 规划设计 典型的 长板烧 围合式布局 虽能确保景观均好性和最大90米的超宽楼间距 但组团空间呆板单调没有变化 毫无个性和特色 4 建筑品质 被销售人员误解为新古典主义的ArtDeco风格 材质为深黄色的面砖拼接 优点是线条简洁有力 缺点是色调暗沉 没有亲和力 5 户型空间 只有少数户型做到了真正的南北通透 大部分仍然为客餐厨的间接采光 户型面积主流放大 优点是双错层户型是目前上饶市仅有 6 会所定位 沿三清山大道规划有会所 会所功能有健身房 乒乓球室 阅览室 台球室 麻将包房 网上冲浪区 亲子游乐室等 高端配套缺乏 7 商业配套 目前业主生活主要依靠周边配套 如现代城菜场 博爱医院 万福超市 第四中学 现代城步行街 五三电动车市场等 无自身配套 8 物业管理 立天唐人 江西省品牌物管 9 智能化体系 24小时周界防越系统 可视门禁系统 电子防盗系统 车辆出入控制系统 消防报警系统等智能设施 概念到位 缺乏展示体验 54 55 项目概述 项目指标 米兰春天 位于带湖 紫阳公园片区中心区域 是永隆城市广场核心组成部分 周边三条城市主干道构成上饶最发达的黄金三角交通网 交通极为便捷优越 总建筑面积约22万平方米的封闭式社区 采用新古典主义建筑风格 通过自由多变的建筑组合和空间形态打破传统单纯南北朝向排列的规整刻板 倡导平等和谐 健康向上的居住理念和生活态度 通过贯穿在社区的运动主题 如篮球场 羽毛球场 2公里环形健身跑道 大型室内游泳池 健身会所 形体中心等场所 为业主创造出科学运动 健身生活的良好环境 人性化户型设计 多面向阳 获得充分采光 人车分流系统 建立地下车库 保障车流人流安全畅通无阻的同时 也把噪声和车辆尾气污染降至最低 多重现代智能安防系统 闭路电视监控 彩色可视对讲门禁 背景音乐系统 小区巡更系统 停车场智能管理系统等带您进入现代 安全的全新生活 目前米兰春天789号楼于9月底交房10111213正在销售中2011年1月底交房 二批单元正在接收预定 有单身公寓二房三房四房 PART3重点个案分析 米兰春天 56 1 主题定位 首座意大利人文主题社区 意大利风情园林 绿色健康运动 新古典主义建筑2 总体形象 由于地块位置及开发时间等问题 项目总体形象陈旧 杂乱 售楼处内设施陈旧 沙盘破损 销售人员不着正装 象是尾盘销售 3 规划设计 意大利风情园林 运动主题社区 两个主题气质与风格相对不符 兵列式排布 楼间距较密 优点是地下车库 人车分流 3 建筑品质 新古典主义建筑风格 外立面以涂料涂面 颜色分段 但颜色搭配较差 整体造型显得沉重 面砖材质粗糙 凹凸不平 4 户型空间 采用了 飘窗 入户花园 景观阳台 等的创新空间设计手法 通过面积赠送提升了空间的利用率 面积段遵循主流户型面积 5 会所定位 项目为架空层泛会所概念 内部功能规划有儿童风雨活动空间 老人休息区 图书阅览区 四季热带花房 6 商业配套 除四星酒店外 周边大型专业市场混杂 如服装小百货市场 装饰建材市场 副食品百货市场 800米永隆精品建材街 永隆服装城等 7 物业管理 主打24小时服务热线概念 但概念假 大 空 没有具体的服务内容 8 智能化体系 传统智能安防系统 闭路电视监控 彩色可视对讲门禁 背景音乐系统 小区巡更系统 停车场智能管理系统 缺乏展示和体验 57 58 项目指标 项目概述 紫阳名邸所位于的带湖片区 为上饶市规划最大的住宅片区 所距闹市核心 地理位置优越 住宅综合配套设施及环境建设将全面跟进住宅片区 正逐渐成为上饶中央住宅片区 带湖片区所连接市区和周边的重要通道 西部紧临未来行政商务中心 民主片区 东抵未来交通运输中心 新站片区 随着交通网络建设的不断完善 新站片区将日渐成熟 南达老城商业核心 区域价值日见攀升 发展前景无可限量 紫阳名邸便捷舒适生活向国际看齐 社区内将配备完善的日常生活设施和休闲娱乐设施 从品牌服装 特色餐饮 精品服饰到生活配套商业 娱乐休闲 社区规划有15000平方米综合商娱配套 全力打造城市副中心便利生活 PART3重点个案分析 紫阳名邸 59 1 主题定位 登高望世 坐观天下 上饶第一高楼 270度观景飘窗2 总体形象 上饶第一高楼 加上地处全城制高点位置 视野广阔 入市受到上饶高端人士的追捧 建筑总体形象现代感较强 售楼处装修简单 空间局促 与豪宅定位不符合 3 规划设计 打造上饶豪宅领先者 由四幢高层建筑围合而成 景观无设计亮点 4 建筑品质 四幢28 32层的高层建筑 外立面特色鲜明 顶部镶金 整体立面金色包边 十分显眼 5 户型空间 以3房以上户型为主力 去化较慢的房源主要为140 160高层大户型 户型设计无创新突破 受高层建筑分摊较高影响 部分户型实用率低 6 商业配套 自身社区底商 目前进驻商家多以建材 家居装饰为主 60 61 项目指标 项目概述 中航城 华艺设计继云岭高尔夫别墅 格澜郡后联手中航的又一鼎力作 依托城东高铁新城规划发展 这里将汇集上饶首家五星级大酒店 金色大道地中海风情商业街 50多万平米高端住宅和商务公寓 大型社区购物中心 6万多平米欧式水景公园和高档湖岸会所 中航城拥有丰富的城东优质资源 汇聚交通枢纽 生态公园 大型商业 名校教育服务等于一体的 360 全生活资本圈 向上饶展现一座城及其生活资源的全方位占有 开启罕有的一站式复合城市生活 PART3重点个案分析 中航城 62 1 主题定位 60万TOD国际都市综合体 欧式地中海风情楼盘2 总体形象 大型社区 项目体量 售楼处装修 销售员的专业度 宣传广告等均与项目气质形象符合3 规划设计 项目规划有高端住宅 商务公寓 地中海风情商业街 大型社区购物中心 欧式水景公园等 上饶市首家五星级大酒店也将在此落户 打造上饶市一站式复合城市生活圈 4 建筑品质 地中海建筑风格 情景洋房环中央公园布局 采用层层退台式不规则楼体结构 5 户型空间 低密度洋房产品 在户型上纳入了较多的户外设计元素 如入户花园 阳台 露台 飘窗等 是上饶首家整合为一的项目 6 会所定位 高档湖岸会所 定位为地中海主题会所 内部规划有健身房 家庭影院 儿童乐园 棋牌室 书屋 咖啡馆等设施 7 商业配套 项目自身规划有地中海风情商业街 大型社区购物中心 外部主要依托紫阳公园周边的餐饮 休闲等配套设施 8 物业管理 中航物业 北京人民大会堂管家 上饶首家央企旗下品牌物业 63 64 项目指标 项目概述 项目位于三清山大道与五三大道延伸段交汇处 占地面积253 17亩 总建筑面积约40万平方米 由47栋住宅建筑合围而成 其中高层公寓22栋 提供房源1935套 排屋25栋 提供房源81套 园区内将建2栋2层会所 幼儿园 垃圾中转等物业 地下车库 并将建设三个游泳池 其中室外两个 室内一个 目前别墅已认购一空 极受上饶高端客户认可 PART3重点个案分析 亿升滨江花园 65 1 主题定位 全新的城市居住生活方式 现代欧式建筑 亮点一 城东纯住宅 滨江花园以信江为基础 阶梯式布局 数十栋建筑均以住宅功能建设 脱离目前多数的裙楼商业加住宅设计模式 项目总体绿化实现45 内建园区流水系统等 位处三清山大道与五三大道延伸段交汇处的3号楼规划预留已与亿升实业合作的步步高大型超市建筑面积 不对外招商 满足社区居民生活需求 亮点二 生活环境品质高 项目自东向西沿五三大道延伸段方向规划40 45米绿化带 种植大量植被 摒弃沿街建筑裙楼商业规划模式 若以以往设计方式建设 现在这些绿化用地可实现数亿元收益 设计为绿化 也是充分体现了城东纯江景住宅理念 亮点三 80 以上住户实现真正意义江景房 项目整体一阶梯式方式建设 充分考虑到了角度 距离等问题 考虑楼间距问题时还考虑到住户的景观诉求 项目总体建设完成后 距离江岸最远的16 17 等楼都可实现5楼以上远眺信江河畔 亮点四 园区功能配套周密 项目内将规划建设两个会所 两个室外游泳池及幼儿园等项目配套 以及三号楼大型超市作为生活日常供给 住户可实现在园区内购物 早期教育 健身 游玩等多方面需求 亮点五 人车分流以人为本 项目共规划建设5个主入口 采取目前较为广泛的人车分流设计 北面两个车辆入口 一个人行入口 车辆驶入即刻进入地下停车场 做到充分人车分流概念 不用担心私家车占用通道问题 亮点六 大规格高档户型首次引入 项目采用大面积户型目前该类大面积户型在上海 杭州等地都有着较好的市场需求 而江景豪宅不一定是别墅 也可实现高层真正意义豪宅享受 室内卫生间 书房等甚密布局 景观阳台 两个空中花园 生活阳台共计4个阳台设计 充分发挥住宅功能之时 不失豪宅景观需求 满足高品质人群住房享受 为此 位处项目中心的11 13 或将成为最高亮点 66 67 PART3重点个案分析 中心板块 68 项目指标 项目概述 公园道1号 占据中心区政务 金融 商务核心 毗邻市政府大楼 中心幼儿园 小学 上饶中学近在咫尺 市民公园 龙潭公园山环水抱 周边法院 财政局 银行 五星级龙潭湖宾馆陆续兴建 是上饶市唯一坐拥如此多新区综合配套的高端住宅 是新行政区的标杆明星项目 也是上饶市2010年十大重点工程项目 公园道1号 项目总规划面积约500亩 建筑面积近100万平方米 绿化率高达40 由15栋高层围合而成 小区以 阳光 景观 水景 逸事 运动 为主题设计了五大花园 形成了极为丰富的五重立体景观层次 独创的楼宇底层绿化 集娱乐 休闲 运动于一体 如茵的绿草 玫瑰的清香 蜿蜒的宅间小道相融相生 创造出皇家园林式的社区优美景观 小区设有大型会所 社区幼儿园 超市 健身房 棋牌室等 全面的生活配套让业主足不出户即能享受美好生活 PART3重点个案分析 公园道1号 69 1 主题定位 环龙潭湖原生态湿地景观豪宅 西班牙会所 英伦风情园林 新古典建筑2 总体形象 绝佳地段打造的精品楼盘 整体形象与其宣传的口径较为统一 售楼处装修空间较大 分区明确 销售人员相对专业 3 规划设计 项目以 阳光 景观 水景 逸事 运动 为主题设计了五大花园 形成了极为丰富的五重立体景观层次 独创的楼宇底层绿化 集娱乐 休闲 运动于一体 但建筑天际线极为呆板 几在一个平面上 现房感觉楼宇间距较密 4 建筑品质 项目以欧式新古典主义风格建筑为基调 结合东南亚的高品位风情园林景观 住宅底部4米架空层与中央园林景区相连相通 游乐 健身 棋牌 座椅等设施一应俱全 室内外园林与自然环境的同步 打造上饶立体养生 泛花园会所 5 户型空间 开发商改动了传统的户型设计 增加了入户花园 为满足家庭的发展可能性而预留出更多可变动空间 在二房和三房的阳台设计上采用了超大阳台全景设计 满足了业主对宽敞空间的需求 6 商业配套 小区设有大型会所 社区幼儿园 超市 健身房 棋牌室等生活配套较为全面的 7 物业管理 社区智能化管理系统 英式花匠园区绿化服务 租赁 保管 托付 代收服务等 8 智能化体系 多重智能多元化服务 如24小时全天候守卫 智能化刷卡门禁系统 保安巡更管理系统 PART3重点个案分析 公园道1号 70 PART3重点个案分析 公园道1号 71 4米宽大客厅 连接舒适阳台 延展空间的同时 视野得到开阔 更有利于采光和通风 双卧室由卫生间南北分开 有利于主人彼此间私密性的保护 主卧带面宽3 6米的阳台 可观景 并为空间的进一步拓宽提供可能 不足 空间浪费面积较大 餐厅较狭窄 不方便使用 A1户型 两房两厅一卫90 2平米 PART3重点个案分析 公园道1号 72 B8户型 三房两厅两卫131 96平米 户型较方正 实用 入户花园的设计 增加产品附加值的同时与市场上普通户型区别开来 活动区域的客厅大面积设计 三卧室全部朝南 采光得到最佳体现 南面阳台连接两个卧室 使景观最大化 餐厅外带阳台 有利于东面景观的欣赏 不足 厨房过小 不方便作业 两卧室连接客厅 私密性受到一定影响 连接阳台的次卧采光不尽如人意 PART3重点个案分析 公园道1号 73 C1户型 四房两厅两卫168 93平米 舒适的大面积入户花园进入客厅 客厅与餐厅一脉相连 空间开阔 面宽5 8米的北阳台连接餐厅 视野开阔 阳光充裕 四房间方正设计 实用 主卧带衣帽间和卫生间 大范围凸窗 获得无限享受 北面卧室连接阳台 小区景观全方位观赏 不足 公共卫生间面积过小 不方便使用 PART3重点个案分析 公园道1号 74 公园道1号获得热销 产品价值凸现 2010年7月3日新盘项目公园道1号首次开盘 356套房源引来1200多名客户的抢购 当天成交率高达92 之后项目又推出264套房源 虽然价格较前期有41 的涨幅 但销售率仍高达95 以上 今年5月第三批房源同样获得热销 项目基本保持着推出即售罄的销售成绩 主要与前期推广和区位因素有关 随着各行政单位的进驻 该片区发展前景被看好 客户群经济实力雄厚 发展空间较大 加之2010年上半年整体市场的价格在3600元 平米左右 随着作为2010年十大重点工程项目公园道1号的二次入市 价格被大幅拔高 试水成功后 该项目成为本地明星楼盘 现扮演着领羊人的角色 项目三期还有较大体量的住宅和商业 现已施工进场 正在打地基 2010 7 3 2011 1 1 2011 5 1 项目一期首次开盘 推出356套房源 当天选房客户1200人 均价3700元 平米 成交330套 销售率高达92 项目推出第二批房源 3 5 7 8 楼 共264套 均价5200元 平米 当天销售率达95 项目推出第三批房源 164套 均价5700元 平米 再次获得热销 成交量高达95 PART3重点个案分析 公园道1号 75 外部资源优势 坐拥双公园 龙潭湖公园和市民公园 规划中的陆羽公园也近在咫尺 周边有市政府 财政局 国税局和环保局等 拥有大批量具备经济实力的客群 该片区将被打造成上饶市行政文化中心 科教研发中心和居住休闲中心 项目临近五星级生态酒店 龙潭湖宾馆 和新建的奥体中心 龙潭湖宾馆 龙潭湖公园 奥体中心 市民公园 PART3重点个案分析 公园道1号 76 产品内部优势 福建开发商开发 资金雄厚 实力较强 项目规模较大 内部配套有幼儿园 会所 泛花园 健身区 篮球场和商业街等 配套较齐全 可满足小区业主的基本生活所需 户型设计上引进入户花园 和市场上的普通产品区别开发 附加值凸显 基于以上因素 项目一经推出就获得热销 受到市场肯定 为后期产品销售提供有利帮助 成为上饶市区的明星楼盘 PART3重点个案分析 公园道1号 77 客户构成 公园道1号位于行政中心区 距市中心较近 项目成交客户以本地人为主 占比75 其次为本地外出务工者 具备一定经济实力 占比20 由于上饶靠近江浙闽 辐射三省客户 外地投资客占比5 占最大比例的本地客户 又以个体户为主 占比50 企事业单位的员工和公务员占30 周边县市和其他类型的客户分别占10 这样的客户构成主要和项目的区位 上饶市的发展特征有关 PART3重点个案分析 公园道1号 78 项目指标 项目概述 中东凯旋门是属于市中心的绝版地段 座落于上饶市庆丰路 洪客隆往北100米 原铁路天桥东侧 属于市广场最繁华的商圈 居住在中东凯旋门不但可以享有商圈的繁华 更可以享受闹中取静的私密生活 项目的内部情况 中东凯旋门是采用纯欧式的建筑风格 提倡的是法式生活的尊贵 通过欧式元素勾勒的坡屋顶 挺拔的建筑线条 石材基座的铺展 整个建筑被赋予了浓郁的人文建筑内涵 形象上稳重 优雅 大气 PART3重点个案分析 中东凯旋门 港汇广场 79 1 主题定位 稀缺市中心地段 打造尊贵法式生活 新古典主义建筑2 总体形象 小区采用纯欧式建筑风格 品式布局 效果图看项目较为大气 但受到宗地大小影响 绿化率较低 3 规划设计 整体座北朝南 地上由5栋板式小高层高层和2层沿街商业组成 每栋多采用两梯两户 一梯两户的电梯资源配置 地下车库可以直通进入单元楼 进出更显从容 4 建筑品质 采用纯欧式的建筑风格 提倡的是法式生活的尊贵 通过欧式元素勾勒的坡屋顶 挺拔的建筑线条 石材基座的