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為公智庫 青年論壇為公智庫 青年論壇都市高房價議題的成因與解決之道（以平抑房價為目標）會議記錄時間：99年5月11日(星期二)下午2：005:00地點：剝皮寮歷史街區 西側展覽館 臺北市萬華區廣州街101號活動主持人：黃浩德老師 台北市開放空間文教基金會執行長、中國文化大學建築及都市設計系講師與會專家：國立臺北科技大學建築與都市設計系 蘇瑛敏 副教授醒吾技術學院觀光事業管理系、中國文化大學環境設計學院 傅茹璋 老師中國文化大學建築及都市設計學系 陳明竺 所長兼系主任中國文化大學市政暨環境規劃學系 陳博雅 老師 中國文化大學市政暨環境規劃學系 黃貴美 教授中國文化大學市政暨環境規劃學系 許世雨 副教授中國文化大學市政暨環境規劃學系 陳維斌 老師中國文化大學市政暨環境規劃學系 王章凱 講師引言：黃浩德老師 今天我們很榮幸有機會在今年度最夯的地方剝皮寮辦這個活動，這整個地方古色古香，有人在這邊拍婚紗照，有人在辦展覽，剝皮寮這次完全是靠電影艋舺又重新活了起來。一個都市的發展不斷的在改變，於是有些地方突然變成黃金地段，有些地方變成很破爛的地區。我們今天要跟大家討論的一個議題就是都市高房價問題，這是十大民怨之一，大家都非常關注的議題。很多年輕人都會覺得辛苦奮鬥了一輩子，還沒辦法在台北市買間像樣的房子。而對於我們學都市、學規劃、學環境的人來講，要怎麼樣去關心這個議題是非常重要的。未來我們就是專業人員，去塑造環境，而這個環境將逐漸轉變成遙不可及的高房價的環境？還是一個美好的生活環境？都需我們去認真的拿捏。然而要解決一個問題要先瞭解它的成因。也許我們並不能立即做什麼事，但希望同學們能先有一些想法。議題一、都市公共建設進度緩慢且分佈不均，造成大台北都會區內某些地區環境品質出現嚴重落差；大量資金追逐市中心精華地區少數土地，因而刺激拉升房價。 有些地方公共設施談了很久，但都沒有看到成果，像是松山菸廠這塊地，這是一個問題。另外，透過都市鳥瞰圖我們可以發現大安區很多新穎的辦公大樓，但同時底下也存在很多三層樓的破舊公寓。這些舊公寓不願意動，主要在等待建商來更新、蓋豪宅，到時候土地的價值就可以翻好幾倍，這是我們可以思考的。議題二、土地管理政策及法令僵化，致使土地市場供需失調，市中心仍存在大面積公有土地（如軍事營區、松山機場等）未適當利用，供給不足之下一屋難求；都市外圍地區卻因交通建設不足而任令土地閒置（如淡海新市鎮）。松山機場到底要不要存在有很多人在討論，大家可以去思考。都市週邊的地區，比如淡海新市鎮，環境條件非常不錯，但是因為公共設施，比如說交通設施，以致於沒有人敢大膽的進駐，現今仍是荒地一片。議題三、國有土地管理不當，政府未思考國家資產永續利用及照顧基層民眾的社會公平性責任，逕自以公開標售方式賤賣全民資產，不僅造成圖利財團的印象，更成為都市地價飆漲指標。政府沒有思考國家資產永續利用以及照顧基層民眾的社會公平責任，常常把國有土地用公開標售的方式標出去，此時就有大財團、大建設公司用天價標下來蓋豪宅。議題四、都市土地供需失調，造成房價不合理高漲，薪資水準永遠趕不上房價上漲，購屋成為年輕人的不可能任務，間接打擊務實年青人努力奮鬥的人生觀。當我們看到許多的豪宅裡面是金牌樓閣或流水瀑布，可是我們卻連一個基本的安定生活的空間都很難買的到的時後，這樣的貧富差異是否太大？我們年輕人到底可以扮演一個什麼樣的角色來面對這樣的問題。議題五、壽險業將大量公眾資金投資在房地產，不僅未積極促進土地利用以繁榮都市，更是以土地炒作心態帶動刺激房地價格不合理上漲。壽險業者投入在房地產的資金都是非常大的，而且目的就是賺錢。不管是為它們的股東賺錢、為它們的企業賺錢。因此用天價去標售一塊土地，把這塊行情炒起來之後，帶動周邊原本可以便宜買到的土地也變得很貴。那這個又是一個什麼樣的情形？個別學生發言台北科技大學建築與都市設計研究所 洪國智同學我們這組主要有討論到幾點：一是都市的公共建設主要與空間人口、機關首府有關，我們針對於台北市的大安區、中正區、落寞的萬華區以及北投區分析。公共建設方面，譬如萬華區，之前上課老師有提到的老松國小，五、六零年代的時候是個人口很多的學區，而現在因為人口外移，導致有一些校舍閒置，這就造成萬華區蠻嚴重的一個問題，以及都市少子化的現象。另外針對議題三，國有土地的管理不當，我們主要針對它的基層民眾，譬如說眷村及原住民的住戶問題。中國文化大學市政系四年級 李佳璇同學關於議題五壽險業的部分，壽險業為大眾保險，卻把這些錢做投資，拿去利滾利，導致房市的泡沫化，這樣的投資現象是政策促使的。因為現行法規裡面沒有規範這樣的事情，所以我們認為應該從政策方面來規範。基本上的意念是好的，但因為它過度了，當好事過度化的時後就會變成不好的事情。中國文化大學市政系同學我覺得這幾個議題都是慢慢的惡性循環結果下來的現象，對於高房價的這種現象需要的還是政府在社會福利面提供更多的支援。台北市的國宅現在有供不應求的現象，我覺得政府應該在適當的時後出手，不要讓國宅淪為建商炒作的對象。可能可以放寬標準國宅的申請標準，多提供給弱勢族群、普通老百姓以及年輕人當做住宅，由於是政府建設的可以以優惠的價格提供給需要的人。我覺得大家有希望擠進台北市的迷思，台北市的機能固然很好，但我從小就住在台北，然後大學再到別的縣市去，就會覺得台北市其實並沒有大家想像中的那麼好，其實到其他縣市居住某些條件上也是不錯的。中國文化大學市政系三年級 許同學我們這組同學覺得都市高房價情形很嚴重，在台北市每個人都買不起房子，導致現在很多年輕人都傾向租房子，但是我們為什麼不向台北市以外的地方去尋找居住地點呢？也許台北市跟其他縣市機能上還是有很大的差別。中國文化大學市政系四年級 賴瑞淇同學其實現在有些人已經在反向思考，譬如說幸福角落的追尋，我們可以搬去像淡水這樣的地方，生活機能可能不如台北市好，但是我們以通勤時間來換取較低的房價。另外，現在的房價問題，最主的是公告現值跟交易價格還是有點差距，目前交易的價格還沒有被公開，政府可以做一些法令上的修改。我們拿到這些資料後也許可以對各區房價比較瞭解，同時能觀察出本區的房價是否有受到炒作。土地價值的創造應該是市場的機制下的結果，政府應該去壓抑嗎？但我覺得政府不至於去壓抑，如果把房價都公開的話，四周的居民才不會來不及做回應，也許那些人就買不起更新以後的房子，被趕到更外圍的地方，那就達不到一開始要讓居民在這邊永久居住的意念。中國文化大學市政系四年級 林同學都市更新方面，台北市前一陣子有很大的問題就是容積獎勵的問題。比如說建設公共設施、停車場等等造成原本的容積變成兩倍。建商便利用都市更新的獎勵去養地，使得政府的既定政策成為建商賺錢的利器，政府要負擔一些責任。我們覺得容積率獎勵應該要有一定的規範，利用高容積開發也會造成都市設計的問題。是不是有可能政府去成立一個都市更新的部門，專門去做一個開發的角色，一方面可以控制容積的問題，一方面也可以控制房價的問題。我之前有去參觀一個土地開發的案子，在做泰北中學、士林官邸附近的都市更新案，原本是眷村的地方，原本一坪只有19萬，但住戶轉手後可以賣到50幾萬，因此我們希望政府去限制房子的移轉，比如說五年內不得移轉等等，去抑制房價的問題，平價國民住宅，也可以朝這個方向去抑制。另外，公有土地政府公開標售，比如前一陣子600多萬公有土地公開標售，使得政府提出課徵豪宅稅的構想，建商在標那些600多萬土地的時後到底是土地貴？建物貴？政府課豪宅稅，建商在買到這些土地之後，只能提高他的房價。既然是土地貴，是不是應該去從土地稅的那一方面去著手。中國文化大學市政系四年級 黃同學我們七位同學先對自己居住的地方做一個探討，整理出幾個重點，一個是在抑制房價的方法上面，我們希望政府可以從旁協助建商，畢竟我們是一個資本主義的國家，政府不可能在法令上給予太嚴格的限制，所以政府應該扮演輔助的角色，從公私部門兩方面抑制，比如說公部門方面可以實施地區性的總量管制，也就是總樓地板量的管制；又比如說這個地區、以行政區來區分，如果開發的總樓地板面積超出政府給的限制後，若想要再開發就得以回饋的方式，不管是回饋當地的居民，或是在公共設施上、或是提供其它更方便的生活機能等等。台北科技大學建築與都市設計研究所 張朝勛同學我覺得房屋的供需如果被鎖定住，房價就會相對高漲，所以我們也討論有沒有辦法針對台北市比較精華地段的三層樓房子，像板橋，提出獎勵讓他們快速開發。當你的供給大量的竄升的同時，而對房子有需求的人其實沒有這麼多，所以房價應該會瞬間出現問題。我覺得增加供給其實是一種破壞的方式，這樣的破壞有沒有可能造成房價的下跌？我們還要再討論。剛剛也有討論到軍事營區和松山機場對週遭的房子高度限制的影響。中國文化大學市政系系主任 吳清輝先生剛剛聽到同學很多各種不同的意見，特別是黃老師剛剛特別提到的，房價到底高或是低？台灣八零年代低房價的時後大家都死氣沉沉，都在想怎麼經濟都沒有起飛？現在高房價來了，大家又害怕被高房價壓垮。我們台灣房地產都有一句話：LOCATION、 LOCATION、 LOCATION！這三個LOCATION從我們學術的觀點來講，第一個LOCATION指的是時間跟心理、第二個LOCATION是所有相關的福利設施、第三個LOCATION是環境。所以剛剛有人講為什麼大安區的房價會比較高，大同區的房價會比較低，其實嚴格來講就是三個東西排一排，進一步以台北市要跟台灣其他縣市來講，也是這個原因。所以成因應該是實質方面，但是剛剛同學隱隱約約有提到，為什麼我會去投資房地產？建商它假如沒有獲利的話，不會輕易的投資下去，所以關鍵還是一個，現在我們很少人談，也不太願意談，就是漲價歸公的影響。假若當初不是政府努力的結果，不能以漲價歸公回饋政府的話，就等於是投機炒作。過去台灣經濟上來的時後，我們還把土地增值稅降低下來，其實現在應該再回過頭來看這個理論到底對不對？假如資本主義的社會沒有辦法阻止別人有暴利的話，那麼我們只能跟著這個資本主義的大洪流走，讓大家有炒作的機會，那麼房價就會一直提高，使得大家都買不起房子。有同學提到建國宅好不好？國宅有一陣子政府大力推動到最後沒有人要。當年沒有人要，今天價格都是2000多萬一戶，所以建國宅也值得斟酌。假如說我們承認是資本主義的社會，我們可以走漲價歸公或是其他的辦法。其實壽險公司投資不動產，嚴格來講是在保障所有保戶的權利，這是最安穩的，只是投資的對象最好是收益型的不動產，歐美國家很多壽險公司是做出租的住宅，而我們台灣的壽險公司是做開發型的不動產，開發土地來賺錢蓋豪宅，這個部分的資金假如說它能跑走的話，我們漲價歸公那就真正的歸公了，就會轉到屬於出租型的資產。歸結起來，我會覺得第一個，區位決定房價，第二個，假如我們在所有的措施裡面還不敢談漲價歸公的話，大家只好默默接受房價高漲給我們帶來的壓力。那大家要不要為這個一起來努力，很明顯吧！台北科技大學建築與都市設計研究所 蘇瑛敏副教授各位老師各位同學，其實我只有很短一句話，我首先要謝謝為公智庫還有陳明竺主任，因為他們召集了這個活動，讓我們在最熱門的地點，把最有潛力的專業規畫師聚在一起，我們討論的是最夯的話題，我覺得這是非常有意義的事，我也要廣告一下，今天這個議題太有趣了，一次討論不完，星期四PART2，請大家在共襄盛舉。中國文化大學市政系 陳維斌老師我想到有幾點，第一個到底我們的住宅政策是什麼？我們台灣的住宅政策是什麼？對象是誰？像我們之前為了讓大家有房子住，就提供貸款，提倡房貸能夠降低利率，但是房貸降低利率這些錢都是還是回到建商手上，我們的負擔其實並沒有減少。剛剛提到房地產的問題是供需問題，自由競爭市場有一件事情很重要，就是資訊的透明化，事實上我們的是場沒有真正的自由競爭，而且已台北都會區來講，房子住宅問題不是供需問題，現在空屋率這麼高，如果往供需平衡的方向去看，可能會遭遇到一些挫折，也不是一個解決的方向。我們在這場房價的競爭裡，這是一個不公平的戰爭，建商和民意代表其實是有某些程度的關聯性，如果我們的資訊可以公開透明的話，我們要去算出建商的利潤，應該不是件困難的事情，到底多少的利潤是合理的？如果超過的部分要漲價歸公，要用什麼方式去做？用稅嘛？要怎麼去操作?到底這些建商的投資裡頭到底獲利有多少？好像沒有人真正的去把這個資訊去透明去公開，所以我們一直覺得建商賺很多，建商也講說他們的投資很多，他花了多少錢在上面，所以應該得到利潤，但是一般市民好像又覺得怎麼可能？這原來只有多少錢，一下就翻了幾倍，他們的貢獻到底在哪裡？我們必須要去探討。我想每個身為中華民國的人民，應該有權利去要求政府給我們一個簡單最基本的一個住宅的環境，現在的建案其實不符合一般居民的需求，真正一個小康家庭所需要的是30幾到40幾坪的房子，但是現在台北市找的到這樣得建案嗎？到底我們未來可以住的房子在哪裡？到底我們的未來要追求的是什麼？我想可能同學們可以有更多的行動，未來，尤其是我們做規畫的，我們有社會責任，在該努力的時後要採取行動，大家的未來是要靠各位一起努力的。中國文化大學市政系 許世雨副教授我發現這裡要強調的是，我們覺得房價漲價都投資客在炒，但是國外也有投資客，目前針對投資客還是沒有很好的方法出來，比方剛才漲價歸公也可以。再來就是政府跟財團走的太近，好像做了一個陷阱，買房子很容易，你只要準備200萬你就可以買2000萬的產品，但後來如果第三年第五年本金利息一起繳可能就繳不出來，我覺得這是政府跟建商聯合的陷阱。再來我覺得大家應該多多支持無住屋者聯盟、崔媽媽基金會等等第三部門，我們團結力量大才可以跟財團、政府抗衡。我也贊成政府多蓋一些平價住宅，尤其是平價的出租住宅。不過我注意到一個重點，就是擁有很多房子的有錢人和我們想的不一樣。中國文化大學市政系 黃貴美教授其實我已經好多年都不敢租房子給人家，因為房子租給人家，結果他變成二房東，然後把房子搞得一蹋糊塗。有土斯有財，這句話絕對正確，將來在座的同學，未來都是我們很重要的社區和都市的規畫師、建築師，我們不能用哄抬地價或像建商那樣賺錢，基本上希望未來社區發展和政府都能走向福利政策。剛剛主任講的漲價歸公我很贊成，區位的問題很重要，為什麼高雄市的房子總是十幾萬二十萬？為什麼台北市的總是幾百萬？泰北中學旁邊要蓋一坪三百萬的房子，同期旁邊的國民住宅，完工後馬上漲三倍到四倍，那國宅是要用來賣、賺錢的，因為政府規定一年就可以移轉，使得他們不住等一年來賺差價。將來有土斯有財，別忘了有錢投資土地絕對是正確的。醒吾技術學院觀光事業管理系、中國文化大學環境設計學院 傅茹璋老師我站在兩個層面來談，第一個就是土地管理的問題，這個是政府的責任，政府究竟要承擔什麼樣的責任？這是一個非常專業而複雜的問題，包括剛才我們談到，是不是全台灣的房價都是上漲的呢？事實上只有台北市，尤其是大安區這個地方上漲最多。當然房價上漲有很多的因素，包括大陸經濟的興起、八零年代以來補漲效果、民間的推波助瀾，還有政府跟財團走得太近。如何去抑制或是維護我們整個大眾的公共利益？這是很專業的問題，也不是今天這麼短的時間內可以探討的，但是幾個大方向可以當成未來一個研究的方向。第二個部分是幸福的意義，幸福的意義並不是政府告訴我們幸福在哪裡，而是我們大家覺得幸福在哪裡，這是非常主觀的部分。星期五、六、日我到花蓮，花蓮是我很喜歡的地方，可是當地的學生告訴我這裡好山好水，可是好無聊！我思考了一個問題，我那麼喜歡花蓮可是我真的願意住在那裡嘛？也許我可以在那邊教書，但是我能夠放棄台北便捷的資訊、藝文活動和很多的資源嗎？我現在這個年齡我是不願意放棄的。但是我真的在台北很幸福嗎？我的先生一直吵著要離開台北，他不喜歡這個環境。所以幸福的定義到底在哪裡？這是每個人的抉擇，每個人的抉擇有自主性的，難道非得要住在台北市買這麼高價的房子嘛？年輕人，不一定的。但是政府必須提供其它讓年輕人或是熟年族可以覺得幸福地方，也就是所謂的配套措施。什麼叫做政府的配套措施？第一個就是交通，第二個是就業機會。如果能夠提供就業機會的話，我相信很多人都願意找尋其他環境好的地方。第三個我覺得公共設施的配套是非常重要的。公共設施不只是交通設施，其它的公共設施也很重要，尤其是心靈上面的。隨著年紀越來越大，人們追求心靈層面的提升那是更重要的。那另外我覺得更重要的就是生活環境的打造，我們住的地方已經相當不錯了，旁邊還有大安森林公園，還有師大、台大，可是還是沒有辦法滿足我們，覺得窗戶外面好多的車聲還有空氣汙染。所以我最後的結論是政府在專業的管理上面要有很好的決策、很好的措施，但是我們民間應該要有觀念上的改變。政府對於企業應該要求更多對於公共利益上的思考。我也期待我們的教育體系也能提供年輕人在很多生活上面和心靈上面的提升，美學的部分應該往下扎根。生活中不只有經濟上的一個點而已，還有很多值得我們再去探討的，也就是幸福的意義不只是在經濟上面，還以很多的層面可以滿足我們生命的價值。中國文化大學市政系同學今天提的那五個議題讓我感受到，我們是不是要站在民眾是被剝削者的角度來看？或者政府一定要提供回饋機制給予居民嗎？我覺得可以反向思考。我們家本來在台南永康，現在永康工業園區預定地的旁邊，土地其實已經被徵收一半以上，原本是農業區，突然變成公共設施用地，然後又在一個月之內變成住宅區，使用類別的變更使得房價翻了很多倍。漲價後原來的居民怎麼買得起這些房子？未來這塊住宅區所要提供的對象，是台南工業園區的一些外來工作者，那台南的房價原本就比永康還高，那外來者的購買力並沒有比以前好。如果站在都市平衡的觀點的話，我們要追求的就是安身立命的空間，如何找到一個我們的家，為什麼這些地方沒有這些資源？若因為高房價就鼓勵往郊區發展，但以防災的觀點來說郊區蓋那麼多房子，萬一像林肯大郡那樣風災後倒塌，房價勢必會下跌。如果我是政府的話，我會從區位的觀點去劃設，每個市中心縣市合併之後，在每個市中心劃設一定的範圍，規畫建商及投資者可供都市更新的地方，這樣的話建商跟住戶就會取得一個平衡，政府也必須提出整個配套措施，也就是更新之後必須有多少比例的房子要留給原住戶，原住戶也不會死守舊房子，等待都市更新。建商如果要投資的話就會考慮到當地住戶的觀點。中國文化大學市政系大四 巫越同學我覺得可以讓台北市維持高房價，但投入大量的資金在公共交通運輸上面，讓通勤時間變短，使得工業跟服務業的受雇人員能夠便宜快速的到達上班地點，因此他們就可以住在房價便宜的地區，像是桃園、新竹。因為只有工業跟服務業的人員最需要受到上班時間的限制，像其他沒有上班限制的譬如說自由業者，就比較沒有這種問題。中國文化大學建築系 陳明竺主任:年輕是什麼？年輕就是不平則鳴，看到不合理的現象就要想改變它，不要怕犯錯，年輕就是要犯錯才會進步。常常我們會覺得有無力感，所以我們就不講，越來越沉默。我覺得今天同學有講出來，因為我們學環境設計，設計是多面向的，有些設計是提升環境品質，有些是追求理想的，還有怎樣結合一些藝術科技讓環境更進步，或是交通更好，還有一些是知道怎樣讓財務運作，讓都市一切事情發生能避免很多風險，還有一個很重要的就是社會公平，那也是我們環境設計要追求的，怎樣讓社會更合理。就拿我們老師來講，我記得29年前我們去開會，是領2000元台幣，今天我們去開會還是領2000元台幣，現在不但沒有增加還減少，然而房價卻每10年增加一倍。你們應該會感受到更多不公平的事情，社會就是靠年輕人熱忱願意改變，這個社會才有希望，所以今天只是剛開始，我們有個叫為公智庫，據我了解為公智庫是沒有董事長的，假如有