舟山房地产市场初步调研报告____408.ppt

2012 04 舟山房地产市场初步调研报告 目录 第一部分 城市属性第二部分 房地产市场分析第三部分 板块表现 第一部分城市属性 城市定位舟山定位为建设海洋经济强市 海洋文化名城 最适宜人类居住的海上花园城市 城市价值舟山拥有港口 渔业 旅游三大优势 城市规划 中心城区现代化 本岛城乡一体化 主要大岛城镇化 战略 新城 定海 普陀三组团形成联系紧密 各具特色的一体化中心城区 舟山本岛南生活 北生产的城市框架 市行政中心迁入临城新城 舟山成为我国继上海浦东 天津滨海和重庆两江后又一个国家级新区 也是首个以海洋经济为主题的国家级新区 城市规划 国家级规划新区 城市资源不断融合 未来发展颇具潜力 舟山市2007 2011年GDP及GDP增长率 城市经济指标 2011年GDP达765亿元 年增长率达11 3 下辖区域定海 普陀经济实力较强 2010年人均GDP达57461亿元 年增长率达11 3 下辖区域定海 普陀经济实力较强 根据 舟山市城市总体规划 2000 2020年 2011年户籍人口为96 99万人 2020年户籍人口为110万人未来规划人口突破110万 人口增长 提升地方市场的需求上限 舟山市下辖县区2010年GDP 2011年GDP达765亿元 年增长率达11 3 人均GDP57461 9 全省排名第三 人均经济突破全省均值 2011年人均可支配收入30496元 增长率7 3 2010年舟山市区城镇居民人均可支配收入26948元 消费力较强 全省排名中上游水平 以二三产业为主 比重相对平均 2011年二三产业增加值分别345万元 340万元 城市经济指标 第二部分房地产市场分析 2011年舟山各片区出让地块数量 2011年舟山各片区出让面积 2011年 舟山市全市挂牌成交地块共计137块 其中定海区38块 普陀区63块 岱山县35块 嵊泗县1块 累计成交面积约370公顷 137个地块中 住宅用地仅仅18块 商业用地52块 工业仓储及其它用地67块 住宅用地成交量相比去年有所减少 并且地块集中在临城 朱家尖和六横 热点区域住宅用地保有量逐渐减少 未来几年将通过继续拆迁等手段增加新的住宅用地 土地市场分析 房产市场分析 2007 2011年舟山市商品住宅供求情况 市场需求量较大 供应相对稀缺 2011年舟山全市共成交商品住宅12177套 其中前6个月成交量为6919套 以5月为分水岭 6月起全市成交量下滑明显 2011年全市共有超50个项目入市 包括加推老盘和纯新盘 定海区1521套 临城区2959套 普陀区6025套 岱山县1668套 以及嵊泗县45套 临城区1 12月共成交商品住宅2959套 该板块在5月和7月迎来两次成交高峰月 保亿风景沁园和邦泰中央花城分别加推2次 其中邦泰中央花城全年成交1096套 保亿风景沁园成交665套 普陀区1 12月共成交商品住宅6025套 该板块全年开盘量多达35次 其中海景颐园 颐景名苑 景瑞半岛湾等项目均多次加推 最高月成交902套 出现在11年5月 当月开盘项目有银亿海悦庭 东方铭苑和海贸大厦 定海区1 12月共成交商品住宅1521套 尽管该板块新增供应远远少于普陀 临城等板块 但该版块内几个新推项目的销售均表现优异 例如3月开盘的东海明园 以及9月开盘的嘉盛华庭和海洲新天地广场 2011年舟山全市共成交商品住宅12177套 其中前6个月成交量为6919套 以5月为分水岭 6月起全市成交量下滑明显 房产市场分析 东方蜜月城堡 海洲新天地 滨海嘉苑 新区设立后 海浦东新区 天津滨海新区和重庆两江新区的发展向我们展示了舟山群岛成为新区之后的发展前景 且作为中国首个以海洋经济为主题的国家战略层面新区 其发展必定不可限量 一个地区的发展必定会引来众多投资客 而舟山群岛成为新区之后 房产作为目前最热的投资手段之一 必然也会随着舟山的发展发生质与量的变化 作为第四个国家新区的舟山 迎来了其发展史上的一大契机 据调查 43 的宁波网友表示会去舟山买房 可见舟山的楼市也将随着这块土地火热起来 新区设立拉升楼市房价 新区的设立拉动舟山房价上浮 未来仍有较大上升空间 新区规划与沿海城市的联动性加强 社会认可度较高 经济的发展带动房地产行业的发展 新区设立 房价必然会随着经济发展 有所提升 新区设立后 楼市项目价格见涨 第三部分板块表现 黄金十年 舟山楼市沧海巨变 随着舟山经济的快速发展 舟山楼市的版图也日渐扩大 定海和沈家门两个中心城区的不断优化完善 由两个中心向四方开拓 新兴板块群涌 给舟山楼市格局带来的极大的变化 区域板块分析 区域分析 定海的城市基础配套非常完善 坐享便利的交通 深厚的人文底蕴和发达的商业环境 从而提升了板块的价值 水涨船高 板块内楼盘的身价也随之倍增 买房在定海 不仅可以大大满足生活品质的需求 也是投资回报较为稳健的区域选择 关键词之一 绝佳的地理位置关键词之二 大交通时代关键词之三 成熟的生活配套 典型楼盘 和平花苑 外滩一号花园 绿城玫瑰园南区 中恒倚山艺墅 定海板块 板块当前均价18600元 平米 中恒倚山艺墅位于舟山市定海区昌洲大道北 伴云路东 长岗山公园南 原为洞桥桔场 总用地面积为60037 总适建用地面积为59282 总建筑面积57043 72 机动车停车位241个 容积率为0 7 建筑密度30 绿地率30 本期住宅建筑面积33168 01 由8幢联排 28幢双拼及4幢带电梯多层组成 中恒倚山艺墅二期别墅房源预计4月份推出 户型面积234 280 一期少量公寓面积约140 15800元 起 别墅213 374 左右 价格在21700 28200元 不等 中恒倚山艺墅 绿城玫瑰园南区位于玫瑰园别墅区南侧 1 3 5 10幢法式多层在售 售价13200元 起 户型面积约138 210 绿城玫瑰园 项目定位为欧洲经典建筑风格的多层住宅社区 住宅的立面设计风格沿用了绿城公司成熟的欧洲经典建筑风格 整个小区涵盖9幢4F 5F带电梯的多层公寓 住宅面积从120 210平方米 共156套房源 总建筑面积约42729 81平方米 其中住宅建筑面积约23471 82平方米 绿城玫瑰园 区域分析 典型楼盘 交通 环境 规划等各大优势让开发商也认识到了新区的发展潜力 保亿 绿城 祥生 邦泰 三盛等知名品牌开发商纷纷进驻 楼盘项目投资越来越聚集 居住环境愈加成熟 随着规划完整布局 临城新区俨然已成为刚需族首选购房 热地 关键词之一 政府支持关键词之二 潜力股关键词之三 知名房企云集 祥生御江湾 保亿风景沁园 恒大晶筑城 邦泰中央花城 临海板块 板块当前均价15800元 平米 邦泰中央御城采用欧式风情建筑 园区内配备游泳池 篮球场等休闲娱乐设施 西侧依自然河流而建西南临水绿地 邦泰中央御城规划多层住宅和高层住宅 分三期开发 邦泰中央御城一期第二批房源3月27日推出 全部为多层 目前一期第一批与第二批房源在售 户型94 178 均价13200元 中央御城 整个项目由多层住宅 多层电梯 联体排屋 小高层住宅 高层住宅及2幢商业用房组成 目前公司已联手深圳CCDI重新打造恒大晶筑城项目 努力将恒大晶筑城打造为舟山临城的顶级楼盘 统一采用新古典主义风格 注重细节 尺度 构件之间的比例 充分利用外墙 坡屋顶 线脚 简约柱式及丰富的光影变化 恒大晶筑城为多层住宅配套了太阳能热水系统 采用了集中供热方式 与建筑完美结合 使用寿命长 建筑智能化系统提供了更科技 更便捷的生活方式 户型设计极具人性化 入户花园 大凸窗 大露台 空中花园等设计 在增加使用面积的同时 给人们提供了与自然交流的空间 恒大筑晶城 恒大筑晶城 随着沈家门老城区土地资源的日益饱和 东港的潜在资源被充分挖掘 而朱家尖 鲁家峙 双 岛 合璧 又引发普陀新一轮的楼市斗艳 除此之外当然不能忘了正在快速崛起的浦西 有哪个懂得生活的人不向往 有哪个倡导人居的房企不垂涎这土地 关键词之一 成熟的生活配套关键词之二 群雄逐鹿关键词之三 地处旅游金三角 区域分析 典型楼盘 景瑞半岛湾 绿城朱家尖东沙度假村 颐景名苑 海景时代广场 普陀板块 板块当前均价12300元 平米 绿城朱家尖度东沙假村位于国家AAAA旅游景区朱家尖 坐落于十里金沙天然湾区 是绿城集团继千岛湖度假公寓 海南清水湾之后 打造的长三角国际滨海度假综合体 绿城朱家尖东沙度假村总建筑面积约23万平方米 由威斯汀酒店 海景度假屋 精装公寓酒店 高端企业会所等多种物业形态组成 荟萃了全球滨海度假物业的精华 绿城朱家尖东沙度假村一期公寓式酒店2号楼剩余少量尾房在售 主力75 精装修 均价17900元 全款9折 下一批海景别墅预计5 6月推出 其中联排预计500 600万 套 独栋预计1500万 栋 绿城朱家尖度东沙度假村 绿城朱家尖度东沙度假村 美林新境二期28 29号楼公寓房源4月8日开盘 共推出303套房源 户型36 66 项目一期别墅在售 排屋250 左右 均价13000元 独栋330 左右 均价18000元 美林新境住宅项目现由舟山市舟润置业有限公司开发 位于舟山市普陀区朱家尖28 4号地块 地号14 11 0 407 用地面积57038 7平方米 总建筑面积63801 45平方米 兼有联排 独栋 高层 小高层住宅多种物业形态 其中地上建筑共27幢 住宅698套 该项目东面为莲花南路