客栈投资可行性分析报告.doc

客栈投资可行性分析报告（草稿）1、 引言云南省位于我国西南边陲，素有“彩云之南”的美誉。云南省和四川、贵州、广西、西藏相邻，同时还和缅甸、老挝、越南三国接壤，旅游资源极其丰富。2012年云南省共接待海外旅游者457.8万次，同比增长15.8%；接待国内旅游者1.963亿次，同比增长20.2%，全年实现旅游收入1702.54亿元，同比增长31.2%。此外，从纵向上来看，云南省的旅游业在近些年当中取得了飞速发展。表1.1 云南省旅游业收入（2008-2012）项目计量单位20082009201020112012接待海外旅游者人数万人次250.22284.49329.15395.38457.84旅游外汇收入亿美元10.0811.7213.2416.0919.47接待国内游客人次万人次10250.0812022.8513836.8116331.7819630.28旅游业总收入亿元663.28810.731006.831300.291702.54从这些数据来看，云南省的旅游市场取得了非常不错的成绩，交出了令人满意的答案。在这样的情况下，也为我们在云南省的旅游行业当中创业提供了良好的宏观经济环境。由于我们打算开家客栈，那么我们可以算算云南省的旅游业对住宿业的贡献度。根据云南省统计局的相关调查，2012年云南省旅游业对住宿业的贡献达268.7亿元，对餐饮业的贡献达239.9亿元。这些数据对我们而言也是利好消息。再加上现在云南省正在开展旅游业的二次创业，这对我们的客栈创业在政策上也是一个利好消息。2、 投资成本分析总体来看，一间客栈的投资成分包括租金、装修费用、员工工资和日常运营费用（日常运营费用包括水费、电费、生活费、网费、日常维护费用等等）。我们为客栈选择的投资地点包括丽江、大理、西双版纳、腾冲和建水。这五个地方的租金成本为丽江大理腾冲西双版纳建水。我们以大理的租金为整体平均值。根据58同城、赶集和豆瓣等相关调查，我们发现大理一栋300平方米，带十件客房的客栈其年租金大约在3万至4万间，我们取中值3.5万作为我们客栈的年租金成本。同时按照3年付一次房租的方式，我们可以计算出首次租金支出为10.5万元。装修费用方面，经过相关咨询，达到通用装修水平需要支出的装修费用每间房间平均为1.5万元，这样10间客房的装修费用总计为15万元。员工工资按聘请两名清洁工，每人1000元每月来计算，一年的工资费用为2万4千元。在日常运营费用方面，水费按1.5元每吨，电费按0.6元每度，生活费按照每月1500元计算，网费按照一年2400元计算，日常维护费用按照一年1万元计算，那么一年的日常运营费用大约为4万元。这样客栈第一年的初始投资总计为24.5万元。3、 投资成本来源为了控制初始投资的风险，我们可以借鉴目前在投资开客栈领域比较流行的股份合作制。我们客栈的初始筹资对象为10人，我们打算从每位筹资对象处筹集1-2万元，这样我们可以筹集到的资金在10-20万之间，加上我们自身的资金，大约可以筹集资金30-40万元。根据第2部分所做的投资成本分析，这个资金大约可以满足未来2-3年的经营资金需求。4、 盈亏平衡点分析通过分析投资的盈亏平衡点，我们可以初步衡量投资的基本风险有多大。我们在第2部分当中分析到客栈的总投资大约在30万左右，每日的满额收入大约为1400元。这样1年在满额的情况下总收入大约为1400*365=511000元，然后1年的日常运营费用大约为75000元（包括房租36000+日常运营费用39000），此外装修费用可以算作固定支出，按照10年的时间进行折旧，这样每年的折旧费用为1.5万元。这样我们可以计算出在不同的入住率情况下的盈亏平衡点（如表2所示）。入住率总收入支出（日常运营费用+投资折旧）亏损/利润10%511000*10%=5110090000-3890018%511000*18%=9198090000198020%511000*20%=102200900001220030%511000*30%=153000900006300040%511000*40%=2044009000011440050%511000*50%=2555009000016555060%511000*60%=3066009000021660070%511000*70%=3577009000026770080%511000*80%=40880090000318800注意：由于从经验来看，所有的客栈都几乎达不到超过80%的入住率，因此表2当中的敏感性分析就没有对超过80%的入住率进行分析。从表2我们可以看出，按照10年的投资回收期来看，只要客栈当年的入住率可以达到18%，那么就可以如期收回投资。然后随着入住率的提高，每年的利润也在不断增长，当客栈的入住率达到80%左右的时候，利润可以达到318800元。按照市场平均50%的入住率来看，每年的利润也可以达到165500元。当然，作为小规模投资者，我们可能要去在更短的时间内收回投资。假如我们将装修费用的折旧期限算作5年，那么可以得到的敏感性分析如表3所示。入住率总收入支出（日常运营费用+投资折旧）亏损/利润10%511000*10%=51100105000-5390020%511000*20%=102200105000-380025%511000*25%=1277501050002275030%511000*30%=1530001050004800040%511000*40%=2044001050009940050%511000*50%=25550010500015050060%511000*60%=30660010500030160070%511000*70%=35770010500025170080%511000*80%=408800105000303800从表3我们可以看出，当客栈的入住率达到25%的时候，那么在5年时间内就可以收回投资成本。当入住率达到30%的时候，在5年内可以收回成本，并可以获得利润48000*5=240000元。当入住率达到50%的时候，每年的利润为150500元。根据我们上面的敏感性分析，我们发现只要入住率在20%左右的时候，基本可以在不超过5年的时间内收回投资成本。下面，我们将投资回收期进一步缩短，变更为三年，那么在这种情况下，需要达到多少的入住率才能收回投资成本呢？入住率总收入支出（日常运营费用+固定支出）亏损/利润25%511000*25%=127750125000275030%511000*30%=1530001250002800040%511000*40%=2044001250007940050%511000*50%=25550012500013050060%511000*60%=30660012500018160070%511000*70%=35770012500023277080%511000*80%=408800125000283800从表4我们可以看出，当客栈的入住率达到25%的时候，基本可以在3年内可以收回投资。从表2、3、4可以看出，在不出现特殊的情况下，我们的投资风险是适中的。在正常情况下，3年内可以收回成本。