杭州房地产研究.doc

房地产市场及价格分析报告10月15日，我们专业进行了实训，本次实训内容便是去参观杭州和平会展中心的房博会，在本次参观进行针对性的调查和搜集相关的资料来完成这份报告。我们小组主要调查了嘉凯城名城公馆这个楼盘。据了解得知名城公馆在规划设计上，充分利用地段南面和西面的自然河道和东侧的20米宽的公共绿化带的景观打造一个舒适宜人的滨水生活社区。在空间布局上，总体思路采用南低北高的建筑形态，并充分利用南面优越的景观资源，在河道交汇处布置个低层住宅组团，小区总体具备较好的景观和朝向。小区建筑风格典雅大气，追求ART DECO的设计风格，外墙材料基本为干挂米黄色花岗岩，力求通过打造精致的细部，创造清新和谐的社区形象，将着力打造成为城市中的藏品。而嘉凯城名城公馆别墅排屋的占地面积相当大，容积率却非常的低。杭州的经济发展水平高和良好的自然人文条件，成为别墅、排屋物业发展的优质平台。一直以来，因为特殊的地理位置和天赋的自然条件，以及丰厚的江南人文背景，杭州都是中国经典别墅的重镇，也是低密度住宅(主要是排屋)的聚集地。从相对量来说，杭州很可能是全国别墅、排屋开发比重最高的大城市。杭州别墅、排屋市场的发展和大多数城市的房地产开发市场一样，虽不如住宅市场那样的高歌猛进，但市场行情一直保持稳定而持续的发展。此图是上次房博会所展出的嘉凯城名城公馆近几个月的价格走势图，从去年的11月份到2014年的10月份，排屋的价格都稳定在23000元/平方米。根据各别墅、排屋项目的区位分布，杭州别墅市场的区域性特征呈现，其主要构成：之江转塘板块、富阳银湖板块、城西别墅、青山湖板块、闲林、小和山板块。杭州目前别墅、排屋的市场上，其种类不仅有独栋、双拼、联排、叠加别墅，受房地产政策影响、国内房地产市场回暖趋势明显，杭州商品房和别墅排屋市场行情好转，均价普遍上扬，从杭州二手房官网上了发现二手排屋市场库存量不是很大，但价格相差较大，因排屋市场行情和别墅的区位、周围设施别墅新旧和装修程度等各方面因素影响均价在15000元/平方米到30000元/平方米之间,价格之间的差异比较大。国土部公布关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知，再次强调停止别墅类用地的土地供应。这意味着别墅产品的新增供应逐年减少，甚至出现断档期。专业人士表示，随着土地管理趋紧，别墅或将逐渐退出一手市场。但是市场需求方面仍在增多。主要原因在于杭州的经济发展稳步增长，消费理念升级。在城区中心地带的普通住宅房价持续走高的情况下，一批初具实力的潜在买家转而会进入到别墅物业的消费群体中。同时，优质景观资源的稀缺性和别墅项目的禁批，将刺激市场潜在客户群，市场刚性需求有持续增长的可能。从中长期的走势来看，杭州别墅市场的供应和需求会有小幅失衡。基于市场供求的失衡，加上别墅项目对政策调控具备较好的自我消化能力。因此，总体而言，杭州别墅、排屋市场整体呈现供需小幅失衡，市场前景值得看好。目前杭州市别墅、排屋市场的主流售价在19000元25000元/平米之间。保亿丽景山、万科西庐、嘉凯城名城公馆目前售价在23000元/平米。在销售定价上，车库一般不单独列价，都计算在房屋总价中。从价格区间来看，杭州市别墅、排屋市场由高到低依次是：之江转塘、良渚、闲林小和山、湘湖闻堰、富阳银湖、青山湖。排屋别墅的价格受地方的影响价格上的差异也比较明显。排屋的面积一般集中于200-300平米之间，而距离杭州市区较远的别墅排屋面积偏大，面积多集中于400-500平米之间(富阳银湖、湘湖闻堰），距离较近的别墅面积则在300-400平米之间（之江转塘、闲林小和山）。目前杭州的别墅排屋销售都取得了不错的业绩。名城公馆整个楼盘地处拱墅区桥西板块，在该板块内，我们选取比较的是附近的楼盘是顺发吉祥半岛和名城燕园两个楼盘。顺发吉祥半岛尊踞杭城桥西板块核心，东至登云路，南临西塘河，西面为规划大型城市公园，坐享运河CBD核心商务区、区政府运河文化广场等成熟商圈。项目总建筑面积约17万方，由9幢高层、9幢排屋吉祥组成，高层主力户型为85-138方，排屋主力户型为280-400方。顺发吉祥半岛，以市中心罕见半岛住区的姿态，三水环绕，私享近800米天然河岸线，深度演绎临水而居的人居气质，并将中国传统宅居风水完美诠释。顺发吉祥半岛秉承顺发恒业的卓越品质，萃取纯正ART DECO建筑风格，华贵坚实而不失细腻。建筑外立面采用石材干挂，呈献卓越优雅之外观、经久耐用之内在，于细节之中更注重品质塑造。社区景观应用欧式园林几何对称和优美线条的组合，将浪漫主义与新奢侈主义相结合，凸显典雅、大气之感。顺发吉祥半岛倡导人性居家理念，配置众多高端住区标配，如断桥隔热铝合金窗、双层中空LOW-E玻璃、通力品牌电梯，并引进品牌智能化安防系统，贴心考量业主居住的舒适度和品质感。此外，顺发吉祥半岛还将联袂拥有80年历史的世界金钥匙物业联盟，以极致服务打造城市岛居传奇，它的均价在22000元/平米。名城燕园地处城市核心区域，杭州市中心湖墅板块核心地带，东至小河路，南至西塘河，北至桃园路，距离武林广场不到6公里，周边1000米成熟居住配套圈内商业、医疗、教育、交通、休闲各类配套一应俱全，更有规划中的运河商务区强力支持，精彩演绎城市腹地高尚生活指数。均价24720元/平方米。而名城公馆邻近千年历史的京杭大运河，该板块云集了众多历史博物馆，周边生活配套完善，文化氛围浓郁，且随着众多成熟大型居住区逐渐落成，居住氛围将更加浓厚。所以与该板块的其他楼盘的别墅相比，有较大的优势。所以均价在23000元/平米恰到好处。影响房地产价值因素通过对房地产估价的学习和对绿城玉园的参观，了解到房地产价格的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格共同作用的结果。这些主要因素分别是时间、空间、环境、市场需求和其他因素。资金的时间价值对房地产价值的主要影响是一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。区位主要通过空间环境特性、可及性、互赖性、排斥性和费用等五大要素来对房地产价值产生影响。当房地产所占用空间的自然及人为环境品质越高，交通越方便，各种活动在空间上的不相容性越小以及在某区位上从事某项活动所需付出的成本越低，房地产价值就越高。绿城玉园坐落在临平，临近地铁1号线和动车站，交通方便，到达杭州市区只需15分钟。小区旁设施完善，日常生活方便。环境对房地产价值的影响主要表现在生态环境、生活环境、生理环境、社会文化环境和心理环境等五个方面。如果社区生态环境好，景观优美，文化品位高，生活设施完备，使居住的人感到“家”的温暖和甜美，使邻里间和睦，房地产价值将会得到大大的提升。玉园打造的是高档小区，小区前是公园，小区内绿化比较好，配套设施完善，包括游泳池、健身馆和体育馆，环境十分怡人。小区定时举行小区的活动，促进邻里交流，生活环境好。同时小区旁是小学，文化环境好。房地产市场需求的影响因素包括消费者预期、人口数量、收入水平社会安定情况。当消费者对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测感到良好，房地产价格会上涨。同时人口数量的增加，特别是沿海经济发达地区，随着人们收入水平的提高，对房地产需求上升，也在一定程度上导致了价格的上升。玉园地处杭州临平，人口众多，经济发达，需求量大，所以价值也会上升。其他因素主要包括国民经济发展水平、利率因素、金融机构贷款余额和政策因素。总的来说，影