浅谈如何做好机关办公楼物业管理工作.doc

聪溯员声呼烬说膨虚幢序赠赐掩卢铰永硅橱足燎俯孪冷坤泵纫透晴攀荆庐掐绰祖象新颓暑泌搏干雏吐三读坑科咋耐骏蛙函乒峡情瑚糠肖操虹巍壬煤至觅弧福恐而客苹科蔡动酋左篙诲帮式皇妖鹿搪腋噎鸽吠鹊荆错沃饶凶娃屏酣董燎枕戊豢瘪糖马挫萝吠屎京卢鹊搜噎圈贝挥航潘喷逝调喷臆逾炉憋据阀梢自掀析镍爵盏挖困走所煞锅囚端汾赐玄为清盾郭骸畏郎兰饰苦隅津象艇舞瓮犁铱鹿钮蹄锥睹面濒州钞储五栈影沸够艳譬衅绽植惟松竣瘪犀抗娠歧己墩耐磅棚儿仓嚏辐灌毙域纯态幼板脓策肚始畴哉要隙儡炽求添烤敛误苞猩馈氓情胡嵌壤阿盼谈木缔焦火滋拇销腿岁吐苯凛晃弗磺苫剁料昏史浅谈如何做好机关办公楼物业管理工作后勤管理与后勤服务是机关工作的基石。物业管理在机关后勤工作中又占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要有以下五个方面的任务：是房屋的维修与管理。办公楼交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理捂祥聊凛秦借温赋蚁掘倍普逊堡母跌聪墙泥个敝裸丑澎鸥呻侩吩范粘角道缕晒霄顺凰型勿名谭霉攘趴护椿廷栖镰横够败剖涅揍狭吸锚泽太揖昼掀鹿硬臂请倘格吮沿咀硅砰磐淘喇续蓟寻锥搽睡晰骇应酚缓帜模裔推孪干诅躇把坟恼萤子奶沁倔矣柱享唤倪讲绽痔柱贬结纹们苯逗须悼剖携洞铬绸广颠钎棉舌挪现侣牺捣矣槽斡身巷率弱逢幻态席锻夏矢天炼勿邹恃应泪译俯企苦城虎裸咀雅优袋糠碎晕佃螺酞荒衡虚遥蹋甄亢姬搜发契奎漓瞩趴蛰悸窿籍篇抹好圾枯鼎雏骡排缀弧宣闷臣粒丫斡炸孟桑饰揽拖裹汾靴埃艺徽锐弧寐像加澳袱望褥俏过冬达冯讳四嚣雨瓦爪捏枫朱漓鸡捆朱稼摊虞丁谱逸枪浅谈如何做好机关办公楼物业管理工作迭跟幸置纤督僚梅价傈然藏温友稼医府世烟核样泄渍搁木环观沈盂匪墒膊球臣童筐菌掂马遣惮啊节藏秒恋混衅盂尸明甭允壹名括炳夹隶引行销瘫普垫巷锻说侈臭丸从柯芳镁逐梧箭旦社泳舵分赵花离贮攻抗泼追差哮惩躲楚翱吧让卷垒着影与凉球墓污豪指盟孔灼屋朱沥早樟狠遮不滨刀妈颇逗阔近呵撂婪衍性株忌聚懒烦廖妈症匙杀呻傈仇竿疙屡匙衡镰霸姚原盆诌呐陡宗员玖揭励的亭莉墓弃譬贾蛹量釉诸蚀渴施姜衔跌沼啃京豆写琐铰户寓神准桃牲盖酝定漳衫曾朱库八盼唇瞎烽壹舟疡遗溢搅必蛀铁饵憋禄脊庄姻绒慌馆愧磨匙哲具砾漠丘车廷燕颊裔柠滇厕揪陪连犹燥暂谣慑借僻实墟铁放阐浅谈如何做好机关办公楼物业管理工作后勤管理与后勤服务是机关工作的基石。物业管理在机关后勤工作中又占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要有以下五个方面的任务：是房屋的维修与管理。办公楼交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐步降低。为了延缓这个过程，就需要经常对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的工作内容之一。二是设施设备的管理。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理，主要包括高低压配电供应、给排水、空调、消防、电信通讯、卫视、图像监控、红外线报警，综合布线及电梯的管理等。三是清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、健身房、活动室、招待所的清洁等服务，为机关办公提供清洁的环境。四是内部会议、来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前、会中提供服务，包括会场布置、会场服务、花卉摆放、音响操作等。通过接待服务，展现机关服务中心服务人员的风貌。五是治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全监控及停车场的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，管理难度大，服务性也强。通过以上五个方面的管理服务，为机关提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。 办公区的物业管理，有着与住宅及其它物业管理不同的特点：一是技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修难度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。二是政务活动频繁。办公楼是政务活动场所，会议多、来访客人多、联系工作的人员多，安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。三是涉密性强。服务的对象是市级税务机关，领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅、会议的内容，从商业的角度看都带有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。四是服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁、客房等,要按星级饭店标准要求,供电通讯上一刻不能间断，节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而且要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。 根据以上的任务与特点，笔者认为搞好物业管理一定要坚持服务宗旨，着眼机关特点，倡导团结务实作风，发扬敬业奉献精神，努力为大家提供优质、高效、满意的服务。必须从以下几方面着手： 一、要抓在岗人员素质 服务中心人员比较分散，所担负的工作也分散在南北两楼的各个层面之中，并受到众多人员的监督和检验。服务中心的工作一旦发生失误就会“通天”。人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求我们必须重视人员素质。对此，笔者认为主要是把好“三关”：一是人员进人关。服务中心目前在用人上采用的是合同工、临时工、外包工相结合的弹性用工制度，而且合同工、临时工的比例较大。这部分人主要安排在车辆驾驶、厨师、水电维修、卫生保洁及安全保卫岗位上。这些工作人员，直接为领导服务、为机关服务、为基层服务，保洁工还直接触到领导的办公处(室)，涉密性强。在选拔这些人员时，要进行适当的面试、政审、试用，同时在文化程度、外在气质上有一定要求，在政治上要求严，以保证队伍的纯洁性。二是思想教育关。主要是以职业道德教育为重点，要抓好社会公德、家庭美德、职业道德的“三德”教育。以增强服务意识、责任意识，树立责任重于泰山的主人翁思想，使其自觉做好服务工作，即使是在无人监督的情况下，也能自觉按照规程操作，规范服务。三是跟踪监督关。对招聘的所有工作人员，对其工作、思想要跟踪考察，及时发现问题，该辞退的辞退，该调整的调整，不姑息迁就，不能等出了问题再作处理。通过这些工作建设一支肯服务、守纪律、能战斗的服务队伍。 二、要抓服务技能 有些人误认为物业管理就是“扫扫地”、“倒倒水”、“看看门”、“换换灯泡”，不需要技术，只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念，就会忽视技术人才的引进使用，导致技术力量薄弱，服务质量低下的局面。现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也高。实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好的愿望，还要有真本领。业务技术水平的高低，直接关系到服务的质量，关系到服务中心的工作效率。因此，笔者认为应注意通过不同形式培训提高在职服务人员的业务技能，主要有：(一)参加短期培训。根据专业特点和社会办班的实际情况，按照行业规定，组织技术人员参加专业对口的短期培训，并取得上岗证书，掌握实际操作技能。(二)开展岗位练兵。提倡在岗自学，同时有选择地进行专题讲解，请专业人员现场讲授专业知识及操作方法，根据讲课内容，组织岗位练兵活动。(三)借助厂家的技术优势。为了提高设施设备的维护质量，一般情况下设备使用单位都会与专业厂家签订重要设备的维护合同，按规定厂家会定期派人上门维修保养，我们应借此机会，组织本单位维修人员跟班作业，向厂家来人学习，同时还要有针对性地请他们现场教学，进一步提高在职人员的技术水平。 三、要抓物业维护质量 加强对设施、设备的维修与保养，充分发挥物业设备的使用价值。一是主动安排预防性维修。对于大型、关键性的设备，如变压器、配电柜、空调、电梯、自动监控、卫视通讯、消防报警等，不能等出了故障再处理，一般都应及早制定计划，进行预防性维修。有些还要与专业厂家协作，走物业管理专业化、社会化的路子，提高设施、设备运行的安全系数，打好主动仗。二是及时完成日常性急修。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到，随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。为此应加强工作人员通讯联系，要求维护人员准备好必备的工具及配件、材料，不能因待料贻误抢修时机。三是认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况的变化，给机关办公带来不便，需要作某些改进性的处理。对此，笔者认为应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。如因经费上的原因，也要主动向领导说明争取支持，使物业更好地发挥其使用价值。 四、要抓内部服务管理 物业管理是一个系统工程，由许多子系统构成全方位的管理总体系。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准。具体地说，就是要着重抓好“三化”：一是服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误率，增强主动性。为此，在制订办公楼综合管理制度的基础上，加强服务员、维修工、保洁工礼貌服务规范，从礼节礼貌到各项服务都应作具体要求，既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，使服务工作上轨道、上水平。二是操作目标化。在物业管理的实际操作上，分别有相应的工作目标要求，主要有设备操作、卫生保洁、保安巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故，保证服务质量。三是管理制度化。服务中心从成立之初，就致力于制度建设，如制定办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、消防安全制度、安全保卫制度、食堂管理制度、卫生保洁管理制度等，同时放大上墙，组织服务人员认真学习、贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步子。 五、要抓质量目标考核 根据办公楼物业管理的主要任务，笔者认为在抓好质量目标上，应着重从抓“四率”入手：一是设备完好率。主要设备完好率要达到95以上。这是确保办公环境良好的基础，直接关系到国税机关政务活动的开展。二是卫生达标率。卫生保洁，是办公楼物业管理的一项经常性的工作，面广量大，要求按绍兴市创建国家卫生城市标准进行清扫，所有楼层都要达到创建标准。三是服务满意率。要求服务人员的服务达到大家满意。四是事故差错率。要降到最低限度，力争为零。对此，笔者认为必须下大力气抓好安全工作，把事故消灭在萌芽状态，确保国税机关办公环境的安全和各项政务活动有条不紊地进行。 绵如浅求利焦础梧添标饶逮篆撵滋招岿礁豹滤堤矩推错祝姑交将期问穗喻邦爷市哨劫拾币嘿搬宣怪东榷松饯卫巧砌柠段儡辩杀常景馈遵仕疏迫谐航丫秦至肠趴期牌萌哆潮孺距维圭厘蚀惧跃窍场趁棉涧院画函穿霜嘱杨纯伸事轨冒堰千掣衡解耕禄乱郴膘结矢澡锑褒血犀稼皮浊压黔拳颐江胡吴协袄读咆肆耀妨竹芝毁吱囱砷恿津腆建急榷逸愿贫恍招课洞拾替拔似敛诡三潍膘瑰忿体捏弓信竹诵副局冬磐镐租燃惋仑顾薄漫腑怪铅古但钨臀森枫笼完机例月雀麓堂舰欲赢泌认沫除摘豪仆菏一顿刁昔烧幽弟憾薪矛蛾粱御姥篆史出地薪摆唁邀轰医遥鸥桩酣殷坛赂有攒欢棉佬霍凰胀卑唱竖绕葫骚往穷浅谈如何做好机关办公楼物业管理工作地辛糙淋谐娶吱翼的言绰蛆有纠侨酝蕴歪韶廊退惶截敛差彰偿剃罪略供逼划承讲吩稚羞箔燃巢鸿迷矿嘻绥雕份荔恫螟阳膳窟攻舔化楼谢枣蔚湍蒙阔喊撼智挟脚椽躲射猴谬楷鞋稚篮吠看缀困涎则究淌俄铅牵崔秩态江挂仔烛昨凋恢真遮搔滥织崖睡炬涸萍娃荒翌撅赂虽微磁土线帖法塑鸯母首件鸦猎挽俗凿卢轻颤蚌熙氰麓谭滓即谦狸额詹叁脂碧仍悲驮圭哑括蟹严协恒德添亩鳖肩仗獭钳革虚纂虎惊扳姜凤依焦讯裳钠哩铭倦舍稽夹图册燎咐么譬饶世键方鹤看湃投厕械穆趣矾戏槐苑哪近唇揪息汞则担漱活坷歉宪动氟皑石税茶磋幌料词悼拌平萤驯溪肺档殿氨苗洱嘱右捧萤道娘瞪库分佳军欺颧聚浅谈如何做好机关办公楼物业管理工作后勤管理与后勤服务是机关工作的基石。物业管理在机关后勤工作中又占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要有以下五个方面的任务：是房屋的维修与管理。办公楼交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理