贺州城市家居建材市场调研.docx

贺州市家居建材市场调研报告目录一 、 城市概况- 1 -1、地理位置- 1 -2、城市辖区和城市人口- 1 -3、自然景观、旅游资源- 1 -4、城市交通和战略地位- 1 -5、人口和经济发展状况- 2 -6、城市定位和规划- 2 -(1)城市性质与发展目标：- 2 -(2)城市规划：- 3 -(3)城市人口及用地规模：- 3 -(4)城市发展方向- 3 -(5)城市道路交通规划- 4 -二、贺州房地产市场分析- 4 -1、房地产开发投资：- 5 -2、商品住房供求关系- 5 -3、土地市场分析- 5 -市中心城区土地供给情况如表- 5 -4、房地产市场总结- 6 -三、贺州建材市场分析- 7 -1、市场概况- 7 -2、市场构成- 7 -鼎富建材市场- 7 -金旗建材市场- 8 -总结- 8 -四、总结- 8 -一 、 城市概况1、地理位置贺州位于位于广西东部，地处湘、粤、桂三省（区）结合部，东与广东省清远市、肇庆市毗邻，西至柳州300公里；北至桂林市212公里，南至梧州市160公里；下辖八步区、平桂管理区、钟山县、富川瑶族自治县、昭平县等三县两区，总面积1.18万平方公里。2、城市辖区和城市人口贺州市辖2个市辖区、2个县、1个自治县。辖八步区、平桂管理区、昭平县、钟山县、富川瑶族自治县。八步区面积3325平方千米，人口62万。平桂管理区辖区总面积2022平方公里，总人口41.5万。昭平县面积3273平方千米，人口40万。富川瑶族自治县面积1572平方千米，人口30万。3、自然景观、旅游资源贺州是一座正在崛起的新兴旅游城市，有着“粤港澳后花园”的美誉。贺州生态环境优美。拥有“华南地区最大天然氧吧”美誉的姑婆山国家森林公园、“中国最具旅游价值古城镇”之称的黄姚古镇、十八水等国家4A级景区，紫云洞、大桂山国家森林公园等国家3A级景区，以及贺州温泉、玉石林、碧水岩、富川秀水状元村等一批优质旅游景区景点，是大桂林旅游圈内耀眼的新亮点。4、城市交通和战略地位贺州市是湘、粤、桂三省区的交界地，历史上贺州有“三省通衢”之称。国道323线和207线贯穿全境，洛湛铁路、广州至贺州和桂林至梧州高速公路经过贺州。 贺州是大西南地区东进粤港澳和出海的重要通道，境内拥有已建成通车的洛湛铁路、广贺高速公路、桂梧高速公路以及建设中的贵广高速铁路。贺州是中国东盟自由贸易区、西部大开发和泛珠三角区域合作的战略结合点，是享受西部大开发优惠政策和接纳海外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡”。水路：贺江贺州港信都作业区公路：桂梧高速公路、广贺高速公路、国道207、国道323铁路：洛湛铁路、贵广高铁（建设中）5、人口和经济发展状况数据如下人均社会零售品消费额为5430元，城镇人均可支配收入19855元，均处于全国中下游水平，这于当地建材市场是不利的，但增速很快，加之固定投资总额很大，城市建设的幅度和速度都很快，故家居建材市场未来形势看好。贺州市是广西最大的脐橙生产基地、青梅生产基地和三华李生产基地、广西最大的春烤烟生产基地。贺州有国家森林城市称号，是广西林产品主要产区之一。林产品加工企业400多农，开成以林产化工、木浆造纸、木材加工能力、森林旅游为主体的林业产业体系。林产加工业总产值超过80亿元，是贺州的支柱型产业矿产开采、加工是贺州传统优势产业。其中碳酸钙产业总产值已经超过50亿元，也是贺州市的支柱性产业。6、城市定位和规划(1)城市性质与发展目标：城市性质：三省通衢之地，是大西南出海的重要通道，是中国东盟自由贸易区、西部大开发和泛珠三角区域合作的战略结合点。城市发展目标：把贺州打造成为东西结合部现代物流中心、成为三省交界区域性中心城市、成为东部产业转移接纳基地。(2)城市规划：(3)城市人口及用地规模： 2020年，贺州市中心城区人口规模规划控制在45万人左右,用地规模规划控制在54km2左右，人均建设用地控制在120平方米。由图表可知，未来规划的仓储用地、道路用地、道路广场用地均有大幅增加，增长比例远超总体建设用地的增长水平，可见城市区域性商贸中心的定位。中心城区空间结构中心城区城市空间布局结构：一带、三片、九组团；水在城中，城随山转，绿网相融，和谐共生的带形、多组团山水城市空间格局。以天然河流、山体和永久性绿带分隔，形成中心片区、城西片区和城东片区。其中中心片区包括：八步中心组团、江南新区与如凤（电子）工业园；城西片区包括：市火车站物流组团、平桂西湾工业旅游组团和平桂工业园；城东片区包括：市火车东站物流组团、莲贺组团和马鹿坪工业园。(4)城市发展方向中心城区规划期内的发展方向为“南扩、西拓、东延、北优”。规划期内重点向南、西发展，对用地进行完善调整；东部适度延展，作为城市远景发展备用地；北部结合旧城改造进行城市空间优化。(5)城市道路交通规划未来城市主干道：光明大道、八达路、建设路、贺州大道、南环路、西环路、站前大道等。规划目标：城市道路网络实现5分钟通达中心城区主要发展组团、10分钟内到达城市各主要对外客运交通枢纽或与对外主要高速通道、20分钟内中心城区通达的目标。二、贺州房地产市场分析贺州房产市场按照城市的发展，可以划分为城东、城中和城西三个部分 ，各个部分情况大致如下：区 域城西片区中心片区城东片区概 况贺州城西片区包括平桂管理区驻地的商品房项目，以典型的刚需为主，具体表现为高容积率，建筑设计落后，均价3000,两居室为主，平桂管理区目前配套不甚完善，但由于该区域土地供应充足，配套仍处于发展期，该区域远期依然会是刚需区。市中心片区，以灵峰广场为中心，目前在售的两个项目均为江景房，在贺州属于改善性需求。由于该区域靠近灵峰广场和南宁百货，毗邻步行街，两公里范围内可满足所有生活和工作需求，加之该区域目前已经没有可供出让的地块，极具稀缺性，未来价格增长潜力巨大。城东片区是以贺州市市政府为中心往东南两个方向拓展，该地区是市政府重点打造的城东新区，行政中心区，且土地供应充分，可拓展性强，适合打造高端规模性大盘，所以该区域档次相对于城西片区要高，另外本地客户较认可城东片区未来的居住和投资前景。规 模小体量开发成规模成规模目前成交价格2500-3500元/45005000元/35004500元/物业形态多层、小高层高层、小高层小高层、高层根据目前地块出让情况来看，未来江南片区也会成为主要的置业区域，其作为中心片区的延伸，携稀缺的自然景观，未来前景大好1、房地产开发投资：2012年全年房地产开发投资19.76亿元，当地建安成本约2000元每平米，算得投资产出住房约10000套左右，投资额度和套数均排名在广西倒数第一，主要因为贺州经济水平较差，可支配收入较低，人口稀少（约20万），市场支撑极其有限。但其中商业营业用房投资3.3亿元，增长153.7%，有爆发式增长，显示了未来商贸物流产业的发展前景光明。2、商品住房供求关系贺州目前商品房新开工面积76.87万平方米，增长144.2%；房屋竣工面积24.47万平方米，下降4.5%，由此可见市场存量在迅速增加.商品房销售面积43.44万平方米，约四千余套；均价约2500，其中市区成交均价在3000左右。新建设保障房10430套。3、土地市场分析市中心城区土地供给情况如表片区地块名称日期占地面积/建筑面积性质城北区贺州市黄田镇路花村姑婆山大道旁A-08地块2013/10/2061924.4/123848其他商服用地城北区贺州市黄田镇路花村姑婆山大道旁A-09地块2013/10/20132538.23/198807中低价位、中小套型普通商品住房用地城北区贺州市黄田镇路花村姑婆山大道旁A-10号地块2013/10/2049601.75/74401中低价位、中小套型普通商品住房用地江南新区贺州市规划康乐路与西宝路交汇处西北侧2013/10/2012284/36852其他商服用地江南新区贺州市规划康乐路与西宝路交汇处西南侧2013/10/2041850/125550其他商服用地江南新区贺州市规划康乐路与西宝路交汇处东南侧2013/10/2027582/82746其他商服用地江南新区贺州市康乐路南侧B-03地块2013/7/3120415.5/67371.15中低价位、中小套型普通商品住房用地城东片区贺州市太白湖片区桃源路与大兴路交汇处东南角2013/7/3134696.6/124907.76中低价位、中小套型普通商品住房用地城东片区贺州市太白湖片区桃源路与鞍山东路交汇处东北角2013/7/3120000.3/72001.08中低价位、中小套型普通商品住房用地平桂管理区贺州市平桂管理区沙田镇沙田街142号2013/6/142733.2/6833.00中低价位、中小套型普通商品住房用地城西片区贺州市中心景观大道2013/6/1440000.01/120000.03中低价位、中小套型普通商品住房用地城东片区贺州市八步区国道323线南侧莲塘镇莲塘村A地块2013/5/1965417.6/150460.48中低价位、中小套型普通商品住房用地平桂管理区贺州市平桂管理区平桂大道南侧2013/5/144404.04/17616.16中低价位、中小套型普通商品住房用地中心片区贺州市新兴北路西侧A-1地块2013/5/1022137.4/44274.80中低价位、中小套型普通商品住房用地中心片区贺州市光明大道东面2013/1/151588.11/11275.58中低价位、中小套型普通商品住房用地城东片区贺州市桃源路与大兴路交叉口南面2013/1/1548852.37/195409.48中低价位、中小套型普通商品住房用地平桂管理区贺州市平桂管理区平桂大道北面平桂文化广场西面2012/11/303824.41/13385.44商务金融用地平桂管理区贺州市平桂管理区平桂大道北面平桂文化广场东面2012/11/304004.94/12014.82商务金融用地江南新区贺州市南环路北侧B地块2012/11/2628418.44/85255.32中低价位、中小套型普通商品住房用地平桂管理区贺州市平桂管理区沙田镇玉田市场A-08地块2012/9/281112.9/6677.40其他普通商品住房用地平桂管理区贺州市平桂管理区沙田镇玉田市场A-09地块2012/9/281161.62/6969.72其他普通商品住房用地城东片区贺州市贺州大道与北环路交汇处西南侧2012/8/2316885.1/64163.38其他普通商品住房用地城东片区贺州市广州军分区贺州通讯处东面2012/8/237591.6/30366.40其他普通商品住房用地平桂管理区贺州市平桂管理区黄田镇原水岩坝矿2012/8/732499.0/48748.50其他普通商品住房用地江南新区贺州市南环路边、鱼峰路出口对面2012/7/249168.0/27504.00住宿餐饮用地江南新区贺州市永丰路北面2012/7/1028802.7/100809.45中低价位、中小套型普通商品住房用地中心片区贺州市光明大道东侧总工会北侧B地块2012/7/911836.9/37878.08其他普通商品住房用地中心片区贺州市光明大道东侧总工会北侧A地块2012/7/938294.7/122543.04其他普通商品住房用地平桂管理区贺州市平桂管理区207国道南面、富江西面B地块2012/4/2258340.8/204192.80其他普通商品住房用地平桂管理区贺州市平桂管理区207国道南面、富江西面A地块2012/4/2274297.9/260042.65其他普通商品住房用地平桂管理区贺州市平桂管理区207国道南面、富江东面2012/1/19101419.8/354969.30中低价位、中小套型普通商品住房用地城东片区贺州市灵凤路与大兴路交汇处东南侧2012/2/921377.5/59857.00其他普通商品住房用地城北区贺州市黄田镇路花村姑婆山大道旁A-07地块2012/1/1051493.0/102986.00住宿餐饮用地城北区贺州市黄田镇路花村姑婆山大道旁A-03地块2012/1/105971.5/11943.00住宿餐饮用地城北区贺州市黄田镇路花村姑婆山大道旁A-02地块2012/1/1024342.73/48685.46住宿餐饮用地城北区贺州市黄田镇路花村姑婆山大道旁A-01地块2012/1/1011808.81/23617.62住宿餐饮用地由上表可以看出;1、城北区主要以旅游配套为主，容积率低，未来可能成为度假区集中区，发展旅游地产。地价约30万元/亩。2、江南新区商业用地和住宅用地搭配，且住宅用地体量成规模，适合打造品质大盘，未来将会成为独立的城市中心区很有可能是贺州的高端居住、休闲、商务集中区。南环路北地块价格约在120万元/亩，据推算南环路南地块价格80-100万元/亩区间。3、城东片区出让地块全部为体量大、成规模的住宅地块，未来将是居住集中区。地块价格约120万元/亩。4、平贵管理区和城西片区出让地块以小幅住宅和商业地块为主，典型刚需住房地块。4、房地产市场总结1、户型：贺州市主力户型多以舒适型户型为主，户型面积集中在两房、三房、小三房，较大四房和楼中楼所占份额较少。2、居住区域选择：50的消费者选择买房的地点在城中或城东，而选择城西的消费者占只占30，城南和城北各占10左右，这表明，城东和城中这些小区大部分发展得较为成熟，而且楼盘的质量较高。3、价格比例：在整个贺州市的房价中城中的价格是最高的，现市场均价每平米为4500，城东现市场均价每平米为4000，而城西的现市场均价每平米为3000左右。三、贺州建材市场分析1、市场概况1、品牌稀少，以国产品牌为主，科勒、TOTO等品牌均未入驻，总体以中低端为主。2、经营形式落后，目前只有一个住宅底商形成的鼎富建材市场，约2万平米，一百多家沿街店面，生意还好。3、市场规模小，代理商实力差。像法恩莎、马可波罗等一年营业额不到100万，一二线品牌的代理商大都只开一家店，且面积200平米左右。2、市场构成贺州仅有两个建材市场 ，即鼎富建材市场和刚刚建设，正在招商的金旗建材市场，参考下表鼎富建材市场鼎富建材市场，位于建设中路和光明大道交叉口东南方向，共约150家铺面，租金水平在75元/平米左右，特点是每个商铺单元持有者不同，故一间店面可能有几个独立的业主，所以在续租、租金谈判时要面对不同的n个业主，非常麻烦。品牌有马可波罗瓷砖、欧神诺陶瓷、箭牌卫浴、法恩莎卫浴、安华卫浴、东鹏陶瓷、冠珠陶瓷、简一大理石、新中源陶瓷、恒洁卫浴、欧派橱柜、劳卡衣柜、皮阿诺橱柜、德尔地板、大自然地板、王者陶瓷、奥米茄陶瓷、格莱斯陶瓷、扬子地板、苏泊尔厨卫、老板厨卫等，其中马可波罗年销售额100万左右，箭牌150万左右。鼎富建材市场囊括贺州家居建材市场的大部分品牌和销售额，是贺州最大、品牌最全、市场知名度最高的主要的家居建材市场，但通过与该市场内多家经销商了解，他们大都对市场未来经营前景看跌。迫切希望有新的成规模的家居建材市场出现。金旗建材市场金旗建材市场与鼎富建材市场一街之隔，两层的钢结构临建规格的建筑，共7000平米，土地使用权5年，现在剩余使用权3年多，共30余家铺面，租金55元左右。虽然是临时建筑，但购物环境比鼎富建材市场要好的多，目前进驻的品牌有大将军陶瓷、萨米特陶瓷、欧美陶瓷等，主流品牌并未入驻。因为该市场地块租用，且体量太小，难以吸引消费者。没有统一的经营管理，举办促销活动等都是商户自行组织。完全没有自己的核心竞争力，所以难成气候。总结贺州家居建材市场结构落后，全部店铺均为沿街铺面，经营面积小，经营成本高，没有一家专业成规模的家居建材市场，当地急剧缺乏专业的家居建材市场，据调研和预测，当地家居建材市场能基本支撑8万平米左右的品类齐全，能满足一站式采购的家居建材市场。四、总结（1）从城市宏观经济考虑，2012年，贺州市城镇年人均可支配收入19855元，高于广西平均水平，位于广西地级市排名前列，处于全国中游水平，全社会固定资产投资达