QR-PSZ-751-KF01-01入伙服务方案.doc

南京分公司天正湖滨花园入伙服务方案拟制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 归档： 日期： 二九年六月二十五日目 录一、公寓楼接管验收时间安排3二、成立接管验收小组3三、成立售后返修小组4四、制定接管验收标准并对参加验收人员进行培训。5五、接管验收10六、入伙时间安排12七、入伙办公地点12八、工作目标13九、入伙流程图14十、入伙准备工作进度表（以时间先后为序）15十一、入伙前主要工作安排17十二、入伙工作小组人员及职责分工20十三、入伙专题会议计划23十四、入伙培训计划24十五、入伙人员名单及联系方式25十六、入伙所需材料清单和费用测算26十七、入伙应急预案27公寓楼基本情况1、层高8层，13层为商业用房，48层为公寓住宅。2、停车场情况：分地下停车场和地面临时停车场；3、设施设备情况：（1）供电系统：地下室设一变电所，采用2台变压器，装设容量600KVA每台。（2）给排水系统：给水水源13层为市政供水，48层为二次供水，采用从商业水箱中区系统变频供水。给水、污水、雨水就近与城市管网连接。（3）消防控制系统：（需蔡工安排人员查验）（4）电梯系统：电梯7部，（需蔡工安排人员查验）（5）监控系统：公寓楼内安装有线电视监控系统，监控中心设在6号写字楼一楼，与写字楼组成监控系统。（6）空调系统：13商业用房采用中央空调，48层公寓每套房采用分体空调。一、公寓楼接管验收时间安排由于5号公寓楼为精装修房，验收接管应慎重对待，为确保楼宇正常使用功能、尽量减少业主入伙时的不满意因素，在取得规划验收合格证建筑工程消防意见书南京市电梯准用证工程竣工核验证书环保合格证消防验收合格证等后，入伙前必须按照建设部、省、市标准和技术规范对房屋建筑、给排水管道系统、机电设备、消防工程及配套设施等分项进行交接验收，移交硬件前一周，先进行资料移交验收、操作培训（要求作培训记录）。接管验收时间表：1、监控、门禁系统：10月3031日2、户内装修工程：11月13日3、房屋本体：11月45日4、公共设施设备（电气、消防、电梯、给排水）：11月615日二、成立接管验收小组（一）、物业公司楼宇验收、接管领导小组组 长： 魏丽娟副组长： 王念洪组 员：蔡新淼、徐志明、雷明荣、彭加风、（天正工程师）1、组织天正项目部、施工单位、物业公司楼宇初检。确定交接日期、内容和办法。2、对存在质量缺陷的不合格项目应及时以书面形式提交天正项目部和施工单位整改，指定专业人员进行跟踪复检，合格一套系统，签收一套系统，缺陷整改、硬件移交应在11月25日前完成。3、由天正项目部确定，尽早实现“五通”，即水、电、路、电话、有线电视，落实门牌号码后，争取尽快通邮。（二）资料验收组负责人：王念洪、 组 员：徐志明、蔡新淼（天正工程师）天正项目应移交完整竣工资料一套，对楼宇移交的资料、图纸、清单认真记录、分类装订，由物业公司存档备案（将来创优评比时亦需要）。目前，应先移交部分急需的说明书（电梯、供电系统、消防控制系统、）以供维修班提前熟悉。（三）楼宇接管组负责人：蔡新淼 组 员：彭加风 雷明荣等4人。（天正工程师）做好楼宇接管物资准备工作。如：（1）记录夹、本；（2）接管验收记录、交接清单；（3）工具：水桶、试电插板等。（四）物料移交组 负责人：赵飞飞（天正）组 员：葛娟、徐丽（天正）公共大堂的物资及业户户内配置的物资。三、成立售后返修小组组 长：赵晓峰副组长：杨勇组 员：蔡新淼、王波、各施工单位对返修的信息受理、信息的反馈、修返的落实、返修进展的跟踪及返修的质量情况进行明确分工。返修信息来源：物业公司接管验收遗留问题检查、业户入伙验房存在问题记录、物业公司日常巡查、检查发现的问题。信息受理：物业公司、天正销售部、天正客服都是返修信息的受理人，各方受理的信息，及时汇总物业公司客服。信息的反馈：物业公司将受理的返修信息进行汇总，填写工程维修联络单，及时将信息反馈给返修小组组长。对已完成的返修内容及时与业户进行反馈。对未按时完成返修的内容及时反馈给业户。 各施工单位按时按质完成返修内容，并将返修问题在物业公司客服处进行封闭。物业公司工程部指定专人对返修情况进行跟踪。四、制定接管验收标准并对参加验收人员进行培训。室内装饰工程验收标准第一部分、 材料验收验收要点：看外观、闻味道、验质量材料要求： 材质要求 环保要求 美观要求一、板材类：（细木工板、欧松板、澳松板、多层板、饰面板）1、不应有起鼓、起皮、裂纹、缺角、翘曲、污垢和图案不完整等缺陷。2、不应有脱胶、变色和腐蚀。3、细木工板中间拼缝不应大于4。4、单板无异味。5、施工现场集中存放区无较大异味和熏眼现象。6、表面平整，边缘应整齐，色泽一致。7、木线用料不得有死节、虫眼和裂缝，且顺直、均匀。8、凡公司配送的材料均有公司标志。二、电工电料类：（穿线管、下线盒、电线）1、所用管和电线、下线盒必须符合载荷和设计要求，有出厂合格和验收报告，符合国家标准。2、电线必须采用2.5mm2国标线,空调电源必须采用4mm2国标线。3、下线盒必须采用国际金属盒或硬塑盒。4、穿线管必须采用国标硬塑管。硬塑管适用于有酸、碱等腐蚀性高的场所和部位，不得在有高温和易受机械损伤的场所和部位铺设。5、埋于地下受力较大处的硬塑料管，宜使用比一般硬塑料管壁厚的重型管。 6、金属电线保护管的管壁、管口及接线盒穿线孔应平滑无毛刺，外形不应有折扁和裂缝。三、石膏线：1、 规格尺寸一致，无掉角无毛边2、无色差，花纹顺畅，符合国家标准四、防水材料：1、 必须采用国标环保型材料，检验出厂合格证和环保标志认证2、符合国家标准，请认准*OEM标记五、漆胶类：1、 必须采用国标环保型材料，检验出厂合格证和环保标志认证2、符合国家标准 请认准*OEM标记说明：凡*公司配送的材料，除水泥、木方、轻钢龙骨、石膏板和水泥压力板外，均有*标识或OEM标志。如遇配送不齐的工程辅助性材料，应经客户同意后，由工程队长购买或双方共同购买，客户认可后签字留存。第二部分、防水工程验收要点：防水工程结束后，必须进行24小时的蓄水试验1、涂膜表面平整，不起泡、不流淌，与管件、洁具地脚、地漏、排水口接缝严密，上返不少于300mm，过渡圆滑，不得有渗漏现象；2、涂膜防水层涂刷应均匀平整，厚度不少于1.5 mm；3、防水层应从地面延伸到墙面，高出地面不低于300 mm，淋浴处墙面防水层高度不得低于1800 mm；4、地面不平整需作保护层时水泥沙浆厚度、强度必须符合设计要求，根据设计要求做好地面泛水坡度，排水要畅通、不得有积水倒坡现象。第三部分、 电工工程验收要点：材料达标，安全可靠，外观洁净，灵活有效1、墙、顶、地面剔槽，埋PVC硬质阻燃管及配件，内穿国标2.5 mm2塑铜线，分色布线，空调等大功率电器应采用4 mm2以上塑铜线；2、阻燃管内穿线不超过4根，弱电（电话、电视）单独穿管，水平间距不应小于500 mm，特殊情况时可考虑屏蔽后并行；3、暗线铺设必须配阻燃管，严禁将导线直接埋入抹灰层内，导线在管内不得有接头和扭结，如需分线，必须用分线盒。暗埋时需留检修口。吊顶内可直接用双层塑胶护套线；4、剔槽埋管后，需经甲方签字验收后，方可用水泥沙浆或石膏填平；5、安装电源插座时，面向插座应符合“左零右相，保护地线在上”的要求，有接地孔插座的接地线应单独铺设，不得与工作零线混用；6、厕浴间应安装防水插座，开关宜安装在门外开启侧的墙体上；7、灯具、开关、插座安装牢固，灵活有效，位置正确，上沿标高一致，面板端正，紧贴地面、无裂隙，表面洁净；8、电气工程安装完工后，应进行24小时满负荷运行试验，检验合格后才能验收使用；9、工程竣工时应向用户提供电路竣工图，标明导线规格和暗线管走向。第四部分、水工工程验收要点：安装牢固、横平竖直、开关灵活、不滴不漏1、管道安装横平竖直，铺设牢固、无松动，坡度符合规定要求。嵌入墙体和地面的暗管道应进行防腐处理并用水泥砂浆抹砌保护；2、应采用墙面打孔下木楔或塑料胀栓，镀锌螺钉固定配套卡具，固定管材的方法，间距不大于600mm；3、冷热水安装应左热右冷，安装冷热水管平行间距不小于20mm，当冷热水供水系统采用分水器时应采用半柔性管材连接；4、龙头、阀门安装平正，位置正确便于使用和维修；5、浴缸排水口应对准落水管口做好密封，不宜使用塑料软管连接；6、给水管道与配件、器具连接严密，通水后不得有渗漏现象；7、排水管道应畅通，无倒坡、无堵塞、无渗漏。地漏篦子应略低于地面，走水顺畅；8、卫生器具安装位置正确、牢固端正，上沿水平，表面光滑无损伤。第五部分、隔墙工程验收标准：牢固、平整1、轻钢龙骨安装要符合产品的组合要求，安装位置正确、连接牢固无松动；2、面板安装必须牢固、无脱层、翘曲、折裂、缺棱、掉角；3、遇保温墙或包管项目宜采用木龙骨制作；4、木质龙骨和木质罩面板在安装前应进行防火处理；5、木质罩面板接头应位于龙骨中心，明缝或压条宽厚基本一致，与龙骨结合严密；6、在轻钢龙骨上固定罩面应用自攻螺钉，钉头略埋入板内但不得损坏纸面，钉眼处应做防锈处理；7、潮湿处或电源留线过低时，安装轻质隔墙必须做防潮处理。如设计有地枕带要求时，应在扫地龙骨下设置用混凝土或砖砌的地枕带。一般地枕带高度为120 mm，宽与隔墙宽度一致；8、隔墙内填充材料应干燥，铺设厚度均匀、平整，填充饱满，应有防下坠措施；9、罩面板表面应平整、洁净、拼缝严密、压条直顺、不露钉帽，无返锈。套割电气盒盖位置准确、整齐。第六部分、吊顶工程验收要点：材料合格、牢固可靠、表面平整1、吊顶龙骨不得扭曲、变形，木质龙骨无树皮及虫眼，并按规定进行防火和防腐 处理，吊杆布置合理、顺直，金属吊杆和挂件应进行防锈处理，龙骨安装牢固可靠，四周平顺；2、吊顶罩面板与龙骨连接紧密牢固，阴阳角收边方正，起拱正确；3、纸面石膏板可用沉头螺钉与龙骨固定，钉帽沉入面板，非防锈螺钉的顶面应做防锈处理，板缝应进行防裂嵌缝，安装双层板时，上下板缝应错开；4、罩面板与墙面、窗帘盒、灯槽交接处应接缝严密，压条顺直、宽窄一致；5、吊顶内填充的吸音、保温材料的品种和铺设厚度应符合设计要求，并应有防散落措施；6、灯具、电扇等设备的安装必须牢固，重量大于3公斤的灯具或电扇以及其他重量较大的设备，严禁安装在龙骨上，应另设吊挂件与基底结构连结；7、玻璃吊顶应采用安全玻璃，搭接宽度和连接方法应符合设计要求；8、吊顶饰面板表面平整、边缘整齐、颜色一致，不得有污染、折裂、缺棱、掉角、锤印等缺陷第七部分、木工工程验收要点：所有木工工程的材料和工艺做法应符合设计要求和国家规范、标准。一、木质门、窗1、木门、窗应采用烘干的木材，含水率不大于12% ；2、木门、窗框与砖石砌体、混凝土或抹灰层接触部位以及固定用木砖等均应进行防腐处理；3、木门、窗框与墙体间隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满；4、建筑外门、窗安装必须牢固，严禁在砌体上用射钉固定；5、木门、窗的安装位置、开启方向及连接方式应符合设计要求；6、木门、窗扇安装必须牢固、开关灵活、关闭严密，无走扇、翘曲现象；7、胶合板门，不得有脱胶、刨透表层、戗8、木门、窗表面应洁净，不得有刨痕、锤印；9、木门、窗的割角拼缝严密平整，框扇裁口顺直，刨面平整；10、木门、窗披水、盖口条、压缝条、密封条的安装应顺直，与门、窗结合应牢固、严密。二、木柜工程1、木柜表面应平整、光滑、洁净、色泽一致，不露钉帽、无锤印；分格线应均匀一致，线角顺直；无弯曲变形、裂缝及损坏现象；装饰线刻纹应清晰、直顺、棱线凹凸层次分明；出墙尺寸一致，柜门与边框缝隙应均匀一致；2、板面的拼接位置应在龙骨上，超过基材尺寸限度的接缝应安排在不显眼的位置；拼缝应严密，纹理应通顺，表面应平整；3、木柜与顶棚、墙体等处的交接、嵌合应严密，交接线应顺直、清晰、美观三、细部制品工程1、细部制品安装必须粘钉牢固无松动，衬板与饰面板应粘结密合，不得起层、起鼓；2、窗帘盒、窗台板与基体连接严密、棱角方正，同一房屋内的位置标高及两侧伸出窗洞口外的长度应一致；3、木护墙表面应平整光洁，棱角方正，线条顺直，颜色一致，不得出现裂缝开胶，与踢脚板连接处无缝隙；4、踢脚板上口平直，接缝严密，出墙厚度一致；5、顶角线、挂镜线、腰线等应顺直，紧贴墙面，交圈收口正确，木线对接宜采用45度加胶坡接，接头不得有错位离缝现象；四、栏杆扶手；1、 护栏高度、栏杆间距必须符合设计要求；2、 玻璃护栏、栏板应采用厚度不小于12mm的安全玻璃；3、护栏、扶手材质和安装方法应能承受规范允许水平荷载，扶手高度应不小于0.9m，护栏高度应不小于1.05m，栏杆间距不应大于0.11m 。五、接管验收1、工程准备：工程准备是对项目的建筑主体、户内装修、公共设施设备、景观道路等各方面存在的问题；设计安装工程存在哪些不足或还需完善的方面进行检查汇总，向开发商反馈。工程准备中有以下内容须注意：（1）建筑主体类：综述：查看墙体有无裂缝、破损，走道、扶手安装是否符合规范。空调室外机是否有安装位置，空调冷凝水是否有收集管，空调孔有无预留。室内排水管有无安装阻燃圈，进户门开启会否碰到室内消火栓厢，烟道壁是否有裂缝，烟道止回阀安装位置是否合理，煤气表安装位置是否合理。卫生间有无预留排气孔和热水器排气孔，雨后查看有无外墙、飘窗渗水现象，厨房卫生间的地面防水状况，屋面天台隔热层、防水层保护完好，无漏水现象。门窗：查看门窗材质是否和销售承诺一致，门窗闭合是否紧密、有无变形，推拉窗、移门应推拉自如，平开窗应开闭自如不变形。进户门上猫眼、门铃安装位置是否正常等。楼道灯开关：楼道灯目前采用普通开关，为节约能源，管理处应建议开发商更换触摸式延时开关。户内装修：户内装修材料采用节能防火材料，各类材料按要求安装到位，户内清洁开荒，无装修垃圾，无明显积尘，木地板、桌面、台面表面光洁，卫生洁具无破损、无裂纹、表面光洁，衣柜、灯具等户内设置安装牢固可靠。户内电气：户内电气按国家规范进行安装，家用电气合格证、保修证、出厂证、使用说明齐全。户内卫生洁具：卫生洁具安装牢固，表面无破损、无划伤、无裂纹，安装无跑漏水现象，水阀、水龙头开启灵活，无滴水现象。（2）设备设施类：综述：在设备的安装阶段介入不仅可以对发现的问题及时提出整改，也有利于我司工程人员在设备调试过程中有深入熟悉和了解的机会，为日后的维护保养创造了很好的条件。住宅小区的设备主要有低压配电室、消防设备、电梯、闭路监控、消防监控中心等。我司选派的工程技术人员不仅要具备各个系统设备的专业理论知识，熟悉设备的安装规范，还要针对今后管理中可能会发生的问题给予关注。譬如：配电室有无紧临水厢水池，配电室门口有无安装放水门槛；每个水阀控制哪些区域；电梯机房有无排风扇，电梯是否安装有三方对讲；外围红外对射系统有无盲区，围墙旁是否种植高大乔木，室内报警装置安装位置是否合理；可视对讲系统针对每个单元是否设有后备电源，视频信号的衰减是否在合理范围内；监控摄像机的安装位置是否合理，录像保存期限能否超过技术防范要求的15天；消防监控中心设备散热是否给予充分考虑，各管线进出口应及时封闭以防止老鼠进入等；弱电及监控系统：弱电及监控系统在未正式施工前，准备小组应要求开发商提供图纸，就监控布控数量、位置等系统设置提出合理化建议。电梯：应有三方对讲系统，内置式通话装置，并连接到监控室，同时应配置监控镜头，以确保电梯出现关人等运行事故时管理处能接到讯息，及时处理，避免重大安全事故的发生。电梯机房应做好防静电及散热工程，安装换气扇或散热百叶窗，确保机房温度适宜，电梯能正常运行。电梯安装调试完毕时不可将保护膜撕去，同时还应增加保护措施，防止在装修期间电梯受到损坏。（3）景观及道路类：综述：景观设计应考虑四季花木的搭配，宜少植果木、多种花木和常青乔木。高大乔木种植时不要靠近建筑物，避免有人攀爬和遮挡底层住户光线；道路的设计应充分考虑便捷，道路铺设时要保证平整，道路要高于周围绿化且排水设施完备，防止雨水浸淹路面；景观设计：景观设计阶段应积极介入，要求发展商提供设计图纸，就景观规划、树种选择、水池分布、垃圾桶设置、休息椅设置等各方面提出建议。特别应注意景观设计应符合即美观，又实用，还应具备安全性高，易于保养，维护成本低等要求。2、资料交接：（1）产权资料清单：项目批准文件用地批准文件建筑执照拆迁安置资料（2） 技术资料清单：竣工图（总平图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽工程管线的全套图纸）地质勘察报告工程合同及开、峻工报告工程预决算图纸会审记录工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、构配件的坚定合格书水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书砂浆、混凝土试块试压报告供水、供暖的试压报告六、入伙时间安排此次交付合同约定交付时间为2008年11月29日，为了减小集中交房时的压力，杜绝因延期交付而导致业主投诉、索赔等事件发生，拟本期公寓集中4天交付。即2008年11月29日12月2日集中办理入伙手续，每天交付约25户，每日具体入伙名单营销部安排。1、集中入伙时间：11月29日 12月2日2、12月3日之后在服务中心办理入伙手续。七、入伙办公地点集中入伙手续办理地点（待选）：酒店式公寓的一楼大厅贵宾室（用于个别业户交房过程中产生矛盾时的调解场所）：设在5号楼4层，选一空房。八、工作目标1. 确保业主均能够顺利收房，集中入伙期不发生集体投诉或被任何新闻媒体曝光的事件；2. 入伙现场整洁有序、各组配合默契；3. 确保客户的财产安全，不发生治安、刑事案件及意外伤害事故；4. 资料填写、文件签署、费用收取均准确无误，不遗漏、不发生差错；5. 任何存在疑虑或不满意见的业主均能及时得到处理，避免因处理不及时造成的矛盾或不满情绪的扩散。6. 涉及工程维修、保修事宜由（甲方指定人员）及时得到落实，确保入伙期间不因房屋质量问题而影响交房。 九、入伙流程图负责部门及负责人 业户办理入伙手续流程图接待组甲方业主凭入伙通知书，按规定时间到达入伙现场，由甲方指定人员发放交房单、房屋使用说明书、房屋质量保证书。资料组负责人：业主补签相关合同，填写业主情况登记表，领取业户手册、装修手册、，签署区域防火责任书、前期物业管理服务协议收费组负责人：业主缴纳物业管理费、水电周转金运费，开具发票。钥匙组负责人：业主领取钥匙及物品验房组工作人员与业主共同对房屋进行验收，填写收楼意见书复 验验收不合格填写收楼意见书，交甲方签收验房组甲方工程部负责人验收合格甲方按项目整改报告书内容进行维修，并通知业主复验（小修10天、大修20天完成）。验放组工作人员和业主共同抄读水、电、气表底数，双方在收楼意见书上签确认。业主入伙手续完毕十、入伙准备工作进度表（以时间先后为序）为保证入伙计划是有序推进确保按时交付，特制定下列时间进度表，所涉及部门和个人务必按计划时间完成各自分工。物业公司时间进度计划序号计划完成时间工作内容责任部门/人支持部门/配合人1确定入伙各项表单赵飞飞2准备验房工器具。蔡信淼4完成入伙相关表格及验房工、器具采购李子媛5完成公寓楼办公用品的配备徐 丽6服务中心电话安装李子媛7完成清洁的开荒工作赵飞飞8完成物业管理服务费等手续审批李子媛9银行POS机申请钱美霞10督促甲方完成智能化系统、监控中心设备安装调试交付物业公司使用王念红发展商11完成消防、配电等重要设备和设备房钥匙移交王念红发展商12业主对物业关注的问题进行汇总结合甲方的统一说词，制定完整统一说词。魏丽娟13完成服务中心维修工器具采购徐 丽14完成入伙前的培训工作魏丽娟相关人员15完成欢迎标语制作、温馨提示的制作李子媛16督促甲方完成单元门禁卡制作王念红发展商17完成入伙业户档案资料分装工作赵飞飞客服员18完成返修维修及单体建筑、电梯等设施移交王念红发展商19通用门禁卡移交赵飞飞发展商20完成各类设备使用说明书移交王念红发展商21督促施工单位完成特殊设备操作使用培训王念红工程人员22索要竣工备案表粘贴公示赵飞飞发展商23完成所有住户门禁卡分类与标识并分装至专用袋赵飞飞保安部24完成入伙现场的布置工作魏丽娟服务中心25现场入伙演练（详见演练流程）魏丽娟全体人员26集中办理入伙魏丽娟全体人员27甲方进度计划序号计划完成时间工作内容1完成服务中心办公用房装修和固定设施配置2完成业户手册、入伙通知书、入伙须知等资料印刷3智能化系统、监控中心设备安装调试完毕交付物业公司使用4二次供水、消防、配电等重要设备和设备房钥匙移交5寄发入伙通知书、入伙须知6对业主关注的问题进行汇总，制定统一说词。7完成地下车库标识系统制作和施工8完成一房一验工作9电梯、地下车库等通过相关部门验收，随时交付使用。10完成业户门禁卡制作和门锁清零复位，移交门禁卡至服务中心11完成房屋使用说明书、房屋质量保证书制作12将业户按投资客户、常住户和特殊客户进行分类，以便物业公司针对客户分类在交付时分别对待处理。13完成返修维修及单体建筑、电梯等设施移交14通用门禁卡移交15完成各类设备使用说明书移交16督促施工单位完成单元门禁卡制作17完成特殊设备操作使用培训18完成拓荒保洁19取得单体建筑竣工备案表交服务中心粘贴公示20参与入伙演练21完成地下车库标识系统制作和施工（如需投入使用）22完成地下车库车辆管理系统安装施工（如需投入使用）23联系电梯施工单位在入伙期间确保有专人在现场保证电梯运行24组织成立维修小组落实处理交房时的房屋质量问题25指定专人解答交房时业户提出的销售、工程等方面疑难问题26入伙现场发放交房单、房屋使用说明书、房屋质量保证书。27完成单体建筑水电、结构、建筑等竣工图纸移交28指定专人负责与业户沟通及时反馈维修情况并请业户复验十一、入伙前主要工作安排根据上述时间进度计划，在入伙前各部门要完成下列事宜。1.销售部：业户手册的制作入伙通知书制作和邮寄组织完成拓荒保洁和外墙清洗工作填写房屋出库单或交房单将业户按投资客户、常住户和特殊客户进行分类，以便物业公司针对客户分类在交付时分别对待处理。完成每日45户交房客户名单交于物业公司对业主关注的问题进行汇总制定统一说词指定专人解答交房时业户提出的销售方面疑难问题协助物业公司完成交房现场布置参与入伙演练入伙现场发放交房单、房屋使用说明书、房屋质量保证书。2.工程部：完成服务中心办公用房装修和固定设施配置完成住户门禁卡移交完成二次供水、智能化系统、供配电、消防、电梯、地下车库等重要设备、设施验收工作，取得竣工或使用许可证。完成地下车库标识系统制作和施工（如若交房期间投入使用）完成地下车库车辆管理系统安装施工（如若交房期间投入使用）联系电梯施工单位在入伙期间确保有专人在现场保证电梯运行完成智能化系统设备及资料移交工作完成供配电系统设备及资料移交工作完成消防系统设备及资料移交工作完成电梯设备及资料移交工作完成停车场管理系统设备及资料移交工作完成设备房钥匙移交完成单体建筑水电、结构、建筑等竣工图纸移交督促施工单位完成单元门禁卡制作完成一房一验取得竣工备案表完成单体建筑及附属设施移交督促施工单位完成特殊设备操作使用培训组织成立维修小组落实处理交房时的房屋质量问题指定专人解答交房时业户提出的工程方面疑难问题指定专人与物业公司对接处理入伙期间房屋维修事宜指定专人负责与业户沟通及时反馈维修情况并请业户复验3. 物业公司完成服务中心组建工作配合甲方完成一房一验工作，并做好返修维修记录的统计分析及维修后的复验工作。参与重要设备后期调试、验收工作，对存在的问题进行汇总及时上报甲方工程部。完成重要设备及各类资料接管工作完成房屋移交和钥匙核对负责组织召开入伙专题会议完成各项培训、申报、招投标工作负责引进特色服务商家、品牌产品促销、广告公司等，营造入伙现场气氛，让业主入伙同时得到相对实惠产品和服务（另有详细方案）。组织入伙演练等3.1.资料组按交付数量将交房时所用表格、资料分别装入档案袋，以便交房时随时取用，每只档案袋内装入如下资料：业户手册 1本业主公约 2本区域防火责任书 2张入伙流程签认单 1张业户情况登记表 1张智能化、配套设备的使用说明书各1本3.2. 钥匙组 督促甲方工程部完成交房业户的钥匙、门禁卡的接管验收，核对A钥匙标注是否与房号对应，检查A、B是否是对应。按栋、单元、住户对钥匙进行分类；每户分户门钥匙（A、B钥匙应标识清楚）+单元门IC卡+阳台门钥匙+防火门钥匙+信报箱钥匙+牛奶箱钥匙，用钥匙袋分装好并在钥匙和钥匙袋上分别标识户号。因蓄水试验需要，统一留存A钥匙1把。 业户办理好相关的交费手续后为业户发放钥匙，做好钥匙留存手续和保管工作。3.3. 验房组准备资料： 业户钥匙移交登记表 业主托管钥匙委托书 业主入伙验收表项目整改报告 卫生间蓄水试验单交房期间做好入伙流程签认单、业主入伙验收表、项目整改报告、卫生间蓄水试验单保管工作，交房结束后将入伙流程签认单、业主入伙验收表交资料组存档，将项目整改报告复验后交甲方指定的工程对接人员。卫生间蓄水试验单交付专人保管并负责第二天查验蓄水试验结果。十二、入伙工作小组人员及职责分工组织、落实入伙的具体工作由深圳市保利物业服务有限公司南京分公司负责，入伙小组成员及各组的分工与职责如下：组长：陈龙兵、职责：负责整个入伙工作的领导，总体协调各种资源确保入伙工作顺利进行；负责处理入伙过程中可能发生的重大危机；负责外围关系的协调（公安、新闻媒体及政府有关部门等）；负责处理业主的特殊需求（如退房、赔偿、减免有关费用等）。副组长：魏丽娟职责：负责制定入伙计划；负责按照审批后的入伙方案对各组工作的符合性进行审查、评估、确认工作，保证整个入伙工作严格遵循有关流程、标准实施；负责召开入伙协调会议；负责组织入伙前培训工作；督促相关部门按既定时间完成入伙准备工作；负责协调现场资源保证入伙顺利进行；负责监督、指导入伙全过程；督促完成交房场地设施摆放，组织相关人员进行交房预演；负责交房过程中特殊住户处理。 负责每日入伙情况统计分析，上报公司领导； 负责入伙现场突发事件处理； 落实处理其他事宜。接待组：（负责人：发展商）职责：负责在小区门口迎接业户，将其引至签到处签到； 查验入伙通知书、购房合同原件、业主身份证或业主委托书（委托办理时），确认无误后向业主发放出库单、房屋质量保证书、房屋使用说明书。（甲方销售人员负责）负责将业户引领至办理入伙接待台；资料组：（负责人：赵飞飞） 职责： 核对并回收出库单负责与客户进行沟通填写业户情况登记表，补签前期物业管理协议及相关合同；发放业户手册、装修手册及各类使用说明书，签署区域防火责任书；负责回收入伙流程签认单、及所有资料的收集、录入与归档；负责将业主引导至收费组；每日18：00前统计入伙情况上报副组长。收费组：（负责人：钱美霞、主要部门：财务部）职责： 负责向业主收取各种规定的物业管理费、装修垃圾清运费，预收公共水电费； 负责向业主阐述收费标准和依据，对收费有异议的业主进行沟通解释；负责办理银行存款业务；负责将业主引导至组钥匙组；每日18：00点前统计收费情况上报副组长；未交费的业户流程单的收缴与保管。验房组：（负责人：蔡新淼、主要部门：维修组、甲方工程部）职责：负责带领业户现场验房；确认客户在收楼过程中提出的维修要求，并详细填写项目整改报告书；负责整理项目整改报告，及时提交复印件于甲方工程部负责人并做好签收手续；负责解答客户有关工程技术问题的咨询。钥匙发放组：（负责人：陈箐）职责：负责钥匙的接管验收与核对（工程维修配合）； 负责钥匙的分类、标识、分装； 负责门禁卡标识与分装； 负责钥匙的保管；负责按流程确认单流程发放钥匙； 负责办理业户钥匙留存手续；维修组：（负责人：甲方工程部）职责：完成一房一验取得竣工备案表完成单体建筑及附属设施移交组织成立维修小组（如若需要）落实处理交房时的房屋质量问题指定专人解答交房时业户提出的工程方面疑难问题指定专人与物业公司对接处理入伙期间房屋维修事宜指定专人负责与业户沟通及时反馈维修情况并请业户复验后勤组：（负责人：）职责：负责相关资料、工器具采购等后勤保障工作； 根据各组的需要实施协助、配合工作。负责入伙现场茶水、降温饮料的供应；负责等候区业主招待工作；负责入伙现场及外围场所的保洁工作。培训组：（负责人：魏丽娟）职责：负责检查、监督、指导入伙的各项手续、表格的完善状况；按培训计划落实培训并对培训效果进行考核；根据各组的需要实施协助、配合工作。安全护卫组：（负责人：唐爱田、主要部门：安保部） 职责：负责在指定的路口引导客户至停车区；负责指引车辆进入停车区，按顺序停车；维护停车区安全秩序； 负责维持小区的公共秩序； 协助处理各类突发事件； 负责甲方、物业公司收款处的保卫任务；从停车区引导客户至集中办理入伙地点。十三、入伙专题会议计划会议时间会议主题会议内容参加人员会议地点确定入伙方案1.就入伙手续办理顺序进行确定2.对时间节点进行确定3.入伙相关资料印刷事宜4.拓荒保洁与后期保洁事宜5.交房期间地下停车场是否启用6.收集业户关注问题7.管理用房装修8.大、小维修时间9.业户门锁说明书、可视对讲系统说明书的人制定10.讨论入伙现场厂家促销活动等甲方工程部甲方销售部陈龙兵魏丽娟王念洪待定入伙通知书内容及统一说词内容收集1.确定入伙通知书内容与项目2.入伙须知内容及有无特殊事项3.汇集统一说词内容4.确定入伙相关资料印刷事宜5.其他相关事宜甲方销售部陈龙兵魏丽娟待定配套设备移交会议1.确定智能化设备移交时间和操作人员培训事宜2.确定二次供水设备移交时间和操作人员培训事宜3.配电设施移交时间4.消防设施移交移交和操作人员培训事宜5.停车管理系统的移交时间6.单体建筑和电梯移交时间7.其他配套设施移交时间确定甲方工程部相关施工单位魏丽娟王念洪蔡新淼待定2008-6-13房屋保修维修会议1.讨论确定房屋质量问题处理程序2.是否成立独立售后维修服务小组3.如何规范施工单位维修人员管理4.其他售后服务问题探讨甲方工程部甲方销售部魏丽娟王念洪蔡新淼待定2008-6-20入伙工作会议1.向甲方汇报入伙工作准备情况2.入火过程中出现重大问题处理机制3.协调资源保证入伙顺利进行4.明确各部门在入伙期间的工作重点与分工5.有关入伙的其他事宜甲方部门经理以上人员物业公司主要领导待定2008-6-22入伙动员大会入伙动员大会物业公司全体员工服务中心会议室十四、入伙培训计划培训时间培训内容培训导师参加人员培训地点备注2008-5-23接管验收培训王念洪维修人员现场2008-6-61.企业文化培训2.南京公司企业介绍李子媛全体人员服务中心会议室2008-6-10物业管理费收取标准钱美霞全体员工服务中心会议室2008-6-131.服务礼仪礼貌的培训2.服务标准3.小区周边配套设施及相关服务机构办事程序培训4.小区基本情况培训魏丽娟全体人员服务中心会议室2008-6-171.住户水、电、气、智能化等有关情况培训2.验房工作流程及关键事项培训3.入伙流程培训王念洪全体人员服务中心会议室2008-6-18业主关心问题答疑、统一说辞培训魏丽娟全体人员服务中心会议室6月20日 相关关法律法规培训魏丽娟全体人员服务中心会议室十五、入伙人员名单及联系方式为保证入伙期间联络顺畅，入伙期间所有人员通讯设备必须保证24小时开机，如遇手机无电等原因，必须将手机转移至可以联络号码。姓名分工办公电话手机邮箱物业公司陈龙兵组长8355719213912944400 魏丽娟副组长8355719513815425908王念洪总协调8355715913770786505赵飞飞资料组负责人8322761613813021809徐丽接待组负责人8322761613814000459钱美霞收费组负责人8355719213584093246蔡新淼验房组负责人8355715913451823576李子媛后勤组负责人8355719313851606430唐爱田安全组负责人8322761613770782261李亚凯钥匙组负责人8322761613405854414甲方王华销售副总监8343777713305152009赵晓峰客服经理8343777713913391812王长春土建工程强空调、暖通工程长松强弱电工程小峰管网、景辉装亮景关单位章彪上海家树项目经六、入伙所需材料清单和费用测算首批入伙所需印刷品、消耗品清单序号物资名称单位数量单价合计1条形桌和红绒布张82椅子把503流程图、入伙须知表份1004业户手册本1005装修手册本1006档案袋个1007档案盒个508台笔支109签字笔支3010欢迎横幅条待定11指引标识块待定12桌牌块613复印纸A4箱114入伙流程签认单张10015业户情况登记表张10016区域防火责任书张10017业主入住验收表张10018项目整改报告张40019业主托管钥匙委托书张10020卫生间蓄水试验单张10021临时出入证张20022装修施工许可证张5023茶叶袋1024一次性纸杯只20025桶装水桶1026即时贴袋527透明胶带卷2028双面胶卷1029板夹只1030保险柜个131验钞机台132照相机台133饮水机台2总计十七、入伙应急预案 集中入伙期内不发生业主集体投诉、上访或被任何新闻媒体曝光的事件。为了确保这一目标的实现，针对在交楼过程中可能与业主发生的各种纠纷，特制定本预案。业主在收楼过程中可能发生的各种纠纷的最主要的原因是：1. 房屋的建筑、装修质量存在缺陷；2. 小区的建设与原规划设计不相符；3. 小区的配套设施或其他条件未达到合同约定；4. 在售楼时销售人员做出了不切实际的承诺或夸大宣传；5. 业主对收费项目或收费标准存在疑问。上述前4条表明，业主在收楼过程中可能发生的各种纠纷中绝大多数是与甲方有关的，物业公司所掌握的资源不足以处置这类矛盾，因此，处置各种纠纷的主体是甲方，物业公司的主要职责是及时发现这些纠纷或苗头，在通过体贴周到的服务稳住业主（或采取措施控制事态的进一步发展、保证现场的秩序）的同时立即将有关情况详细报告给甲方。1. 业主对房屋的建筑或装修质量不满意时的处置程序 现场的验收组应立即请业主到贵宾室就座（如业主执意不肯时可就近请业主就座，不可花费太多的时间劝业主一定要到贵宾室），同时立即报告甲方工程部经理请其前来处置； 现场接待组服务人员立即为业主送上茶水； 工程部经理赶到后立即与业主进行沟通，进一步了解业主的意图或要求； 如业主要求返工维修的，则在核实情况后答复业主返修的计划（内容、工期等）；如确实不属于工程质量问题的，则由甲方工程部经理做出解释； 如业主要求赔偿或退房的，则立即汇报物业公司总经理或营销部经理，同时继续与业主沟通交流，稳定业主的情绪，等待进一步的指示。2. 业主聚众闹事的处置程序 现场工作人员在发现有可疑的人员（数量多于3人时）有聚众闹事的苗头立即通知（注意避开业主）副组长；服务中心主任应立即安排保安应急准备。并加强出入口及巡逻人员的力量，尽可能将聚众闹事的现场与入伙现场隔离； 立即报告物业公司总经理及甲方总经理，协商处置办法； 客服主管、服务中心主任与来人进行沟通，探明其来意做好接待工作； 保安工作应外松内紧，密切关注其动向； 必要时可由服务中心主任、保安主管向辖区派出所报警，但事先必须经物业公司总经理同意； 对聚众闹事的全过程进行录像，保存录像资料； 所有现场人员应保持克制态度，避免事态的进一步扩大。3. 业主对收费标准、项目表示不满的处置程序 收费组人员或客服主管负责向业主解释； 向业主出示管理费的备案文件及其他收费标准的出处（即政府主管部门的批文或文件或业主与甲方签订的购房合同中关于交费的约定等）； 如上述解释工作无效的，通知服务中心主任，由主任与客户进行单独交流，避免影响其他业主入伙的顺利进行，业主对物业管理费的收费标准有异议的以解释为主，如业主对收费周期有异议，服务中心主任可以在权限范围内进行调整，并填写相关记录，服务中心主任处理权限范围以外的报物业公司总经理批准； 缴费周期的下限为3各月（仅指物业管理费），其他的费用原则上不允许缩短缴费周期； 协调一致后，协助业主办理缴费手续。4. 发生业主聚众示威、游行事件的处置程序 公司（包括甲方、物业公司）工作人员发现业主聚众示威、游行的必须立即告入伙工作领导小组组长或副组长； 入伙工作领导小组授权人员立即到现场了解详细情况，如可能与闹事业主进行必要沟通，