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文档简介

房产投资 1 房产市场发展动力 房改政策城市化房产的刚性需求分税制改革 地方政府推动房产泡沫 2 一问 未来房产政策的走向 中国未来的住房政策是什么 1 目标人人有房住2 廉租房 公租房 经适房 商品房构成房产市场的产品体系 随着时间推移 这个体系会越来越完善 商品房的比重会日益降低 3 二问 中国城市化进程还有多远 城市化就是农村居民迁移到城市 城市化推动了房产市场的繁荣 但高房价却阻碍了城市化的推进 中国的经济产业正在由规模扩张向结构调整优化转型 对城市就业人口的吸纳速度明显放缓 城市化进程也会减速 目前发达国家的市场容量 全球的原材料 能源不能支撑中国经济规模的快速膨胀 4 三问 土地财政能否长生不老 经过十年万挖掘 地方政府认识到土地资源是有限的 土地价格也不能无休止的上涨 必须谋求财政来源的转型 所以地方政府积极推动房产税的开征 5 被忽视的交易成本 1 普通住宅取得产权证未满五年的普通住宅上市交易 须全额缴交营业税 以100平方米 原价30万元 现以50万元成交的商品房为例 营业税 50万 5 55 27750元 由卖方支付 个人所得税 50万 1 5 7500元 房产有增值的才需缴交该项税费 由卖方支付 契税 50万 1 5 7500元 由买方支付 印花税 50万 0 1 500元 由双方共同支付 手续费 6元 100平方米 600元 由双方共同支付 总费用为 营业税27750 个人所得税7500 契税7500 印花税500 手续费600 36350元2 非普通住宅非普通住宅契税缴交的比例为3 取得权证未满五年上市交易其他税费同上 取得权证满五年的营业税按增值部分缴交 其他费用同上 6 被忽视的持有成本 房地产也是消耗品 物业费 装修费 修缮费等 还有即将到来的房产税 以50万的住房为例 物业费 2000元 年 50年一共10万元 装修费 10万 5次 50万房产税 5000 10000 年 50年50万 合计 7 被忽视的发展趋势 今天的黄金地段10年或20年以后是否还是黄金地段 例 青岛发展格局的变迁 沧口 四方 市北 市南 8 回报率计算标准 租售比 房价50万元 不含装修 租金1万 年 50年收回成本 租售比1 50如果50年里装修5次 每次10万 累计消耗50万元 相当于房子的价值 按照目前的租售比投资房产出租50年里是没有任何回报的 如果是贷款购房 就要承担每年6 7 的亏损 因为每年要支付相当于6 7 的贷款利息 9 结论 房产投资在中国和股票一样 都成了 炒 既然是炒 前提条件就是要火 结果必然是越来越少 但是房产市场却是有价无市 越来越冷 空置房越来越多 已经失去了炒房的条件和趋势
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