明日新城项目营销时间节点控制计划0410.ppt

明日新城项目营销时间节点控制计划 中广信明日新城项目组2009年4月 导言 根据前期有关项目开盘前工作计划排期与各方达成的统一意见 以及近期工作开展的情况 据此制定该项目营销时间节点控制方案与各方讨论 本次方案重点在于各关键时点的讨论以及至开盘日营销推广阶段的划分 形象导入期 树立期 形象维持期 形象持续期 形象二次强化期 5月 7月 9月 10月 11月 12月 项目预热期 6月 8月 1月 开盘积累期 项目强销期 持续期 玉带湾项目营销排期 5 4日接手销售 7 11日项目开盘 选择投放三周二次报广配合软文树立形象 高举高打5 10日起以先期软文炒作为主 向客户输送项目形象 5月 7月 10月 12月 8月 1月 活动促销减少报广的频次 以软文 小活动为主 多种投放配合传统销售旺季 持续投放广告 事件营销以软文 活动为主 6 20 7 25 9 1 强化期 集中投放各种媒体配合 密集炒作市场 营销阶段 推广目标 推广策略 5 18日正负零 11 1 6月1日 5 15日销售入场 推广节点控制 5月 7月 9月 10月 11月 12月 5 4日营销入场5 15日销售入场5 18日正负零 年底部分准现房呈现 5 4 6 1日以软性推广为主6 1 6 15日报广宣传形象 7 21 8 31日以各种促销活动为主 项目预热期 6月 8月 6 1日取得预售证 7 11日开盘活动 以活动为主 配合软文推广 7 11日项目开盘 7 11 7 20日各种媒体综合应用 户外网络纸媒 网络报广车体短信广播 网络报广广播车体 积累期 强销期 持续期 9月1日项目第二次开盘 加推房源 网络报广活动 广播活动短信杂志 9 1 10 30日再次运用各种媒体 借助主流媒体宣传 配合一周一次短信 开盘前营销节点控制 5月 8月 7 11日第一次集中开盘销售 5 20日间无效果图情况下 应用 网络软文 广播 短信 车体等宣传 房展后综合运用各种推广渠道 迅速扩大项目声音报广的频次逐周加大 为认购积累足够的客源 销售筹备期 6月 7月 5 15日销售入场5 23日效果图完成 开盘后举办各种促销活动 保证成交率报广保持一周一次 确保市场声音 6 10日前基础物料印刷完成 该阶段以报广为主 各种媒体综合应用 售楼处包装网络软文广播短信 网络报广户外广播车体短信 网络报广户外车体短信 认购期 销售积累期 强销期 取得其他预售证 开始多层客户积累 网络广播短信 5 4日项目入场 6 1日首批预售证 6 20日开始认购 7 11日集中开盘销售 6 20足够客源 销售筹备期 攒蓄声势 推广主题 大盘 品牌 品质 执行周期 5 4日 5 30日 推广渠道 软文 售楼处户外指示 短信 电台 完成项目案场准备工作 营造亮相声势 吸引项目目标人群关注 销售筹备期 由于前期没有效果图的支持 先期的报广和大户外无法实施 但为了配合好项目5 1的正式亮相 必须保证一定量的宣传 因此前期尽量选择不依赖效果图的推广渠道 1 短信 注重打项目的卖点 2 户外指示 吸引周边来往客群 3 软文 炒作项目 壮大项目声势 5 电台 作为补充手段 填补客户接触盲区 短兵相接 密集引爆 覆盖软体空间 广告 5月4日 5月10日 5月15日 5月20日 5月25日 5月30日 开发商 5月7日更换全部画面 5月4日入场 5月4日开始选取 确定各种渠道资源 网站制作 效果图完善等工作 积累期 5月23 30日开始广告稿设计 销售 5月4 10日VI稿完成 5月4 14日销售人员招聘 5月15日销售入场 5月15日开始前期软性宣传 5月11 23日部分户外广告完成 5月16 25日培训 市调 5月25日 开始接待客户 销售积累期 集中投放 每周推出5 10批特价房引爆市场 促进中间层积压产品的快速消化 围绕项目核心卖点 大量投放 积累成交客户资源 推广主题 开发区 大盘 高品质 执行周期 6 1日 6 20日 推广渠道 网络 户外 报广 车体 电台 短信 推广力度 户外广告尽早悬挂 报广频率由三周二次 电台 车体 网络持续投放 每周五投放一次短信 销售积累期 6月1日 6月5日 6月10日 6月15日 6月20日 6月25日 户外 报广 车体 电台 短信 6月7日部分主题 认购在即 6月11日品牌 大盘 品质 6月11日完成车体广告 6月1日 6月10日报道项目信息 积累期 网络 6 5日网络文字链主题 房展会取得的成绩 6 20日文字链主题 销售现状的火爆 6月4日户外设计稿完成 6月18日认购在即 6月7日完成车体设计稿 6月19日 6月24日认购信息 6月12日发送 6月19日发送 6 21 横栏 旗帜 6月5日发送 项目认购期 持续投放 执行周期 6 20日 7 10日 推广渠道 报广 网络 车体 户外 广播 短信 推广力度 报广在这个星期做到一周二次 网络和报纸软文宣传项目火爆场景 该阶段的重点是向市场传达热销的气氛 保证第一次集中开盘销售的成功 开盘前 迅速提升项目开盘声势 促进客户认购 偏产品功能宣传 实 项目认购期 推广主题 项目卖点宣传 项目开盘在即 6月20日 6月25日 7月1日 7月5日 7月10日 7月15日 户外 报广 车体 电台 短信 7月20日更换剩余画面发布热销信息 6月25 26日低首付认购信息 车体广告 7月5日 7月5日报道项目信息 认购期 网络 文字链 横栏 旗帜 7月10日开盘信息 7月10 20日项目开盘广告 7月4日发送开盘信息 7月3日产品信息 6月26日发送认购信息 7月3日发送认购信息 项目强销期 注重口碑传播 执行周期 7 11日 推广渠道 网络 户外 报广 车体 电台 短信 推广活动 7 11日开盘后期 客户联谊 游园会 海边运动等活动形式 推广力度 报广频次自开盘周起逐周趋少 软文等炒作手段逐步加强 保持市场热度随着项目逐步被市场认知 集客活动适时举办 促进客户成交 将注重项目品质与品牌的 口碑传播 销售前期房源同时积累客户资源 项目强销期 推广主题 对项目诸多细节的详细呈现阶段 综合 细致的传达项目卖点 开盘销售前提 1 策划方案包括市场调研方案 项目定位方案 项目包装方案 销售推广方案等 必须在开始销售前落实可执行的内容 由哪些合作方执行及完成时间 执行的效果 往往取决于准备的时间 因此越早落实 越早开始执行 项目推出的胜算就越大 2 相关设计方案园林设计方案 智能化设施设备方案 物业管理方案等 这些方案都是涉及产品的核心内容 产品的卖点 客户最需要了解的方面 同时也是对销售有促进作用的方面 也直接与以下宣传资料的制作相关 必须落实 才能进行销售 3 销售资料项目销售资料是指在项目销售过程中 为了对项目情况进行较为详细的阐述 向客户充分展示项目优势 而在项目销售现场准备向客户派发的宣传资料 包括认购书 价格表 付款方式 销售培训资料等 6月10日 6月20日 7月11日 项目亮相 开始认购 正式开盘 强销期 讨论开盘活动 开盘活动实施 营销方案调整 活动方案确定 开盘日期的选择 根据6月20日开始的认购销售情况内部认购期时间的长短一般需要按照销售情况进行调整 在内部认购期销售不太理想 低于内部认购期推出房源的30 40 的情况下 应当适当延长内部认购期 已确认项目问题所在 并寻求解决方法 如果销售情况较为理想 超过内部认购期推出房源的60 70 则可顺利进入正式销售阶段 如效果非常理想 这可考虑加推房源或提前进入正式销售阶段 前提是准备工作全面完成 根据我司以往销售的经验 暂定认购期时间为20天 4月25日 5月1日 销售展会培训 房展会开始 活动细节确定 4月20日 房展会 5月1日 5月3日 作为项目首次公开亮相 必须给予市场震撼力至房展日 项目缺乏完备的销售道具 工地现场也无法给以有力的支持 目前 开发区尚无新大盘供应 当前市场还处于价格博弈阶段 在房展会上推出一定量的震撼价房源 开始第一次认购 在项目首次亮相期间取得开门红式销售火爆气氛 为后期销售提振士气 4月28日 4月26日 4月30日 物料印刷 包括小礼品外包装 名片 DM 户型图 小礼物印刷完毕 讨论展会活动 4月22日 活动细节实施 7月11日 7月15日 7月20日 7月25日 8月1日