房地产项目尽调.doc

房地产项目尽调一、 资料收集篇1. 公司基础资料（借款人、担保人、项目公司、所投资的标的公司及其他相关公司）2. 项目基础资料（项目简介、相关政策性文件、批复性文件（发改委立项批复、可研批复、环评能评等）、证照性文件如房地产四证、预售许可证、可研报告、土地出让合同、出让金发票、契税完税凭证、工程款付款回单、评估报告、开工报告、竣工验收报告）3. 引申相关资料（1） 项目所在地相关政策，如房地产企业所在地预售资金监管、限购政策、土地出让、涉税政策等相关规定（2） 涉及抵质押的权属性文件，抵质押合同及其他证明材料（3） 涉及公司特殊类型的批复或特殊证照性文件（如房地产开发资质）（4） 涉及公司运营的重要供货合同、销售合同、总包分包合同、重大融资性合同及资金往来凭证（5） 涉及财务报表上大额科目和可疑科目的证实性材料，如其他应收、其他应付、资本公积、存货、投资性房地产、现金流量表中-与其他经营活动有关的现金流入/流出等（6） 涉及过程把控的证实性文件，如领取营业执照之前的公司章程、验资报告、股权转让协议等，项目是否按期进行的开工批复等（7） 涉及投资标的资产的基础性文件（8） 其他或有事项（如担保、诉讼等），股东借款或股东个人以公司名义对外负债（9） .二、 现场尽调篇除结合尽调指引收集相关资料外，对以下事项予以关注：（1） 了解项目所在城市的经济实力，各辖区的经济定位（如商业区、老城区、办公区、住宅区、新建开发区等等）；（2） 了解项目所在地区居民收入情况、购买力和购房需求；（3） 确定项目位置，查看周边环境特点（住宅项目关注周边生活设施、环境、相关教育、公共等等配套，商业项目关注所在区域的经济定位以及周边配套），项目地块四至范围；（4） 查看项目规划图，了解项目定位；（5） 若涉及拆迁，需了解拆迁进度、难度及解决措施；（6） 与项目公司相关负责人（主要是工程与财务）进行沟通，了解工程施工计划、进展，了解财务安排（主要了解其他融资安排的规模、期限以及成本）、自有资金到位情况等等；（7） 了解项目周边地价、房地产项目当前售价、周边可比项目售价及历史走势；（8） 工地现场查看项目进度情况，核实是否与企业提供的相关进度说明一致、是否与企业总投和已投数据相匹配；（9） 查验项目证照是否完备、项目原件与企业提供的复印件或电子版是否一致，查验企业提供的项目介绍、可研报告、评估报告与证照批复的内容是否相互对应；（10） 房地产企业提供的销售数据、网上备案数据及预售证原件列示的可售面积相比对；（11） 查验土地出让合同、出让金发票、契税完税凭证原件，核对彼此是否一一对应，查验工程款付款回单并与已投资数据相比较；（12） 按照要求，现场查验资料并作收集；（13） 与公司财务负责人进行座谈，确认其财务需求，以便完善项目交易方案；（14） 向当地银行或其他主体了解房地产企业及项目情况（企业和项目认可度、声誉等）。注：现场调查应随时拍照，对于证照凭证查验、工地现场调查等均需拍照留底。三、 报告撰写篇1. 交易结构（1） 信托要素完整、各个交易主体定位清楚（2） 涉及主动管理或是第三方参与监管，务必确认所述条款的可行性，并得到客户确认（3） 交易结构简介表述逻辑清晰2. 公司分析（融资人、担保人、项目公司等）（1） 公司基础信息（2） 基本情况（主营业务、主要项目、规模，所在地，人数，行业地位）（3） 历史沿革（4） 组织架构（5） 治理机制（6） 管理团队介绍（尤其是投资管理公司或是管理团队较为突出的公司）（7） 主要供货方、销售方介绍（8） 发展前景评价（9） 财务情况分析 集团公司务必同时分析合并和本部报表 总体资产、负债、资产负债结构、权益规模、增长分析 大额、可疑的单独科目分析 核心数据行业比较分析 到期债务分析 盈利能力分析 现金流分析，尤其是经营性现金流分析 信用情况分析，了解各个银行授信情况，尤其是代理推介银行的授信情况（10） 总体评价3. 标的项目分析篇（1） 项目背景（2） 项目概况（3） 项目审批情况及相关证照（4） 项目所在地供需分析、项目定位及周边可比项目比较（5） 项目投资进度和时间进度安排（6） 项目自有资本金比例分析（7） 项目投入产出分