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物业权力清单解读 1 家里的门窗框 门窗把手坏了 水阀 水龙头坏了 开关坏了 电源短路了 座便箱浮球不好用 室内墙皮脱落了等等 这些分户以内的业主自用部分 维修也好 更换也好 都是业主自己的事 不是物业公司的事 过去 房屋的所有权是政府或产权单位 这些事都该政府或产权单位管 现在房屋的所有权是业主 所有权内的事 不包括共有部位和共用设施 都该业主自己管 这些事也可以委托物业公司 但不属于物业公司的管理服务范围 而属于有偿服务范围 这些事是业主自己的事 2 保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝 房屋透寒 烟道漏烟串味 墙面或楼顶防水 卫生间和厨房防水等问题 都是开发商的责任 与物业公司没有关系 由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商 不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上 认为物业管理服务不到位 其实 开发商将房屋卖给业主后 房屋产权属于业主而不属于开发商 是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司 由业主通过业主大会来决定 换句话说 不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司 都不承担应由开发商承担的责任 这些事是开发商的事 3 指导业主召开业主大会 管理监督物业管理服务 调节物业矛盾纠纷 查处业主家里被盗 处理违章搭建 违规改装修住房 业主占用绿地和道路等等 这些事是政府主管部门 街道社区 辖区公安部门的事 不是物业公司的事 这些事情 有的与物业公司没有直接关系 有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作 有的物业公司有责任监督 制止或向主管部门报告 这些事是相关部门的事 4 业主家里的供水 供电 供气 供暖 电话 网络 有线电视等方面的问题 由社会公共事业企业或运营商负责解决 也不是物业公司的事 物业管理条例 明确规定 物业管理区域内 供水 供电 供气 供热 通信 有线电视等单位应当向最终用户收取费用 这些事是相关企业的事 5 物业公司管理服务的范围有哪些 物业管理条例 规定 物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 也就是说 物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准 为业主提供质价相符的服务 这些事才是物业公司的事 6 王先生称 他家纱窗坏了将近两个月 多次找物业维修 对方始终没有给出明确答复 他为此甚至去堵住物业的门口 但对方依旧一拖再拖 我住进这个小区两年了 东西坏了 怎么找物业 对方也不给我修 这次是因为纱窗框坏了 关上窗户家里进蚊子 实在没法正常生活 我才不得不多次去找物业 王先生越说越气 称他今年将近七十岁 物业于情于理都应该给自己换上纱窗 对此 该小区的物业工作人员表示 小区内的纱窗已经过了质保期 现在出现问题物业将不再负责维修 但是考虑到业主的实际情况 近期将会统一排查维修 所以才会让王先生暂时等一等 案例一 自家纱窗坏了要求物业更换 7 解答 窗纱 水管等设备 在交房时签订合同规定相应质保期 如果在质保期内 这些设备损坏将由开发商进行免费维修 超出质保期将由业主自行维修 在整个维修过程中 物业没有责任上门免费维修 案例一 自家纱窗坏了要求物业更换 8 我们小区电梯时好时坏 经常出问题 有时候还会关不上门 这是关系到业主安全的事情 物业必须重视 实在不行就换新的 郑女士说 她多次向物业反映情况 迫切希望换上新电梯 据郑女士介绍 该小区电梯上个月还发生 困住孩子 的情况 两个孩子在里面困了十多分钟 这件事让人心有余悸 电梯月月都会维修检查 并没有出现严重问题 各项测试都正常 郑女士反映的 困人 事件也没有核实过 该小区物业工作人员表示 更换电梯不是小事 不能仅听郑女士一面之词 为此 郑女士和物业多次争论 但直到现在仍然没有结果 案例二 电梯时好时坏 维修责任谁负 9 解答 电梯使用 检查 维修分别属于住建局 质监局 物业 郑女士遇到的故障问题 需先由质监局进行检查 如果检查结果良好 可继续投入使用 如果发现质量问题则反映给物业 物业联系维修单位进行维修 维修后仍有安全问题再商议更换 因此 在该小区电梯质检结果良好的状态下 物业只做好日常维护即可 案例二 电梯时好时坏 维修责任谁负 10 赵大爷今年70岁 前几天晚上出门遛弯 被小区门口破损的井盖绊倒 为此 给小区更换个新井盖成了他的心头大事 往小区物业跑了好几趟 可物业一直称他们没权更换 那个破损的井盖就在门口 一边凹一边凸 老人上了年纪 步子迈不高 很容易被绊倒 万一出什么事情谁负责呀 赵大爷说 他现在膝盖还疼 可就是不明白物业为什么不肯给换个井盖 案例三 门口井盖破损 老汉夜行绊倒 11 案例三 门口井盖破损 老汉夜行绊倒 解答 小区内井盖一般分为自来水井盖和排污井盖 但无论哪一种 物业都无责无权更换 业主应将此问题反映给自来水公司和环卫处 由部门核实该小区是否进行产权移交 如果已经移交则由部门负责更换 没有移交则由开发商进行更换 12 案例四 墙壁裂开缝隙 物业不给维修 张女士的新家刚刚装修完两个月 原本一家人兴高采烈住进新家 可墙上裂开的两道缝 却让她怎么也高兴不起来 这是新房子 现在就有裂缝了 房屋质量有这么大问题 物业也来看过了 为什么不给我维修 这样的房子怎么让业主住踏实 张女士气愤地说 她十分担心 日子一长这两道裂缝变大会发生危险 对此 该小区物业称 已经将此事通知开发商 对方表示近期会来维修 但是物业无责对房屋质量负责 13 案例四 墙壁裂开缝隙 物业不给维修 解答 由于张女士刚装修完房屋 造成房屋裂缝的原因可能是房屋质量问题 也有可能是装修导致 如果张女士楼上楼下住户房屋也存在裂缝 则基本判断为质量问题 由开发商维修 如果仅此一家 则很有可能是装修导致 由业主自行维修 14 三级管理各负其责 街道办事处 乡 镇人民政府 负责对辖区内物业管理工作进行监督指导 包括组织社区居委会 业主及有关产权单位 成立业主大会 选举产生各物业管理区域的业主委员会 对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理 对辖区物业管理工作进行监督和检查 协调公安等部门 加强对辖区物业管理秩序维护工作的监督和检查 15 三级管理各负其责 社区居委会负责协调指导辖区内的业主委员会 组织物业管理各项工作 包括监督指导业主大会和业主委员会履行业主规约和业主大会章程 督导业主和物业服务企业正确行使权力 承担义务 指导业主委员会选聘物业服务企业 签订物业服务合同 并监督实施 调解矛盾纠纷 指导并组织不实行物业管理的住宅小区实行自治管理 16 三级管理各负其责 县 市 区 住建部门依法负责对辖区内物业管理行业的指导和监督管理 包括 物业管理法规 政策的贯彻落实 对物业服务企业服务经营活动的监督管理 处理物业服务纠纷和投诉 负责物业服务企业资质的申报 物业服务项目招投标工作的实施以及议标项目的审批等物业管理相关工作 17 各部门充分发挥职能作用 市住建局 加强对县 市 区 物业管理工作的指导和监督 做好全市的行业管理 同时 对规划审批 小区内配套设施规划等问题作出新的规定 规划部门 审批新建小区时 按规定设定规划设计条件 对公共配套建筑 绿地 活动场地 停车场 公用设施设备等达不到规划设计条件要求的 不予验收通过 各级规划 城管部门 要按照职责分工 加强对小区内擅自改变建筑物 配套设施规划设计 私搭乱建 侵占公共用地和绿地 楼顶搭建 公共楼道隔断等行为的检查和治理 物价部门 负责制定前期物业服务及收费标准 对收费纠纷进行调处 并对违规收费进行查处 18 各部门充分发挥职能作用 公安部门 负责小区社会治安管理 对日常治安防范进行检查 指导物业公司加强小区内秩序管理 定期开展消防监督检查 消除安全隐患 质监部门 负责住宅小区内特种设备的安全管理 对超期未检电梯 锅炉等特种设备进行安全检查 督促整改到位 城管 畜牧 卫生防疫 社区居委会等部门和单位 对小区内饲养家畜 家禽等行为依法进行查处 创造健康 优美 洁净的居住环境 19 因地制宜进行管理 新建住宅小区 规划 住建等部门各司其职 把好新建住宅小区的规划设计 施工建设 物业管理三道关口 开发建设单位要严格遵循规划设计方案 按照配套完善 环境优美 居住安全等要求对住宅小区进行建设 新建住宅小区在业主委员会成立前 必须实行前期物业管理 开发建设单位在出售商品房时 应按规定选聘有相应资质的物业服务企业 进行前期物业管理 开发建设单位要落实承接查验制度 做好共用设施设备 场地 用房和相关资料的移交工作 业主委员会组建后 开发建设单位 前期物业服务企业 业主委员会三方按规定做好物业管理的转换衔接工作 20 因地制宜进行管理 未实行物业管理的老旧住宅小区 针对小区存在的管网老化 道路难行 缺少绿化 乱停乱放和私搭乱建等问题 因地制宜进行整治改造 凡两年内未列入改造范围的住宅小区 由小区所在地县 市 区 政府负责 街道办事处 乡 镇人民政府 具体组织实施 对小区物业基础设施整治改造 以达到相应的标准 21 因地制宜进行管理 改造后的老旧住宅小区 根据区域内的房屋规模 环境 配套设施等实际情况 可实施不同模式的管理 专业化物业管理 按程序成立业主大会 选举产生业主委员会 选聘有资质的物业服务公司对小区实施物业管理 后勤式管理 由房屋管理 产权 单位后勤部门负责 对本单位家属院 楼 区 实施过渡性管理 引导和鼓励房屋管理 产权 单位 通过体制改革和机制创新 逐步引入物业服务企业进行专业化管理服务 基础性服务 对暂不具备专业化管理条件 业主委员会又没有成立的住宅小区 由社区居委会组织力量为居民提供基础性的物业服务 对无主管楼院 零星住宅和规模较小的住宅区 由街道办事处 乡 镇人民政府 实施区域整合 由社区居委会选择专业公司进驻 分项委托服务 组织区域内人员从事服务等方式 为小区提供基础性服务 22 物业公司应承担的主要责任 物业共用部位及共用设施设备的使用 管理和维护 公共绿化的维护 公共区域环境卫生的维护 公共区域的维护 安全防范等事项的协助管理服务 物业使用中对禁止行为的告知 劝阻 报告等义务 物业维修 更新 改造费用的账务管理 物业服务和物业档案的保管 物业服务合同约定的其他事项 23 小区设施的责任划分 业主自行维修养护 业主自有的专有财产 如房屋室内部分 即户门以内的部位和设备 包括水 电 气 以计量装置或入户端口为界线 表以内的管线及自用阳台等 业主也可委托物业公司或其他专业维修人员代修 费用业主自出 不在物业费出 市政公用单位负责维修 如住宅小区内的水 电 天燃气 暖等计量装置或入户端口以外管线的维修养护 由有关供水 供电 供气 供暖单位负责维修 养护费也由其支付 通讯网络由通讯单位负责 维修养护费也由其支付 24 小区设施的责任划分 物业公司维修养护 房屋的共用部位和共用设施设备由业主委托给物业公司 由物业公司负责日常维修养护 费用由收取的物业费列支 中修 大修事项的维修费用从小区全体业主交存的住宅专项维修资金列支 共用部位主要包括住宅的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及户外的墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 共用设施设备主要包括电梯 天线 照明 消防设施 绿地 道路 沟渠 池 非经营性车场车库 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 25 部门管理负责部分 房屋建筑质量问题 在质量保修期内的房屋质量问题由开发建设单位承担 办理批建手续的属地住建局负责督促开发建设单位履行保修责任 电梯运行不正常问题 市住建局负责加强电梯安装环节的质量监管 市质监局负责电梯登记使用 定期安全检验 市房管中心监督物业公司协同电梯供应商或维保单位负责具体维修 小区内占道经营问题 噪音扰民问题 由市城管执法局和 三区 城