定制化别墅专题研究.ppt

定制化别墅专题研究 谨呈 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归世联地产顾问股份有限公司所有 未经世联地产顾问股份有限公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 本次研究内容 PART1 定制别墅为何尊贵 PART2 定制别墅分类 PART3 本项目的定制模式 本次研究内容 PART1 定制别墅为何尊贵 PART2 定制别墅分类 PART3 本项目的定制模式 何为定制别墅 定制别墅 业主为极致化的 专属 买单 定制别墅的特征 集中体现了房 地 产的统一性 其核心价值在于对居住理想 原型 的再现 业主互动主导的理念在土地 设计 施工 装修等全流程得以体现 充分满足业主对住宅专属性的机制化打造 定制别墅的概念 美国住房建造商协会 NAHB 对定制住宅 CustomHome 建造商所下的定义 在客户自己的土地上并按客户的要求建造住宅 有些定制住宅开发商也在他们自己所有的土地上建造定制住宅 希尔住宅 流水别墅 国外著名设计大师设计的定制化别墅 案例 流水别墅 世界级定制化别墅 位置 美国匹兹堡项目规模 占地380平方米设计师 美国建筑大师弗兰克 劳埃德 赖特 F L Wright 建设周期 近3年建设成本 75000美元 1934年 商人考夫曼邀请设计师赖特到匹兹堡东南郊的熊跑溪上游 进行别墅现场踏勘 流水别墅 的施工图完成 后工程师与设计师反复磨合 才终设计落地 流水别墅 全部建成 流水别墅 捐献给州保护局 对外开放 1936年 1937年 1963年 别墅依山势水道而建 独特设计 别墅内部空间体现赖特作品特色 室内通往起居室要先通过一段有顶盖的门廊 然后进入反方向的主楼梯 流水别墅 近年国内也出现了多种形式的定制别墅 差异化市场表现 柿子林 观澜湖高尔夫 麓山国际 北纬25N 长城脚下的公社 大一山庄 涵壁湾 大师设计 大师设计 大师设计 细节设计订制 真定制 定制设计方案 细节设计订制 案例 圣美利加庄园 稀缺资源对位高端客户 套餐式定制设计带给客户更多外在价值 加强了客户与开发商之间的联系 位置 大连旅顺占地面积 94634平方米建筑面积 26000平米 别墅建筑面积约22000平方米开盘时间 2006 03产品 独栋 37栋 350 1000平米 总价 1500万元配套 私家海滩 会所 设计由日本综合计画研究所和美国EDSA公司负责 提供方案由客户选择客户对房屋的建筑形式和建筑立面有明确要求 设计师在方案基础上进行调整客户与开发商沟通增加 关系更为紧密 圣美利加庄园资源极其强势 拥有长达800米的私家海滩 700米长专用山间道路 区域价值溢价明显 对位成熟高端客户 何人拥有定制别墅 定制别墅的客户都是极其特殊的高端群体 财富自由追求个性享受过程关注体验主动参与深厚的文化底蕴对于建筑 装饰有兴趣 定制别墅为何难得 土地环节 美国 土地私有制 土地几乎全部掌握在个人手中中国 土地公有制 全部掌握在国家和集体手中 持有环节 美国 物业产权永久化中国 物业产权最多70年 设计规划环节 美国 个人购买土地后 设计规划工作不需经过大量政府审批流程 自主性较强中国 繁杂的规划报建工作 时间长 限定多 可变更性差 自主性较差 定制化别墅在土地阶段出现的可能性极低 影响到中国市场的定制概念在植入房产开发建设的机会中表现出多样化 更多是围绕营销概念 物业产权的时间限定性致使购买定制化别墅的意愿降低 定制化别墅的个性化设计方案受限 自主设计的定制不再容易 致使中国市场的定制化不再 纯粹 交易环节 美国 房屋随土地销售中国 申请到预售证才可以正式销售 定制别墅不得不进行销售前置 依照中国法规 此种行为等不到政府保护 提高交易过程风险 中国国情决定了中国较西方发达国家打造定制化产品的难度大 中国 定制化 的多样性 真定制 符合西方概念的定制别墅开发 中国市场极少见 可操作性低 假定制 营销层面的定制概念 中国市场极常见 对开发商而言 可操作性高 定制化 概念可进入阶段 定制化 的可操作性 部分定制 可操作性低 对业主而言 定制不纯粹 期望前移 对开发商而言 追求高利润 主动后移 客户群体少 销售前置渠道狭窄 需在开发前期即获得客户认可难度高 且客户违约风险大 营销手段提升物业价值 可为开发商利润增值 但不能获得追求纯粹定制的客户的认可 定制化 的优劣势 本次研究内容 PART1 定制别墅为何尊贵 PART2 定制别墅分类 PART3 本项目的定制模式 定制别墅的分类 定制别墅分类 完全定制 户型定制 拼合定制 装修定制 风水定制 代表案例 柿子林卡 代表案例 南瑞别墅常平万科城 代表案例 保利林语山庄中信山语湖 代表案例 佘山3号福建北纬25度 代表案例 常平万科城福建北纬25度 惹不起的 柿子林卡 高投入 长周期 不可复制的 大师级的完全定制作品 位置 北京昌平区占地面积 300亩建筑面积 4800平米建设周期 4年总成本 3亿配套 室外游泳池 网球场 酒吧 马厩 狗舍 鸽笼 花房等 美国金钥匙荣誉协会终身会员美国建筑师协会 基金会奖学金Bakewell Brown和Bakewell Weihe建筑画奖美国建筑师协会 纸上建筑 竞赛荣誉奖WalterB Sanders设计教学研究奖金美国 从桌子到桌景 概念性物体设计竞赛一等奖日本新建筑国际住宅设计竞赛一等奖日本新建筑国际住宅设计竞赛佳作奖旧金山洛杉矶3X3 9设计竞赛获胜者美国纽约青年建筑师论坛奖 张永和是富有实践经验和探索精神的新一代建筑师 对于建筑学充满热情 能带领麻省理工建筑系开创新天地 麻省理工学院建筑和规划学院院长安得勒 桑托斯 张永和为柿子林卡做了多版设计 业主对房屋有极高追求 与设计师反复研讨 最后设计完全颠覆前几个方案 柿子林卡空间展示 拼合定制 户型可自由拼合拆分 以满足客户的多元需求 案例参考 上海南瑞别墅常平万科城 小户型别墅可进行灵活拼合 如双拼拼成独栋 满足客户对于大中户型的多元需求 大面积的独栋产品 面积较大 可以根据定制客户需求灵活拆分 如独栋拆分为双拼 案例一 南瑞别墅外形为独栋 内部空间可灵活拆分为双拼 但在拼合方面空间设计较死板 拼合设计改造成本高 舒适性及实用性不强 评价 本户型的实际拼合为 鉴于内部功能空间设计及改造成本较高 购买两户的业主仅打通墙进行物理性拼合 实际的功能空间实用性较差 除了卧室数量变多外 别墅的空间尺度感 奢华感并未完全体现 提供20余种户型供客户选择 每栋别墅均由二合一别墅设计理念 既可由一户业主独享 又均可拆分为两户 一层 二层 三层 车库 卫生间 书房 客厅 客厅 通过打通书房形成两室的拼合 连通的超大客厅 奢侈的活动空间 但作为整体户型来看 车库居于中间形成空间隔挡 合理性较差 拆除楼梯 入户廊可与卧室合扩大卧室舒适度 从一层的整体布局来看 属于硬性拼合 厨房列入房间改造的工程难度较大 若作为公共空间 则面积浪费较严重 且车库导致内部空间严重被隔断 卫生间的位置非合理性 整体实用性不强 主卧 主卧 卧室 卧室 卧室 储藏室 卫生间 改造成娱乐厅 通过打通储藏室和卫生间形成二层的交通通廊 连通后的二层共有一间主卧 四间次卧共五间房 楼梯可封闭成为二层的娱乐厅 但卫生间的位置距离厅较远 非合理性 三层是主人独享空间 主人房 合并为卧室 可改造成房 原有空间 打通空间 改造空间 产品为约220 260平米的双拼别墅 外形独栋化处理 产品可以按照客户的个性要求定制450 500平方米的独栋别墅 约6 6米中空 86平米超大客厅 约60平米超大主人房 而且提供多种定制方案 从四房三厅至八房三厅多种选择满足您的需求 同时配备四车位 六露台 赠送2个书房 1个多功能娱乐室 1个内庭院 附送约500平米360度超大环屋花园 一层 二层 三层 评价 本户型的实际拼合为 鉴于内部功能空间设计及改造成本较高 且二三层的改造难度较大 购买两户的业主仅打通一层墙体进行物理性拼合 除了卧室数量变多外 别墅的舒适开阔性居住空感表现不足 套房 套房 花园 花园 客厅 客厅 主卧 主卧 套房 套房 通过打通花园 客厅形成两套房的拼合 通过打通客厅形成84平米超大 挑高的 奢侈的活动空间 通过打通花园形成建筑内部的超大庭院空间 并与客厅相连 形成一层的大尺度开放空间 全套房设计 合并后 由两个三套房的双拼产品转变为两个主人房 四个套房的独栋产品 且两个尊贵主人房位于独享三楼空间 花园挑空 拼合中存在的问题 一层可以打通成开放性空间 但二楼三楼仍然保持原有独立性 难以形成统一的居住空间 合并后一楼的功能空间重复 如厨房 餐厅 如将其中的空间改造成房 改造成本较高 可改造成房 原有空间 打通空间 改造空间 案例二 常平万科城双拼别墅外形为独栋 内部空间可自由拼合拆分 但实际的拼合中 功能空间重叠 二三层空间独立 难以实现真正的拼合 在同一的建筑风格之下 定制化户型设计案例一 广州保利 林语山庄 定制别墅资料 区位 定制别墅位于该小区最高山的山顶上 与山顶公园相连一体 还可俯视整个小区的山林流泉 风景绝佳 建筑面积 约800平米左右 均配有面积达1000多平米的花园定制条件 占地面积 建筑面积和立面风格已确定 买家可完全根据自己的个性化需求和家人的喜好对户型结构 功能空间间隔 装修风格等量身定制 参与设计确定 再由地产商统一施工 物业地址 广州科学城物业形态 以独立别墅和连体别墅为主 另配有极少量多层洋房的生态型高档住宅小区资源 依山而建 环山层层叠落容积率 0 62绿化率 53 客户的定制需求 1 调整房屋的朝向及布局 体现景观与视野的最优化 2 结合风水学综合考虑 如门位南向 房间间隔安排等 3 根据家庭结构 调整房间大小等 在同一的建筑风格之下 定制化户型设计案例二 佛山中信 山语湖 定制别墅资料 区位 中信山语城西侧为连绵山脉 植被丰富 原生地貌 并拥有总面积约1000多亩的3个水库 定制别墅位于区域内景观最佳位置 建筑面积 约530平米定制条件 占地面积 建筑面积和立面风格已确定 买家可完全根据自己的个性化需求和家人的喜好对户型结构 功能空间间隔 装修风格等量身定制 与专业设计师直接沟通 完成设计后由开发商统一施工 物业地址 佛山南海里水和顺美景大道物业形态 以独栋 联体别墅和高层洋房为主 集度假 休闲 商务 居住等功能于一体的环保生态新城建筑面积 161万平方容积率 2 96绿化率 45 客户的定制需求 1 客厅要大 高 体现别墅物业的舒适度 2 房屋朝向 体现景观的最优化 3 根据家庭结构 确定房间数量 3 根据家庭习惯 确定功能分区等 从实际操作性及客户的反应来看 户型设计定制的反应效果较好 户型设计定制的实际操作性较强 也深受客户喜爱 除了广州保利林语山庄和佛山中信山语湖外 成都的麓山国际 福建北纬25度等项目也都采用了此类定制内容 市场反应及实际操作效果均较好 装修定制是现有别墅销售中采取较多的一种定制方式 佘山3号 玖院十八峰 南航碧花园 天屿千岛湖度假别墅 案例参考 福建北纬25度佘山3号天屿千岛湖度假别墅玖院十八峰南航碧花园 福建北纬25度 位置 上海松江区占地面积 208057平米建筑面积 82000平米总户数 287户产品 独栋 280 553平米 总价 1200 3000万元 套配套 会所 开发商提供设计 法式 经典美式 托斯卡纳及混合美式等多种风格可选采购 施工及监理 提供人工 材料咨询服务价格精装别墅与毛坯别墅价格相差无几毛坯别墅定制装修按实际装修额外计算费用 我们在项目销售过程中发现 不少参观者会细心询问装修的细节 一期交房时 众多业主向我们索要样板房装修图纸 很多客户甚至提出代为装修的要求 佘山3号负责人 定制精妆 别墅 佘山3号 地处低密度产品聚集区 采取差异竞争策略 缓解了客户装修上个性化要求与技术能力不足之间的矛盾 客户对居住空间有较高要求 但很少具备独立装修别墅的能力 多交给第三方完成开发商由于负责房屋主体建设 对室内空间更为了解 具备优势 装修定制满足客户从购买到装修布置一条龙的需求 拎包即可入住 开发商可为客户提供3 4种的装修方案 如新古典风格 欧式风格 东南亚风格 中式风格等 让客户选择 每套方案均按实报价 客户根据需求定制方案 并与装修单位签订装修合同 甚至可以提供家电家居的购置安装服务 开发商不参与具体实操 开发商提供特定单位的装修施工图资料及意向照片 不参与业主预定单位的装修设计及施工 大多高端客户对于风水的敏感也使得风水定制成为定制别墅中不可缺少的一步 多以业主意向单位的风水点评 不定期风水讲解活动为主 1 2 3 香港风水大师粱颢耀亲临太古城 并亲自评点户型 风水讲座 风水讲座 本次研究内容 PART1 定制别墅为何尊贵 PART2 定制别墅分类 PART3 本项目的定制模