国内超高层案例PPT课件.pptx

超高层综合体案例分析 超高层综合体项目 国内众多超高层建筑中融合办公 公寓 酒店 商业的综合体项目不多 较多的尚在规划中 超高层综合体项目小结 II III IV V 国内现有的超高层综合体中多以办公为核心主导功能 办公物业占比基本都在50 以上 多样化产品设计来减少整体风险 高层建筑成本高 公寓多强调特色和多样化面积段设计 如高端服务式公寓 奢华行政公馆 或单纯以品质为主打契合白领阶层需求 顶层可设置高端瞰景台或者打造私人会所 一方面可以大幅提升高层价值 同时也可以通过会所来凸显高端品质 打造核心卖点 商业多设置1 4层 以裙楼的形式分布 通过高端国际品牌引入 舒适生态打造提升整体商业品质进而带动项目整体价值 I 超高层建筑多位于一个城市的中央商务核心区或者金融中心 对区域商务发展有着较大的带动作用 同时自身也承担着较高的风险 沈阳朗勤泰元中心 180m超高建筑打造太原街新地标 国际低碳环保 智能科技技术引领沈城居住 商务办公全新体验 1 4层商业配套 5 30层甲级办公 31 43层酒店式公寓 整体效果图 片区鸟瞰效果图 区位分析 项目毗邻沈阳站 位于沈阳市核心金融中心 周边具有浓郁的商业氛围 地段优势突出 和平区之于沈阳 和平区是推动沈阳东北区域金融中心建设的核心功能区主要发展现代商贸 金融保险 科研信息 文化创意 商务中介等现代服务业 以金融保险业为发展重点 项目之于和平区 南京街 和平大街 核心区 朗勤泰元中心位于和平区繁华的太原街 太原街商圈在沈阳商业发展中扮演着极其重要的角色太原街早期定位为都市时尚中高端现代化商业中心 具有浓郁的商业气息以和平大街和南京街为主轴 东至三经街 西至南京街 南至南五马路 文艺路 北至市府大路共同组成沈阳金融街 项目毗邻沈阳金融街 太原街核心商圈 公寓产品分析 46 135平多样化精装小公寓 契合都市精英白领多样化私属型居住需求 31 43层酒店式公寓 推广口号 80 130 瞰景公寓 总裁级天空行宫 客源锁定 城市精英白领阶层 沈阳区域投资客户打造亮点 超高层 精装修 公馆居住体验舒适体验 参照酒店式舒适空间进行低碳绿色精装修 办公 公寓独立纵向交通设置 科技生态 智能新风系统 恒温恒湿 24小时太阳能热水 9部高速电梯低碳绿色居住品质 智能中央空调系统 室内温度均衡保持在40 60 智能新风系统可实现24小时自动换气 LOW E玻璃幕墙 挑高大堂 酒店式装修 公寓产品分析 46 135平多样化精装小公寓 契合都市精英白领多样化私属型居住需求 朗勤泰元中心户型配比 公寓产品在31 43层 46 57平米为主力户型 较多的小户型有利于吸引单身白领阶层和投资客户 但58平户型功能分区较差 135平米户型进深过长 缺乏应有的居住舒适度 开间 4 2米进深 8 58米开间 进深 1 2 58平米户型 52 54平米户型 开间 5 24米进深 8 58米开间 进深 1 1 65 4梯22户 进深过长舒适度不高 小户型锁定客源群体 户型方正 动静分离 价格对比分析 太原街道普通住宅9500元 平 公寓15000元 平 公寓溢价明显 接近豪宅售价 但去化情况一般 朗勤泰元中心公寓客户定位为都市白领 以公寓式的精装修提升居住品质 但价格高于市场价格太多 再加上单一的装修风格与客户的多样化喜好严重影响后期的去化目前来看 面对刚需型客户泰元中心性价比不高 对于中高端客户项目又缺乏足够的奢华品质 写字楼整体供给500户 公寓200户 最早从2011年10月左右开盘 现在写字楼 公寓各自都剩余50 左右 目前价位在14000 15000元 平 相对于周边住宅价格来看还是较贵的 从已购买的客户来看投资客户与自住客户基本达到1 1现在前来咨询的客户比较少 一方面由于推广的少了 同时有的客户来了对装修风格不喜欢 只有一种装修风格 也有着很大的影响 泰元中心置业顾问沈阳写字楼和公寓供应过剩 去化缓慢是通病 对于泰元中心来看 更多的原因在于他们价格确实贵 而且一开始调性太高 超出市场太多 对于投资这种事 种子客户起不来后续肯定乏力 我自身对这个项目的后期市场也不怎么看好 沈阳世联咨询顾问 大连沿海国际中心 项目位于大连市政规划的核心商务区 面临渤海 定位为高端的大型商务综合体 项目所在 星海大观 项目之于星海都会区 集聚甲级写字楼 顶级豪宅 金融中心等的高端金融商务区 是大连市政规划的核心商务发展区域 大连名片 星海广场 星海广场 亚洲最大的城市广场 对外知名度超越大连 辐射东北三省客群高端商务区 诺德大厦 百年汇 期货大厦等甲级写字楼集群顶级豪宅 一方公馆 星海湾壹号云集 渤海 具体区位分析 项目位于会展中心区域 毗邻高端商务区 商务氛围浓郁 但同时也面临着较大的竞争 项目交通区位优势明显 周边高端写字楼住宅较多 可较好的发挥借势效应 同时也面临较大的竞争 项目规划为43层超高层建筑 周边星海大观高楼云集 昭示性受到一定的影响 产品组合 项目融合多种功能于一体 区域通道单独设置保证居住和办公品质 万豪酒店提升项目整体价值 1 2层商业配套 3 6层酒店配套 7 23层写字楼 24 36层万豪酒店 避难层 37 43层酒店式公寓 出入口分开设置 产品分析 公寓体量1 5万方 办公体量5 7万方 现在正在打地基 预计2015年入市 公寓产品具体户型配比 星海广场经过10多年开发建设 周边土地基本开发完毕 商业金融发展氛围较为浓郁近几年项目周边供应的都以大户型为主 总价较高 小户型产品稀缺 通过小户型的开发和设计来补缺市场空白 避免与周边项目的直接竞争 196套 60 70 为主 写字楼平层3000 4000方 可自由分割 各产品角色分析公寓 回现主力写字楼 回现主力酒店 形象标签商业 价值标签车位 提升附加值 超高层公寓分析 市场上现有超高层公寓可分为豪华型 改善型 普通型三种类型 面积普遍较大 强调居住舒适性 刚需为主 超高层公寓项目小结 II III IV 超高层公寓中不同面积和户型的设置与所处的地理位置 所依托的资源 周边的商务资源等有着较大的关系 高端型 改善型公寓的打造应强调整体的奢华品质和舒适度 多通过大户型设计 电梯独立入户 奢华装修等综合体现居住品质感 刚需型公寓的打造首要控制面积 控制购房总价 往往依托于周边良好的办公 商务环境 未来升值潜力吸引投资客群和刚需客户 I 现有超高层公寓根据不同的户型设计 产品定位 配套服务等大致可以分为豪华型 改善型 刚需型三种 顶级豪宅型 世茂滨江花园 地理位置优越 景观资源优质 超大户型 高端休闲会所 私人空中花园提升居住尊贵感 86 一房户型方正规整 客厅270度展现室外景观小户型满足多样化客群需求 125 两房二房三面通透设计 舒适化生活品质打造主卧大阳台 落地飘窗提升居住舒适感 286 三房主人佣人双入户门设计体现尊贵感客厅阔绰观景落地窗最大化收纳户外江景 318 四房主人佣人双入户门打造体现居住尊贵感客厅设宽大落地窗 尽享室内景观主卧套房高端设计 客厅超大落地窗 阔绰观景大窗 主卧舒适大阳台 270 观景大窗 270 观景大窗 江景资源 顶级豪宅模式一 2梯2户 3梯4户多样化设计 借助优质的江景资源 独特的户型设计凸显豪宅品质 顶级豪宅型 柏悦居 位于北京商务区核心地带 五星级酒店与高档住宅高品质结合 酒店式服务提升住宅居住舒适度 顶级豪宅模式二 依托地理位置 高端服务 超大户型打造高端形象依托优越的地理位置 自身的奢华装修 超大的舒适空间补缺郑州高层豪宅市场 享受别墅生活的同时拥有便利的生活体验通过自身生态资源的高端打造来补缺项目自然资源缺失的不足 酒店与公寓入口 商业入口 柏悦居电梯 柏悦府电梯 酒店电梯 酒店与公寓共用一个大堂 但通过独设电梯进行功能区分 01 02 03 04 05 06 07 08 09 240平两房 131平一房 130平一房 240平两房 133平一房 241平 137平一房 242平两房 133平一房 客厅餐厅大面宽舒适打造 狭长通道利用率低 主卧套房设计 顶级豪宅型 柏悦居 位于北京商务区核心地带 五星级酒店与高档住宅高品质结合 酒店式服务提升住宅居住舒适度 顶级豪宅模式二 依托地理位置 高端服务 超大户型打造高端形象依托优越的地理位置 自身的奢华装修 超大的舒适空间补缺郑州高层豪宅市场 享受别墅生活的同时拥有便利的生活体验通过自身生态资源的高端打造来补缺项目自然资源缺失的不足 酒店与公寓入口 商业入口 柏悦居电梯 柏悦府电梯 酒店电梯 酒店与公寓共用一个大堂 但通过独设电梯进行功能区分 01 02 03 04 05 06 07 08 09 240平两房 131平一房 130平一房 240平两房 133平一房 241平 137平一房 242平两房 133平一房 客厅餐厅大面宽舒适打造 狭长通道利用率低 主卧套房设计 改善型 苏州新地国际公寓 4梯8户以130 150平改善型户型为主 精装修 高档物业提升项目品质 户型通透性稍差 150 二室二厅 149 二室二厅 143 二室二厅 130 二室二厅 项目建议 明确楼层区域设置 办公 公寓平均分配 公寓多样化打造 高端私人会所设置 楼层从下到上依次设置商业 办公 酒店 公寓 通过酒店对办公和居住功能进行分隔 设置独立电梯入口区域保证彼此品质 项目毗邻郑东CBD商圈 配置适量的办公提升商务氛围 同时设置适当比例的公寓来拉动项目销售 同时对郑东办公市场进行补缺 公寓类型多样化设计满足多样化群体需求 对公寓楼层面根据公寓类型 高端 大众 进行适当区隔 高层设置私人会所 契合办公人群和居住客群的休闲体验需求 同时提升项目品质 4层商业体量 建议做4层底商 引入