南昌市高新区板块市场调研报告(50页).ppt

南昌市高新区板块市场调研报告 第一部分高新区宏观环境分析 区域概况 高新区位于南昌东大门 面积231平方公里 拥有900余家企业及瑶湖高校园区 高新区是南昌东大门 是我省唯一的国家高新区 高新区创建于1991年3月 1992年11月被国务院批准 全区企业900余家 外资企业200余家 美国微软 科勒 耶兹 法国ABB 德国G D 台湾东元等一批国际知名跨国公司和中兴通讯 深圳方大 江铜集团 TCL等一批国内知名企业进驻 区域内瑶湖高校区14 7平方公里 目前有江西师范大学 蓝天学院 南昌工程学院等7所高校进驻 人口概况 高新区人口总数30余万 半数产业人口 大学生占比较大 区内常住人口22 85万人 未来5年将突破50万 人口总量 高新区目前常住人口22 85万 主要人口由产业人口及高校人群组成 大学生10万余人 与产业人口平分秋色 高新区加上外来务工人员 目前高新片区内人口总数约30万人 人口结构 从人口组成来看 高新区总人口1 3人口为大学生 半数以上为产业聚集性人口 本地居民所占比例有限 未来人口预计 由于瑶湖组团的规划建设 特别是洪都集团的搬迁 航空城的开建 未来5年区域人口或将突破50万 交通路网 高新区交通路网四通八达 北京路 南京路直达市区 紫阳大道连接东外环高速 富达右路联通红谷滩及昌北 交通极为便捷 但是部分区域公交欠发达 轨道交通 地铁1 3 4号线经过高新区 未来出行将十分便捷 特别是地铁1号线2014年的通车运营 为沿线房地产项目的发展注入活力 各条线路说明如下 1号线 双港站 蛟桥站长江路站 珠江路站 八一桥西站 绿茵路站 丰和站 会展路站 秋水广场站 中山西路站 子固路站 八一馆站 八一广场站 丁公路北站 师大南路站 彭家桥站 谢家村站 青山湖大道站 高新大道站 艾溪湖西站 艾溪湖东站 太子殿站 天祥大道站 奥体中心站2号线 南昌西站 龙岗站 国体中心站 卧龙山站 岭北三路站 前湖大道站 学府大道东站 翠苑路站 雅苑路站 红谷中大道站 滕王阁站 阳明公园站 青山路口站 福州路站 永叔路站 丁公路南站 南昌火车站 洪都中大道站 辛家庵站3号线 瑶湖北 民丰路 丹霞路 青山路 八一大道 叠山路 象山路 象山南路 绳金塔街 十字街 京山北路 迎宾大道 至莲塘4号线 高速客运西站 站前北大道 朝阳洲南 抚生路 洪城路 洪都大道 南京东路 上海路 国威路 火炬大道5号线 下罗地区 长堎大道 学府大道 红谷南大道 学府大道 朝阳大道 江铃西路 高新大道 其中2016年前将完成1号线和2号线的一期建设 全长共50 6公里 静态投资为264 24亿元 其中地上高架为2 8公里 地下铁路为47 8公里 按照每1 2公里设一个出 进站口规划 全线共设出 进站口41个 高新风光及配套 五星级大酒店 艾溪湖湿地公园 奥林匹克中心 高校园区等 高校资源 瑶湖高校园区 规划占地面积25平方公里 可容纳15所院校 发展人口30万 是江西构筑人才高地和科研的重要基地 目前入驻师生10万余人 南昌高新区已成为江西省科技含量最产业集聚效应最显著 发展速度最快 创新能力最强的经济区域 经济跨越式发展 省内经济龙头 GDP向千亿迈进 高新区 光伏产业 LED产业 航空高技术产业和服务外包产业 已经或将要成为该区支柱特色产业 总投资500亿元的光伏产业园 将建成全球产业链最完整 科技含量最高的光伏产业园 同事 高新区真着力建设国产大飞机零部件研发制造基地 力争2018年实现总收入1000亿元 在中华环保联合会和北京大学中国低碳发展研究中心共同主办的 低碳发展经验交流会暨低碳中国突出贡献城市 企业 个人 授牌仪式商 南昌高新区被评为 低碳中国突出贡献园区 2009年度南昌高新区凭借强大的发展动力 在国家科技部日前公布的国家高新区评价试行结果中 综合实力成功跻身前30强 排名全国第28位 成为我省首个迈进国家级高新区前30强的开发区 1991年 南昌高新区在一片农田上起步 当年GDP仅3亿 2003年 全区GDP突破100亿 到2005年突破200亿 仅用了2年的时间 到2006年突破300亿只用了1年的时间 2009年全区GDP收入618亿元 2010年园区GDP681亿元 地区生产总值完成212亿元 财政收入突破21亿元 高新区宏观环境分析总结 优势 Strength 片区作为南昌市东大门 紧邻南昌市老城市 随着城市的快速发展 区域将逐步发展成为南昌市湖滨产业居住区 瑶湖组团规划的提出 及大量的土地出让和品牌开发商的进入 将使区域发展奖更加迅速 特别是在政府大量资金及市政配套的支持下 板块效应的凸显 区域发展将更快 地铁一号线2014年的运营 艾溪湖大桥 麻邱立交的竣工将为区域的交通带来更加的优势 片区未来交通优势将显著 劣势 Weak 片区未来规划定位较好 但区域基础配套建设速度存在一定的滞后 城市综合配套服务功能缺乏 商业生活配套 基础教育配套 休闲娱乐设施尚未形成 短期内将影响区域地产市场的发展 片区大手笔的规划 缺乏有效的 针对性强的发力点 对区域的快速发展难以形成有限的基础支撑 第二部分高新区市场调研分析 高新区房地产走势 南昌市房地产走势 住宅 达观国际 项目自带天虹商场 商业配套齐全 位处交通便利地段 北京东路京东大道两条主干道交界处 核心竞争力 商业 区域 1 3楼为天虹 4楼万达影城 1 的主要为公寓 户型方正实用性高 带阳台 卧室带凸窗 得房率75 48 00 1室1厅1卫1厨 67 00 2室2厅1卫1厨 96 00 2室2厅1厨1卫 129 00 3室2厅1厨1卫 2 楼户型南北通透 主卧次卧朝南 主卧带飘窗 175 00 3室2厅2卫1厨 3 作为项目楼王一梯两户 主卧独立卫生间 大阳台 大客厅餐厅设计 提升居住舒适度 价格走势 购买套数 新城国际花都 项目与达观国际仅一条马路之隔 09年开始销售 建筑用地为商业用地 产权只有40年 房屋质量差 核心竞争力 区域 97 00 3室2厅1卫1厨 94 00 4室2厅1卫1厨 137 00 3室2厅2卫1厨 主卧朝南带凸窗 户型较为混乱 大户型设有阳台 价格走势 购买套数 方大上上城 毗邻艾溪湖湿地公园 项目包括五星级酒店 5A级写字间 大型商业中心 大型运动休闲会馆 高档住宅 高档酒店式公寓为一体的近百万平方米社区 核心竞争力 湖景公园 地铁沿线 洋房 超高写字楼和底部集中商业 写字楼 商业 公寓等综合商业区 核心竞争力 品牌 产品 绿地新都会 大型综合体占位高新地标性建筑 艾溪湖东岸首开项目 创新产品及品牌力带动产品去化 高层 创新叠加别墅墅户型特点 位于洋房的一二层 均赠送阳光地下室和阳台 洋房物业塑造出别墅生活感觉 143 碟墅 140 碟墅 洋房户型特点 位于洋房的三至六层 大阳台 大客厅餐厅设计 均设计主卧套房南北通透 居住舒适度提升 109 三房 147 四房 119 三房 89 二房 107 三房 132 三房 高层户型特点 户型方正通透 各房间均设置凸窗 大户型卧室设置阳台 三房大户型产品设置主卧套房 舒适度较高 价格走势 购买套数 保利香槟国际 保利地产2011进军南昌东部的又一新作 品牌力带动产品去化 核心竞争力 品牌 产品 106 两房两厅两卫 117 00 2室2厅2卫1厨 91 00 2室2厅1卫1厨 两房 每户均有至少15 赠送面积 赠送面积实用方正可改一间房间 户型南北通透 卧室带凸窗 提升居住舒适度 170 00 3室2厅2卫1厨 三房 23 8 大赠送面积 赠送面积实用方正可改一间房间 南北双阳台 通风采光好 价格走势 购买套数 绿都温莎城堡 位于高新开发区创新一路艾溪湖东岸 与4 5平方公里艾溪湖相邻 坐拥2500余亩城市绿肺艾溪湖湿地公园 景观资源丰富 核心竞争力 区位 产品 75 00 2室1厅1卫1厨 95 00 3室1厅1卫1厨 户型方正 实用率高 卧室带飘窗 三房主次卧分离互不影响 价格走势 购买套数 联发君悦湖 联发集团继运筹红角洲中心 联发江岸汇景 CBD中心 联发广场 朝阳新城中心 联发君悦朝阳 之后的东部中心墅区作品 核心竞争力 品牌 别墅 高新区住宅分析 1 居住向东转移 高新区占地广阔 内部居住区较多 目前主要集中于艾溪湖西岸 而随着艾溪湖西岸用地减少 东岸开发楼盘增多 居住逐渐向东转移2 项目品质不断提升 由市郊向城市副中心转变 高新区住宅产品品质不断上升 尤其保利 绿地以及联发等入驻高新区 湖景产品和别墅产品供应加大 区域产品品质不断提升 3 客户逐渐外向化 随着市中心房价逐渐走高 价格压力加大 置业高新区的客户逐渐增多 随瑶湖组团规划出台 地铁施工 居住用地出让增多等一系列因素引导 置业高新区的区外客户逐渐增多 一改早期区域市场相对封闭的局面 4 供应快速增加 竞争日益激烈 高新区土地储备充裕 近两年土地供应快速增多 使高新区近几年住宅供应快速放大 高新区将成为南昌楼市供应热点 同时将加剧区域市场的竞争 对区外客户的抢夺将日益激烈 高新区将是未来南昌置业重点方向之一 规划利好多 发展潜力大 将成为未来南昌楼市热点 写字楼 泰豪科技广场 泰豪科技广场项目毗邻1号线站口紫阳大道站 A B两座独立塔楼为独立板式平面结构 底部三层裙楼将两座塔楼连为一体 核心竞争力 地段 空中花园 4部电梯 整层1100 可分割为20小间 每间有独立房产证 带有4部电梯 西面端户可观赏艾溪湖 1 3楼商场 泰豪自主招商 价格走势 购买套数 云中城 是由洪源投资 华新置业全力打造双座超200米企业总部 位于艾溪湖桥头 城市东轴中心 地铁1号线的出入口 核心竞争力 地段 双子塔 紫阳明珠 地铁口物业 交通优势明显 价格优势 整体营销上较为失败 仅一期公寓产品开盘销售 公寓后期及写字楼项目均采取自然消化策略 走量缓慢 核心竞争力 价格 地段 紫阳明珠案例 产品设计不合理 整层面积660平米 可分为9间 面积50 97平米 外立面显陈旧 仅有2部电梯 不能有效满足办公要求 整体档次较低 2部电梯 紫阳明珠 写字楼于2012年3月16号取得预售后对外出售 无蓄客 无开盘 目前销售面价为6200元 平米 绿地新都会案例 绿地新都会写字楼依托自身品牌优势 综合体规模及地段优势实现走量 销售较好 绿地新都会写字楼产品作为区域写字楼先驱产品 依托自身品牌 项目规模 区域发展前景 精装修等 地段 相比其他区域价格等各方面的优势销售 核心竞争力 品牌 产品 绿地新都会案例 5A级标准 2000平米 可分为八间 每间面积268平米 17部电梯 中央空气净化处理 10米挑高大堂区域首个入市写字楼项目 17部电梯 价格走势 购买套数 传奇国际广场 主楼为23层的5A甲级写字楼 层高3 9米 配备六部品牌电梯 高档石材与玻璃幕墙相结合打造全湖景办公环境 核心竞争力 湖景 高新区商业分析 1 高新区当前商业产品相对缺乏 多为住宅配套商业 区域办公 购物 休闲娱乐等氛围相