万科财务分析.ppt

解读万科基于06 09年报表分析梁国萍 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 1 行业分析 结构分析 综合分析 2 3 4 Contents CHINAVANKECO LTD 5 前景展望 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 引言 从2003年开始 房地产行业开始发展 主要是因为 国家在2003年出台了房改政策 释放了大量的市场需求 拉动了房地产投资迅猛发展 加之国务院于2003年8月12日颁发了 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 18号文 将房地产行业定性为 促进消费 扩大内需 拉动投资增长 保持国民经济持续快速健康发展 已经成为国民经济的支柱产业 这在房地产开发商当中 引起了一片欢呼 称 中国房地产将迎来新的春天 随着房地产行业蓬勃发展 带动了一系列产业的发展 被称为是推动中国国民经济发展的第一架马车 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 一 公司介绍 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 公司简介 证券简称 万科 证券代码 000002主营业务 大城市的住宅开发上市日期 1991 01 29每股面值 元 1 00每股发行价 元 1 00上市首日开盘价 元 14 58 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 历史沿革 公司成立于1984年 前身是深圳现代科教仪器展销中心 1987年3月更名为 深圳现代企业有限公司 1987年11月股份制改组 并向社会发行股票 1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌 1991年 深万科A 在深圳证券交易所上市 1993年4月首次发行B股 同年5月28日 深万科B 上市 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 公司灵魂人物 王石 1951年出生 1968年参军 1973年转业 转业后就职于郑州铁路水电段 1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业 本科学历 毕业后 先后供职于广州铁路局 广东省外经贸委 深圳市特区发展公司 1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心 任总经理 1987年股份化改组 任万科董事长兼总经理 1999年起不再兼任万科总经理 现任万科企业股份有限公司董事长 法人代表 今天的王石在做什么 登山 滑雪 冒险 挑战生命极限 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 今天的辉煌 万科如今已是家喻户晓的企业 不仅作为中国最早一批上市公司 见证了资本市场和行业发展的完整历程 而且在近二十年的上市中 始终保持着稳健的成长 成为国内上市公司中持续盈利增长年限最长的企业 根据2009中国房地产开发企业500强测评排行榜显示 上市房企竞争优势明显 在百强企业中占据62席 在50强企业中占据三分之二以上席位 万科继续占据榜首位置 2009年百强企业呈现出强者恒强的梯队格局 万科 中国海外 保利地产作为第一梯队的代表领跑百强房企 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS CHINAVANKECO LTD 万科词典 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 自我评价 王石曾经不无得意地表示 只需要六秒钟就能把万科的业务 行业地位 客户口碑说得一清二楚 中国城市住宅开发商 上市蓝筹 物业服务好 王石 25周岁的万科还只是一个青年 更多的还是要着眼未来 公司总裁郁亮 将万科比作一个 块头虽然很大了 但心智还需要磨炼和成熟 的年轻人 自豪而清醒 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 二 行业分析 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 二 行业分析 万科发展轨迹 一支独秀 98年 房地产上市公司数量剧增 反映了该行业的迅速发展 大浪淘沙 百花齐放 04年 在宽松信贷环境下 九大房地产公司领跑房地产市场 带领行业进入繁荣期 万科开始从众多房地产企业中分离出来 连上台阶 尤其在06 07年把其他公司远远抛在后面 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 净利润 净资产 营业利润 营业收入 筛选标杆企业和可比企业 二 行业分析 大浪淘沙 总资产 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 股票代码 000002万科600048保利地产600663陆家嘴600383金地集团000024招商地产000402金融街600376首开股份601588北辰实业000046泛海建设 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 通过以上图表 我们可以看出许多房地产企业借国家政策倾斜的东风 迅速发展了起来 无论从总资产 净资产还是利润指标来衡量 万科 保利地产 陆家嘴 滨江集团 金地集团都是房地产行业排名前十 万科一枝独秀 是当之无愧的行业老大 滨江集团上市较晚 予以剔除 因此 我们选定此其余5家企业作为万科的行业对比对象 CHINAVANKECO LTD 二 行业分析 大浪淘沙 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 三 结构分析 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 资产负债表 利润表 现金流量表 资产负债表 利润表 现金流量表 结构分析 万科结构分析 行业结构对比分析 三 结构分析 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 1 资产负债表结构分析 财务指标 单位 2009 09 30 2008 12 31 2007 12 31 2006 12 31 资产总额 万元 12950250 9 11923657 9 10009446 7 4991984 04 负债总额 万元 8713835 95 8041803 02 6617494 49 3246633 68 流动负债 万元 6286522 65 6455372 19 4877398 36 2201627 06 货币资金 万元 2761461 61 1997828 59 1704650 46 1074369 52 应收帐款 万元 50152 32 92277 48 86488 30 36460 97 其他应收款 万元 419054 46 349609 69 276405 69 67100 57 股东权益 万元 3494275 39 3189192 53 2927864 76 1492854 77 资产负债率 67 2870 67 4440 66 1124 65 0369 股东权益比率 26 9822 26 7467 29 2510 29 9050 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 危机四伏 一般来讲 长期负债主要满足企业长期资金的需求 尽管短期负债融资具有筹资速度快 容易取得 成本较低的优点 但短期偿债的要求更容易使企业陷入资金匮乏的危机 通过上述分析 房地产企业主要依靠短期债务资金 而这些款项在宏观经济状况较好时可提供稳定资金来源 一旦经济衰退 就会面临资金供给断裂的问题 如2008年房屋销售不佳 银根收紧 供应商资金紧张 所以房地产行业存在很高的风险 由于万科在利用无息短期负债方面有一定的优势 一方面会降低资金成本 另一方面也会给企业带来更高的资金断流的风险 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 2 利润表结构分析 财务指标 单位 2009 09 30 2008 12 31 2007 12 31 2006 12 31主营业务收入 万 2954383 8 4099177 92 3552661 13 1791833 1经营费用 万元 93448 42 186035 01 119454 37 62571 68 管理费用 万元 88737 46 153079 92 176376 58 85945 90 财务费用 万元 42434 03 65725 33 35950 01 14015 16 营业利润 万元 502274 16 636478 96 765289 75 342690 68 投资收益 万元 31424 21 20941 14 20803 07 17081 19 利润总额 万元 501707 92 632228 56 764160 57 343449 47 所得税 万元 134709 72 168241 65 232410 49 101149 76 净利润 万元 295759 22 403317 00 484423 55 229788 38 三项费用增长率 6 81 22 02 104 13 62 15销售毛利率 30 21 39 00 41 99 36 15 净资产收益率 8 46 12 65 16 55 15 39 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 利润分析 综合评价 CHINAVANKECO LTD 利润率 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 3 现金流量表结构分析 财务指标 单位 万 2009 09 30 2008 12 31 2007 12 31 2006 12 31 经营活动现金净流量 1124120 93 3415 18 1043771 5 302412 15 投资活动的现金净流量 27161 76 284413 74 460403 52 155182 08 筹资活动的现金净流量 333337 77 586634 06 2136100 18 1206416 03 现金净流量 763633 02 293178 13 630280 94 749466 05 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 4 存货构成分析 由现金流量表附表可以看出 存货占用资金是导致经营活动现金流量为负的主要因素 因此 我们对存货项目进行分析 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 由上表可以看出 万科的存货中只有7 02 为已完工产品 在建以及拟开发产品占了总存货的91 以上 由于房地产开发周期较长 这些项目占用的资金周转较慢 加之在建项目需要持续的后续资金投入和迅速扩张的投资规模更加剧了商品采购和接受劳务的资金支出需求 所以势必导致资金的耗用越来越多 如果房地产市场持续较强 那么资金会不断回流 但假如房地产市场一旦走下坡路 企业必然面临资金周转不灵的困境 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 四 比率分析与综合财务分析 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 四 比率分析与综合财务分析 相关指标对比分析杜邦分析 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 1 相关指标对比分析 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 2006 2009年万科财务指标 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 2006 2008年排名前5的房地产公司各指标 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 2006 2008年排名前5的房地产公司各指标 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 2006 2008年排名前5的房地产公司各指标 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 从以上分析 我们可以发现 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 2 杜邦分析 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 五 前景展望 YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 五 前景展望 房地产行业在2007年以前属于一个暴利的行业 行业平均利润率高 企业规模增长迅速 但是也潜存着很大的风险 存在的问题发展的机遇未来的挑战 CHINAVANKECO LTD YOURCOMPANYNAMEorYOURSITEADDRESS 2008年的房地产市场 房地产行业历来与宏观经济密切相关2008年的金融风暴深入到实体经济领域 对经济前景的信心以及未来收入的预期短期内发生了急剧转变 2008年 住宅市场经历了深刻调整 居民对经济前景 收入和未来财富的信心滑落至谷底 同时房地产市场进入调整期 房价呈现下跌趋势 大量自住购房者纷纷搁置购房计划 市场累积了大量的自住购房需求 YOURCOMPA