房地产项目可行性研究报告.doc

X XX X 地地块块建建设设项项目目申申请请报报告告 委托单位 XX 地产开发有限公司 编制单位 XXXX 工程项目管理有限公司 编制时间 2013 年 6 月 目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 1 1 项目申报单位概况 1 1 2 项目建设背景 1 1 3 项目概况 2 1 4 主要建设内容和规模 2 1 5 工程建设方案 4 1 6 投资估算与资金筹措 6 第二章第二章 项目市场分析项目市场分析 10 第三章第三章 发展规划 产业政策分析发展规划 产业政策分析 15 第四章第四章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 18 4 1 资源开发方案 18 4 2 资源利用方案 18 第五章第五章 节能方案分析节能方案分析 27 5 1 用能标准和节能规范 27 5 2 节能措施 27 第六章第六章 建设用地分析建设用地分析 29 第七章第七章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 31 7 1 环境和生态现状 31 7 2 环境影响评价标准 31 7 3 项目对生态环境影响 32 7 4 主要环保措施 33 7 5 水土保持 34 7 6 地质灾害影响分析 35 第八章第八章 经济与社会影响分析经济与社会影响分析 36 8 1 经济影响分析 36 8 2 社会影响分析 36 第九章第九章 主要结论与建议主要结论与建议 39 9 1 主要结论 39 9 2 主要建议 40 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 0 0 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 11 1 项目申报单位概况项目申报单位概况 瑞安市汀田镇文华路 H J S 地块旧村改造项目由汀田镇联光村 宣中村 宣前村三村经济合作社申请 三村村民代表大会讨论决定启 动汀田镇文华路 H J S 地块旧村改造项目建设工程 汀田镇是瑞安 市的辖镇 位于温州瑞安市东北部 地处飞云江畔北岸 距瑞安市区 6 公里 东面濒海 北连鲍田镇 塘下镇 西南邻莘塍镇 辖区跨温瑞 塘河两岸 104 国道线 飞云江三桥 东新公路 温瑞塘河均穿境而过 交通十分便利 地理位置得天独厚 是瑞安市科技 物流中心 其中 联光村位于汀田镇中心地段 西接东新路 东接 104 国道 总住宅面 积 0 15 平方公里 全村有 379 户人家 总人口 1698 人 宣中村位于汀 田镇小典下片 东接东新路 西到 104 国道 全村有 321 户人家 总 人口为 1370 人 宣前村位于汀田镇中心地段 上接 104 国道 下连东 新公路 全村共有 313 户人家 总人口 1296 人 1 21 2 项目建设背景项目建设背景 随着 XX 县 XX 镇社会经济的迅速发展 居民生活水平逐渐提高 村民居住环境 和滞后的基础设施逐渐跟不上时代发展 为在尽可能利用周边环境的前提下 我们 精心打造了小区内景观环线 为小区业主提供贯穿始终的全方位健康设施 使健康 的生活方式 改善村容村貌和村民居住条件 1 31 3 项目项目概况概况 XX 地块建设项目地块位于 XX 县 XX 镇下桥村 周边是空地 东北侧紧邻河流 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1 1 东南面和西南面为规划道路 本项目区域作为完全镇现代化城镇建设 将打造成集 休闲 居住等多功能于一体的现代化经济适用住宅小区 项目附近均为住在区 周 边商贸 休闲等配套设施已渐成规模 有利于集聚消费人气 规划用地总用地面积 14881 平方米 地上总建筑面积 36969 2 平方米 其中住 宅面积 32191 2 平方米 商业服务网点面积 4519 2 平方米 物业管理用房和其他 设备用房 258 8 平方米 地下室面积 11050 平方米 由 4 幢 17 层高层居住建筑 地 下车库和二层沿街商业服务网点等组成 住宅共有 272 户 住宅机动车停车泊位按每户 1 0 个标准车位配置 商业机动 车按每 100 平方米建筑面积 0 2 个标准车位配置 共需要设置车位 282 现已设置 290 个车位 住宅非机动车停车泊位按每户 1 0 个标准车位配置 商业非机动车按 每 100 平方米建筑面积 2 0 个标准车位配置 本项目非机动车位需设置 372 个 现 已设置 400 个 满足规划要求 1 41 4 主要建设内容和规模主要建设内容和规模 本项目建设内容主要包括土建工程 包括地下室 水电安装工程及其他配套 工程等 项目建设的主要技术经济指标详见表 1 1 表 1 1 主要技术经济指标一览表 技术经济指标 XX 镇中心区 A17 地块单位数量备注 规划用地面积 1488122 31 亩 建筑占地面积 4513 总建筑面积 48707 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 2 2 地上总建筑面积 37202其 中 地下总建筑面积 11050 计入容积率总建筑面积 37202 住宅面积 32190 商业服务网点 4752 其 中 物业用房 260 居住户数户272 地下室 11050不计入容积率 地下非机动车库停车泊位个400 机动车库停车泊位个290 容积率2 5 建筑密度 35 绿地率 30 1 1 51 5 工程建设方案工程建设方案 1 5 11 5 1 总平面布置总平面布置 1 平面布局 功能分析 交通流线 住宅户型与环境充分结合 体现品质与舒适 边套户型和朝向的利用率最大化 最大限度的享用视觉资源 每套住宅均保证明卫明厨 设计注重平面布局 户内功 能合理 户型组合灵活 所有房间均满足采光和观景要求 户型采用景观阳台 对 周围美景巧加因借 达到景与人的情景交融 凸显了住区特色 2 户型及剖面设计 本方案为 4 栋 1 梯 2 户 2 单元高层住宅楼 主力户型为 110 130 方 每单元 均设置 2 部电梯 户型设计上力求动静分区明确 洁污分区 居寝分离 尺度合宜 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 3 3 使卧室的私密空间与客厅的交流空间有良好的相对独立性 客厅 卧室都有直接采 光面 保证每户都能享受到充足的日照 结合 XX 当地的特色 所有户型均设有明 卫生间 大大提升了生活质量 整套户型实用 经济 从内部空间和外部环境都彰 显高品质 3 立面设计 立面设计以涂料为主 力求简洁大方 摒弃繁复的线条 简化里面装饰 表现 简洁现代 光影丰富的建筑肌理和质感 给人明快 轻松的感觉 使小区具有更高 独立性的生活空间与更纯粹的生活质量 从细节营造绝对纯质化的纯美建筑 以高 标准坚持细节的绝对完美 考虑开发区的地域特色 建筑风格现代简约 大气典雅 每个主要房间均考虑 了空调机位的摆放 结合立面的进退 灵活多变地将空调位组合成各种立面造型元 素 和大气典雅的周边商铺形成了极具时代感的建筑群 形成整个区域的地标形象 4 无障碍设计 4 1 道路系统的无障碍设计 1 设计范围包括 组团路的人行道 宅间小路人行道 2 居住区各级道路的人行道纵坡不大于 2 5 在人行步道中设台阶 应 同时设轮椅坡道和扶手 3 在人行道设置盲道 盲道位置 走向 材质 标识严格按照规范 4 2 公共绿地的无障碍设计 1 设计范围包括 中心绿化区 组团中心绿化区 儿童 老年活动场地 2 各级公共绿地的入口与道路及休息凉亭等设施的平面应平缓防滑 地面 有高差时 应设轮椅坡道和扶手 3 在休息座椅旁应设轮椅停留位置 4 公用厕所的入口 通道及厕位 洗手盆等应作无障碍设计 5 绿地内台阶 坡道和其他无障碍设施位置设提示盲道 4 3 建筑物的无障碍设计 1 无台阶时 建筑无障碍入口室外地面坡度不大于 1 50 有台阶时 设 1 12 无障碍坡道 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 4 4 2 高层入口设置轮椅坡道和扶手 3 高层电梯为无障碍电梯 4 走道和门符合无障碍要求 5 地面停车区设置残疾人专用车位 1 5 31 5 3 项目实施进度项目实施进度 根据项目的建设规模与标准 综合考虑施工和附属工程等各因素 本项目建设期约为 48 个月 具体进度如下 2011 年 1 月 2011 年 5 月 合同签订及拆迁阶段 2011 年 5 月 2011 年 7 月 招标及前期准备 2011 年 8 月 2014 年 2 月 施工进场至土建工程结束 2014 年 2 月 2014 年 8 月 附属工程结束 2014 年 8 月 2014 年 12 月 竣工验收完毕 交付使用 1 61 6 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 1 6 11 6 1 编制依据编制依据 1 按国家发展和改革委员会建设部颁布的 建设项目经济评价方法与参数 第三版 中国国际工程咨询公司 投资项目可行性研究报告研究指南 中规定的 有关投资估算编制方法进行 2 浙江省建筑工程概算定额 2010 3 浙江省工程建设其他费用定额 2010 4 类似工程概 预算价格及相关技术经济指标价格 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 5 5 1 6 21 6 2 估算说明估算说明 一 投资范围 本工程投资为 XX 镇中心区 A17 地块用地红线范围内的建筑工程 给排水工程 电气工程 弱电 含智能化 燃气工程 通风工程 室外工程 电梯及工程建设 其他费用 工程总投资 24785 16 万元 其中建筑安装工程费用 15229 54 万元 工程建 设其他费用 8375 37 万元 工程预备费 1180 25 万元 综合造价 5136 61 元 平米 二 编制依据 工程量计算按本院方案设计图纸 设计说明 建筑 安装工程参考类似工程概预算处理 工程建设其他费用按浙江省建建发 2011 239 号文规定执行 三 其他 1 本投资未计建设期贷款利息 2 本投资未计室内二次装修费用 具体投资详见工程估算汇总表 1 6 31 6 3 估算结果估算结果 本项目投资估算是在建设规模和建设内容的基础上 参照类似工程的费用水平 并考虑到本地物价水平对工程造价的作用等因素估算的 经估算 项目总投资约为 2 48 亿 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 6 6 测算详见附表 1 1 表表 1 11 1 工程投资估算汇总表工程投资估算汇总表 序 号工程或费用名称 单 位 数量或计算基 础 单价 元 或费 率 合计 万元 一工程费用 15229 54 1 土建工程m2 48252 00 11814 35 地上土建m2 37202 0017506510 35 地下室m2 11050 0048005304 00 2 安装工程m2 48252 00 3155 68 给排水 室内 m2 110530 77 给排水 室外 m2 628 95 电气 室内 m2 2201061 54 电气 室外 m2 838 60 弱电m2 50241 26 暖通m2 2601254 55 3 总图 259 51 道路 及构筑物m2 5503 708044 03 围墙 大门项 1 150 00 绿化工程m2 4464 308035 71 综合管网 29 76 4 设备购置台 4 00 200 00 二其他费用 8375 37 1 建设管理费 654 23 建设单位管理费 万 元 23260 70 219 09费用定额 P4 建设管理其他费 万 元 15229 54 125 13费用定额 P4 工程监理费 万 元 15229 54 310 01 建设工程监理与相关 服务收费管理规定文 件 2 征地费m2 6697 00 甲供 3 项目立项申报费 8 00费用定额 P8 4 勘察设计费 221 96费用定额 P10 工程勘察费 48252 00 6 元 平米 28 95 工程设计费 48252 00 193 01 5 环境影响评价费 4 00费用定额 P12 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 7 7 6 水土保持方案编制费 14881 00 2 98 7 工程保险 15229 540 20 30 46 8 场地准备及临时设施 费 15229 540 70 106 61费用定额 P14 9 市政公用设施费 650 15费用定额 P18 市政基础设施配套费m2 48252 00120579 02 防雷检测费m2 48252 001 245 98 白蚁防治费m2 48252 0029 65 新墙体材料专项资金m2 48252 001048 25 散装水泥专项资金m2 48252 001 57 24 10 节能评估审查费m2 48252 00314 48 三预备费 万 元 1180 25 1 基本预备费 23604 91 5 0 1180 25 2 价格上涨预备费 00 四建设期贷款利息 0 五铺底流动资金 0 六总投资 一 二 三 四 五 24785 16 表表 1 21 2 工程总投资构成一览表工程总投资构成一览表 序号费用名称 金额 万元 占总投资比例备注 1工程费用15229 5461 45 2工程建设其他费8375 3733 80 3预备费1180 254 76 4项目总投资24785 16100 0 1 6 41 6 4 资金筹措资金筹措 本项目总投资为 24785 16 亿元人民币 项目建设资金全部由 XX 地产开发有限 公司自筹 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 8 8 第二章第二章 项目市场分析项目市场分析 2 12 1 住宅市场发展状况住宅市场发展状况 XX 县是温州市政治 经济 文化发展的重要组成区域 改革开放以来 随着 城市建设的进行和国民经济的不断发展 全县民营企业的数量占全县企业总数的 95 以上 产值占全县的 98 1 规模工业迅速发展 产值超亿元的企业 10 家 超 1000 万元的企业 94 家 超 500 万元的企业 138 家 企业集团 13 家 2001 年 拥 有国家 省 市级在建技改项目 62 项 总投资 9 08 亿元 产品档次和质量不断提 高 拥有国家 省 市级名牌产品 30 多个 开放型经济势头强劲 出口产品 8 个 大类 近 30 个品种 产品销往 54 个国家和地区 有进出口自营权的企业 70 余家 2000 年出口商品交货值达 13 1 亿元 工业园区的规模效应和集聚效应开始显现 萧江塑包科研生产园区 XX 经济开发区鞋业园区 昆阳服饰工业园区 水头皮件 制革工业园区相继建成投产 给 XX 的工业经济注入强大的发展后劲 2000 年以来 XX 县委 县政府深入实施 产业提升 中心集聚 生态优化 开 放带动 城乡统筹 和谐构建 六大战略 以加快发展 科学发展 创新发展 和 谐发展 持续发展为主基调 凝心聚力 奋勇争先 扎实工作 全力推进 XX 经济 社会发展新跨越 2007 年 实现地区生产总值 139 4 亿元 同比增长 12 7 工业 总产值 335 2 亿元 同比增长 15 7 外贸进出口总额 3 97 亿美元 同比增长 24 3 财政总收入 13 3 亿元 同比增长 21 7 其中地方财政收入 7 1 亿元 同 比增长 24 7 城市居民人均收入 17708 元 农民人均纯收入 6934 元 分别同比 增长 8 2 和 10 8 2006 2007 连续两年跻身全国最具潜力中小城市 县 百强 和全国中小城市 县 综合实力百强 XX 县位列中国最具投资潜力百强县第 45 位 XX 城市化建设迈出大步伐 按照鳌江流域建设中等城市目标 县域中心城市 重点镇 一般集镇 三级城镇体系规划不断完善 全县 17 个建制镇集聚了 79 以上的人口 99 以上的工业和 87 的商品市场 昆阳 鳌江 水头 萧江 麻 步 腾蛟六大镇工业产值占了全县的 90 昆阳 鳌江两镇进入全省百强镇行列 昆阳 鳌江 水头 萧江四镇进入温州三十强镇行列 按照 优化布局 促进融合 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 9 9 做大规模 完善功能 提升品位 的要求 推动昆鳌组合城市发展 着力把昆阳镇 建设成为政治文化中心 把鳌江打造成为金融商贸中心 旧城改造 新区开发同步 进行 20 世纪 90 年代以来 共拆除旧城面积 50 多万平方米 新建面积 102 7 万 平方米 行政区划调整后 昆阳 鳌江两镇总面积达到 182 4 平方千米 总人口 22 9 万人 截至 2007 年 建成区面积达到 38 4 平方千米 城市化水平达 50 6 截至 2005 年 全县累计投入城市建设资金 52 亿元 其中社会资金投入占 86 改 革开放以来 随着城市建设的发展 XX 县居民的住房条件有了明显改善 住宅面 积总量有了很大提高 最近几年是我国住房制度改革的重要时期 也是我国住宅与房地产业发展成绩 最为显著 取得突破最大的时期 特别是以 国务院关于进一步深化城镇住房制度 改革加快住房建设的通知 出台为标志 住房分配体制改革取得了突破性进展 随 着鼓励住房消费各项政策的陆续出台和落实 住房旧体制基本打破 新体制初步形 成 个人买房迅速启动 住宅建设规模不断加大 国家配套政策的出台对房地产业 产生了重要的 深远的影响 极大地刺激了房地产业的发展 XX 县房地产业从二 十世纪八十年代中期起步以来 经历了从无到有 从缓慢到稳步高速增长的发展过 程 近几年来 XX 县房地产业发展迅速 不论从投资总量 还是对拉动 GDP 贡献 上都有较快增长 已成为 XX 县启动内需的消费热点 和新的经济增长点 对拉动 国民经济持续 健康 快速发展发挥了重要作用 随着 十一五规划 的进一步实 施 XX 县房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间 2 1 1 住宅市场需求状况 一 房地产市场交易情况 今年一季度 受楼市调控新政刺激 大量购房者赶 末班车 入市 我县 二手住宅交易量井喷 部分需求涌入新房市场并加快购房进程 一季度 全县二手 房累计成交套数 2085 套 销售面积 30 23 万平方米 同比上升 319 52 和 324 03 升幅比去年同期分别扩大 365 和 371 3 个百分点 其中 3 月份成交套数 1551 套 销售面积 22 12 万平方米 同比分别大幅增长 679 4 和 720 4 新建商 品房累计成交套数 1464 套 面积 20 74 万平方米 同比分别增长 654 6 和 630 成交均价 10052 元 平方米 同比下降 4 7 2013 年二手住房月成交情况 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1010 类别1 月同比2 月同比3 月同比 成交套数 套 289153 51 24533 15 1151679 40 成交面积 万平方米 4 28146 15 3 8442 35 22 12720 43 2013 年新建商品住房月成交情况 类别1 月同比2 月同比3 月同比 成交套数 套 6722821 74 346476 67 449304 50 成交面积 万平方米 9 482934 76 5 04478 92 6 25277 16 成交均价 元 平方米 9891 8 18 108904 14 9719 7 89 一季度新开盘楼盘情况表 楼盘名称套数 壹品嘉园 62 润地九墅 三期 205 住宅 204 商业 1 金钻豪庭108 住宅 93 商业 15 置信汇金名豪 三期 99 缇香锦园 258 博鳌锦苑 1 2 楼102 住宅 92 商业 10 红墅湾家园 二期 264 欧南御园385 住宅 236 商业 149 凤湖湾花苑 二期 159 住宅 156 商业 3 二 税收情况 一季度 全县房地产业税收入库 2 27 亿元 同比增长 116 95 占总税 收收入的 49 53 接近整体税收的半壁江山 高增长的主要原因为 一是春节前 后房地产市场回暖 房开楼盘销售情况良好 二是受近期房地产业国五条政策影响 二手房交易量激增 三 土地供应情况 今年一季度 全县共出让土地 13 宗 面积 19 14 公顷 同比上升 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1111 66 4 土地出让金为 7 5 亿元 其中工业用地 4 宗 面积 2 5 公顷 土地出让金 1540 万元 商住用地 9 宗 面积 16 64 公顷 土地出让金 7 34 亿元 四 住房按揭贷款情况 目前 该县首套房贷款首付款比例为 30 贷款利率普遍向基准利率看齐 其中仅工行的贷款利率在基准利率基础上下调 15 第二套 及以上 房屋贷款的 首付款比例均为 60 贷款利率大多在基准利率基础上上浮 10 其中建行的贷款 利率为基础利率上浮 20 五 房地产市场调控政策 2013 年 2 月 20 日国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措 施 即 国五条 2013 年 3 月 1 日国务院办公厅发布 关于继续做好房地产市 场调控工作的通知 国办发 2013 17 号 提出 坚决抑制投机投资性购房 继续 严格执行商品住房限购措施 继续严格实施差别化住房信贷政策 对出售自有住房 按规定应征收的个人所得税 通过税收征管 房屋登记等历史信息能核实房屋原值 的 应依法严格按转让所得的 20 计征 政策链接 房地产调控政策五次升级 2010 年 1 月 国十一条 居民二套房贷款首付款比例不得低于 40 探索土地出让综合评标方法防 地王 频出 规范国有大企业投资房地产 2010 年 4 月 17 日 国十条 二套房贷款首付款比例不得低于 50 第三套及以上住房贷款首付比例和利率大幅提高 对不能提供 1 年以上当地纳税证 明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 地方人民政府可根据 实际情况 采取临时性措施 在一定时期内限定购房套数 2010 年 9 月 29 日 九月新政 暂停发放居民家庭购买第三套及以上 住房贷款 首套房贷款比例调至 30 以上 个人购买 90 平方米及以下普通住房 且该住房属于家庭唯一住房的 减按 1 税率征收契税 2011 年 1 月 26 日 新国八条 强化差别化住房信贷政策 对贷款购 买第二套住房的家庭 首付款比例不低于 60 贷款利率不低于基准利率的 1 1 倍 限购加强 以上所述 XX 县房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1212 第三章第三章 发展规划 产业政策分析发展规划 产业政策分析 XX 县县域总体规划 一 规划背景 为了统筹城乡区域发展 在有限的土地资源下合理构建县域整体发展框架 合理安排城镇 农村居民点及各项基础设施 公共服务设施的空间布局 协调好保 护与发展的矛盾 特编制本规划 二 规划主要内容 一 县域发展目标 围绕全面小康目标 以创建 三县一中心 为载体 全力打造特色鲜明经济强县 风格独特旅游大县 内涵丰富文化名县 实现 XX 经济社会新跨越 承接温州中心城市产业转移 东引台资 和 融入长三角 加快形成温州南部新兴 产业集聚地 充分发挥境内众多旅游资源的优势 以建设鳌江流域中心城市为目标 大手笔勾画鳌江流域中心城市未来发展框架 把 XX 建成浙南 闽北的重要工贸旅 游城市 港口城市 温州鳌江流域的中心城市 二 次区域划分与分区发展策略 1 次区域划分 在 XX 县域范围内划分三个次区域 并进一步划定管制区 1 东部次区域 县域重点发展区域 是东部八镇一乡 包括昆阳 鳌江 萧江 钱仓 宋桥 郑楼 榆垟 宋埠八镇和西湾乡 2 西部次区域 县域西部以生态保护为主的发展区域 以水头镇及其发 展轴线为主要发展空间 以山地自然生态和风景名胜区为主要保护空间 主要包括 水头镇 麻步镇 腾蛟镇 山门镇 顺溪镇 南雁镇 凤卧镇 鹤溪镇 梅溪乡 梅源乡 桃源乡 凤巢乡 龙尾乡 南湖乡 朝阳乡 闹村乡 晓坑乡 怀溪乡 青街乡 维新乡 吴垟乡等 21 个乡镇 3 南麂海洋生态次区域 包括南麂及周边海洋生态保护区域 2 分区发展策略 1 东部次区域 促进县域中心城市结构的形成 积极引导中心区功能的 形成 促进现代制造业为主的第二产业向该地区集聚 并在公共服务 居住配套等 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1313 方面提供支持和保障 形成第二 第三产业集中发展的区域 实施以交通走廊为引 导 整体联动 集约发展的模式 开发旅游休闲 会议培训和生态农业 可适当发 展无污染的都市型工业 应与生态环境充分协调 2 西部次区域 严格控制生态区的开发建设 加强绿化建设和生态恢复 在维护生态环境的前提下 积极引导旅游休闲等生态环境友好型的产业向该地区集 聚 引导对环境影响较大的产业转移 以优化 整合 完善现有的发展空间为主 改善生态环境 引导高品质 组团式集约发展 3 南麂海洋生态次区域 以海洋生物多样性的保护 维护区域生态安全 和生态旅游为主 适度发展以海上观光 游乐 避暑 海洋生物观赏 科普教育及 海上体育运动为主的旅游业和海珍品育苗及抗风浪网箱养殖为主的海水养殖业以及 建设人工鱼礁 发展生态渔业 三 中心城市 中心城市的城市规划区 从县域整体发展的角度确定 XX 中心城市的规 划区范围 将 XX 全部县域范围作为城市规划区 总面积 1050 68 平方千米 城市性质 辐射浙南 闽北的重要工贸旅游城市 港口城市 温州鳌江 流域中心城市的重要组成 其中昆阳突出县域中心功能 旅游服务功能和产业基地功能 鳌江突出港口功能和 产业基地功能 规划期限 规划基期为 2005 年 近期到 2010 年 远期至 2020 年 远 景展望至 2050 城市规模 确定 2020 年城市人口发展规模为 38 万 其中 2010 年中心 城市人口规模为 26 万 城市发展方向 昆阳片向北 向东的发展条件较好 是城市未来发展的主要方向 向西适当发展 向南只是分区的功能完善 鳌江片未来城市发展的方向将是向东部西湾围垦区发展 总体布局结构 规划总体布局结构为 一城两片一组团 一城 即统筹功能区块及设施布局 形成昆鳌一体并包含西湾围垦区的组 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1414 合城市 北与宋桥 郑楼城镇组团相衔接 南与龙港规划建设区块相协调 辐射带 动沿鳌江的钱仓 萧江城镇区块 强化 XX 中心城在鳌江流域的中心地位 两片 昆阳片和鳌江片 一组团 指东部的西湾围垦组团 昆阳片和鳌江片在组合发展的基础上划分分区 其中昆阳建设规划区块分为四个分 区 分别为老城区 城北工业区 城东新区和城南片区 鳌江建设规划区块分为五 个分区 分别为老城区 城西区 经济开发区 火车站站前区和城东新区 因此 本项目符合 XX 县总体规划 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1515 第四章第四章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 4 14 1 资源开发方案资源开发方案 根据国家发改委有关项目申请报告的编制要求 资源开发方案主要针对资源开 发类项目 应阐述资源储量和品质勘探情况 论述拟开发资源的可开发量 自然品 质 赋存条件 开发价值等 矿产资源 水利水能资源和森林资源是资源开发项目 的物质基础 直接关系到项目开发方案和建设规模的确定 资源开发项目包括 金 属矿 煤矿 石油天然气矿 建材矿 化学矿 水利水电和森林采伐等项目 由于 本项目不涉及到上述资源的开发 不属于资源开发项目 因此本报告不再进行资源 开发方案的论证 4 24 2 资源利用资源利用方案方案 4 2 14 2 1 资源利用原则资源利用原则 项目资源包括土地 能源 水体及人才等等 是人类赖以生存和发展的战略性 基础资源 是国民经济的重要物质基础 直接制约着国民经济的发展和影响人民生 活水平的提高 就与本建设项目直接有关资源要素如土地 能源和水资源来说 本 项目在设计建设中应注意合理开发并有效利用资源的设计原则 主要设计原则如下 1 为贯彻国家对能源实行开发和节约并重的方针 节能降耗 提高经济效益 本工程尽量采用新工艺 新技术 新机械产品 以减少损耗 提高经济效益 2 在土地利用上 应节约用地 安置项目容积率高 提高土地的综合利用水 平 3 在水资源利用上 设计尽量考虑循环水方案和节水用具 以保护环境和节 约水资源 4 在建筑设计中注意建筑节能 贯彻实施利用太阳能等新能源 5 采用低耗高效节能灯具 高效低耗的节能型电力变压器及低耗开关元件 减少正常使用时的电力损耗 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1616 4 2 24 2 2 土地利用土地利用 浙江省发展和改革委员会和浙江省国土资源厅联合制定了 浙江省商业 住宅 办公建设项目用地控制指标 住宅建设项目应根据经济社会发展的需要 综合考 虑各种技术经济条件 住宅项目建设用地指标控制如为容积率要大于等于 1 0 按照 高强度开发要求来集约建设 4 2 34 2 3 给排水给排水 1 在每个地下室内设 252 m3 消防水池一座和消火栓泵二台 一用一备 消火 栓系统增压稳压装置一套 自喷泵二台 一用一备 在最高楼屋顶设高位消防水 箱 18m3 一座 保证 10 分钟初期火灾用水量 2 室外消火栓系统 在室外 DN150 的消防给水环管上设置地上式室外消火栓 消火栓间距不大于 120 米 保护半径 150 米 3 室内消火栓系统 本工程各单体及地下室内均设置室内消火栓系统 室内消火栓布置保证同层任 何地方均有二股水柱同时到达 按规范要求消火栓箱内均设置消防水泵启动按钮和 25M 消防水龙带 消火栓系统由消火栓泵直接供水 消火栓栓口压力超过 0 5 MPa 时采用减压稳 压型消火栓 室外设消火栓系统水泵接合器二套 各楼屋顶设试验消火栓 4 室内自动喷淋系统 在地下汽车库 地下自行车库等处均设有湿式自动喷淋灭火系统 消防泵房内 设自动喷淋泵二台 一用一备 系统在不同防火分区供水横干管起点处设置信号 阀和水流指示器 在管末端设试验放水阀 报警阀前供水环管与屋顶消防水箱相连 室外设自喷水泵接合器二套 地下汽车库 地下自行车库按中危险 级设计 喷水强度 8L min m2 作用面积 160 m2 5 按 建筑灭火器配置设计规范 GB 50140 2005 的有关规定配置磷酸铵盐 干粉灭火器 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1717 3 2 43 2 4 电气工程电气工程 1 系统组成 火灾自动报警系统 消防联动控制系统 火灾应急广播系统 消防直通对讲电 话系统 应急照明控制系统 2 消防控制室 本工程消防控制室设在地上一层 设有直接通往室外的出口 消防控制室的报警控制设备由火灾报警控制主机 联动控制台 CRT 显示器 打印机 和电源设备等组成 消防控制室可接收感烟 感温 火焰 可燃气体等探测器的火灾报警信号及水 流指示器 检修阀 压力报警阀 手动报警按钮 消火栓按钮的动作信号 消防控制室可联动控制所有与消防有关的设备 3 火灾自动报警系统 1 本工程采用集中报警控制系统 消防自动报警系统按两总线设计 2 探测器 在地下室 过道 电梯前室 客房 办公用房 设备用房等场所设 置感烟感温探测器 3 探测器与灯具的水平净距应大于 0 2m 与送风口边的水平净距应大于 1 5m 与多孔送风顶棚孔口或条形送风口的水平净距应大于 0 5m 与嵌入式扬声器的净 距应大于 0 1m 与自动喷淋头的净距应大于 0 3m 与墙或其它遮挡物的距离应大 于 0 5m 探测器的具体定位 以建筑吊顶综合图为准 4 在本工程适当位置设手动报警按钮及消防对讲电话插孔 手动报警按钮及对 讲电话插孔底距地 1 4m 5 在消火栓箱内设消火栓报警按钮 接线盒设在消火栓的开门侧 底距地 1 8m 4 消防联动控制 火灾报警后 消防控制室应根据火灾情况控制相关层的正压送风阀及排烟阀 电动防火阀 并启动相应加压送风机 排烟风机 排烟阀 280 熔断关闭 防火阀 70 熔断关闭 阀 风机的动作信号要反馈至消防控制室 在消防控制室 对消火 栓泵 自动喷洒泵 加压送风机 排烟风机 既可通过现场模块进行自动控制也可 在联动控制台上通过硬线手动控制 并接收其反馈信号 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1818 1 消火栓泵控制 1 平时由压力开关自动控制增压泵维持管网压力 管网压力过低时 直接起动 主泵 2 消火栓按钮动作后 直接启动消火栓泵 消防控制室能显示报警部位并接收 其返馈信号 3 消防控制室可通过控制模块编程 自动启动消火栓泵 并接收其返馈信号 4 在消防控制室联动控制台上 可通过硬线手动控制消火栓泵 并接收其反馈 信号 5 消防控制室能显示消火栓泵电源状况 6 消防泵房可手动启动消火栓泵 2 自动喷洒泵控制 1 平时由气压罐及压力开关自动控制增压泵维持管网压力 管网压力过低时 直接起动主泵 2 火灾时 喷头喷水 水流指示器动作并向消防控制室报警 同时 报警阀动 作 击响水力警铃 启动喷洒泵 消防控制室能接收其返馈信号 3 消防控制室可通过控制摸块编程 自动启动喷洒泵 并接收其返馈信号 4 在消防控制室联动控制台上 可通过硬线手动控制喷洒泵 并接收其返馈信 号 5 消防控制室能显示喷洒泵电源状况 6 消防泵房可手动启动喷洒泵 3 专用排烟风机的控制 当火灾发生时 消防控制室根据火灾情况打开相关 层的排烟阀 平时关闭 同时连锁启动相应的排烟风机 当火灾温度达到 280 时 排烟阀熔丝熔断 排烟阀关闭 排烟风机吸入口处的 280 制方式与专用排烟风 机相同 4 非消防电源控制 本工程部分低压出线回路及所有各层配电箱内设有 分励 脱扣器 由消防控制室在火灾确认后断开相关电源 5 消防控制室可在报警后根据需要停止相关空调系统 6 应急照明平时采用就地控制 火灾时由消防控制室自动控制点亮应急照明灯 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 1919 5 火灾应急广播系统 本工程在消控中心设消防广播系统 当发生火灾时 消 防控制室值班人员可根据火灾发生的区域 自动或手动进行火灾广播 及时指挥 疏导人员撤离火灾现场 首层着火时 启动首层 二层及地下各层火灾应急广播 地下层着火时 启动首层及地下各层火灾应急广播 二层以上着火时 启动本层及 相邻上 下层火灾应急广播 6 消防直通对讲电话系统 在消防控制室内设置消防直通对讲电话总机 除在 各层的手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔外 在变配电室 电梯机房 空 调机房 值班室等处设置消防直通对讲电话分机 专用对讲电话分机底距地 1 4m 在消防控制室内设置直接报警的外线电话 7 电源及接地 1 所有消防用电设备均采用双路电源供电并在末端设自动切换装置 消防控制 室设备还要求设置蓄电池作为备用电源 此电源设备由设备承包商负责提供 2 消防系统接地利用该工程综合接地装置作为其接地极 设独立引下线 引下 线采用 BVR 1x25mm2PC40 要求其综合接地电阻小于 1 欧姆 8 消防系统线路敷设要求 1 平面图中所有火灾自动报警线路及 50V 以下的的供电线路 控制线路采用 NH 型导线 穿 SC 管 暗敷在楼板或墙内 由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金 属耐火波纹管 其所用线槽均为防火桥架 耐火极限不低于 1 00h 2 火灾自动报警系统的每回路地址编码总数应留 15 20 的余量 3 就地模块箱顶距顶板 0 2m 安装 9 系统的成套设备 包括报警控制器 CRT 显示器 打印机 对讲录音电话及 电源设备等均由该承包商成套供货 并负责安装 调试 4 2 54 2 5 暖通部分暖通部分 4 1 排烟系统的设置区域 4 1 1 本工程地下汽车库均设置机械排烟系统 4 1 2 无直接自然通风 且长度超过 20m 的内走道或虽有直接自然通风 但长 度超过 60m 的内走道 4 1 3 面积超过 100 且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 2020 定窗的房间 4 1 4 不具备自然排烟条件或净空高度超过 12m 的中庭 4 1 5 除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外 各房间总面积超过 200 或 一个房间面积超过 50 且经常有人停留或可燃物较多的地下室 4 2 排烟系统的风量设计原则 4 2 1 地下汽车库设置机械排烟系统 和平时排风系统共用 排烟按照不小于 6 次 小时计算 防烟分区最大面积 2000 4 2 2 除地下车库以外的区域 防烟分区最大面积 500 担负一个防烟分区 排烟或净空高度大于 6 00M 的不划防烟分区的房间时 应按每平方米面积不小于 60M3 H 计算 单台风机最小排烟量不小于 7200CMH 4 2 3 担负两个或两个以上防烟分区排烟时 按最大防烟分区面积每平方米不 小于 120 CMH 计算 4 2 4 中庭体积小于 17000 m 时 其排烟量按其体积的 6 次 h 换气计算 中 庭体积大于 17000 M3 H 时 其排烟量按其体积的 4 次 h 换气计算 但最小排烟量 不小于 102000 CMH 4 2 5 设置机械排烟的地下室 同时设置送风系统 且送风量不小于排烟量的 50 4 3 排烟系统的控制 4 3 1 排烟系统要求与各防火分区或防烟分区烟感信号联系 当接到火警讯号 时 与其连锁的排烟系统开启 同时关闭防火分区内空调及通风设备 4 3 2 汽车库排烟风机与排风风机共用 风机前均配置排烟防火阀 平时通风 阀门常开 发生火灾时 切换到火灾模式 排烟防火阀与排烟风机联锁 当烟气温 度超过 280 时 排烟防火阀自动关闭 排烟风机停止运行 采用机械补风的防火 分区 补风机与排烟风机连锁开启 4 3 3 地下车库以外的排烟系统 排烟风机前均配置排烟防火阀 平时常闭 发生火灾时防火排烟阀与排烟风机连锁开启 当烟气温度超过 280 时 排烟防火 阀自动关闭 排烟风机停止运行 4 4 防烟楼梯间 前室 合用前室正压送风系统设计 4 4 1 防烟楼梯间设置正压送风系统 隔层设置送风口 楼梯间正压值 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 2121 50Pa 4 4 2 前室及合用前室设置正压送风系统 正压送风口在前室每层设置 前 室正压值 25Pa 4 5 正压送风的控制 4 5 1 防烟楼梯间正压送风系统 着火时 开启正压送风机及电动阀 4 5 2 前室 合用前室正压送风系统 着火时 开启着火层前室及其上下各一 层前室的正压送风口 4 6 暖通空调系统防火措施 4 6 1 通风风管穿越防火分区及火灾危险性较大的房间的隔墙 楼板 变形缝 时以及水平风管与垂直风管交接处均设置 70 防火阀 风管与墙壁间的缝隙均须 用非燃烧材料填充与密封 4 6 2 送 排风管上的 70 防火调节阀 平时处于开启状态 火灾发生时温度 熔断器受热至 70 时动作 使阀门关闭 隔断火势 通风系统的消声设备和粘结 剂的均采用不燃材料 4 6 3 空调管道穿楼板 防火分区处防火墙时 均设置套管 且套管处做防火 封堵 4 6 4 空调通风系统保温材料选用不燃材料 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 2222 第五章第五章 节能方案分析节能方案分析 5 15 1 用能标准和节能规范用能标准和节能规范 节能和合理用能是我国的一项基本方针 本项目坚持贯彻国务院颁发的 节约 能源管理暂行条例 中华人民共和国节约能源法 等各项节能技术规定 采取必 要的节能措施 具体还需要遵循以下标准和规范要求 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134 2001 居住建筑节能设计标准 DB33 1015 2003 J10310 2003 民用建筑热工设计规范 GB50176 93 5 25 2 节能措施节能措施 1 建筑部分 住宅开窗面积严格按照新的节能要求设计 外墙设计为外保温 体形系数满足 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ 134 2010 的规范标准 2 给排水节能设计 2 1 给水系统分区上充分考虑市政给水压力 地下室至住宅四层由市政管网直接 供水 2 2 水泵选型使扬程在高效段内 电机选用低能耗电机 2 3 生活加压给水设备采用变频增压供水设备 2 4 卫生器具和给水配件采用节水型产品 3 电气节能部分 一 电气设计时采用低损耗变压器 并设无功功率补偿装置 提高功率因素 降低损耗 供电设备有完整的计量系统 二 照明灯具选用新型灯具 光源选择节能型光源 提高光效 对于气体放电 灯 选择电子镇流器型或自带电容补偿的灯具 以提高功率因数 达到节能的目的 4 暖通节能设计 4 1 维护结构的传热系数满足公共建筑节能设计规范的要求 4 2 地下车库采用双速风机 平时低速排风 消防时高速排烟 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 2323 4 3 大型风机采用高效率的离心风机 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 2424 第六章第六章 建设用地分析建设用地分析 6 16 1 建设用地建设用地 6 1 16 1 1 建设地点建设地点 XX 地块建设项目地块位于 XX 县 XX 镇下桥村 周边是空地 东北侧紧邻河流 东南面和西南面为规划道路 6 1 26 1 2 建设条件建设条件 1 1 气象特征气象特征 区域属于亚热带海洋性季风气候 气候基本特征是温暖湿润 全年无严寒酷暑 年平均气温 17 9 冬短夏长 四季分明 雨水充沛 境内年平均降水量 1110 2200 毫米 历史年平均降水量 1527 2 毫米 年内各月降水分布很不均匀 全年降 水高峰期 3 次 分别为 3 4 月春雨期 5 6 月梅雨期及 8 9 月热带风暴暴雨期 季 风气候明显 夏季多东南偏东风 冬季多西北偏西风 年均风速 1 9 米 秒 瞬时 最大风速 16 米 秒 主要灾害性天气为热带气旋 台风及热带风暴 夏季台风众多 2 2 水文特征水文特征 XX 县 XX 镇地处沿海平原水网地带 水位除随大气降水升降外 不受海潮影响 地下水平原区主要是上层滞水及孔隙潜水 由大气降水 灌溉水和潮水补给 由于 地下水位高 土质天然含水量大 给工程建设带来一定的困难 3 3 工程地质工程地质 地质史上的燕山晚期 地壳活动逐渐减弱 第四纪火山活动趋向宁静 花岗岩 地貌在这一时期基本形成 飞云江在下游地区表现为平原河流 水流分散 多沙洲 XXXXXX 地块地块地块地块 项目申请报告项目申请报告项目申请报告项目申请报告 2525 河床极不固定 往往由于冲刷 淤积而形成河曲 在仙降和桐浦之间表现较为明显 海岸线较曲折 多为淤泥质海岸 6 1 36 1 3 不利影响分析不利影响分析 由于本项目用地非矿床及