大额贷款贷后调查(和华)20124.doc

【风险管理部】关于安永贷款审阅工作安排的通知（紧急）各分行、直属支行（部）：为配合安永2012年6月30日年中审计需要，现安排第一轮信贷审阅工作，请涉及到的相关分支行严格按照规定时间，将贷款档案、及最新贷款卡查询资料由主管信贷员携带至总行总行903室参与审计工作（如有部分资料尚未归档，请信贷员也将相关资料整理后一并提交）。具体信贷档案审阅要求及资料清单详见附件1，第一轮时间安排及第一轮抽中样本详见附件2。请各分支行及时准备资料并仔细核对，如不能按照后附时间表到达审计办公室时，提前与审计人员取得联系，联系人：陈思联系电话信贷管理部2012.6.11王乐乐(721334876)2012-6-1110:21:27我支行需提交资料的贷款户有以下5户：1、成都高投建设开发有限公司；2、成都高投置业有限公司；3、成都和华伟业置业有限公司；4、四川嘉元置业有限公司；5、四川烟草工业有限责任公司。请管户的客户经理，按照通知要求准备相关资料，在2012年6月13日上午，将资料送到总行903室参与审计工作。 附件：成都银行大额贷款客户信贷资产检查报告2012年4月客户名称：成都和华伟业置业有限公司贷款金额： 25500万元 ，贷款余额10900万元 支行（部）： 高新支行 专管人员：刘伟 罗小琴行长：公章基本情况1、客户名称：成都和华伟业置业有限公司详细地址：成都市双流县正兴镇新码头南街43号 邮政编码：610000 2、法人营业执照号码：510122000024114 贷款卡（证）号码：5101220000273761主营业务：房地产开发、经营；物业管理 兼营业务： 行业：房地产 规模（净资产、销售收入、生产能力）：2012年3月净资产5188万元,销售收入0。（净资产和生产能力按近期情况填写，销售收入情况按上年度情况填写）资质等级：暂定三级资质法人代码证号： 66965701-2 基本账户行 ： 中国银行 3、法定代表人：王合引 国籍： 中国 电话：85673332授权代理人： 国籍： 电话： 财务主管 ：崔伟 国籍： 中国 电话：85673332-8028 4、客户所有制类别： 国有企业 集体企业民营企业 中外合作企业 中外合资企业 外商独资企业客户组织类别： 有限责任公司 有限责任公司（联营）国有独资公司 股份有限（上市） 股份有限（未上市） 合伙 股份合作客户与政府关系类别：具有行业管理职能的公司 与政府机关有关的服务公司政府机关无隶属或附属关系 政府机关有隶属或附属关系5、客户注册资本：1亿实收资本：1亿实收资本/注册资本= 1客户主要投资人 实际投资额 占实收资本北京和泓置地有限公司 10000万元 100% 其余投资人 企业上级主管部门或隶属于 。客户下属分公司、全资和控股子公司情况公司名称 注册资本 主营业务 资产规模 本年净利润 客户主要参股公司情况公司名称 注册资本 主营业务 资产规模 本年净利润 客户主要关联公司情况表公司名称 注册资本 主营业务 资产规模 本年净利润 关于组织结构其他需要说明的事项： 客户股权结构（组织结构）图：7、财务数据企业财务报表类型：事务所审计过 报送税务机关 调整过 未调整审计部门 四川建华联合事务局事务所有限责任公司 事务所 审计报告结论时间 年 月 日审计意见类型 无保留 保留 否定 拒绝发表意见填报日期： 2012年 3月 单位：万元2009年2010年2011年12月2012年3月总资产22539489267032274010固定资产净值 147426316278在建工程0000无形和递延资产0000流动资产22392484997000673732货币资金230010786103684927应收票据0000应收账款净值0000存货16246234661365513890其他应收款4659892384525938长期投资0000流动负债12987440676747368822应付账款00102102其他应付款995294413181318实收资本10000100001000010000资本公积0000盈余公积0000未分配利润-80-5142-7151-4352销售收入00302670销售成本 0257270销售毛利00-1254-466利润总额-367-4694-4263-461净利润-367-4694-4694-461经营性现金净流量-3203投资性现金净流量-21融资性现金净流量-3600补充资料 日期：2012年 3月 31日 单位：万元应收账款明细表账龄笔数金额比例(%)计提坏账准备金备注6个月内6个月-12个月1年-2年2年以上合计其他应收款明细表账龄笔数金额比例(%)计提坏账准备金备注6个月内2075080%6个月-12个月518720%1年-2年2年以上存货明细表项目金额比例(%)计提跌价准备金备注原材料在产品产成品其他13890100%长期投资明细表项目金额占注册资本比例(%)计提减值准备金备注对外或有负债截止日： 单位：万元（万美元）笔数对象敞口余额到期日企业垫款的可能性对外担保承兑商业汇票8、信用记录分析主要信贷数据截止日: 2012.3 单位：万元序号项 目本行其它商业银行备注（1）固定资产贷款余额10900（2） 其中：逾期（3）流动资金贷款余额 （4） 其中：逾期（5）贴现余额（6） 其中：逾期（7）现汇、外汇转贷款余额（8） 其中：逾期（9）进出口贸易融资（不含开证）余额(10) 其中：融资类余额(11) 其中：逾期(12) 非融资类余额(13) 其中：垫款(14)信用证开证余额(15) 其中：垫款(16)承兑余额(17) 其中：垫款(18)担保余额(19) 其中：垫款(20)各类信用余额合计22500(21) 其中：表内信用(22) 其中:逾期/垫款(23) 表外信用说明：本表中“固定资产贷款”含房地产开发贷款, “进出口贸易融资（不含开证）”中“融资类”含打包贷款、押汇、贴现等融资类业务，“非融资类”含保函、承兑、提货担保等非融资类业务;如有外币负债余额需填写币种和金额 主要项目的关系为：（20）=（1）+（3）+（5）+（7）+（9）+（14）+（16）+（18）（21）=（1）+（3）+（5）+（7）+（10）+（13）+（15）+（17）+（19）（22）=（2）+（4）+（6）+（8）+（11）+（13）+（15）+（17）+（19）（23）=（12）+（14）+（16）+（18）-（13）-（15）-（17）-（19）（20）=（21）+（23）二、风险分析（一）大额贷款使用情况分析（分析应包括但不限于贷款是否按照规定用途使用，项目贷款使用是否与项目进度相匹配等内容）。成都和华伟业置业有限公司开发和泓半山一期向我行贷款14500万元，开发和泓半山二期向我行贷款10900万元。贷款严格按照封闭管理协议进行管理，贷款按照规定用途使用，每笔用款经有权人签字，并提供相关贸易合同，2笔贷款分开使用，不交叉，不混用。其中一期贷款于2011年5月提前归还3000万元，9月份提前归还3500万元，10月份提前归还3000万元，12月还5000万元，目前一期贷款已结清，二期贷款余额10900万元。（二）大额贷款客户内部管理情况分析（分析应包括但不限于贷款客户领导人的素质，公司管理整体情况等内容）。公司2007年12月在成都成立，开发资质为暂定3级，其股东单位在该行业从事多年，具有较丰富的行业经验和管理经验，企业运营体系和管理体系都较为成熟健全，公司完全依照已有体系进行经营管理，公司的组织构架完全依照房地产开发公司的条件进行建立，责任分工明确，因此整体管理水平较高，新法定代表人王合引，大学毕业，在北京和泓置地有限公司工作8年，历任财务经理、财务总监、现任集团总裁和成都和华伟业置业有限公司法定代表人，从事房地产开发管理工作多年，有较高管理水平。公司销售部是由聘请的专业销售团队组成，团队掌握了大量的客户资源，营销能力较强。成都和华伟业置业有限公司原股东成都数字娱乐软件园管理投资有限公司持40%股份，于2011年6月进行了股权转让，将全部股权以4000万元的价格转让给北京和泓置地有限公司，转让完成后公司股权结构变为了北京和泓置地有限公司100%持股。工商变更手续于2011年7月底变更完毕。原法定代表人胡国亮由于自身家庭原因，辞去了法定代表人职务，新的法定代表人为王合引，相关手续已经完成变更。王合引1970年出生，男，1990年中国华东交通大学经济学学士毕业，2006年-2011年12月和泓集团地产总部财务总监，2012年1月至今和泓集团地产总部副总裁。（三）大额贷款客户经营情况分析（分析应包括但不限于客户的主营业务情况、产品市场定位、客户在市场中所处的位置，与上下流企业的议价能力，客户的技术水平，客户所处的政策环境、市场环境等内容）。公司主要从事成都的房产项目的开发，公司具备较强资金实力和开发实力，且所开发的项目地址较佳。1、一期项目开发情况：一期主要是联排别墅192套，土地面积：131亩（8.7万平方米），总建筑面积：61348.82m2，建筑密度：22.2%，建筑高度：临成仁路部分建筑24米。公司2010年9月12日开始对外销售，截止2011年12月，和泓半山一期累计签约112套，其中按揭36套，在我行按揭30套，在我行按揭贷款金额合计3702.5万元。已签约合同累计总价30235万元，销售均价约1万元/平米，高于原评估测算销售价格。销售回款19976万元，资金回行率99.9%。2、二期项目开发情况：二期用地为40年产权商业用地，建筑面积约84235平米，容积率0.99，建筑密度28.67%，绿地率32%。二期项目于2010年11月26日开始对外销售，截止2012年3月，取得预售许可证面积71529平方米，和泓半山二期累计签约147套，其中按揭81套，在我行按揭49套，在我行累计按揭金额8302万元。已签约合同累计金额29083万元，销售均价约8000元/平米，高于原评估测算销售价格。销售回款23927万元，资金回行率99.9%。该楼房品质较高，市场定位为次高端客户，地震以后郊区低密度住宅市场总体向好，具备一定市场吸引力。公司对于项目开发，从设计到建筑施工都聘请行业顶尖企业进行合作，建筑造型美观，功能布局合理，环境设计优美，建筑质量有着较高保证。该行业的市场风险偏重于宏观政策风险，会受国家住房贷款政策的影响，但成都是一座宜居城市，本外地客户较多。 （四）大额贷款客户财务情况分析（分析应包括但不限于客户的财务结构、偿债能力、资产流动性、盈利能力、现金流量情况、客户在他行的融资情况以及对外担保等内容）。2011年12月报表数据：公司流动资产较大，主要是货币资金:10368万元，其他应收账款23845万元（北京和泓置地有限公司23600万元），预付账款22137万元，存货中购买的土地和在建工程13655万元；流动负债主要是银行借款、投标保证金、未结转的销售款，因此使得公司的流动比较理想，但速动比为1.03，有所增大。公司在销售阶段，资产负债率较高，接近96%。该项目为公司第一个项目，开发建设资金除了股东投资和我行贷款以外，没有其他借款。房地产行业收入的确定一般在项目完工后才结转，公司目前的项目正处于开发期。根据测算，预计项目的净利水平为20%左右，投资回报率在30%左右。（五）信贷业务风险分析（分析应包括但不限于项目工程进展情况、项目相关手续办理情况、项目资金使用情况等）。和华伟业公司主要从事房地产开发，公司于2008年3月通过摘牌的方式取得了双流县正兴镇300亩建设用地的使用权，拟修建近20万平米低密度、高品质楼盘。 1、 一期情况：公司于2009年9月在我行通过审批取得1.5亿元项目一期开发贷款。目前已取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证。项目贷款资金已全部投入工程建设中。项目形象进度为：和泓半山项目一期目前已全部结构封顶，外装及绿化已基本完成。一期项目于2011年11月31日交房，应交88套，实交82套。2、二期情况：公司于2010年11月在我行通过审批取得1.1亿元项目二期开发贷款，目前二期工程4证齐全，并已取得71529平方米预售许可证。形象进度：所有主体已开始动工，已全部结构封顶。正在做外装。此次贷款主要风险是：国家今年房产市场宏观调控政策及住房按揭贷款政策的调整对销售房屋的不利影响；目前销售情况基本达到预期。 （六）第二还款来源分析（若为保证，要分析担保单位经营状况，分析担保能力，若为抵质押，要分析担保物(权利)状况，是否存在瑕疵、是否难于变现等情况）。一期14500万元贷款担保方式为该项目土地使用权抵押，评估价值27740.14万元，抵押率54.07%。该地地处成都市南郊，双流县正兴镇，土地价值能够在长时间保持稳定，并具有一定的增值空间。二期11000万元贷款由北京和泓置地有限公司提供担保，并追加约218亩二期土地第二顺位抵押，在2012年2月已将原第一顺位抵押解除，现218亩二期土地第一顺位抵押。北京和泓置地有限公司成立至今，其本身及其控股投资项目公司已经完工的开发总量近400万平方米，正在开发的面积近100万平方米。在已交付业主入住的项目中，“交大嘉园”被列为2001年北京市60个重点项目之一，并创造了入住零投诉、两年销售100%的业界奇迹；“彩虹城”荣获“2003年北京市50强楼盘”的称号；“西山枫林”入市以来一直高居消费者最关注楼盘前三位；“彩虹街区”荣获“2005年最具升值潜力楼盘”称号；2006年开始建设的“彩虹新城”成为大兴区销售速度最快的楼盘以上项目的成功运作，使和泓置地公司树立了深厚的公信力，良好的口碑和品牌形象，创造了较好的社会效益和经济效益。（七）概述影响贷款偿还或客户履约的主要不利和有利因素，估计客户违约可能性（分析应包括但不限于集团客户的关联交易情况、贷款集中度情况、政府批文情况、政府资金到位情况等