第三章商场超市的选址及投资计划与评估ppt课件.ppt

第三章商场超市的选址及投资计划与评估 1 商场超市开店流程 决策开店 店铺内规划 新店开张典礼 开店前事务处理 营运组织计划 营销计划 人员计划 用地事务处理 法律税务事物处理 建立营运系统和组织体系 建立各种运营制度 人员招募和培训 开店前商圈访问计划 岗位分配 开张促销计划 开业宣传 店内区域分布与布局 建筑设计与装修策划 商品组织与陈列策划 6 2 1企业电子商务系统的层次 商场超市筹办条件 一 商场超市筹办的环境条件1 当地生产力发展到一定阶段 居民购买力水平较高2 城市交通运输条件得以改善 家庭电冰箱基本普及3 流通加工业 包装业得以长足发展4 计算机通讯等现代化设施得到开发和应用5 市场开放程度较高 发育较为成熟6 政府因势利导的扶持与推进 6 2 1企业电子商务系统的层次 商场超市筹办条件 一 商场超市筹办的企业条件1 企业要有正确的整体发展战略业态选择战略规模战略2 企业要具备筹办超市的自身基础条件雄厚的资金是基础现代化的技术设施是硬件科学化的管理是软件较高的人员素质是保障 6 2 1企业电子商务系统的层次 2 商场超市的立地调查 一 调查目的二 调查重点店址可靠性交通便捷性面积经济性三 调查方法查找调查地相关的基本资料现场调查收集微观信息 城市概况及其经济发展状况都市建设规划人口情况城市超市发展的饱和度 6 2 1企业电子商务系统的层次 3 商场超市商圈分析 商区 商业区域的简称 是特指城市特别是大城市的街区中 由于历史演变 经济发展 道路交通 商店布局 消费习惯等诸多因素形成的 在商业的繁华程度 商店的分布数量与结构 经营特点 商业的交易额水平 消费者人数等方面形成明显的差别而区分出的不同的商业区域的概念 商圈的概念 商圈 由于消费者的购买行为规律 购物的交通地理条件 不同零售商场的经营规模 经营方式 竞争能力等因素的相互影响 形成了不同零售业态的商场与特定消费者群体之间的一定购销关系的区域范围 核心商圈 商场能够覆盖的 经常到本商场来购物的主要消费者群体和人数 次要商圈 处在商场的主要商圈和边际商圈之间的商圈范围 边际商圈 一些随机的 偶然的 临时前来商场购物的少数消费者群体 商圈的概念 商场 核心商圈 占商场销售额和覆盖人数的55 70 次要商圈 占商场销售额和覆盖人数的15 25 边际商圈 占商场销售额和覆盖人数的5 影响商圈形成的因素 1 消费群体因素2 商场本身的原因3 市场竞争因素4 消费者购买行为的变化因素5 交通及商业地理条件因素 商区 商圈与业态的关系 消费者的购买规律与商圈的选择 一 消费者在购物时的行走距离与所购买的商品的价格水平有密切关系 二 消费者的购物行走距离与所消费商品的频率和数量有密切关系 三 消费者的消费行为还存在着一些临时性 应急性和方便性特点 四 消费者的消费行为与商场的服务与商品质量有关 商圈调查的内容和流程 一 调查内容1 商圈内人口数 年龄层次以及职业结构2 流动人口的调查3 消费者生活习惯调查4 基础设施5 竞争店铺调查6 未来发展性调查 商圈调查的内容和流程 一 调查流程1 宏观资料收集2 特定 选定 区域调查3 具体选定建店地点调查4 对用地的每一基础性必要条件进行确认 商圈设定方法及调查结果分析 一 设定方法1 地图模拟法2 实际调查法 二 调查结果分析1 城市发展情况2 潜在顾客规模及特性3 政策法规4 劳动力保障5 供货来源6 商店区位的可获得性7 竞争状况 4 商场超市选址 选址考虑的因素 交通条件客流因素店址周围竞争因素建筑环境及使用面积成本因素 选址原则 靠近居民区交通便利商业活跃兼顾市政建设和法规条例 沃尔玛选址要求 一 对商圈的要求1 在项目1 5公里范围内人口达到10万以上为佳 2公里范围内常住人口可达到12 15万人2 须临近城市交通主干道 至少双向四车道 且无绿化带 立交桥 河流 山川等明显阻隔为佳3 商圈内人口年龄结构以中青年为主 收入水平不低于当地平均水平4 项目周边人口畅旺 道路与项目衔接性比较顺畅 车辆可以顺畅的进出停车场5 核心商圈内 距项目1 5公里 无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳 二 对物业的要求1 物业纵深在50米以上为佳 原则上不能低于40米 临街面不低于70米2 层高不低于5米 对于期楼的层高要求不低于6米净高在4 5米以上 空调排风口至地板的距离 3 楼板承重在800KG 平方米以上 对期楼的要求在1000KG 平方米以上4 柱距间要求9米以上 原则上不能低于8米5 正门至少提供2个主出入口 免费外立面广告至少3个6 每层有电动扶梯相连 地下车库与商场之间有竖向交通连接7 商场要求有一定面积的广场 三 对停车场的要求1 至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位2 必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位3 如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开 同时为商场供货车辆提供物流专用场地 40尺货柜车转弯半径18米 四 其它1 市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式 总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求 备用电源应满足应急照明 收银台 冷库 冷柜 监控 电脑主机等的用电需求 并提供商场独立使用的高低压配电系统 电表 变压器 备用发电机 强弱电井道及各回路独立开关箱2 配备完善的给排水系统 提供独立给排水接驳口并安装独立水表 给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求 美