厦门_员当五缘湾项目市场分析及产品配比建议_44页_.doc

员当五缘湾项目市场分析及产品配比建议第一部分 市场分析一、厦门总体市场分析（一） 厦门概况n 厦门位于中国东南沿海，台湾海峡西岸，与台湾隔海相望。下辖思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安六个行政区。n 厦门市陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。至2008年末全市户籍人口173.67万人，常住人口为249万人。n 厦门是中国最适宜居住的城市之一，拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”、“联合国人居奖”、“全国文明城市”等殊荣。 (二) 厦门宏观经济运行环境2008年全年实现地区生产总值（GDP）1560.02亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%。厦门GDP总量年增长率均超过13%，2008年的GDP总量是2003年的GDP总量的2.05倍。（三）厦门房地产市场概况1、厦门商品住宅价格走势厦门市商品住宅月成交均价自2008年8月至2009年2月持续走低，2009年2月达到最低点，商品住宅的月成交均价为6232元/平方米。在经过调整期后，厦门市商品住宅月成交均价持续回升，2009年8月达到最高点12210元/平方米。2、厦门商品住宅成交量走势厦门商品住宅月成交量2008年持续在一个较低水平。自2009年1月起，受国家政策及刚性需求的释放，厦门商品住宅月成交量持续上升，出现量价齐升局面。自2009年6月开始，房价不断攀升的情况下，出现价升量跌的态势。3、岛内商品住宅价格走势厦门市岛内商品住宅月成交均价自2008年9月至2009年2月持续走低，其中2008年11月达到最低点，岛内商品住宅的月成交均价为8829元/平方米。在经过调整期后，厦门市商品住宅月成交均价持续快速回升，2009年9月达到最高点14715元/平方米。4、岛内商品住宅成交量走势2008年7月至2008年11月，岛内商品住宅月成交量不断下滑，2008年10月达到最低点，月成交量3.26万平方米。随着刚性需求的释放及国家政策的影响，岛内商品住宅月销售量不断上升，2009年5月达到最高点22.55万平方米。二、五缘湾片区市场分析（一）五缘湾片区规划（1）环湾中心区环湾中心区是五缘湾最具特色的核心区域，沿线有三个五星级酒店、特色商业街、音乐厅、国际游艇俱乐部、以水上运动为主题的湿地公园等大型公共设施。（2）五通商务区五通商务区是五缘湾重要的对外城市形象展示区，以商务酒店、商务办公、企业会所、国际游艇俱乐部为主要形态，穿插商务广场和公园，形成综合商务服务平台。（3）通屿生态居住区位于规划区南部，环湖里大道与仙岳路所夹之东北区域。是高容积率住宅的集中区。 （4）国际健康养生区 突出理疗和养生的主题，以养生研究中心、高端理疗中心为主要内容兼有居住功能。（5）温泉高尚居住区拥有厦门岛内唯一的海水温泉资源。本片区将充分利用温泉天然资源，沿水岸设置高档温泉别墅区。外围布置较大规模的高级居住群。（6）钟宅湾民俗旅游区本区功能包括围绕钟宅村的畲族民俗风情旅游和钟宅村旧村改造，及为完善本区配套公共设施的商业板块。（7）墩上高尚居住区充分利用临海、靠湖以及山地资源，营造出人与自然融为一体的滨海高尚居住区。（8）高新技术园区 以研发办公为主，形成综合科技研发、展示销售、总部经济等功能为一体的生态型高新技术园区和中高档商务办公区。（二）五缘湾片区房地产市场分析1、五缘湾住宅市场供给概述区位特征：区域定位为高尚居住区，区位内拥有丰富的自然景观及人造自然景观资源，包括良好的海景、湾景、湿地公园等景观资源。同时，区域内还拥有稀少的海水温泉资源。虽然该区域为新开发片区，但政府重视基本配套设施建设，生活便捷度及舒服度将不断提高。建筑形态：湾区北西北岸以小高层为主，配以部分联排别墅、双拼别墅、独幢别墅；湾区东南岸以高层、小高层为主，配以部分联排别墅、双拼别墅、独幢别墅。户型设置：以跃层、大三房、大二房为主，配少量四房；别墅以双拼别墅为主，部分联排及独幢别墅。户型特点以大为主，重视居住品质，倡导优质生活。价格情况：销售均价在13000-18000元/平米间，双拼别墅均价在25000-35000元/平米。 销售情况：各项目中较小户型销售情况较好，三房户型去化速度较快。鑫海湾销售率为70%，联发五缘湾1号销售率为74%，新景缘销售率为63%，国贸蓝海销售率为98%。1.1片区供给量分析项目面积（平米）在售项目（未售面积）源昌鑫海湾64636联发五缘湾1号一期34964新景缘24011国贸蓝海2645小计126255待推项目天琴湾213253联发五缘湾1号二期119942新景国际外滩305868小计631062未推项目2007G19915502008G06496002009G121500002009G24788102009G41714002007G27167330小计608690合计1366007在售项目存量约12万平米,其中以跃层为主的源昌鑫海湾项目未售面积超过一半；三个待推项目总建面积共超过63万平米；未推项目总建面积超过60万平米；五缘湾片区楼盘总供给面积约136万平米。源昌鑫海湾联发五缘湾一号新景国际外滩溢源昌2007G27新景缘国贸蓝海五缘湾学村湖里高新科技园筼筜项目恒禾置地特房项目紫金项目溢源昌2007G19国贸天琴湾1.2片区楼盘分布图1.3产品类型项目名称物业类型容积率绿化率鑫海湾跃层为主，配少量平层及双拼别墅，小量商业面积1.850.1%五缘湾1号小高层平层户型2.02850%新景缘平层户型及跃层户型，配少量双拼别墅2.540%国贸蓝海平层户型配部分跃层，联排、双拼、独幢别墅2.0645%在售项目绿化率均在40-50%间，与定位高尚居住区相映衬。各项目中商业面积较少，以高层、小高层为主，同时配以适量的别墅。1.4项目规划和配套项目名称规划配套鑫海湾总户数1159户，216个地面停车位，1119个地下停车位；3万平米文化主题园林，剧院式布局规划，超宽楼间距，6米挑高楼中楼户型设计。幼儿园、星级会所，内设室内游泳池、室内篮球场、羽毛球场、健身房、乒乓球室、咖啡吧、茶吧等休闲配套。五缘湾1号规划15栋十五跃十六层的中高层板式住宅，规划布局采用斜列式布局，均为东南、西南朝向，实现了户户朝南。幼儿园、会所新景缘住宅总户数约401户，6000平米南美风情园林。国贸蓝海纯住宅社区，高层景观公寓与低层休闲住宅相结合，住宅总户数780户，停车位626部。布局采用低密度纯住宅建筑群，由南至北近300米的景观轴将低层花园公寓与高层景观公寓加以区分。幼儿园、会所泳池在售各楼盘规划设计做到：1、注重海景、湾景的充分利用；2、低建筑密度；3、高绿化率；规划亮点：1、鑫海湾的超宽楼间距；2、国贸蓝海的由南至北近300米的景观轴将低层花园公寓与高层景观公寓加以区分。1.5户型配比项目名称一房两房三房四房复式联排别墅双拼别墅独幢别墅面积（m）套数（户）面积（m）套数（户）面积（m）套数（户）面积（m）套数（户）面积（m）套数（户）面积（m）套数（户）面积（m）套数（户）面积（m）套数（户）鑫海湾48584-101911204-86-196905-403-41140-联发五缘湾1号-137-171453177-2202722405-新景缘-100-126195-171-183196-280-37610-国贸蓝海-159-177399187-207249206-246109314-3185269-34531340-37412550-5646合计-5-685-706-381-1111-31-62-6百分比-0.2%-23.7%-24.5%-13.2%-38.5%-31.3%-62.6%-6.1%备注：各户型百分比中，别墅与普通户型分开统计。从面积来看：主要面积集中在140-170平米和180平米以上两个区间；而同样户型中，各项目提供的面积区间有较大差别，如两房中，从84平米到177平米均有，国贸蓝海两房面积达159-177平米，与传统两房在100平米以下相差较多。从户型配比来看：各项目户型配比情况差异较大，跃层、三房、两房户型较多；但因各项目均定位为高尚生活社区，追求生活品质，传统的户型面积均被打破，同样户型面积比传统户型面积大了许多。2. 片区住宅市场需求概述2.1价格情况项目户型平层（均价）跃层（均价）别墅（均价）鑫海湾12000元/平米25000元/平米25000元/平米联发五缘湾1号一期14500元/平米二期未推，价格未定-新景缘13500元/平米15500元/平米35000元/平米国贸蓝海18000元/平米（尾盘）20000元/平米（尾盘）34500元/平米从销售价格看，别墅均价2.5万-3.45万元/平米，平层住宅13500-18000元/平米，车位24-28万元/个， 2.2在售项目个案销售分析项目鑫海湾联发五缘湾1号一期新景缘国贸蓝海销售率（以套数计）70%74%63%98%除国贸蓝海因较早开盘，基本销售完毕，其它项目整体销售情况也相对较好。项目名称热销户型滞销户型鑫海湾平层两房、小面积跃层、三房及四房大面积跃四房，别墅联发五缘湾1号三房、四房（面积小于200平米）超过200平米大四房新景缘二房及跃层五房无国贸蓝海二房、三房、四房无可以看出，热销户型为面积适中的三房、两房和跃层，而大面积的四房相对滞销。2.3客群分析项目名称客群描述鑫海湾以厦门周边的客户为主，多为私营企业主等生意人士联发五缘湾1号以厦门周边及省地区35-45岁的企业中高层管理者、私企业主等成功人士为主力客群新景缘喜欢海景的购房者、改善居住条件的中年人、周边城市来厦购房者、本地成功人士国贸蓝海公寓以30-40岁的事业有成的中青年置业者为主，别墅以40岁以上的中年以上生意人为主；65%是厦门非本地户口人，15%是省内其它城市，10%来自国外，10%是省外。以上各项目客群多数为二次和多次以上置业者，有较强的经济实力，看中五缘湾优越环境、海景以及教育资源。3、主要在售楼盘分析（1）源昌鑫海湾项目地址：环岛路南侧、枋钟路东侧地块开发商:厦门源昌集团总建面积:16万平方米容积率:1.8绿化率:50.1%停车位:1152个建筑形态:18幢小高层及20幢双拼别墅组成开盘日期:2007年10月1日户型面积:以跃层为主，少量平层，以86-161平方米跃层三房、四房为主，部分平层二房、三房以及跃层五房，少量平层一房，双拼别墅。价格情况：跃层均价25000元/平方米，双拼别墅价格1018-1200万元/幢，商业价格3.5-4万元/平方米。销售率：70%物业管理：戴德梁行园林景观：3万平方米超大海洋文化主题园林，五缘湾畔，观海第一排，近80%户型享受无敌海景，全城罕见6米挑高楼中楼户型设计，双重舒适空间刷新居者想象。基础配套：五缘学村户型分析：户型面积()总套数已售可售销售率一房48550100.00%二房84-10191910100.00%三房120440100.00%跃层三房86-1142651858069.81%跃层四房123-16160240319966.94%跃层五房182-19638271171.05%联排别墅403-4134083220.00%根据上表可得：该项目以跃层为主，跃层三房、四房占所有房源的83%，开盘时间较长，销售情况一般。 户型特点：1、绝大部分为跃层设计，客厅挑高6米。2、入户花园，全露台设计，露台高为6米。3、主卧为套间设计，配书房；次卧带飘窗或弧形观景台。4、格局方正，功能区分离，客卧分离。综合点评：该楼盘为观海第一排；3万平方米超大海洋文化主题园林、湿地公园，湾区海景三重风景；剧院式布局规划、超宽楼间距，近80%户型享无敌海景，实现景观与舒适度最大化；6米挑高楼中楼户型设计。（2）联发五缘湾1号项目地址：五缘湾环岛路南侧，安岭路西侧开发商：联发集团有限公司代理商：联发集团厦门房产代理有限公司总建面积：29.4万平方米容积率：2.028绿化率：50%停车位：907个建筑形态：15幢16层建筑物交错排列户型面积：主力户型为150-180的板式四房，配以板式三房及部分五房，二期有小量跃层二房。价格情况：一期现均价14500元/平方米，二期将于11月21日推出，预计均价将比较一期略高。销售率：74%物业管理：厦门联发（集团）物业管理有限公司项目配套：幼儿园、五缘学村、金山健康养生区、五缘医院智能系统：1、霍尼韦尔智能系统；2、法国爱迪士新风系统；3、芬兰能力电梯；4、以色列MUL-T-LOCK三向琐具；5、太阳能庭院LED灯系统。园林景观设计：澳大利亚柏涛和香港贝尔高林一期户型分析：户型面积()总套数已售可售销售率小三房137-14154180%三房151-1714483905887.05%四房176-22027214113151.84%跃层五房240550100.00%从上表可得，三房占所有可售房源的61.4%，销售最好的也是三房。四房销售情况较差，据了解，二期户型比例与一期相似，但一个梯位的220平方米的户型由原来两套改成两套141平方米的三房，及一套113平方米的跃层二房。 户型特点：全部采用露台设计，增加使用面积。综合点评：项目位于环岛路第一排，由澳大利亚柏涛和香港贝尔高林进行总体规划和园林设计，低密度，高绿化率造就高品质生活空间。（3）新景缘项目地址：五缘湾大桥东南侧、环湾路西侧地块开发商：厦门新景地集团有限公司代理商：厦门市立丹行置业有限公司总建面积：7.8万平方米容积率：2.5绿化率：40%停车位：462个建筑形态：三幢21层板式楼，五幢双拼别墅户型面积：100-126平方米平层二房，171-183平方米跃层五房，280-370平方米的双拼别墅价格情况：均价13500元/平方米销售情况：63%物业管理：国贸物业项目配套：五缘湾商业街C区（餐饮）、五通商务区、乐安中学、双十中学枋湖校区、五缘学区、中央音乐学院钢琴分校（规划）厦门实验小学分校户型分析：户型面积()总套数已售可售销售率二房100-1261951265765%跃层五房171-1831961265864.29%双拼别墅280-376100100.00%从上表可看出，二房及跃层各占近50%，销售情况也相当，均将近65%。户型特点：采用全露台设计，提高使用面积，跃层客厅挑高5.86米，开间5米。综合点评： 临海第一排，海景、湾景资源丰富，周边配以游乐场、帆船俱乐部、海上运动中心等设施。但普通住宅户型只有两种，可选择性较少。此外采用南美风情梦幻园林景观设计。（4）国贸蓝海项目地址：湖里五缘湾营运中心内开发商：厦门国贸金海湾房地产开发有限公司代理商：国贸地产代理总建面积：173974 容积率：2.06建筑密度：18.38%绿化率：45 %停车位：626建筑形态：高层4 幢 19-26 层，7幢双拼别墅，6幢独立别墅，4幢联排别墅户型面积：2、3、4、5房 到6房。(面积153平方米到392平方米)价格情况：双拼别墅34500元/平方米，高层18000元/平方米起。销售情况：98%物业管理：第一太平戴维斯项目配套：五缘湾商业街、体育场馆、医院医疗、海上运动中心、音乐岛、国际帆船港、湿地公园户型分析：户型面积()总套数已售可售销售率二房159-162378377199.74%大二房1772120195.24%三房187-207249245498.39%四房206-246109106397.25%跃层314-348550100.00%联排别墅269-3453130196.77%双拼别墅340-3741612475.00%独幢别墅550-56465183.33%从上表可看出，二房及三房所占比例较大，销售情况良好，由于是五缘湾片区内第一个开盘项目，销售情况良好。户型特点：1、功能区划分离明显，主卧私密性好。2、主卧为套间设计，入户花园及露台设计综合点评：该项目为区域内第一个销售楼盘，销售情况良好。项目低密度，高绿化率，均采用大户型设计，项目通过由南至北近300米的景观轴将低层花园公寓与高层景观公寓加以区分，分区中更实现组团式与私家性相结合的园林意境。4、主要待售楼盘分析（1）国贸天琴湾国贸天琴湾，即国贸地产2007年9与8日竞得的两幅五缘湾地块2007G28和2007G29。2007G28地块，位于湖里区五缘湾片区内湾西侧，环湾路东侧，特色商业街二期南侧，占地58114平方米，建筑面积139480平方米，成交楼面价14447元/平。规划有25栋海景独幢别墅，6栋底层架空29层住宅一线海景公寓，4栋底层架空23层住宅二线海景公寓。2007G29地块，位于五缘湾片区，内湾西侧，占地33533平方米，建筑面积73773平方米，成交楼面价17486元/平。规划有10栋海景独幢别墅，4栋底层架空29层住宅一线海景公寓，3栋底层架空23层住宅二线海景公寓。（2）新景国际外滩位处厦门五缘湾大桥西侧，安岭路与环岛路交叉口。地块临海面湾，尽揽五缘湾与环岛路绝佳双重景观。周边运动馆、湿地公园、音乐岛、国际帆船港、五缘学村中央音乐学院、鼓浪屿钢琴学校等同步国际湾居物业一流配套。 【规划特点】项目总用地面积约112686平方米，总建筑面积约305868平方米，建筑密度约21.5 ，容积率约1.8，是集住宅、商业、教育为一体的大型综合性物业。一层为架空4.5米商业店面，二至十六层为住宅。设有3900平方米、12班幼儿园，配备2712个地下停车位。【项目亮点】30万平方米，列席五缘湾临海第一排，无敌海、湾双景，尊享湾区高端的生活配套；以经济全球化的远见卓识，打造厦门首个“外籍精英社区”，填补在厦商务、政治、文化交流等国际人士的居住需求，代言厦门高尚湾居物业；遵循景观最大化原则，户户观景；户型突破传统，优化建筑结构，产品包括复式住宅、海景公寓。打破传统设计的限制，以极具特色的挑高、漏空的空间处理，大阳台、宽景露台让室内与室外的海、湾、园林对话；社区商业配套，便利居家购物；大规模地下停车场，充分考虑尊贵业主停车所需；名牌资优教育，12班幼儿园，三层整体建筑，配备专业音体室。5、区域住宅市场分析结论：l 从市场存量上看，在售住宅有约12万平米在售，将推出及未推出楼盘总建约125万平米，将来两三年推出的量较大。l 户型以跃层、大三房、大二房为主，配以部分类别墅及四房。l 绝大数住宅户型面积超过150平米，180平米以上的户型占大多数，小面积户型所占比例极少。l 由于五缘湾片区定位高尚居住区，户型面积均较大，产品特点表现在追求高品质居住环境，户型设计以追求高品质生活为主。l 绝大多数户型含有大面积露台设计，达到增加使用面积。l 以二房、三房销售情况为好，但二房面积在140以上居多，三房面积在160以上居多。l 区域住宅市场整体销售情况较好，在售项目为该区域最早几个项目，利用了市场的空白点。l 从市场空白点来看，100-120平米的二房和130-150平米的三房有较大的市场空间。第二部分 项目分析一、 项目概况项目占地面积40276.92平米，建筑总面积为71400平米，由两个子地块组成，位于规划的五缘湾温泉高尚居住区内，临近五缘湾内湾。地块北接由紫金矿业公司于2008年4月8日拿下的2008G06地块；东面是小山坡和零星几栋村屋；西侧是布局杂乱的下忠社区自建房。距地块东南侧仅一路之隔的是厦门国贸的天琴湾。项目位于五缘湾道与金山路交叉口西北处，由金山路延伸可经湖里大道快速到达五缘湾大桥，沿金山路由南向北可至湖里大道及其延伸段，到达湖里高新技术园区，厦门国际机场也仅在咫尺，环岛路、环湖里大道、集美大桥令交通便捷。同时，处于片区与城区的联接处，配套设施将最快得到完善。区域内配套有双十中学枋湖校区、中央音乐学院钢琴学校、厦门实验小学分校、厦门二中、五缘湾幼儿园、五缘湾会所、五缘商业街、五缘湾度假酒店、海上运动休闲中心。二、 项目SWOT分析优势：l 位于五缘湾片区内，整体规划完善、配套齐全，前景看好。l 多条交通要道环布周围，欲达则达。l 生活、商业、教育配套，未来可依托整个新城区的规划，较为齐全。l 近可观内湾美景，远可眺优美山姿。l 规划设计条件的改变，可以在产品设计上有较大的空间，可以尽量争取市场的空白点。劣势：l 规划中的生活、商业和教育配套的完善程度尚需时日。l 目前片区内居住氛围还未形成，城市化水平较低，人气略显不足。l 当前地块周边多为杂乱村民自建房，对本案外部形象存在负面影响。机会：l 五缘湾片区高标准、高定位规划，以及良好的发展前景，为本案带来良好的预期。l 随着周边项目的陆续入住，必将提升整个片区的居住品质，为本案创造最佳机会点。l 国家海西经济区的战略以及厦门总部经济建设的发展，为本案创造良好的发展环境。威胁：l 区域内未来两三年内供给量较大，激烈竞争。l 国家宏观政策的不确定性、市场预期不明朗都给本案带来较大威胁。第三部分 产品配比建议一、 产品策略的原则 为了使本案的产品能适应市场，对于产品的建议，对产品展开细化，就必须紧扣以下两个原则：1、立足五缘湾片区，拓展至岛内范围考虑户型面积、户型配比。2、为了使本案能在这一地段突围而出