[小产权]房屋操作(讲稿篇)PPT课件.ppt

小产权房运作心得 主讲人 1 报告提纲 什么是小产权房分类及特点产生的原因市场现状典型案例 小产权房 概念定义 项目运作 芙蓉雅庭鸿运金街运作心得 2 第一篇 概念定义 小产权房定义 什么是小产权房 分类及特点 产生的原因 3 1 2 所谓小产权房屋 又称乡产权房屋 是指在农民集体土地上 由享有该土地所有权的乡 镇 政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设 未缴纳土地出让金等费用 并由乡 镇 政府或村委会制作房屋权属证书的房屋 这种房屋权属证书没有房管部门盖章 仅有乡 镇 政府或村委会的盖章以证明其权属 故称之为乡产权 3 即市场商品房 拥有完全产权 得到国家承认并合法登记的私人财产 其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权 享有房地产应有的各项权益 在进行市场交易过程时 无需缴纳土地出让金 符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费 广义概念 狭义概念 大产权房 什么是小产权房 即不完全产权房屋 是指未办理统一规划 征收和出让手续 直接在国有或集体所有性质土地上 违法违规建设或超标准建设所产生的房屋 即违建房 由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同 只有房产部分的使用权和收益权 但无法获得国家房管部门颁发的房产证 无法进行抵押 赠与和拆迁补偿 一旦房屋产权发生变更或纠纷时 购买者各项权益均不能得到法律的保障保护 4 无法办理房屋产权登记 合法权益难以得到保护 同样位置只是商品房价的20 至50 物业 水电等费用便宜 开发工程多承包给小建筑商 质量难保证 无物管 或指定成立管理机构进行管理 服务管理水平不是很高 产权不受法律承认 合法权益无法得到法律保障 是小产权房最大特点 小产权房特点 5 从几种常见类型的房产物业来看 小产权在法律上表现为非保障性特征 具有一定风险性 大小产权区别 6 数据来源 国家统计局 占全国住宅总面积的三分之一以上 小产权房泛滥已上升到了全国性社会现象 全国市场现状 全国住宅总量约186亿平方米 其中小产权房高达66亿平方米面积 比例已经超过35 全国住房结构图 7 原因一 原因二 原因三 建国以来 中国工业化高速发展 人口向城镇快速集中 造成城市住宅市场需求膨胀 但由于利益原因 一线城市的商品房开发量巨大 而满足中低端收入人群的社会保障性住房长期供给不足 促使小产权房出现并不断膨胀 改革开放以来 没有依据 宪法 规定落实农村集体土地使用权可流转原则 土地开发与管理使用方面的法律法规空缺 使农村集体土地使用权无法进入市场资源体系产生经济效益 导致村集体 村民 投资人在经济利益驱动下大量违规建设小产权房 在经济发展 城市化进程加快背景下 必然促使区域中心城市人口迅速膨胀 产生大量居住用房需求 由于商品房市场利益最大化属性 开发周期较长 开发成本较高 供应结构不能满足不同阶层 不同收入人群多样化需求 因此 城市周边集体性质用地在市场需求和利益驱动下 产生了大量非法建设和转卖行为 小产权房不是偶然产生的 住房需求大 住房保障体系滞后 高房价等因素促使大量小产权房的产生 近年以来 没按照1998年 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知 中的承诺 落实城市房改制度 也没有探索在商品房开发领域之外 利用社会资源多渠道合作建房 满足城市居民多层次不同需求的住房保障方式和办法 导致城市商品房价格快速上涨 小产权房套利空间加大 促进其发展 产生的原因 小产权房是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物 8 农村宅基地属于农民集体所有 农民集体所有的土地使用权不得私自出让 转让或者出租用于非农业建设 村民对宅基地只有使用权 农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护 即不能办理土地使用证 房产证 契税证等合法手续 城市规划法 转变为 城乡规划法 一字之差 却标志着中国将从2008年起彻底改变城乡二元结构的规划制度 进入城乡一体化的规划管理时代 而与此相反 商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界 农民住宅不得向城市居民出售 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证 城市居民不得购买在集体土地上建设的房屋 因为非集体经济组织成员购买此类房屋 将无法办理房屋产权登记 合法权益难以得到保护 土地管理法 第六十三条 国发改委08年1月8日 禁售通知 国土资源部07年12月14日重申 07年6月18日建设部风险提示 07年10月28日 中华人民共和国城乡规划法 国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 国办严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转 土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义 擅自扩大建设用地的规模 1 2 5 3 4 国土资源部09年6月9日强调 政策 6 小产权房 实质是违法建筑 违反土地管理法律 违反城乡规划 建设管理的法律 违反相关政策 各地要严格依法查处大量存在的 小产权房 等违法用地 违法建筑行为 国家针对小产权房现象 陆续出台相关政策三令五申 坚决制止 打击 小产权房 国家政策解读 9 国家不予支持消费者购买小产权房屋 小产权房由于没有法律保证而带来的一系列风险 建在集体土地上的 购买的房子拿不到国家发给的产权证 不具有房屋所有 转让 处分 收益等权利 除了不能办理房产证外 小产权房严格说属于违章建筑 如果和国家的规划相冲突 还很有可能被拆除 而且业主也不会得到拆迁安置补偿 房屋质量没人监督 一些开发商为赚钱会偷工减料 存在安全隐患 小产权房一般由土地所在村开发 除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外 入住后的物业管理也极容易出现问题 小产权房几乎都没有教育 绿化等配套设施 而且将来一旦出现纠纷 可能连水电都没有 由于缺乏产权 未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦 购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款 只能一次性或分期付款 这样无形中会加大购房人的资金压力 增加购房风险 风险三 质量难保证 风险四 配套不完善 风险五 遗赠也麻烦 风险六 无法办贷款 风险一 没有房产证 风险二 拆迁难补偿 小产权房风险 10 本地市场现状 淄博是一个集群城市 随着中心城区的不断扩张 郊区的村镇逐渐被纳入城市的版图 城乡接合部 城中村大量的村建房 回迁房等小产权房流入房地产市场 小产权房集中的区域主要有 石村 泉山小区 南苑绿洲等 在法不责众的心理下 虽然国家明令禁止小产权房 但在房价高涨的冲击下 小产权的市场依然存在 11 淄博典型案例 南苑绿洲 2010年5月被媒体曝光为小产权 村委答应为业主办证 最终不了了之 12 淄博典型案例 南苑绿洲2010年5月被媒体曝光为小产权 13 第二篇 项目运作 小产权房代理 芙蓉雅庭 鸿运金街 运作心得 14 自2008年 公司代理了两个典型的小产权项目 一个是2008 2010年运作的芙蓉雅庭综合楼 一个是2010年运作的鸿运金街商铺 虽然项目销售过程中遇到了极大的困难 但最终都取得了项目的清盘和回款 下面 我们来回顾一下这两个小产权项目的运作过程 让大家对小产权房有一个更深的了解 15 位置 世纪路与昌国路路口南1000米路西开发商 小田村规模 一二层为商铺 三至四层为住宅 住宅共32套 建筑面积2774 价格 住宅1000 1700元 商铺2500 3500元 户型 一梯四户 67 100 其中67 为纯北向户型 付款方式 一次性 分期 首付50 交房时付清房款 芙蓉雅庭 销售中遇到的最大抗性 1 没有产权 无法正常过户买卖 权益较难保障 2 产品本身劣势 规模小 商住综合体 生活环境较差 一梯四户 北向户型本身存在缺陷 建筑质量一般 16 突出优势 淡化劣势 1 价格低 仅是同区域位置楼盘的30 40 2 南部城区核心地段 未来前景看好 17 针对项目抗性制定相应的销售说辞 说辞引导 18 目标客群锁定 商铺目标客群主要为周边村镇 厂矿企业的投资客户 认可项目地段发展潜力 不太在意产权 有本身做房产开发的客户也投资了小产权商铺 从一个侧面也反映了对小产权房的认可 打消了一些游离客户的顾虑 住宅目标客群主要为周边村镇 厂矿企业的职工 本身资金较少 通过长期积累或向亲朋借钱全额购置房产 对产权及环境配套要求较低 另外也有一些在周边做生意的老板购买 做临时性居住使用 19 推广渠道 20 商铺销售良好 由于世纪路两侧已经有了一定的商业氛围 前期商铺销售较为顺利 剩余的几套位置较差的商铺 随着淄博商厦超市的入驻也销售一空 住宅销售停滞不前 由于缺少居住氛围 价格与泉山小区相比也不具有优势 住宅的销售进度一直较慢 通过样板房展示 带装修销售 并加强DM 条幅 老带新等宣传及促销活动 现场进行积极引导 芙蓉雅庭综合楼住宅终于被我们一套套地拿下 至2009年底仅剩余顶层十套房源 最后的十套房源经历了半年的订房 退房的折腾 最终锁定一位团购客户 经过数轮的谈判最终成交 2010年10月份完成了芙蓉雅庭综合楼的清盘工作 销售进程 21 位置 西十路与昌国路交汇处南800米路东 鸿运物流园 开发商 鸿运物流有限公司土地性质 工业用地规模 一期16套商铺 二期24套商铺 价格 2000 2500元 户型 两层商铺 开间5 1 6米 面积100 148 付款方式 一次性 分期 首付50 交房时付清房款 销售中遇到的最大抗性 没有任何产权 工业用地性质 转让35年的使用权 没有产权 甚至连小产权都谈不上 产品本身 总价较高无法贷款 投资门槛较高 且位置较偏 严重依托于鸿运物流园 鸿运金街 22 目标客群锁定 23 推广渠道 24 针对项目抗性制定相应的销售说辞 说辞引导 25 在销售过程中 很多客户质疑房子的升值潜力和后期权益的保障 使销售一度停滞不前 我们重点加大了对项目销售卖点的挖掘 使客户看到了该项目的升值潜力与升值空间 用严谨的销售措辞打消了客户所顾虑的产权问题 积极引导客户理性置业 并加强推广和老带新政策的宣传 2010年3月进场至5月底 经过项目组的艰苦努力和两个月的市场启动期 终于打开了周边市场 一期16套商铺成功清盘 二期甫一启动即遇到国家宏观调控政策空前严厉 且二期工程迟迟未动工 造成客户普遍观望 项目长达一个多月未有成交 一度面临封盘的困境 项目组通过重新提炼项目卖点 挖掘潜在客户 并加强周边市场及乡镇派单 悬挂条幅 走访及DM报广宣传 加大老带新政策的宣传 借助7月底一期顺利交房 让销售重拾信心 最终于10月底完成了二期24套商铺的清盘 销售进程 26 小产权房的运作与大产权商品房没有什么本质的区别 在运作过程中有两点是尤为重要的 一是销售说辞 针对项目特点锁定目标客户 针对自住或者投资的客户制定严谨的销售说辞 将国家政策讲透 把握好客户法不责众的从众 侥幸 心理 尽力规避产权问题 以低价格 高投资回报以及片区未来发展等因素突显产品的使用价值和升值潜力 二是销售