张贵庄报告PPT课件.pptx

2015年4月 西安交通大学山东省德州分校地块可行性研究报告 2020 3 5 1 位置 挂牌转让 预计四季度 出让时间 规划土地用途 使用年限 万平米其中 地上万平米地下万平米 学校用地 住 年 规划土地用途 建筑密度 总 30 山东省德州市 规划土地用途 总用地面积 总建筑建面 容积率 万平方米 B C E F G H I J 1 1项目规划指标 出让方式 挂牌转让 待定 起拍价格 2 B C为2 0 E F H I为1 7 G J为1 6 2 0 2 0 1 7 1 7 1 7 1 7 1 6 1 6 2020 3 5 2 3 地理区位 位于津滨大道与外环东路交口的西南侧 1 2项目区位 2020 3 5 4 地铁9号线 外环线 津滨高速 本案 河东区 东丽区 本案所处的张贵庄板块区域位于天津城市发展战略的主发展带之上 紧邻津滨高速 直达滨海核心区域 是市区联通滨海素质最好的干道河东区城市价值提升 东丽区域经济稳定发展 1 3项目区域价值 河东区十二五期间提出了区域 五区三带 的建设纲领 其中以津滨大道商贸区等规划板块发展现状较为突出 东丽区在 东扩西接 的发展思路下 规划了大毕庄物流园区 华明新市镇 东丽湖休闲度假区 临空产业区 航空配套产业园 滨海高新技术产业园区 泰达西区 冶金工业区等13大重点板块 2020 3 5 5 空港物流加工区位于天津滨海国际机场东北部 面积42平方公里 一期开发23 5平方公里 是天津临空产业区的核心组成部分 连接市区与港口的生态工业园区 空客A320天津总装线就坐落在区内 重点发展航空制造 电子信息 精密机械等为特色的先进制造业 高新技术科技研发 总部经济和商贸文化会展业 纺织工业园 汽车园 航空航天园位于空港物流加工区 以及北侧的华明镇 天津高新纺织工业园 天津空港汽车园 华明镇 空港物流加工区 滨海国际机场 本案 1 3项目区域价值 华明镇 2020 3 5 6 地铁4号线 规划中 地铁4号线目前规划北起北辰区双街 东至中国民航大学 沿线经京津路地区 西站副中心 老城厢 和平路商业中心 解放北路金融街 小白楼地区 六纬路地区 河东新中心 张贵庄地区等重点发展地区 全长39km 与地铁1号线 2号线 3号线 5号线均有交口 可中途换乘 目前 西于庄站 天津西站和复兴路建设中 地铁4号线沿线的楼盘 目前看 应该是相当有升值潜力的 随着地铁4号线的规划和投入建设 沿线周边的楼盘 也会随之有个质的飞跃 其中 地铁4号线在此地块北侧设立站口 1 4项目轨道交通 地铁4号线规划已完成 未来将大大提升地块便捷性 2020 3 5 7 方山道 跃进路 津滨大道 雪莲南路 外环线 至津滨高速 至市中心 至津塘公路 市政绿地 金色雅筑 海山北里 目标地块 登州南路 公交总站 规划中 至东丽区政府 商业规划 竞品概况 配套概况 已售罄入住 海山北里 金色雅筑 部分入住部分在售 远洋风景 金隅悦城 刚售楼盘 和泓四季恋城 当前板块内待售面积约36万方预计至2015年年中全部售罄 教育配套 逸阳小学 私立 规划中 耀华滨海学校 全日制民办 交通配套 公交总站 一个建成 一个规划 地铁4号线线 规划中 商业配套 项目自建商业配套以及延津滨大道商业规划 医疗配套 周边暂无医疗配套 版块内配套多为规划中 公立小学 医院等欠缺 公交总站 目标地块位于张贵庄版块中心地段 区域内共6个住宅社区 2个公交总站以及耀华滨海学校 全日制民办 及逸阳小学 私立 规划中 此外规划中的地铁4号线将穿越此版块 1 5项目配套 2020 3 5 8 1 6周边地价 海山北里 海山南里 2008年9月17日 转让给松江开发楼面价 1675元 金隅悦城 远洋风景 2010年3月23日 转让B1 B2 B3地块给金隅开发楼面价 4080元 2010年3月22日 转让B4 B5地块给金隅 然后金隅转给远洋开发楼面价 3685元 本案 绿化带 津滨大道 外环东路 2010年1月11日 转让D E F G K地块给金隅开发楼面价 4579元 2020 3 5 9 预计招拍挂地价为6000 7000元 现转让地价为4500元 外环线 1 7外环线附近与典型成交地块地价对比 外环线附近地块成交价格上扬 溢价率高 土地市场呈上升趋势 2020 3 5 10 1 7外环线附近与典型成交地块地价对比 2020 3 5 11 城市东部成交量逐步攀升 张贵庄板块价格增长变块 河东及东丽区成交量之和占全市总成交量百分比稳步攀升 城市向东发展 带动东部区域成交 张贵庄板块依托地利优势 成交均价增速高于东丽区整体增长 并出现贴近河东区成交价格态势 由于板块内价格增长较快 张贵庄板块成交量占比东丽区总成交量 在平稳中略有下滑 2 1住宅市场 张贵庄板块 2020 3 5 12 张贵庄板块存量梳理 张贵庄板块项目成交走势 板块崛起的两年内 平均去化速度18万方 年 2012年去化速度为15 6万方 年板块去化速度放缓 预计完全去化现有存量 36万方 需用时2年半 至2015年年中 2 1住宅市场 张贵庄板块 2020 3 5 13 2012年整体市场成交呈现递增趋势 未来需求潜力巨大 2013年3月市场回暖态势明显 价格方面 2012年上半年虽有起伏 但是整体仍旧保持了上涨态势 到2013年3月价格以突破11000元 平米 表明了区域市场仍处于价值上升期 平米 元 平米 张贵庄板块市场销量逐年递增 价格仍处于上升期 需求潜力较好 2 2板块内竞品2012年成交情况 2020 3 5 14 2 3版块内竞品近期成交情况 金隅悦城 2013年5月9日和18日分别推出四栋楼共224套 开盘当天均基本去化完成 户型75 90 14层到顶 一梯两户 南北通透 售价11500元 和泓四季恋城 2013年6月17日首期开盘 项目主打小户型产品 推98套 9F 10F 两栋 成交89套 当日去化90 8 由于项目在外环线高架桥下位置较差 且为首次开盘成交均价为10800元 近期项目准备二次开盘 预计销售单价较首次开盘上涨 2020 3 5 15 1 由于当前片区内已开未售房源较少 故去化率为95 2 此数据为版块内竞品项目自2010年入市开始的相关数据 销售均价为2010年入市至今的平均价格 区域内主要供应80 100 区间住宅 总价段面向刚需及初改家庭 2 4竞品分析 2020 3 5 16 16 冷静对待市场机会 深化设计 建全配套 项目内部 项目外部 长得好 户型小 总价低 配套全 交通便 建筑外延设计风格独特 各组团采用不同的外延及景观设计 在区域内树立项目形象标杆 建造适合刚需及刚改的小户型产品 优化产品布局 增加使用空间 建造高附加值 高出房率产品 高层赠送面积 洋房顶层阁楼或露台设计 一层赠送小院 做高使用面积 低总价的性价比大盘 周边生活配套设施日趋成熟 A K地块商业部分能够在本案一期入住后逐步投入使用 D地块规划的逸阳小学 为区域内购房者提供教育配套 D地块规划的公交总站 可在本案一期业主入住后投入使用 地铁4号线轨道规划落实 并明确站点设置 1 政策层面刚需利好 2 市场环境稳步回暖 3 东部版块价值增长 2 5市场机会 2020 3 5 17 R 1 7 低密 生态 宜居 开发商品牌 品牌品质 价值保证 高出房率 高附加值的标准尺度产品 超高性价比 项目自身 外部条件 津滨黄金走廊 区域发展潜力 津滨生命线 地铁4号线规划中 中心城区距离缩短 低碳便捷 完善生活配套 大盘林立 生活配套成熟 定位首置及首改客群 采用品质差异化的竞争策略 打造低密舒适社区 低密高舒适度刚需产品 2 7产品定位 2020 3 5 18 产品规划建议 洋房和高层两条产品线 采取不同产品供应 区分客群 主打70 80 两房和90 120 三房 毛坯交付 赠送面积 阁楼 小院 打造高附加值产品系 建筑外延采用风格化设计 在该板块内 起到鲜明项目形象的作用 社区内各组团规划不同风格景观 分批入住 品质为本 在版块内增加市政幼儿园及小学等教育配套 户型配比建议 远洋风景社区实景 远洋风景社区实景 金隅悦城社区实景 万科金色雅筑实景 2 8产品建议 2020 3 5 外环线 张贵庄板块 津滨大道沿线方向 津滨大道 19 客户区位组成主要是河东 河西城市主动外溢人口以及东丽地缘性客户 滨海新区往来人群 空港区域 东丽居住片区 河西居住片区 小白楼区域 河东中山门居住片区 新开路沿线 河东万新村居住片区 地缘型首次置业和首次改善客户 中心城区主动外溢的首次置业客户 2 9客户定位 2020 3 5 20 3 1总平面和总体指标 总用地面积 180594平米总建筑面积 386190平米地上总面积 316190平米住宅总面积 310690平米配建总面积 5500平米地下总面积 70000平米总户数 3664户总停车位 2790辆地上 631辆地下 2159辆 B C E F G H I J 2020 3 5 21 洋房 高层比 37 18 62 82 90平米以内户型占比 74 55 3 2住宅配比 2020 3 5 22 3 3空间分析 17F 51米 11F 41米 4 8F 小于24米 2020 3 5 设计理念核心筒创新 提升使用率 全明设计 首层入户优势 卫生间多件剥离 巧设收纳空间 提升居住品质 3 4户型设计理念 区域现状本区域已逐渐走入成熟完善期以刚需为主要市场 总价敏感周边产品比较常规 本项目户型产品应以紧凑实用为前提 并尽量提高舒适性 2020 3 5 23 24 市场比较法 高层价格推导 以区域内在售项目为参考依据 市场比较得出项目均价 洋房价格推导 区域内项目洋房与高层产品单价比区间在1 11 1 32之间 取平均值1 2 则本案洋房产品在2012年市场环境下的合理单价为 按1 2计 13269元 平米左右 由市场比较法可得出 本案高层产品在2012年的市场环境下的合理单价为11058元 注 由于和泓四季恋城目前未开盘 无法进行价格参照故不选取 由于万科金色雅筑于2012年底基本售罄 故仅推导至2012年项目售价 4 1住宅价格推导 2020 3 5 25 首开价格判定 11058元 年增长率8 2015年3月首开高层价格 1 8 1 8 1 2 13156元 15787元 13269元 注 统计自板块崛起至今 2011年至2013年 板块内在售3个项目 万科金色雅筑 远洋风景以及金隅悦城 成交量价情况 获得该板块在2011年至2013年间复合增长率为7 47 天津市内六区2007年至2012年复合增长率为16 35 考虑到宏观调控常态化 本案保守估计年增长率为8 逐年销售均价 高层 洋房 1 8 1 8 1 2 4 1住宅价格推导 2020 3 5 26 4 2工程排期 开工7月10日 主体结构封顶5月11日 出正负零12月22日 竣工验收4月14日 开工7月10日 开工7月10日 出正负零12月22日 出正负零12月22日 主体结构封顶4月30日 主体结构封顶5月11日 竣工验收3月1日 竣工验收4月15日 2020 3 5 一期 二期 二期 三期 售楼处及景观示范区 进入版块内其他项目必经之路 二期选择开发紧邻绿化带的C地块 以及G I地块 良莠搭配 为适应市场变化 采取灵活的推盘策略 提供空间 金隅悦城 远洋风景 万科金色雅筑 三期开发H F I地块 一方面保证位于登州南路的临时售楼处的充分使用 另一方面选择紧邻绿化带的F I地块 以低密 生态实现溢价 4 3开发节奏 2020 3 5 27 全盘销售33个月 住宅回款50 8个亿 全盘均价16371元 4 4销售计划 2020 3 5 28 29 各期户型配比均匀 主要以80 90平米两室供应为主 注 此为户型配比初稿 4 5销售计划 各期户型配比 2020 3 5 30 4 6成本测算 2020 3 5 31 4 7总体经济指标 2020 3 5 4 8敏感性分析 2020 3 5 32 4 8敏感性分析 2020 3 5 33 地价款 后续开发资金投入时间安排 土地总价款16 65亿元 测算中按照2013年底支付60 土地款 其余在2014年第四季度缴纳完毕 从2014年1季度起到2019年中旬 资金峰值在2015年2季度为17 34亿元 全盘总投资36 5亿元 4 9竞买人及资金解决方案 2020 3