玉屏侗族自治县棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案.doc

玉屏侗族自治县棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案（征求意见稿）为推动我县棚户区改造项目建设，根据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、国有土地上房屋征收评估办法、国有土地上房屋征收与补偿条例等法律法规规定，结合旧城棚户区改造实际，制定本方案。一、建设项目名称玉屏侗族自治县棚户区改造项目二、房屋征收部门玉屏侗族自治县住房和城乡建设局三、委托实施单位玉屏侗族自治县棚户区改造项目指挥部四、征收范围玉屏侗族自治县棚户区改造规划范围内的所有房屋及附属物。五、征收与补偿原则（一）征收原则县人民政府房屋征收决定公告发布之后，各单位、个人对征收范围内的房屋、土地，不得进行下列行为：1.新建、改建、扩建房屋；2.改变房屋用途；3.建立新的房屋租赁关系；4.房屋所有权登记和抵押登记；5.新增、变更工商、税务登记；6.重新对房屋进行装饰、装修；7.其它增加征收补偿的行为。违反规定实施以上行为的，房屋征收时不予补偿。（二）补偿原则1.遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则；2.遵循补偿方式由被征收方自愿选择的原则；3.遵循对被征收房屋依法补偿的原则。六、评估机构的选定房地产价格评估机构由被征收人协商选定，在征收决定公告发布之日起5日内协商不成的，由县房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式予以确定。七、被征收房屋性质的认定（一）住宅房屋的认定住宅房屋指被征收房屋用于生活起居的主体建筑物，其他则为附属物。（二）商业性用房的认定持有土地使用权证、房屋所有权证，用途注明为商业的房屋，按商业用房认定。（三）生产加工或经营性用房的认定用于生产加工或经营性质且持有工商营业执照、税务登记等有效证件的房屋，按生产加工或经营性用房认定。（四）临时建（构）筑物及附属物的认定住宅房屋外的建（构）筑物，均按临时建（构）筑物及附属物认定。八、被征收房屋面积的认定(一)房屋面积的测量1.按照房产测量规范（GB/T179861-2000）及相关规定执行。2.房屋面积由具有法定资质的测绘机构对房屋面积进行测量。(二)房屋面积的认定1.住宅房屋面积的认定住宅房屋面积以实际测量面积为准。2.商业性用房面积的认定持有土地使用权证、房屋所有权证，办证面积房屋进深大于9米的按办证面积计算商业面积；办证面积小于实际经营面积且房屋进深超过9米的，按9米计算商业面积；办证面积房屋进深小于9米的按实际经营面积测量计算商业面积。3.临时建（构）筑物及附属物面积以实际测量面积为准。九、被征收房屋建设用地面积的认定（一）房屋建筑占地面积的认定1.住宅房屋建筑占地面积指主体房屋第一层建筑面积。2.商业用房建筑占地面积指商业用房第一层建筑面积。3.临时建（构）筑物及附属物建筑占地面积指临时建（构）筑物及附属物第一层建筑面积。（二）房屋院落面积的认定房屋院落面积指住宅房屋建筑占地面积以外的院坝、过道、排水沟等空地（不包括承包地、自留地）。（三）农村个人建房用地面积不得超过贵州省土地管理条例第30条第二款规定的标准。十、安置补偿方式安置补偿实行产权调换和货币补偿两种方式。(一)产权调换1.住宅房屋（1）独立性自建私房被征收房屋为独立性自建私房（单家独院的住房）：房屋单体建筑面积按1：1比例（即征收1平方米房屋建筑面积返还1平方米商品房面积）返还商品房面积。院落面积返还：以出让方式取得土地使用权并足额缴纳土地出让金，且办有土地使用权证的院落面积，按1:1比例（即征收1平方米的院落面积返还1平方米商品房面积）返还商品房面积；以划拨方式取得土地使用权以及城镇居民世居户（1982年村镇建房用地管理条例实施前建设的房屋），未办有土地使用权证的院落面积，按1:0.7比例（即征收1平方米的院落面积返还0.7平方米商品房面积）返还商品房面积；城区范围内办理集体土地使用证的院落面积，按1：0.6比例返还商品房面积；1982年以后建成的住宅未依法办理相关用地建房手续的， 经核实后，符合城镇规划的补办手续的，按上述标准执行。（2）商品房、房改房（含集资房）商品房、房改房（含集资房）按1：1比例，（即征收1平方米房屋返还1平方米的商品房），按被征收房屋房产证面积返还商品房。（3）住宅房屋及商业用房建筑占地面积不再补偿。2.商业性用房（1）手续齐全的临街门面，实行征一还一，不补结构和成新差，超面积部分按市场价格补差。（2）商业用房的返还位置原则上采取就近安置，就近无法安置的，可按评估价格进行货币补偿。3.购房安置县城区被征收方选择产权调换的由征收方提供商品房安置房源，被征收方可在玉屏侗族自治县城内现有房开楼盘中自行选择，征收方按2717元/平方米支付。被征收方实际购房价高于2717元/平方米的超额部分自行承担；实际购房价低于2717元/平方米的差额部分由征收方补给被征收方。被征收方选择购房安置面积不得低于应安置住房面积的90%。(二)货币补偿被征收房屋所有权人选择货币（现金）补偿的，由评估机构对其房产现状进行价值评估，按评估价值进行补偿。对国家机关、事业单位、国有企业、集体企业等房屋征收原则上实行货币补偿。十一、其他补偿（一）房屋装饰装修房屋装饰、装修由评估机构对装饰、装修现状进行价值评估，按评估价值进行货币补偿。（二）临时建（构）筑物及附属物办理有合法手续的临时建（构）筑物及附属物按评估价实行货币（现金）补偿；未办理手续的临时建（构）筑物及附属物按评估价的50%予以补偿；对征收决定公告之日起抢搭抢建的一律自行拆除，不予补偿。（三）搬迁补助1.征收住宅搬迁补偿费按被征收房屋建筑面积20元平方米（含搬进搬出）一次性计发。2.水、电、闭路、网线等按原户头根据行业规定据实补偿。3.商服、加工性质的搬迁费据实补偿。4.临时安置过渡费（1）被征收住房所有权人选择产权调换的，其临时安置过渡费按征收房屋面积每月8元/平方米计算。过渡期从被征收方将房屋交付征收方之日至征收方交房之日顺延3个月止。（2）被征收房屋用途为商服或生产加工性质的非住宅房屋，因征收房屋造成的停产行业损失的，由房屋评估机构进行损失评估后进行补偿。停业停产期限为房屋搬迁之日起至通知领款或通知进户之日。（3）生产加工用房临时安置过渡费按每月12元/平方米计算，过渡期为6个月。 (四)逾期安置的违约责任 征收方在约定的临时过度期期满前，保证被征收方按期回迁，逾期不能回迁的，按铜仁市国有土地上房屋征收与补偿办法第二十九条之规定，支付过渡费。十二、未办理手续房屋的处理按照县人民政府2013年1月8日下发的玉屏侗族自治县人民政府关于处理违法用地和违法建设的意见（玉府发201303号）文件精神执行。十三、安置房办证及相关费用 1.被征收房屋土地使用权证、房屋所有权证齐全的，被征收方选择产权调换的房屋与被征收房屋面积等同部分，被征收方不承担办证费用，超面积部分的办证费用由被征收方自行承担；被征收房屋无证的，其办证相关费用由被征收方自行承担。2.安置商品