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德国住房制度ow 一、国家的住房政策德国政府认为，国家庭在四个方面进行政策干预一是保证有足够的住房建设，同时防止；住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要。 关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果。 国家对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。 有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。 统一前德东地区私人住房只占5%，目前已上升到27%以上，德国私人拥有的住房已达到40%以上。 二、住房储蓄体系在德国，目前共有35家住房储蓄银行，他们受到专门法律的保护和限制，同时也接收联邦信贷监督局的监督和管理。 其中，13家是国家性质的，其他22家是私营股份企业。 联邦德国的住房储蓄银行法对住房储蓄银行的业务范围作了明确规定，储蓄银行是法律规定的专业银行，法律规定其它全功能商业银行不能承办专项住房储蓄业务。 一般的住房储蓄银行只能在一定的区域内经营，不能自行跨区域。 地方储蓄银行由当地的政府进行管理。 德东住房储蓄银行是个例外，是对整个德国东部住房储蓄业务进行经营管理的银行，涉及到五个州和半个柏林。 德国的住房储蓄体系是一套内部封闭式的长期储蓄和融资体系。 储蓄银行不交存款准备金，但住房储蓄银行必须上存同业系统3%风险基金。 封闭式的系统是指。 只有那些事先参加了住房储蓄的人，才能得到以后申请买房和建房的低患贷款。 住房储蓄存款的唯一用途是为了建房、购房进行融资，而不是为了其他的消费目的申请货款。 通过大量的储蓄者的参与而形成一个互助集体。 这种住房储蓄不受资本市场及其利率波动的影响而独立存在。 德国银行商业性的住房抵押贷款利率近几年在8%l1%之间波动，而住房储蓄的存款利率是3%（国家有条件地另行补贴10%），而住房储蓄贷款利率是固定的5%。 穗东住房储蓄银行存款利率是2.5%（国家同样补贴），贷款利率是4.5%。 一般存贷款利差保持在2%左右，而且德国银行是不交营业税的。 只有通过与住房储蓄银行签订住房储蓄合同的客户，才能取得低息贷款的资格。 在签订合同时，住房储蓄者向银行就商定好住房储蓄的金额给予承诺，以及提出若干年后，申请贷款的方式和最高贷款额。 住房储蓄者每月有规律地在住房储蓄银行存款，通常每月确保最低存入住房储蓄合同额的4%，存款利率固定不变，确保最低储蓄月数为18个月，同时达到储蓄合同规定的40%以上存款，才能申请货款配贷。 配贷资格必须满足银行规定的以上三个基本条件，银行决定的优先贷款系数是存款存款系数十利息利息系数银行的评估值储蓄所得的总额存款时间。 对系数大的客户，可以优先发放贷款，贷款和存款的比例一般是11。 偿还贷款的形式是每月付银行固定的还款，但每月偿还必须确保合同金额的6%。 存款系数是储蓄银行进行调节的经验，每年公布一次。 体现公平、公正、公开的原则，由国家金融管理局进行监督管理。 三、国家对住房储蓄的奖励政策在德国，住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。 1996年开始实行的经过改进的新政策使更多的家庭能享受到政府的这项优惠政策，从而帮助更多的家庭实现购买个人住房的梦想。 德国政府的住房储蓄奖励政策主要有三大项。 （一）住房储蓄奖金。 l、对年满16岁以上的单身者，年收入不超过5万马克的，对其每年住房储蓄存款（最高1000马克）奖励10%，即100马克。 2对夫妻两人年收入不超过10万马克的家庭，对其每年住房储蓄存款（最高2000马克）奖励10%，即200马克。 3储户在存款期满七年以上者，不购买住房也可以得到政府的住房储蓄奖励。 （二）雇员资金积累款。 每个职工都可以让他的雇主把雇员资金积累款（每年最多936马克，每月交存78马克），直接存人职工的住房储蓄帐户中去。 这是职工工资以外的住房补助，但7年之后才能使用。 （三）对雇主储蓄奖励。 国家对企业主每月自愿付给雇员的住房储蓄补助，同样给予10%的奖励，即936马克。 但能得到这项政府奖励的职工年收入不得超过27000马克，夫妻家庭年收入不得超过54090马克。 若中低收人家庭每年存入住房储营2000马克，可得到雇主补助936马克，政府奖励200马克及93.6马克，那么政府的奖励和企业的补助是其住房储蓄的61.48%，这是十分可观的比例，具有很大的吸引力。 政府除了对参加住房储蓄的居民给予奖励，同时对购建住房者也给予补助。 1如购买自住新房，购买者在8年内可得政府每年5000马克的补助；若有孩子，每人每年月可得到150O马克的补助（即5000马克8年十15O0马克/孩子8年）。 2如购买自用旧房，也可在8年内得到政府每年2500马克的补助；若有孩子，也是每人每年再可得到3500马克的补助。 3如购买建造合作社住房，购买者在8年时间内，每年可得到政府2400马克的补助；若有孩子，每人每年可得到750马克的补助。 德国、英国住房制度考察报告2000-9-12财贸所杨圣明等前不久我们对德国和英国的住宅制度，特别是它们的住宅融资制度进行了考察。 在接待单位热情友好、精心安排下，我们主要访问了德国最大的住宅储蓄银行-施威比豪尔住宅储蓄银行及一些与住宅抵押、住宅开发有关的银行和公司、伦敦经济学院、爱丁堡艺术大学、苏格兰皇家银行、建筑社、金融服务监管局、抵押贷款者协会、保险协会等机构，颇有收获。 一、基本情况德国现有人口约8100万，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消费中约有18.4%用于住房消费。 在统一之后的十年里，住宅投资占GDP的比重一直保持在6%左右。 德国的住房类型主要有小单间、出租的单元房、独宅和大型别墅。 二战后，如同大多数西欧国家一样，西德经历了很长的住房匮乏时期。 进入 60、70年代，在生育高峰期出生的人已长大成家以及移民的增多等需要住房。 为此，德国政府和民间住房机构作出了极大的努力，克服了很多困难，成功地解决了大部分居民的住房问题。 东、西德合并以后，大量的原东德居民涌入西德，又给新联邦政府带来住房问题。 1988年初至1994年底，原西德地区的居民增长了约400万人。 大量的需求刺激了建房速度，1989年以后建房数量急剧上升，1992年仅在原西德地区建成的住宅就大约有375000套，1994年超过480000套。 同时，政府调整建房政策，将原东德地区的住房修复作为重点，通过“复兴贷款”和“促进计划”等方式给予援助，从1990年初到1995年，修复并达到现代化水平的住宅约200万套。 1995年德国住房已达3499万套，住宅面积西部地区人均35平方米，东部地区人均为28平方米。 1998年底，全德国住宅已达3800万套，人均面积36平方米。 随着住房数量的增加，质量也大幅度提高，现德国的住房95%以上的住宅有洗澡间，90%以上的住宅有集中供暖。 德国自有住房的比率一直比较低。 从1995年的统计资料来看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社会出租房26%。 大大低于英、法等其他欧洲国家，也低于欧盟和欧洲国家的平均水平。 欧盟国家平均自有住房56%，欧洲国家平均自有住房65%。 最近几年这一比率没有大的变化。 自有住房率低，除历史、民族习惯等外，住房质量好，成本高导致房价太高是主要的原因。 在德国，一般房价每平方米2000-8000马克，人均收入每月4000-5000马克。 如果一个月收入10000马克的家庭想购一套150平方米，每平方米5000马克的住房，约需 7、8年的总收入才能买得起。 对多子女家庭、残疾人、老年人和低收入居民，德国政府是通过建造福利住房来解决他们的住房。 在原西德地区，出租住宅中约16%是福利住房。 凡收入不足以租赁适当住房的居民按法律规定都有权得到住房补贴。 补贴一般由联邦政府和州政府各负担一半。 1994年，住房补贴曾高达70亿马克。 英国住房私有率和政府公房比例大大高于德国。 萨切尔夫人上台以后推行私有化，实施了一系列削减政府预算，减少政府开支，以及减税的措施，使买房比租房更为合算且方便。 有人测算过，如果申请抵押贷款购房，每月还贷额一般占居民月收入的3-15%，最高18%，而租房租金则占月收入的15-18%；近年来英国的房价上涨快于通涨率的上升，买房可保值；1990年初开始放松对抵押贷款市场的管制，除传统上的建筑社等住房融资机构外，还允许其他商业银行，甚至房地产公司也可发放贷款。 激烈的竞争使贷款购房的条件更为优越；买卖住房的费用很低，没有增值税，印花税仅1%，仅对10万英镑以上的交易征收。 这些都使得英国的社会住房，特别是原来由各级政府建造的公有住房大量出售。 住房转手率大大高于德国等其他欧洲国家。 在英国，每年约有16%的居民在换房。 1989年私人消费中有19.5%用于住房，这一比例大大高于欧盟其他国家，仅次于高福利国家丹麦(27.4%)和瑞典(20.0%)。 1996年的资料显示，英国约有住房2400万套，其中67%为自有住房，10%为私人出租房，19%为地方政府出租房，4%为住房合作社(非赢利机构)出租房。 现自有率已达72%。 随着私有化的成功，英国政府近几年的住房政策也有所改变，将原税收鼓励买房转为地方政府管理的出租房移交给住房合作社，用于出售或出租。 在英格兰已有1/5这样的住房移交给了住房合作社。 这意味着当社会住房问题已基本解决，高度发达的住房市场形成并健康运作以后，政府已经逐步从对住房的直接干预，转为对市场的监管，扮演“守夜人”的角色。 二、德国的住宅金融体制德国的住宅金融相当发达，具有以中央银行为核心、商业银行为主体，专业银行和其他金融机构并存、共同发展的金融服务体系。 到1998年底，德国银行总数达3403家，下属分行和营业网点有5万多个，平均每千人就拥有一个营业点，密度要高于同等的发达国家。 德国的中央银行是“德意志联邦银行”，主要负责管理国家经济活动中的货币流通和信贷供应，保证货币的稳定，并负责国内外财政金融往来的结算业务。 在中央银行的监督管理下，商业银行按其业务范围划分为两大类:一是全能银行。 主要从事比较全面的金融服务业务，包括吸收中短期和长期储蓄存款；建立长期专项基金；发行各种投资证券；提供中短期和长期贷款；从事证券买卖业务和其它金融服务。 全能银行有不同的所有制形式，如私人商业银行、合作银行和公营银行等。 二是专业银行。 主要从事专项金融服务，也分私营和公营。 分营银行是按政府特定法律建立的，其功能和私营银行一样，只不过服务于政府特定的政策目标，并由政府承担其债务。 在德国从事住宅信贷的金融机构很多，主要包括储蓄银行、抵押银行、住房与互助储蓄银行、信贷合作社、保险公司、商业银行和特别信贷银行等。 其中，住房互助储蓄银行以独特的融资机制，在住房抵押市场上占有重要的位置。 据德国的有关史料记载，这种自愿互助储蓄的融资方式实际上起源于中国。 大约在公元前200年，中国汉朝一位叫PongKung官员创办了世界上第一家互济储蓄会。 后来，这种互济方式传播到欧洲，1885年德国建立了第一家住宅互助储蓄银行。 其最初的理念就是大家共同集资建房购房。 这种自愿、互助储蓄的融资优势是显而易见的，例如，一栋房的价格是1000马克，10个人每人年储蓄为100马克，所集资金不仅可以保障10年内人人都拥有自己的住房，还可以使人均资本积累等待的期限从10年降低至5.5年。 为了鼓励这种民间发起的住宅互助储蓄，德国政府采取了多种奖励政策，包括设立住宅储蓄奖励金和雇员储蓄奖金以及职工资产积累奖金，如1997年年收入5万马克的个人储户(夫妻储蓄10万马克)，可获得住宅储蓄10%的住宅储蓄奖励金，个人住宅储蓄奖金的最高额为800马克，夫妻为1600马克。 此外，雇主还要在雇员的住宅储蓄账户里每年存入936马克作为职工资产积累奖金。 国家还要对职工积累(936马克)给予10%的雇员储蓄奖金。 多种奖励和税收政策的运用，调动了居民参加住房储蓄的积极性，吸引大量的社会闲散资金流向住宅储蓄。 在资金的运用上，德国住宅互助储蓄银行为了保障住房储蓄资金在使用中的公平和安全性，除了按常规审查借款的支付能力外，还有一套严格的借款人资格评定标准，具体包括:最低存款额。 凡需要获得低息的贷款者，必须按储贷合同定期交纳储蓄金，先履行储蓄义务，并满足最低存款额要求，即只有当储蓄达到所需贷款额的40-50%时，参加储蓄至少2年以上，才有资格得到所需的贷款。 评估值。 德国住宅储蓄银行每月对住房的奖金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序。 这样保证每个储户都能得到公正、平等的配贷机会。 截至1998年底，德国住宅抵押贷款余额达到1.98万亿马克，占全社会未清偿还债务余额的20%左右，发达的抵押市场为住宅产业的发展提供了充足的资金。 德国住房抵押贷款的融资安排别具特色，其特点在于很少有人能从一家金融机构获得购房所需的全部贷款。 通常，居民购房贷款是这样组成的:55%抵押银行或储蓄银行，15%住房互助储蓄银行，20%商业贷款，其它家庭积累。 这种多元化的融资安排，一方面有利于金融机构分散风险；另一方面也是德国人精于对信用贷款工具的选择。 目前，德国居民使用的主要住宅金融工具如下:1.第一抵押贷款。 主要由抵押银行和储蓄银行提供，多为可调整利率，贷款房产价值比为50-60%，期限为20-30年，银行对抵押资产拥有第一处置权。 2.第二抵押贷款。 主要由住房储蓄协会提供，一般期限为6-18年，平均期限为11年，贷款利率低且固定不变。 这主要得利于会员较低的储蓄利率。 3.浮动利率的短期抵押或无抵押贷款。 由于德国不允许金融机构向购房者提供100%的抵押贷款，因此，当购房者个人资产和储蓄不足，以上两种抵押贷款仍不能满足需要时，人们可以借助于这种短期的辅助贷款。 这多种贷款由商业银行和保险公司提供，利率随行就市，常常不需要抵押和担保。 4.低息、无息贷款。 主要由公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭和建筑社以及住宅的非营利组织提供。 德国住宅金融工具多样化和多种融资安排，尽管看起来有点复杂，但是它促进了各金融机构在住宅抵押市场公平竞争，不断改善金融服务。 如德国的抵押银行、住房互助储蓄银行、商业银行和保险公司之间，均有密切协调与合作，并为客户提供“一揽子住宅金融服务”。 客户只需进一家银行，提交一份申请、接受一次审查和签署一个合约，即可从几个相关金融机构同时获得所需全部贷款。 德国的住宅金融政策、工具和服务，对居民消费有着不可低估的影响。 多年来比较低的贷款/不动产价值比率，严格的资信审查和比较低的通货膨胀率，在一定程度上都制约了居民购房的积极性。 而长期以来政府和各类非赢利组织以低息、无息和长期贷款等多种方式，维持了一个宠大的租房市场。 这些出租房无论在质量、结构，还是社区环境上都不次于私有住房，且租金比较低。 按德国的住宅租金法，住房租金一般不得超过家庭实际收入的25%，但购房者每月要将30%左右的收入用于付抵押贷款，这也是一些富裕家庭仍愿住在公益出租房里和“买房不如租房”的原因所在。 德国完善的金融体系有以下几个重要特征:1.建立多元化的住宅融资机制。 过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。 其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。 封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。 只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。 2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。 德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。 相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、自谋职业者等非国有单位职工)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。 而在个人储蓄积累较低的情况下，无限制发放个人贷款，必然导致贷款人对低息款的过度需求，使住宅公积金在较短的时间内资金耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。 3.开辟灵活多样的储蓄品种，实行多种利率，并辅助于储蓄奖励方式、税收减免等多种措施，调动居民参加住宅储蓄的积极性。 在我国，面对收入多元化、需求多样化和拥有消费主权的经济人，政府不能再沿用简单行政干预和管理方式，强制性的让人们参加住房储蓄或多出一点钱，而应学会用市场经济的方法来引导居民的储蓄、消费和投资，帮助居民逐步地实现消费的升级换代。 政策性住房储蓄应根据居民不同的需求设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，如:对需要购房的储户，设立市场化利率的储蓄，保证居民参加住房储蓄可以得到与其他储蓄等额的利息收入，或设立减免利息税的住房储蓄，以鼓励居民参加住房储蓄；对需要扶持的收入群体(中等偏下和低收入户)，政府还可用住房基金设立专项利息补贴，为他们购房提供低息贷款，或为开发商兴建面向中低收入的出租房提供长期贷款，改变目前泛用“低存低贷”、利息暗补对象不明确及对收入分配的负效应。 三、英国住房制度及其特点英国是欧洲住房问题解决比较早的国家之一。 在欧洲，英国人的居住水平名列前予。 全国5000多万人口，拥有各类住宅2000多万套；早在1971年，人均住宅就达1.6间，户均住宅4.6间；到1986年，全英私人住房已达1400万套，占全国住房总数的63.8%，其中一家一户的低层或多层住宅楼占住宅楼的80%左右，其余20%多为公寓式的单元住房。 从我们考察到的情况看，英国的住房制度具有以下特点:一是住房私有化程度高。 全国平均住房私有化率为67%(其中英格兰高达70%，苏格兰则较低)，高于德国(40%)和法国(54%)。 个人租用的住房仅占10%左右，另有20%的住房归社会住房组织及市政机构所有。 英国住房私有化程度较高，是英国政府采取了一系列措施大力推行住房私有化战略的结果。 政府将其拥有的住宅大量销售给房客，几乎所有地方政府公房、国有机构或企业的公房以及住房协会的房屋都列入可出售的范围内，凡符合条件的住户均可申请购房。 同时，将政府所拥有的公房转移给非盈利的住宅组织(该组织的成员都是社会上自愿参加的人员)，并将公房房价的20%作为维修费，供其运作。 但政府对其也有相应的限制，即公房租给谁，需满足政府的条件。 而公房的所有权是否随之转移，则由出资者投票决定。 制定相应的法规，使居住政府住宅的居民获得“购买住宅权”。 英国政府在80年代就制定了至少4个重要的住宅法案。 根据有关的住宅法规，居民只要在政府出租的公房居住满两年，便拥有优惠购买权，有权以折扣价格购买所租住的住宅。 具体是；对于独幢住宅，打折的起点为房价的30%，居住时间超过两年的，每超过1年折扣增加1%，但总折扣不超过60%；对于条件较差的公寓或套房，房价折扣起点为房价的44%，居住两年以上者每超过1年折扣增加2%，但总折扣不超过70%。 据测算，其公房出售平均折扣约为房价的50%，平均每套住宅的售价约2万多英镑，一般家庭能够买得起。 提供各种融资条件，便利居民自建或购买房屋。 例如，租房在购房时有权申请抵押贷款，贷款额可达房价的80-90%，但剩下的10-20%必须购买抵押保险，一房12万英镑的住房每年交300英镑保险金。 这样，除伦敦、爱丁堡外，在其他城市的居民只要有工作就能靠贷款买到住房。 还款期一般为20-25年，贷款额度为家庭收入的2.5倍或个人收入的3倍，每月的还贷额相当于平均工资的1/4左右。 在英格兰，不允许提前还贷，而在苏格兰则提倡和鼓励提前还贷。 此外，政府还对低收入者购房给予贷款利息津贴和减免税收等优惠。 凡个人收入中用于支付30000英镑以内的抵押贷款者，利息部分可免交个人所得税；实行购房优惠折扣；原住户在购房后可按市场价格出售房屋；无力一次购买住房的租户，还可采取“半租半买”的方式，逐步过渡到最后完全买下为止；调整补贴方式，即由向开发商提供补贴转为向低收入家庭提供补贴。 大幅度提高公房租金，调整租房与买房的比价，使租房不如买房合算。 同时，从1988年开始放开对房租的管制，实行市场租金，并准备相应降低房租补贴。 在英国，买房者月还贷额一般占月收入的13-15%，高的也只占到18%，但租房而住者的租金则占到其月收入的15-18%。 但对租隹质量较差或位置不好难以出售的政府公房者则可以减免税收。 政府不再建造公共住房和供应公共住房。 为此，近十年来各级地方政府已经没有建过公房了。 限制低价出售的公房进入市场。 凡购买低价政府公房者，未满5年的需退还部分或全部折价款，即当年出售须补交100%的折扣款，以后每推迟1年出售可补交20%的折扣价，到第6年转售收入全部归购房者所有。 实施的结果是极大地调动了居民购买住房的积极性，在1979-1990年12年间，全国共售出150万多套公房，其中80%售给现住户，从而使政府所管公房占存量住房的比重，从1978年的31.7%下降到1991年的21.8%，住房自有率从54.1%上升到67.7%。 二是实行有效的住房金融政策。 在英国，参与住宅抵押贷款的金融机构较多，如商业银行、投资银行、住房金融互助会、地方政府、住房协会，甚至外国金融机构都参与。 而且英国的法律注重保护贷款者，其保护程度大大高于欧洲其他国家。 在参与住宅抵押贷款的金融机构中，值得提出的也是影响最大的是住房金融互助会。 住房金融互助会已有200多年的历史。 1986年通过的住房金融互助会法明确为一种金融机构，是一个将储蓄存款投资于以私人自住住宅为担保的长期贷款的非盈利性互助机构。 从1985年开始，有关法律允许其向盈利性机构转变，但其转变与否则由所有成员投票决定。 其可以开办多种金融业务，但又不同于其他银行:住房金融互助会的所有者是存款人和借款人，具有互助性质；利率低于商业银行，贷款利率低于存款利率，存贷利率差为1.5%；盈利要通过某种方式返还给存款人和借款人；由专门机构依照住房金融互助会法进行管理。 此外，政府对其给予大力支持，如在1980年以前限制银行进入个人住房抵押市场，从而为住房金融互助会占领住房金融市场奠定了基础；在税收上实行长期优惠。 在 70、80年代，住房金融互助协会占全英住房抵押贷款未清偿额的比重一直保持在80%左右，到1991年这一比重高达91%。 英国政府通过吸收私人投资来解决住房问题的这一办法，已经取得明显的效果。 并准备将此办法扩展到其他项目，如政府与私人合办医院等。 为了保证借贷按时返还，减少风险，银行对每笔贷款都通过信用评级机构对每个借贷者的信用等级进行打分，根据其还贷的信用情况评级，对银行提出给予贷款或不给予贷款的建议。 信用评级机构由国家管理，必须符合相关条件才可以从事这项工作，以保障其办事公正。 如果有人得不到贷款，可要求评级机构提供其评分资料，以确信其不作假。 但对确因实际困难而愈期不还者，允许有6个月的延缓期。 期满再不还者，就收回抵押权。 此外，为了减少抵押贷款的风险，建有抵押贷款保险公司，主要为住房抵押贷款提供保险。 政府的政策鼓励购房者购买抵押贷款保险。 抵押贷款保险公司的业务监管由英国金融服务管理局负责。 为了保护贷款者的利益，英国政府还制定了相关的法律，其保护程度高于欧洲其他国家。 由于受到法律保护，在1992年利率较高时，就有7.5万户住房因无力还贷而被银行强行收回。 三是灵活的市场交易。 对于住房的买卖，一般通过律师进行。 在英格兰，房地产市场由经纪人组织，负责房地产的测量、广告等业务。 居民买房可由一家或几家经纪人来做，但要交手续费，而且买卖双方都需通过律师来作具体的交易，即使私下成交也要有律师参与。 在爱丁堡70%以上的房地产买卖都是通过律师事务所来完成的。 具体就是，对于同一住房，如果有多家买主，则由各家买主将各自的出价密封交到一起同时打开，最后卖给出价最高者。 对需要贷款者，则需找一个律师或找一家银行来估价，确定没有问题后银行就给予贷款，最后签订合同。 这一过程一般需求要4周时间。 如果在签合同时卖主能找到一个出价更高者，还可以不卖给原买者；同样，如果买者找出房的毛病，又可要求降价。 而对于质量较差或老旧房，还可以通过拍卖的形式进行买卖。 四、英德住房制度的启示与借鉴 (一)各国住房制度都有自己的特色在德国，从南到北，由东至西，几乎所有的住宅都是红顶白墙，坐落在青翠的绿林之中，十分优雅别致；而在英国，别具一格，绝大部分住房都是青砖青瓦，显得深沉庄重。 可谓外表各具特色。 而在两国的住房制度方面，虽有市场经济中的共性，也各有特性。 在住宅产权方面，目前自有率英国较高(67%)，德国较低(西部41%，东部24%，柏林市只有11%)；在住宅市场方面，英国交易量大(每年约有16%的住宅转手)、交易税低(价值6万镑以上的住宅仅收1%的印花税，没有增殖税)、交易速度快( 二、三周即可完成)。 而在德国则相反，交易量小，交易税高、交易速度慢。 人一生变换住房在德国不过 一、二次，而在英国至少 五、六次。 在住宅融资渠道方面，英国曾长期主要依赖建筑信用社(成立于1775年)，本世纪初至80年代以前银行与建筑信用社同时并行，90年代以来，建筑信用社逐渐退居次要地位，各类银行的融资才占主体地位。 而在德国，住宅储蓄银行、住宅抵押银行、其他商业银行以及保险公司则始终占居融资的主体地位。 在融资的利息方面，英国长期实行浮动的市场利率，近来开始出现少量的借贷固定利率；在德国，不论是住宅储蓄银行，还是住宅抵押银行主要实行封闭式的措款与贷款的固定利率的办法，一般不允许提前还贷。 在住宅法律方面，英国主要保护建筑商和房产主的利益，住房者如果不交钱，将被立即收回住房。 1992年曾收回75000套住房，约占当年新建房的半数。 目前，每年约收回3万套。 而在德国，则尽量保护租房者和买房者的利益。 出现还贷困难时，有3-6个月的暂缓期。 银行还要亲自去了解客户，帮助解决困难，万不得已，才收回住房。 英国和德国的经验说明，住房制度要适应本国的实际情况。 我国的国情不同于英国和德国，一定要从实际出发，创立有中国特色的社会主义住房制度。 我国人多地少钱少，住房数量不能过多，标准不宜过高；公有住宅与自有住宅同时并举，以自有住宅为主；住宅市场刚刚起步，双轨运行将持续一定时期；更多地关注和解决低收入者的住房，住房的高低差距要小一些。 这些将可能成为中国住房制度的几点特色。 (二)住宅融资渠道多样化资金问题始终是解决住房问题的关键。 如何进行住房融资？各国都有不同的政策与制度。 英国在本世纪以前，曾长期主要依靠建筑信用社筹集资金。 目前，商业银行、投资银行、建筑信用社、住宅协会、地方政府、以及外国的金融机构等都参与了住宅抵押贷款，形成了多渠道的住宅融资体系。 在80年代住宅私有化过程中，还出现了非营利性的住宅机构，专门负责原政府所有的住宅整修、出售、出租等事宜(在英格兰有1/5的政府住房移交给非营利性机构)。 从住宅供应体系上考察，目前英国住宅融资体系大体有四个组成部分:房屋自有者或租赁者通过储蓄和贷款建、购买或租用住宅；私营开发商通过各种途径筹集资金建造住房并出售或出租；非营利性机构向居民出售或出租政府原有的部分住房；政府向低收入者提供住房或住房补贴。 在德国，住宅融资渠道也很多，主要有住宅储蓄银行、抵押银行、商业银行、地区性商业银行、特别信贷银行、保险公司、建房互助储金信贷社、信贷合作社等。 同