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招拍挂制度演进和发展讨论 1招拍挂制度演进和发展讨论【摘要】文章从招拍挂制度的发展角度出发，深入分析了其存在的意义，并且对于需要改进和注意的两个主要方面做出了说明。 【关键字】招拍挂；演进；发展土地法及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地，这种工作过程简称为招拍挂，是当前我国土地出让使用权制度中的重要部分。 随着经济的发展，土地作为稀缺性资源出现在经济环境中更是备受瞩目，相应的招拍挂规章制度也一再饱受争议。 一、招拍挂制度的发展我国土地招拍挂制度作为出让土地的一个重要制度和政策，迄今已经有十余年的发展历史，想要彻底对招拍挂制度进行了解，有必要从根本上了解我国土地出让的整个政策发展历史过程。 土地在我国的经济发展过程中，属于稀缺资源，对于经济的发展有着至关重要的意义，也因此受到广泛的关注。 对于土地经营使用权，更是在当前我国市场经济环境下，被众多的市场经济主体视为珍宝。 1988年，我国开始实行土地有偿使用制度，同时规定了使用的期限设定等规则，自此，我2国土地资源正式步入市场环境。 但就我国土地招拍挂制度的发展角度看，1994年的城市房地产管理法率先对土地使用权的出让问题做出了相应的规定，其中十七条明确指出“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 虽然并未明确出招拍挂的具体规则和形式，但是对于其主旨精神已经有所体现。 1999年，我国国土资源部出台了关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知，标志着土地招拍挂制度正式步入历史舞台，xx年，国务院更是发出了关于加强国有土地资产管理的通知，该通知旨在“加强国有土地资产管理，切实防止国有土地资产流失”，并且要求“严格实行国有土地有偿使用制度”、“大力推行国有土地使用权招标、拍卖”，并且对其他相关方面也做出了相应的说明。 xx年，国土资源部颁布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，同年国土资源监察部出台了关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知，都明确了土地招拍挂制度的根本地位，并且在既有的基础上进行不同程度和不同侧面的补充，成为土地招拍挂发展的重要历史节点。 在随后的xx年，国土资源监察部进一步出台了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情3况执法监察工作的通知，标志着招拍挂工作想法律方向的迈进，之后我国土地的招拍挂相关制度一直都在朝着法制化的角度发展。 xx年物权法以及招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定相继出台，成为了我国土地招拍挂工作法制化的重要里程碑，经过多年的发展，招拍挂相应制度终于上升成为国家法律的重要组成部分。 二、我国土地招拍挂制度存在的意义以及问题分析目前我国地产行业价格一直居高不下，并且近年来不断涌现“地王”，多方面的问题都出现在房地产行业，因此也使得招拍挂制度收到了广泛的关注和质疑。 毋庸置疑，招拍挂制度的存在，是我国社会和经济发展的必然。 土地作为国有稀缺性资源，是经济发展的必然需求，在这样的考虑之下，即便我国从政策高度再加以严格控制，为了满足经济发展的客观需求，土地资源也必然会流向市场。 而招拍挂制度则是在允许土地资源作为一种经济要素参与到市场活动中的重要管制手段。 当前社会上一直有声音职责招拍挂对于土地拍卖的行为是基于经济角度的价高者得的模式，因此对于房价上涨有着推波助澜的作用。 针对于这一观点，应当客观地看待和剖析招拍挂相关制度。 首先需要明确招拍挂制度在我国土地出让制度整个体系中，只是占据了相对显著的一个位置，并不是我国土地出让制度的全部。 具体而言，我国国有土地有偿4出让制度包括制度出让计划、你定相应方案以及最终实施等一系列工作，而招拍挂只是整个出让过程中的一个环节，并且在这个环节中还存在包括协议在内的其他形式，而并非招拍挂一种形式，因此说招拍挂制度影响到了我国地产行业的状况，未免过于以偏概全。 其次，另一个不容忽视的问题就是，种子采用招拍挂形式进行土地出让操作的过程中，并非仅仅基于“价高者得”这一“拍卖”标准，而是招标、拍卖和挂牌三项制度相结合的产物，而这些行为，其实暗藏了对于参与招标和拍卖的各个经济主体的其他方面要求。 在招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定中曾经明确指出，土地的中标人应当是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，由此可见除了出价以外，还存在其他方面的约束条件来确保我国土地的出让的合理性。 最后一个方面，是在针对我国房地产市场行情的时候，应当多方面综合考虑，将整个地产行业视为一个整体进行分析，而不应当仅仅是选择最为显著的因素予以评判。 房地产价格的提升，首先应当是市场供求的整体状况所致，虽然招拍挂制度下土地的价格会有一定的提升，但是不足以引发房价的大幅度波动。 而在我国，对于住房的需求相对较为刚性，且相应的住房安置政策难以落实到位等方面问题，都会从需求角度对整个房事价格推波助澜，是相对于招拍挂制度更为5直接的影响因素。 基于上述对于招拍挂制度自身以及其做处环境的分析，可以看出招拍挂制度在我国土地使用权出让领域中是符合市场发展方向的，是具有很强的生命力的，但是这并不代表zpg制度不需要进一步的完善。 首先需要合理地产行业利润，不能在行业内部以及社会范围内将招拍挂制度当做是地产业价格成因的认识。 在这一方面应当积极建立可以衡量和确认的房地产开发成本核算系统，加强相应的审计职能建设，在允许房地产开发行业正常的利润前提之下，坚决抵制地产行业存在的投机行为。 其次应当加强土地出让之前的资质计划等审查，以及出让之后的监管过程。 对于土地出让制度本身而言，除了招拍挂环节，其他诸多对于资质和使用计划等方面的文件和规划文案，确保了整个出让过程的有效性，这也是招拍挂活动最为核心的价值之一，即有效避免了在土地出让过程中的暗箱操作。 因此除了在出让过程中需要对相关文件和状况进行查实核准，确保土地能够得到最为有效的利用以外，在出让之后进一步加强土地使用状况的追踪和监管，也同样意义重大。 避免在土地出让过程完成之后进一步的投机行为发生。 三、结论总之，当前土地出让中的招拍挂制度，是符合我国市场经济规律的土地出让制度，是需要我们去深入了解和坚持的6制度。 但是也必须认识到，招拍挂制度本身作为一个客观存在，必