房地产企业稽查案例(PPT 43页).ppt

房地产企业稽查案例 一 收入部分 一 营业税申报表与账簿不符 二 收取的购房定金未申报纳税 三 部分代收款项未申报纳税 四 C项目以房抵工程款未按税法规定缴纳营业税 五 以商品房抵顶银行贷款 六 收取的会所租金挂往来 未申报纳税 七 利用装修分解销售收入 八 收到土地返还款未做企业所得税收入问题 二 成本 费用问题 九 完工年度未取得发票 检查期间取得发票的税务处理 十 混淆项目 加大先期开发成本 十一 会所开发成本计入产品税前扣除 十二 销售退回不冲回销售成本 十三 资本弱化未调整利息 十四 向集团公司多支付统借统还利息扣除问题 十五 土地评估增值虚增开发成本 三 股权问题 十六 资本公积转增资本未缴纳个人所得税 十七 股东借款年末未归还未扣缴个人所得税 十八 收到个人所得税手续费未申报所得税 十九 对外促销礼品的个人所得税问题 二十 以房屋对外投资未视同销售缴纳企业所得税 土地增值税 二十一 转让股权损益调整未纳税调增 二十二 自然人转让10 股权 未按照公允价格缴纳个人所得税 二十三 自然人股东以10 股权增资集团公司 少交个人所得税问题 四 其他问题 二十四 免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税计入地价问题 二十五 土地使用税缴纳时间延迟问题 二十六 城市建设配套费的契税问题 一 基本情况2011年8月 根据群众举报 税务机关对甲房地产开发有限公司 下称甲公司 2008年至2010年的纳税情况进行了检查 甲公司成立于1998年 是民营企业 成立时 某集团公司持股80 集团公司法定代表人个人持股20 为集团公司成员企业 注册资金5亿元 主要从事房地产的开发销售 成立以来 该公司先后开发了A B C D四个大型住宅小区 前三项目已经完工 D项目尚未完工 持股架构 集团公司 张先生 集团公司法定代表人 持股80 房地产公司 持股80 持股20 甲公司企业所得税实行查账征收 对未完工产品采取预售方式销售的按15 的毛利率按季计算出当期毛利额 扣除相关的期间费用 营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税 二 问题的发现及处理 一 申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致 该公司所开发的4个项目分别在三个区 营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳 该公司取得的销售或预售收入全部先通过 预收账款 科目归集 确认收入实现的部分转入 销售收入 每月按 预收账款 贷方累计发生额申报缴纳营业税 检查人员通过电子表格 将甲公司每月 预收账款 贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对 发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致 即 账表不符 有的月少申报 有的月多申报 到2010年12月累计少申报计税收入4700万元 处理决定 检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不同的看法 有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账面所载应税收入不符 其行为属 虚假申报 因此应定性为偷税 有人认为定性 偷税 证据还不充分 企业的主观方面难以确定等 针对以上两种观点 检查人员会同审理人员会进行了认真的研究和分析 最终对该公司的违法行为定性为 应缴未缴 主要理由是 该公司不存在 中华人民共和国税收征收管理法 第63条规定所列举的偷税手段 营业税应税收入均在账面上反映 没有 不列 少列收入 行为 违法原因如前分析主要是因为内部管理混乱 对政策理解有偏差等原因所致 因此该公司偷税的主观故意不足 根据 营业税暂行条例 的规定 追缴甲公司少申报计税收入的营业税及附加 并按 征管法 及其 实施细则 的有关规定加收滞纳金 同时 对2010年少申报的未完工收入根据国税发 2009 31号文的规定按15 的毛利率补预征2010年企业所得税 二 收取的购房定金未申报纳税甲公司取得售房收入的账务处理方式如下 1 收到购房定金 借 现金 银行存款 贷 其他应付款 定金 2 签订合同并收到首付款 借 现金 银行存款 其他应付款 定金贷 预收账款 房款 经查实 甲公司只就计入 预收账款 科目的预售收入申报缴纳营业税 对收到定金但尚未结转 预收账款 的收入挂在 其他应付款 定金 科目贷方 未申报纳税 至2010年12月 该公司 其他应付款 定金 科目贷方余额28 000 000元未申报纳税 处理决定 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 一 二 四 五 九条及其 实施细则 第二十八条的规定 国税函发 1995 156号文件规定 该公司应就尚未结转 预收账款 的售房定金收入28 000 000元补缴营业税及附加 加收滞纳金并处以0 5倍罚款 思考1 定金是否缴纳企业所得税 土地增值税 思考2 订金是否缴纳营业税 三 部分代收款项未申报纳税经查甲公司 其他应付款 账户 该公司2009至2010年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金 管道燃气初装费 有线电视初装费等2200万元 未按税法规定申报纳税 其中专项维修基金700万元符合国税发 2004 69号文件规定 不计征营业税 其余1500万元未按税法规定申报纳税 处理决定 1 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 第一条 第二条 四条及 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第十四条的规定 追缴该公司代收款项营业税及附加 并加收滞纳金 2 因代收款项票据由委托方开具 根据31号文的规定 此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税 3 根据财税字 1995 48号文件及国税发 2009 91号文件第28条规定 代收款项不征收土地增值税 思考 如何避免这种情况发生 四 C项目以房抵工程款未按税法规定申报缴纳营业税在核对售楼部数据和财务部有关数据时 检查人员发现C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套 经询问 企业财务人员解释说造成两个部门结存数不一致的原因是这15套住房已于2009年8月用于抵顶施工单位的工程款 因为工程尚未结算 因此施工单位未开具发票 甲公司也未作销售处理 这1 套房目前已被施工单位用于职工宿舍 财人员提供了甲公司与施工单位签订的 抵债协议 用于抵顶工程款的15套房协议售价2000万元 处理决定 因用于抵债的商品房已完工并开始使用 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 第一 二 四 五 九条及其 实施细则 第四条的规定 追缴甲公司视同销售行为营业税及附加并加收滞纳金 按照协议售价2000万元扣除相关的税金 成本后的余额补缴企业所得税并加收滞纳金 对上述补缴的营业税及附加 企业所得税处以50 的罚款 五 以商品房抵顶银行贷款检查人员在B花园现场了解房屋入住情况时发现 在B花园临街有一栋楼的一层 二层全部是某银行 但是在商品房销售合同和发票的检查中 没有发现该公司与某银行之间的合同 也没有收付款和开发票的行为 经检查该公司的 预收账款 明细账和 银行存款 明细账 也未发现记载有该公司与某银行之间的的售房收入和相关的资金往来 检查人员分析此情况后 将检查的注意力放在了该公司的银行贷款方面 检查了该公司的银行贷款合同 借款账户以及计提银行贷款利息情况 发现 在 长期借款 科目所记载的贷款余额未发生变化且 银行存款 日记账无还款记录的情况下 该公司2009年第四季度起计提的银行贷款利息基数比第三季度少了3900万元 面对检查人员发现的这一情况 企业财务人员难以自圆其说 只好承认了以房抵顶银行贷款的事实 并提供了与某银行签订的 以商品房抵顶银行贷款合同 经核实 甲公司以商品房抵顶银行贷款 不进行任何账务处理 少计应税收入3900万元 处理决定 因用于抵债的商品房已完工并开始使用 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 第一 二 四 五 九条及其 实施细则 第四条的规定 追缴甲公司视同销售行为营业税及附加并加收滞纳金 同时视同销售缴纳企业所得税 对企业以上行为 定性为偷税处理 六 收取的会所租金挂往来 未申报纳税甲公司A项目的会所 2008年10月起出租给其关联企业某餐饮娱乐公司从事经营 双方协议从2009年1月起计算租金 每月20万元 至2010年12月共720万元 甲公司以租金收入抵顶其在某餐饮娱乐公司的消费 进行以下账务处理 每月确认租金收入时 借 应收账款 某娱乐公司贷 内部往来 某娱乐公司在某餐饮娱乐公司发生消费时 借 内部往来 某娱乐公司贷 应收账款通过两个往来科目对冲 甲公司隐匿了租金收入 餐饮公司隐匿了营业收入 处理决定 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 一 二 四 五 九条及 国家税务总局关于印发 营业税问题解答 之一 的通知 国税函发 1995 156号 规定 追缴甲公司取得出租收入营业税及附加 出租收入扣除税金后补缴企业所得税 补缴的营业税及附加和企业所得税从滞纳之日起加收滞纳金并处以0 5倍罚款 并且要补缴房产税 思考 取得营业收入双方相互抵顶少缴税款的现象 应该引起注意 类似的 七 利用装修分解销售收入D花园是甲公司近年开发的新项目 第一期已基本售完 第二期也已进入预售阶段 检查人员通过计算机查询系统发现 该公司在D花园所在的D区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票 这使检查人员产生了疑问 房地产开发公司怎么会大量使用建筑安装业发票呢 经到D花园现场了解情况 检查人员发现D花园的商品房分为毛坯房和精装房 精装房就是让装修成为完整的商品房的一部分 它向消费者提供的是装修一次到位的成品房 检查人员重点对D项目精装修部分进行了检查 发现该公司与购买精装修商品房的业主签订两份合同 一份销售合同 一份装修合同 分别向业主开具商品房销售发票和建筑安装发票 分别确认销售收入和 其他业务收入 2010年该项目预收款28000万元 按销售不动产税目缴纳营业税1400万元 取得装修预收款4800万元 结转 其他业务收入 4800万元 按 建筑业 税目缴纳营业税240万元 对于该公司D项目取得的装修收入应如何征税 检查人员对这一问题进行了仔细地分析研究 该公司的精装修房是与业主分别签订售房合同和装修合同 取得的售房收入 装修收入分别入账 并分别开具商品房发票和建筑安装业发票 分属两个税目 似乎应该分别征税 但是 在仔细查阅有关合同后 检查人员发现 该公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同 但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是精装修商品房 必须按照公司的要求由公司统一进行装修 表面上 该公司分别按销售合同和装修合同收取款项 按不同税目分别缴纳税款 而实际上 不管是销售合同还是装修合同的签订只是为了一项业务 那就是销售精装修商品房 因此装修收入应作为销售不动产向对方收取的价外费用 按 销售不动产 税目征收营业税 处理决定 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 国家税务总局 关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复 国税函 1998 53号的规定 甲公司将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为 分别签订两份合同 向对方收取两份价款 其收取的装修及安装设备收入应认定为销售不动产的行为的一个组成部分 应按 销售不动产 税目补缴营业税 同时 同时根据国税发 2009 31号文的规定 该公司收取的装修收入应按15 的毛利率补征2010年企业所得税 八 收到土地返还款未做企业所得税收入 检查人员发现企业2010年收到政府返还的土地出让金2000万元 企业计入其他应付款科目 借 银行存款2000万贷 其他应付款2000万检查人员分为两派意见 一派认为企业只要冲减该项目的土地成本即可 这样未来企业所得税和土地增值税的成本均减少 而无需作为收入直接缴纳企业所得税 另一派认为 2000万元应当直接缴纳企业所得税 而在土地增值税清算时 冲减2000万元成本 处理决定 本案中 按照第二种意见 要求企业作为补贴收入直接调增应纳税所得额2000万元 在未来土地增值税清算时 调整减少土地成本2000万元 虽然不尽合理 但却是目前税务机关的普遍做法 联系 财税 2011 70号文件 九 完工年度未取得发票 检查期间已经取得发票的处理 检查人员发现企业2008年完工并全部售出的B项目 完工年度有2000万元白条列入开发成本 但是2011年检查期间企业取得了发票 企业认为 已经取得了发票 因此对2008年的应纳税所得额无需进行调整 检查人员认为 根据国税发 2009 31号文件第34条的规定 企业2008年没有取得发票 就应当补缴税款 而2011年取得了发票 应当在2012年1 5月汇算清缴期间 计入2011年的扣除项目 处理决定 1 根据总局2012年第15号公告 企业可以追溯调整到2010年扣除 无需补税 2 缴纳2008年到2011年3年时间的滞纳金 十 混淆项目 加大先期开发成本 项目工程分二期进行 第一期已完工并基本销售完毕 第二期正在预售 检查人员发现 该项目土地出让金在项目开发初期全部缴清 企业全部一次性计入 开发成本 D项目 一期 在并已在税前扣除 并未将已经支付的土地出让金在一期和二期之间进行分配 处理决定 根据国税发 2009 31号文件规定 调整应由D项目二期分摊的土地成本 并补缴企业所得税 思考 类似的 公共配套设施未按照规定分配的违法情形更多 十一 会所开发成本计入开发产品成本税前扣除A项目会所在完工后于2011年6月办理房产证 产权人为甲公司 该会所在2010年10月已租给其关联企业某娱乐公司从事娱乐业经营 在A项目开发施工过程中 甲公司将会所成本在 开发成本 科目下设置子科目进行单独核算 在A项目完工后 该公司将包括会所成本在类的 开发成本 项目 账面余额全部结转 开发产品成本 A项目 后又分别在2010年 2011年底分两次全部结转 销售成本 在税前扣除 2011年6月办理房产证后 A公司既未将会所转作固定资产 也未将相应的成本从销售成本中转回 处理决定 根据国税发 2009 31号文第17条的规定 甲公司将经营性的会所成本作为开发产品成本在企业所得税前扣除 应调增应纳税所得额 将会所成本结转为固定资产 提取折旧 思考 31号文件第17 18 33条的规定及其解析 十二 销售退回不冲回销售成本在对预售收入进行检查时 检查人员发现2009年12月 项目有笔红字冲回业务 经核实是销售退回业务 在对 项目销售成本进行检查时 检查人员未发现有红字冲回业务 对照销售台账 发现结转销售成本的面积比销售台账中记载的销售面积多了150平方米 经过核实 12月发生的几笔销售退回业务只进行了销售收入冲减 未进行销售成本冲减 造成多结转150平方米销售成本 应调增应纳税所得额 处理决定 根据 企业所得税法 规定 追缴多结转的销售成本的企业所得税 加收滞纳金并处以0 5倍罚款 这样的错误 不应该啊 十三 资本弱化未调整利息 检查人员在检查 其他应付款 科目时发现 甲公司2010年1月1日向母公司借款20亿元用于支付土地出让金 年利率10 全年共支付利息2亿元 并且计入了开发成本 开发间接费用 甲公司全年平均所有者权益为9亿元 经过调查 其母公司2010年亏损3000万元 甲公司当年盈利5000万元 处理决定 关联债资比例 20亿元 9亿元 2 22不得扣除的利息 2亿元 1 2 2 22 2000万元根据财税 2008 121号文件及国税发 2009 2号文件规定 企业超过所有者权益2倍部分借款利息不得在企业所得税前扣除 因此企业应该调减开发间接费用2000万元 2亿元 10 且未来也不允许在企业所得税前扣除 十四 多计利息费用税前扣除 统借统还问题 在检查甲公司的贷款合同时 检查人员发现有一份向其集团公司的贷款协议 由集团公司向银行贷款后专项用于甲公司B项目的开发 归还利息时 由集团公司先行垫付 甲公司与集团公司定期结算 但甲公司未取得发票 经查有关凭证 集团公司对该项利息向银行支付1500万元 甲公司向集团公司按照复利计算支付集团公司贷款利息1888万元 利息在已售商品房面积和未售商品房面积之间进行分配 其中有1260万元已在税前扣除 应调增应纳税所得额1260万 处理决定 对不允许税前扣除的贷款利息补征企业所得税并加滞纳金 财税 2000 007号文件 关于统借统还问题 十五 土地评估增值虚增开发成本 几种评估 检查人员在检查 开发成本 科目时发现 C项目的土地成本共2 5亿元 但 土地转让协议 中的地价款1 8亿元 两者相差了7000万元 这引起了检查人员的怀疑 检查人员对列支土地成本的记账凭证逐一进行检查 发现2009年8月 甲公司进行了资产评估 C项目用地评估值为2 5亿元 甲公司做如下账务处理 借 开发成本 C项目 土地成本7000万元贷 资本公积7000万元经核实 土地评估增值部分进入开发成本并已在税前扣除金额为4000万元 处理决定 根据 企业所得税法实施条例 第56条的规定 除另有规定外 企业资产按照历史成本计价 甲公司通过评估增值的土地成本虚增产品成本在税前扣除 追缴其企业所得税 加收滞纳金并处以0 5倍罚款 十六 资本公积转增资本未缴纳个人所得税检查人员在检查 资本公积 科目时发现 C项目用地评估值为7000万元 已经转增资本 甲公司做如下账务处理 借 资本公积7000万贷 实收资本 集团公司5600万 80 实收资本 张先生 集团公司法人代表 1400万 20 部分 处理决定 根据国税函 1997 198号文件 国税函 1998 289号文件的规定 甲公司资本公积转增资本 其自然人股东应该缴纳个人所得税280万元 税款由甲公司代扣代缴 由于甲公司未代扣代缴 因此根据国税发 2003 47号文件责令其补扣补缴 并根据 征管法 第69条 给予50 的罚款 思考 未分配利润 盈余公积 资本公积 资本溢价 转增资本是否一律对自然人股东征收个人所得税 十七 股东借款超过1年 未代扣代缴个人所得税 检查人员在检查 其他应收款 科目时发现 甲公司2009年6月借给其自然人股东张先生1000万元 2010年11月借给股东张先生1000万元 截至到检查期2011年8月 均未归还 根据财税 2003 158号文件 股东借款年末仍未归还的 应当视同分红缴纳个人所得税 因此检查人员认为 两笔借款在当年年末均未归还 企业应当缴纳个人所得税400万元 企业认为 第二笔借款借款期限尚未满1年 因此不能仅仅根据字面意思 年末不归还就缴纳个人所得税 因此只同意缴纳第一笔的个人所得税 税务机关经商议 采纳了企业的意见 处理决定 根据财税 2003 158号文件规定该行为应该缴纳个人所得税 根据国税发 2003 47号文件责令其补扣补缴个人所得税 并根据 征管法 第69条 给予50 的罚款 思考 公司股权架构的设计 直接持股模式和间接持股模式 十八 收到个人所得税手续费未缴纳企业所得税 检查人员在检查 其他应付款 科目时发现 甲公司2008年到2010年 共收到地税局支付的代扣代缴个人所得税手续费50万元 企业做账 借 银行存款 50万元贷 其他应付款 50万元用于购买办公用品支付时 企业做账 借 其他应付款 50万元贷 银行存款 50万元 处理决定 企业收到手续费 属于劳务收入 应该缴纳企业所得税 因此应当调增应纳税所得额50万元 补缴企业所得税 企业应当将劳务收入计提营业税金及附加 缴纳营业税 存在争议 十九 对外促销礼品的个人所得税问题 检查人员检查时发现 2010年企业促销时 发放礼品40万元 企业记账 借 库存商品 礼品40万元贷 银行存款 40万元借 销售费用 促销礼品费40万元贷 库存商品 促销礼品40万元 处理决定 根据财税 2011 50号文件规定 企业应当按照 其他所得 代扣代缴个人所得税 40 1 20 20 10 万元 三要三不要 二十 以房屋对外投资未视同销售缴纳企业所得税 土地增值税 检查人员发现 2008年甲公司以5000万元的房屋 乙公司出资1亿元共同成立了联营企业M公司 各占50 的股份 甲公司做账如下 借 长期股权投资5000万元贷 固定资产清理5000万元 处理决定 根据国税发 2009 31号文件 甲公司以房屋对外投资 应该按照公允价值视同销售缴纳企业所得税 根据财税 2006 21号文件 应当视同销售缴纳土地增值税 根据财税 2002 191号文件 企业以不动产对外投资 无需缴纳营业税 专题 对外投资的税务处理 二十一 转让股权损益调整纳税问题 检查人员发现 2010年甲公司将其持有的M公司50 股权转让 甲公司做账如下 企业年终未做纳税调整 借 银行存款2亿元贷 长期股权投资 成本5000万元 损益调整1亿元贷 投资收益5000万元 处理决定 1 企业该项长期股权投资的计税基础应为1亿元 因此调减应纳税所得额5000万元 2 根据国税函 2010 79号文件 损益调整部分不得在企业所得税前扣除 因此应调增1亿元 综上 企业应当调增2010年应纳税所得额5000万元 二十二 自然人转让10 股权 缴纳个人所得税问题 检查人员检查企业2010年实收资本账目时发现如下账目 借 实收资本 张先生5000万元贷 实收资本 A公司5000万元经索取股权转让合同发现 张先生将持有集团公司10 的股份 以原投资成本5000万元的价格转让给了同在该市的关联企业A公司 该项股权转让没有产生收益 截至转让日 甲公司的所有者权益为10亿元 处理决定 根据国税函 2009 285号文件 国家税务总局2010年27号公告 该项股权转让应当按照公允价值核定个人所得税计税依据 则称A公司补扣补缴个人所得税5000万 20 1000万元 该处理决定不是针对甲公司 但是是从甲公司账簿得到的线索 专题 自然人转让股权 二十三 自然人股东以10 股权增资集团公司 检查