2012年1-7月份北城市场调研报告-嘉诚联行.doc

北京嘉诚联行全程地产整合运营服务商 2012年5月31日2012年1-7月份北城市场调研报告楼市在经历了大半年的寒冬，眼看政策调控放松无望，开发商面对库存压力，资金链短缺，开始调整销售策略，经过了大半年的储备，终于拿出实实在在的降价优惠来吸引购房者，而随着政策微调，一部分置业者开始走出观望选择出手，促成了“金三银四红五”。而好多开发商把上半年的销售业绩都压在了3、4月份，从市场表现来看，效果不错。虽然楼市呈现出了回暖之势，但是面对日益紧缺的资金链，开发商压力依旧，如何快速回笼资金才是目前楼市王道。梳理上半年市场表现，客观而论调控取得阶段性成效，特别是针对一线城市北上广深等重点监测城市，其供应量、成交量、房价和投资投机性需求的挤压、控制卓有建树。而作为二线城市的西安，市场冷暖鲜明，其在2011年至2012年1季度间，市场观望浓厚，刚需持币待购特征明显，购买意向和购买力大幅缩水，而老百姓与日关切的房价也不同程度经历了“见底”过程。从下半年行业政策走向来看：上半年影响楼市发展的因素进行研判：当前中国经济增速持续下滑、银行下调存款准备金率和降息带来的货币流动性再度加强、地方政府不断试探调控政策底线的举动、部分地方限购政策落实不力等因素，都对当前的市场预期产生不利于调控的影响。目前市场普遍性的观点认为，楼市的“价格底”和调控的“政策底”已经双双出现，在买涨不买跌的心理影响下，市场预期的改变会令房价出现趋势性反转的风险进一步加大。一、 西安总体房地产市场数据研判（1-7月份数据） ： （一）、1月份数据分析据西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：2012年伊始，西安楼市低迷的状态依旧在延续，住宅交易市场冷清，销量在年初就遭遇大幅下降，处于极度的冰点。1月份，西安市普通住宅成交面积为26.5万平方米，环比下滑54.27%，同比下降79.51%。从各区域的表现来看，城南、城内区销量环比跌幅超过5成，其他城区销量跌幅也都在40%以上。2012年1月，西安住宅市场26.5万平米的成交量已跌至累计4年月度销量的最低位。 分析：2012年的1月份西安楼市经历了春节假期，受网签备案审核影响，对正常的市场交易统计形成一定影响。加大了与上年同比数据的差距，与此同时，影响楼市交易低位更主要的因素在于市场的观望情绪仍持续加深，致使成交量低迷。 （二）、2月份数据分析西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2012年2月份，西安商品房交易面积为50.95万平方米，环比1月上涨50.88%；而作为住宅物业市场成交面积则升至43.18万平方米，环比上月上涨62.97%。尽管2月份的楼市表现走出了1月份的四年来最低谷，但从同比数字来看，商品房交易量较上年同比仍低出60.44%，住宅物业与上年同期相比仍下降64.78%，楼市销量仍旧处于低位。分析：尽管2012年限购等调控政策难有松绑可能，但在面向首次置业人群、在诸如信贷等政策支持的微调下，以及房价理性回归的过程中，将会有越来越多刚需购房者走出观望，西安房地产信息网预计上半年后期楼市交易量将呈现出“温和”攀升的局面，这对于调控中的楼市而言无疑将是一次成功的软着陆。2月份楼市销量涨势显著，西安楼市商品房成交量更是突破5成，一时间楼市“回暖”传言不断。尽管全国及西安楼市交易量貌似已步入上升通道，但西安房地产信息网数据研究中心分析认为，现阶段定义西安楼市回暖仍为时尚早。 （三）、3月份数据分析 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2012年3月份，西安商品房成交面积为88.78万平方米，环比2月上涨74.25%，同比去年3月上涨89.21%。普通住宅市场销售面积为65.35万平方米，环比涨幅51.34%，同比去年”限购”首月的3月份大幅上涨120.78%。3月以来，西安楼市表现出良好的增长趋势，在本月后两周一度与全市普通住宅销量分庭抗礼。分析：“两会”传递出的关于“限购、限贷”政策走向已成中央调控红线，同时关于房价政策由“遏制过快上涨”向“合理回归”风向转变，令诸多房企之于“政策转向”的美梦随之破碎。自2月份房地产项目定价短暂调整之余，进入3月份，伴随着上半年楼市传统旺季的到来，同时借2月呈现的刚需观望松动良机，房企打折促销风潮再度呈现，而全国各主要城市普遍呈现销售大幅上涨之势，作为以刚需为支撑主体的西安，3月楼市”小阳春”名至实归。3月份开发商重拾信心 楼市供应增长近10倍西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：截止3月30日初步统计，西安市商品房供应面积为155.14万平米，环比2月份增长近10倍，同比去年3月上涨15.33%。2012年前两个月期间，整个市场笼罩在观望的氛围下，商品房供应量持续走低。而随着行业政策走向的进一步明朗，开发商也紧抓刚需松动及传统旺季的促销良机，本月集中推货，拉动西安商品房供应面积整体呈现飙涨态势。预计“银四”的接踵而至，置业刚需在房企促销拉动下，商品房销售量预计仍将呈现放量，也将带动房企近期市场供应维持高位水准。（四）、4月份数据分析 在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背景下，西安房地产市场刚需置业持续放量，4月住宅市场销量再现增长之势；同时市场主体楼盘已连续两月呈现低位趋稳之势，在行业调控政策持续深化影响的背景下，西安置业者购房支出较2011年已呈现明显回落。西安商品房供应环比下滑32.21% 仍处高位放量过程西安市各月商品房新批预售面积情况 西安房地产信息网数据研究中心调研统计显示：与3月房企扎堆开盘，抢占西安春季住博会先机的“壮景”相比，4月市场供应量略有回落。2012年4月，西安市商品房新批预售面积为172.38万平方米，尽管环比下降32.1%，但较上年同期仍增长38.63%，与上年度月均供应量相比超出40.07%。2012年西安楼市供应总体呈现上涨之势，也可以看出在行业政策走向愈渐清晰的背景下，房企也已逐步放弃等待政策松动的“侥幸”心理。随着政策调控深化、刚需置业松动，尽管房企进退尤艰，但等待观望只能让趋金的资金链更为，房企唯有迎难而上，加大针对刚需人群的房源供应并辅以低价推市、让利并举，方有发展之机。商业物业爆发式销售增长乏力， 4月商品房交易量回落4.87%西安市各月商品房销售情况 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年4月，西安市商品房销售面积共计84.46万平方米，较上月环比下滑4.87%，与去年同期相比增长41.39%。从分物业销售环比表现来看，写字楼及住宅物业均有不同程度上扬，而作为商业物业销售则呈现明显回落。3月份以华南城为主体的西安商业物业销售猛增至15.8万平方米，本月恢复至1、2月市场交易水平，成交面积为3.95万平方米，环比上月下滑75%，也成为本月商品房销售整体回落的主要影响因素。西安普通住宅销售面积月度走势情况 在房企低价换量的刺激下，西安普通住宅交易量再创年度以来月销售新高。根据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：4月西安普通住宅销量为72.41万平方米，环比上涨10.8%，同比去年上涨54.39%。 进入2012年之后，楼市促销、打折优惠连连开启，以价换量的销售策略成为更多房企的共同选择。在“金三银四” 销售旺季，房企更是大打促销牌，纷纷“开闸”争夺客源。在楼市的多重优惠下，刚需观望心态渐融，而选择“高性价比”楼盘已经成为当前以首置刚需为主导下市场的主流。（五）、5月份数据分析在2月份实现的一波“以价换量”的刺激下，市场刚需购买力逐渐消融，西安楼市“金三银四”销量呈节节攀升，进入“红五月”，西安楼市交易再度呈现放量特征，5月商品房销售面积111.01万平方米，较4月环比涨31.44%，同比增长高达50.8%。而表现在房价方面，5月，西安普通住宅成交均价6792元/平米，环比上涨0.22%，4、5月份西安房价已相对稳定，从西安房地产信息网数据研究中心频道周报对于典型楼盘的价格环比变动分析来看，目前作为市场主体的主档及主档偏上规模型楼盘价格普遍稳定，部分楼盘甚至还有小幅上扬表现。“金三银四红五”供应量处高位 5月西安楼市批售面积同比涨296.11% 2012年后刚需的持续入市放量，使得房企纷纷摆出了乘胜追击的姿态，5月市场推货量显著加大，同时，由于房地产政策调控严格执行的连贯性预期增加，开发商意识到房价反弹的概率已很小，压盘、捂盘只能使开发商自己更加被动，因而，只能靠快速出货，力求尽快缓解其资金压力。西安市各月商品房新批预售面积情况 西安房地产信息网数据研究中心调研统计显示：5月市场供应西安市商品房新批预售面积为219.88万平方米，环比上涨34.38%，同比更是高达296.11%。而从近期西安楼市的供应情况来看，3、4、5月，西安商品房月均批售面积达到了212.46万平米，该数值远远高于2011年全年月均109.7万平米，西安楼市“金三银四红五”市场供应量持续在高位运行，预示房企借年初以来刚需持续放量之势趁热打铁，以多样新品加力推出以迎合购房者需求，最大化扩大项目销售，达到回笼资金。限购后西安商品房销量第3次冲破100万平大关 楼市“红五月”实至名归 基于楼市限购、限贷等政策调控影响仍然存在，投资投机始终是被限制在政策门槛之外，2012年前几个月，楼市交易依然主要靠住宅市场刚需人群在带动。在春节过后，伴随着市场一波又一波促销、打折等优惠活动的催化，西安住宅市场价格已出现裂缝，刚需购买力开始逐渐入市，同时，加上部分商业项目阶段性批量交易的影响，“金三银四红五”月，西安商品房市场销量总体呈现出稳步走高之势，楼市销售一片火热。西安市商品房各月销售情况 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年5月，西安商品房销售面积达到111.01万平方米，较4月环比涨31.44%，同比增长高达50.8%。西安楼市“红五月”111.01万的销量，是继2011年2月25日西安限购令实施以来，商品房市场月度交易量第3次冲破100万平米大关，也是限购后的第二高成绩。（六）、6月份数据分析6月，在央行降息及各种微调政策的作用之下，全国一二线城市楼市普遍呈现量价齐涨的良好态势，其中6月份南京住宅成交6365套，环比上月上涨8.27%，房价整体上涨0.57%。作为二线城市的西安也不例外。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：6月份，西安市商品房供应面积为124.69万平米，环比5月下跌43.29%，同比去年6月上涨28.40%。“金三银四红五”期间，在开发商大力促销及刚需购房者的积极入市下，楼市迎来了久违的销售高峰期，房企的资金压力在一定程度上得到缓解。时至六月盛夏，受国家及地方政府政策调控影响，各方博弈日益加剧，致楼市供应量出现季节性回落，预计在未来几个月内，随着毕业季的到来，全市商品房预售面积将持续出现回落现象。 逆市而涨 6月商品房销量环比小幅上扬6.61%5500-6000元/平米价格段成主力 占全市总量的16%从本月全市普通住宅各价格区间段成交分布情况分析得出：6月，5500-7000元/平米依然是主力成交价格区间段，占到全市成交总量的43%。其中，全市各成交价格段主要集中于5500-6000元/平米，该价格段共成交1534套，占全市住宅成交总量的16%。另外，6000-6500元/平米及6500-7000元/平米成交套数也比较多，分别占全市住宅成交总量的14%和13%。值得一提的是，低价格段3500-4000元/平米共成交1205套，占全市住宅成交总量的12%。成交套数最少的依然是3500元/平米以下，仅占全市总量的2%。（7） 、7月份数据分析 西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：2012年7月份，城北区商品房销量为25.52万平方米，环比下跌20.95%，同比下跌51.30%。7月份，城北区商品房市场一改之前6个月的成交旺势，商品房销量出现了今年以来首次回落的局面。从分城区来看，本周各城区楼市交易均出现不同程度的下降。其中，城西新房区住宅销量下跌幅度最大，环比跌幅达37%。 7月本是房地产市场传统淡季，但本周的各项政策出台让房地产市场的博弈达到白热化。一边是“个人住房公积金贷款额度提升”、“工行首套房贷利率优惠”和各地方政府不断尝试的各种“救市”政策;一边是人民日报、新华网等中央媒体发表“严格调控房地产市场不放松”的决心;一边是开发商“以价换量”生存之道;一边是购房者犹豫不决的观望心理。虽然部分房企抬价已成不争的事实，但众多房企依然在打降价促销战略，不过置业者一开始对这种销售手段产生出疲态，加之近四个月以来，刚需客户的进一步释放，和本月政策的敏感刺激，楼市难以维持高位的成交态势。（8） 、8月份初期数据分析 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：第31周，西安市商品房共成交1739套，较上周减少了506套，成交面积168541.24平方米，环比下跌-26.54%，其中普通住宅共成交1353套，较上周减少了515套，成交面积135017.88平方米，环比下降31.36%。从分城区来看，本周除了城西新房区住宅销量呈现了58.64%的涨幅之外，西安其他城区楼市交易均出现不同程度的下话。其中，高新新房区住宅销量降幅度最大，环比下滑达61.79%。 新一轮调控在即开发商或再次“以价换量”从这两个月的调控来看，中央对坚持调控楼市，坚持稳定房价，来不得半点动摇。新一轮调控在即，西安楼市普通住宅成交量刹车的情况下，本周西安住宅市场销售量持续下滑。在这样一个政策敏感期，对于开发商而言也在等待地方政府政策的变化，或许将再次进行“以价换量”的阶段。西安房地产信息网数据研究中心频道周报统计数据显示：第32周，西安市商品房共成交2390套，较上周增加了651套，成交面积245406.32平方米，环比上涨45.61%，其中普通住宅共成交2032套，较上周增加了679套，成交面积214664.57平方米，环比上涨58.99%。在前两个月的连续政策调控下，开发商不断加大优惠力度，促使刚需借机入市，在传统楼市淡季本月第二周呈现出“淡季不淡”的局面，政策、楼市和购房者进入了循环刺激各需所求的一种局面。 西安房地产信息网数据研究中心频道周报数据显示：33周,西安市商品房共成交2638套，较上周增加了248套，成交面积270801.51平米，环比上涨10.35%，其中普通住宅共成交2266套，成交面积240347.28平米，环比上涨11.96%。从各个城区周度成交表现来看，除了城北新房区销量小幅下滑外，其他四大城区销量均出现不同程度的上涨态势。其中城南新房增长幅度最大，单周成交655套，成交面积逼近7万平米，为全市销量最好的城区。另外，城北本周虽然相比上周出现小幅下滑，但整体销量仍处高位，单周成交近600套，日均成交面积达8790平米之多。在房地产市场调控持续作用的背景下，投资投机型需求也已被市场清空，市场成交均价出现一定程度的回落，古城楼市逐渐回归理性的发展轨道。今年4月以来，伴随着政府针对刚需置业者利好政策的出台，加之房企降价策略的促动下，首置人群积极入市，一时间，楼市呈现出繁荣的景象。33周，在各类因素的催动下，全市住宅销量更是重返前两个月的高位运行模式。结论： 从销售市场的表现来看，随着3月楼市促销的全面铺开，刚需购买力渐融，买方市场活跃指数上升，2季度西安商品房成交量较1季度呈大幅上扬之势，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安商品房市场成交面积为311.56万平米，环比上涨78.39%，同比上涨20.43%，同时，2012年1-6月，西安商品房累计销售面积486.22万平米，环比下滑18.24%。 从商品房各月销售情况来看，在“限购”依旧不动摇的背景下，宏观经济政策的微调，首套房贷利率的下调，使得房企竞相促销跑量，2季度西安楼市“低价换量”取得了不错的效果，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年4-6月，商品房市场销量呈稳步上扬走势，月均销售量达到104.61万平米，超出2011年同期月均86.55万平米20.87%。 房产调控依然会是一个持续的过程，对于开发商来说，加速出货、回笼资金的意愿依然较大，因此，此阶段楼市供应将继续放量，在市场竞争压力加大的情况下，楼盘促销将变得普遍化，“降价跑量”仍将是下半年主旋律。二、 宏观政策面分析 据张晓光分析，目前的商品房销售依然很淡，大家都在持币观望，等待房价下跌。随着国家宏观调控政策的到位，商品房价格可能还有一个下降的空间，但不会太大，“西安的商品房价格在全国城市中并不算高，我估计下降的幅度有限。”7月7日，国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。这已是半年来总理第五次谈及房价，尤其是在目前宏观经济相对低迷的情况下，再一次修正了市场预期。在不断有地方政策微调反复的新闻背景下，总理对房地产调控的讲话无疑是粉碎了部分楼市调控将放松的传言。但对于西安楼市来说，从去年四季度积累的刚需已得到很大程度上的释放，支撑上半年楼市的主体是否可以延续至下半年？下半年除了刚需外，谁又将成为稳定楼市的重要力量？大华集团(西安)有限公司营销总监郝钢平就认为，“其实下半年西安房企的日子并不会好过到哪去，市场也并没有真正的回暖，之前积累的刚需也逐渐消化，面对市场竞争，下半年需要企业更多的努力，主动出击才能突出重围。”百态广告总经理见雅君也表示，目前的楼市调控政策并未抓住控制房价的核心点，这就好比治病，总是一副补药，一副泻药，这不是调理治病，我认为政策的关键还在于疏而非堵。总结：2012年上半年，西安房企在各方利好因素下已度过最坏时期，但调控总体基调不变，市场无法全面回暖，对西安房企如何在下半年取得主动权提出更高的要求。一方面是企业降价促销，一方面是政策不动摇，面对这样下半年改善型入市会迅速增加，但刚需为主导的格局不会改变。从目前的形势看，下半年的楼市发展还要取决于政府调控政策的走向，再加上经济大环境的变化，购房者心理的变化等因素，因此走量出货仍将会是西安楼市下半年的主基调， 三、 各城区板块市场行情分析城东区： 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：30周，城东区普通住宅成交283套，较上周减少了129套，成交面积33011.63平米，面积减少了14293.5平米，环比下降了30.22%。本周城东区楼市销量同比上周销量大幅下降。在折扣的诱惑下置业者已经渐渐走出盲目的购房状态，而是开始以环境、户型、价格等为先决条件进行理性选择，在加上国家政策的观望与徘徊，这也在一定程度上造成购房者的流失。 城东区30周楼盘销量排行榜中，龙湖香醍国际社区、华远海蓝城、东城新一家位居城东区排行榜前三甲。从各楼盘排名可见，龙湖、华远以高端性价比来吸引客户眼球而东城新一家和御锦城已价格优势来吸引刚需客户需求。 城南区： 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：30周，城南区普通住宅成交570套，较上周增加了27套，成交面积62745.47 平方米，较上周上涨了1520.2平米，环比上涨2.48%.城南楼市继29周住宅市场大幅度上涨后，本周依旧成上涨态势，存款贷款不对等降息、频繁政策调控等有关楼市的各种利好消息继续延续在市场中，购房热情依然没有消退，刚需房仍是购房者热衷的房源，持观望的购房者已经开始抓住开发商优惠时期,决心买房。 从城南本周住宅销量排行榜来看，雁塔路居住圈内的中铁铂丰尚都城、青龙寺居住圈内的天伦御城龙脉项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图、大雁塔居住圈的绿地乐和城列为城南住宅销量排行榜前三甲。 其中中铁铂丰尚都城占据城南住宅销量头名，成为城南销量之星。据了解，位于西安市雁塔区内，北距绕城高速不足100m，南临雁环路，东面临近电子正街延伸段，西临规划路。本项目占地225亩，总建筑面积54.538万m2，其中45.0779万m2的地面建筑、9.4601万m2的地下建筑，共建设25栋楼房。中铁铂丰尚都城项目分2期开发，一期竣工为2012年6月，二期竣工为2012年12月。 城西区：西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：30周，城西区普通住宅成交134套，较上一周减少39套;成交面积11576.47平米，环比下跌24.2%。7月尾周，销量环比前三周，城西区住宅走势明显下滑。进入2012年下半年以来，7月销量走势一直备受关注。从本周数据结果来看，城西本月单周销量未能超越6月单周平均销量。其原因分析，在于城西刚需支撑力有所放缓原因所致。另一方面，从城西监测楼盘得出信息：基于7月传统淡季原因，暂缓推盘量，预计会推迟两个月的推盘计划。正值“金九”住博会时间。 本周城西区成交排行可以看出，位列第一的是位于大兴新居居住圈天朗西子湖项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图项目，该项目为成熟大社区，社区及周边配套齐全，目前为最后一期销售，在售面积80-230平米，在售25号楼112平米，准现房，价格6300元/平米。再加上天朗集团的品牌效应，该项目销售一直名列前茅。近几周，位于三桥居住圈的华宇凤凰城项目表现不错，该项目由开发“华宇”系列产品的陕西华宇实业有限公司开发，在该居住圈楼盘品质及规模中都略胜于其他项目，目前二期房源准现房发售，200余套。并可享多层8.6折，小高层、高层9折优惠，另针对800j看房团会员总房款额外再优惠3万元。城北区：西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：第30周，城北区普通住宅成交549套，较上周增加了34套，成交面积54922.85平方米，环比上涨了1.27%。在央呼称“十度调控不动摇”的正措施时，依然有部分城市打着“走稳”的旗子触限购红线。当然今年二线城市西安在调控的政策下楼市也有异常的迹象，淡季不淡，房价该落却升。在利率下调的利好形式下西安楼市更是稳步攀升，近两三周城北楼市依然是七平八稳的小幅度攀升。 从以上数据显示看出城北前十楼盘有所变化，但是万科金域华府依然位居榜首，周周夺冠。然而上周二位的华远君城也已46套的成交落后本周第二位金辉天鹅湾位居第三。本周各个楼盘销量较上周都变动不是太大，上周落榜的金辉天鹅湾本周更是猛窜第二位拿的次席。在看本周万科金域华府强度优惠：目前在售面积79平、89平、130平南北通透房源，均价9300元/平，一房一价，交1万抵3万，全款98折，按揭99折。四、 城北区市场行情与数据分析西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2012年第27周，城北区普通住宅成交406套，较上周减少143套，成交面积40150.56平方米，环比下跌28.54%。6月第三周以来，城北楼市销量出现一定程度的缩减，其中本周住宅成交面积更是下滑至4万平，这是自19周以来城北销量的最低值。可以说，在天气转热的当下，购房者的置业热情受到较大的影响，传统的楼市淡季或许已经来临。 从本周城北典型楼盘成交表现来看，前十名楼盘成交水平普遍偏低，其中万众瞩目的万科金域华府以成交44套、成交面积为4080.36平米的相对高销量摘得城北27周住宅销量排行榜头名，不过，假如置于26周，该销量水平只能名列第四位。另外，荣华北经城以4036.73平米的销量，仅比头名少44平米，蹿升至本周住宅销量排行榜次席，超大规模的在售项目海璟台北湾，则以3254.64平米的成绩位列第三名。值得一提的是，在大部分楼盘销量出现下滑之时，上和城相比上周多成交2套，排名也从上周第九位上升至本周第五位。据悉，该项目目前针对八百家推出优惠均价6300元/平米，单套最高优惠10万元。 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2012年第28周，城北区普通住宅成交507套，较上周增加101套，成交面积50711.67平方米，环比下跌26.30%。(相关阅读：西安城北区商品房第28周销售优惠预告)2012年27周城北住宅销售量重跌28.54%，然而28周重回26周的热度。7月5日央行再度下调利率不仅对更多建设项目投入市场有一定的刺激，也是更多的置业者进入市场，需求在增加，供给也在增长，市场平衡了，那么成交必会理所当然的产生。从城北销量前十的典型楼盘看，本周城北大多数楼盘销量都有所回升，万科金域华府以周销量120套，成交面积11498.09平米的高数据依然拿下魁首。金辉天鹅湾项目也以36套成交量占据次席，然而上周万科金域华府也不过是以44套的成交量拿的销售第一。上和城本周销量17套成交面积1768.16平米，相对前几周销量继续走跌。本周万科金域华府销售量竟高达120套，占城北前十位总销量的五成之多，或许万科金域华府七月份的新优惠政策全款98折按揭99折优惠，对其产生刺激效应吧!西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：29周，城北区普通住宅成交515套，较上周增加了109套，成交面积54233.19平方米，环比上涨了6.94%。29周西安各城区的住宅销售量都有所增加，城北区域在28周销量猛涨26.30%的基础上还能继续走涨，再次证明城北房产市场热度继续升温。7月央行再度利率的下调，让大部分刚需置业者们眼前一亮，不少的置业者都寻机下手，在经过28周的大幅上涨后，29周仍能保持上涨，说明城北的发展得到了刚需者的认可，也使得城北楼市呈现走稳而且不跌的势头。从本周城北典型楼盘成交表现来看，城北销售量前十位成交套数普片不是太高，或许是上周城北楼市走涨势头太高，所以本周走涨的势头也只能是在此基础上走稳不跌。万科金域华府本周以68套的销售量夺冠，华远君城也以低于万科金域华府6套的成交量位居第二。然而华远君城上周也只以20套的成交量勉强进入城北前十，然而本周却翻三倍之多的成交量直窜城北区第二位。低迷的市场需要刺激下才能活跃，置业者现在买房不单单是看房子如何，而且价格也是首要的买点。然而这个“杀手锏”就是“利”在等待价格下降的期望破灭时，优惠政策理所应当的成为置业者的看点。据悉和华远君城项目五期东璟在售高层、小高层，均价6500元/，有一次性优惠3个点，按揭1个点的政策。本周华远君城销量猛增的原有不乏和该优惠政策有一定关系。五、 本项目周边区域竞争项目总体研判-促销力度较大楼盘销售较为突出，以价换量动作明显。（价格有较大降幅，销量增长明显，刚需户型成为销售主力）2012年7月份周边项目销售动态项目名称在售产品优惠政策成交均价特价房源情况交房时间成交套数天朗御湖7号楼，13号楼，14号楼75-149平米18号楼（公寓）单价减1800元+200元（5日之内签约）6200元/平米32层115平米一口价5626元/平米一期2011年年底，二期2012年40套左右白桦林间一期2，4号楼（房源较少），二期25，27号楼130-260平米一次性均为96折，按揭9.9折8200元/平米27号楼7层142平米7590元/平米2013年11月25套左右（主要为特价房源） 保亿.风景御园130-210平米一次性均为8.8折，按揭9折8200元/平米16号楼顶层130平米8075元/平米1、2期已入住，3期2012年年底交付5套左右旭景兴园1号、2号、号楼52-130平米按揭：9.8折；一次性9.6折-100元。6000元/平米一口价2号楼2012年9月由于项目接近尾声已基本售罄瑞泰卡地亚一期已售罄，二期未开盘按揭9.9折+9.3折，一次性9.6折+9.3折6600元/平米无特价政策2013年年底海璟台北湾14号楼50-120平米 14号楼排号 6000元/平米 无特价政策2013年中旬60套左右九君（御景华府2期）90-150平米按揭：9.8折；一次性：9.6折7500元/平米147平米7200元/平米（1-4层）2013年年底12套左右（三室特价房为主）首创国际城80平米-300平米（六期排号：交1千抵2万）按揭：9.8折；一次性：9.6折6200元左右/平米无特价政策六期2014年年初 20套左右天朗御湖项目简介：天朗御湖，多重主题园林，10万水岸果岭，五星级的澄明水世界。5000宽阔湖面与自然坡地巧妙结合，奉献北城第一中央湖居生活。果岭高尔夫、湖畔木栈道等别具匠心的景观设计，将波光水影，自然融于生活。项目数据：占地面积(亩)建筑面积（万/平米）容积率绿化率200604.535%楼层状况：天朗御湖由19栋高层组成，房源面积区间80-150平米 ，点板结合，两梯四户、两梯六户。户型设计案例： 一室 二室 三室 四室特价房源：三室两厅两卫115.43平米，5626元/平米。8月25日前签约客户均可加入团购，单价减1800元/平米，5日之内签约再减200元/平米。月度销售情况： 共成交40套左右，主要为两室特价房，三室主要成交为115平米-130平米户型为主。白桦林间项目简介：白桦林间由高层与叠拼住宅组成，分为佳园、和园、万泰园、世泽园、兴茂园五个不同的组团，整体均为ART DECO建筑风格，采用石材、真石漆进行外墙装饰。共32栋楼，约4000户，容积率2.88，绿化率40%，小区运用坡地造景，大堂值守，配置商业街、社区会所、幼儿园等。项目数据：占地面积(亩)建筑面积（万/平米）容积率绿化率327652.8840%楼层状况：白桦林间共32栋楼，由高层与叠拼住宅组成，分为佳园、和园、万泰园、世泽园、兴茂园五个不同的组团。目前新推133-450房源。户型设计案例： 二室 三室 四室特价房源：三室两厅两卫142.48平米，7590元/平米。月度销售情况： 共成交5套左右，主要为特价房源142平米左右三室户型，和130平米三室为主。瑞泰卡地亚：项目简介：瑞泰卡地亚地处凤城5路与明光路什字，占地33440，规划有6栋高层建筑，1梯四户的设计，南北通透，采光性佳。户型是以87-90的两房，113-134的三房，156的四房为主，有部分精品四房、跃层产品。建筑风格以简约现代为主，整体外立面尊贵大气。斥重金打造园林景观，景观设计以现代欧式风格为主。辅以欧式景观小品、独特亮丽的树植花卉、优美的水戏等景观点缀，真正做到简约而不简单，使业主能充分领略纯正的欧式浪漫。项目规划有入口景观带、休闲广场、四季花园、健身球场等，形成独立体系的艺术化休闲场景。 项目数据：占地面积(亩)建筑面积（万/平米）容积率绿化率502099455.3736%楼层状况：共6栋，共1292户，1梯四户，主力户型：88-108的两房、109-130的三