物业内部管理制度.doc

物业内部管理制度 物业内部管理制度（各岗位职责）物业项目经理岗位职责（片区主任）1.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；2.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；3.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的各项经营指标； 4、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查； 5、做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况； 6、鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；人员配置和人员的素质要求； 7、关心居住小区建设，并接受相关部门监督，共同搞好管辖区的各项工作；负责开展服务中心宣传工作和公益性活动； 8、配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作； 9、服从上级领导的工作安排。 物业专属客户经理岗位职责（业务主管）1.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；2.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；3.负责对本中心员工各类考核；4.向管理处经理提交各岗位用人计划；5.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；6.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达95%；7.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；8.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；9.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况； 10、服从上级领导的工作安排。 环境管理部主管岗位职责(保洁主任) 1、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生； 2、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现； 3、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率； 4、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作； 5、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。 6、定期开展小区的消、杀工作，并严格按照消、杀计划检查和监督消、杀工作； 7、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 8、服从上级领导的工作安排。 保安部主管岗位职责（保安队长） 1、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心； 2、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录； 3、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； 4、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作； 5、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”二懂懂防火措施、懂起火后扑救方法；三会会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；三能能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。 6、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理； 7、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； 8、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。 9、服从上级领导的工作安排。 工程维修部主管职责（维修主任） 1、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实； 2、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训； 3、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购； 4、做好各项记录，收集设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作； 5、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工； 6、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查； 7、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤； 8、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 9、服从上级领导的工作安排。 保洁员岗位职责 1、按单元设置垃圾桶，生活垃圾每天清运,日产日清； 2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次； 3、楼道每周清扫二次；楼梯扶手每周擦洗二次； 4、公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；5.小区内公共雨、污水管道每年疏通2次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏； 6、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求； 7、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护； 8、定期清除绿地杂草、杂物； 9、定期预防花草、树木病虫害。 物业管理的用人原则为“精干、