90平方米小户型拆合研究_PPT.ppt

90平方米以下小户型拆合研究 内部分享材料 新政对于小户型的影响分两个方面看 一方面 新政改变了消费模式以前普通住宅市场通行的70 140平米的产品被引导向50 90平米的空间发展 将来60 90平米的产品是市场主流 所以将来小户型是指25 50平米的房子 类似我们现行规则下的70平米以下户型 从目前的市场来看 120平米左右的三房的需求量最大 成为房地产市场的主力及畅销户型 因此 新政后新开发的大量存在的小户型将面临拼合的命运 以目前的在售项目来看 三房的供应量最大 且销售速度最快 二房与四房供应量相当 但二房销售较快于四房 不同地区可能有所差异 复式供应量亦较大 但销售进度慢 四房以上 别墅供应较少 且销售业绩平平 一房为供应最少的房型 但由于量少 总价低 所以销售速度快 新政后的市场 研究背景 各类户型比较 研究背景 小 20 25岁 单身青年居多 正在处于事业的萌芽阶段 居住要求不高 生活较为自由随性 这类群体多为租住 住房需求 一房25 35岁 多为夫妻二人或加一个年龄较小的子女 空间的需求扩大 但生活压力也较以前增大 住房需求 两房或小三房35 50岁 一家三口 至少 子女年龄成熟 独立性增强 需要自己的空间 家庭环境也较稳定与成熟 对家的要求也更高 住房需求 大三房或四房50岁以上 子女也开始成家立业 满巢 空间要求更大 既要有公共空间 又要满足不同人对空间的私密要求 住房需求 四房或复式空巢 子女独立生活 家庭人员变少 活动能力下降 对户型要求为安静 环境好 舒适 方便 住房需求 两房或三房 客户分类 研究背景 操作层面 90平米以下户型拆合研究 报告框架 户型拆合研究 平面户型拆合研究 立体户型拆合研究 拆分研究 拼合研究 上下层之间拆分会涉及到楼板的改动 所以在立体户型拆合方面主要考虑上下的拼合 拆合模式 案例分析 案例分析 案例分析 拼合和拆分的区别在本研究中 拼合针对的是拼合前及拼合后的户型都能独立购买使用 而拆分主要考虑拼合后的合并购买 体现舒适性 空间尺度宽敞 舒适 尤其增大了室内交流空间的面积 迎合目标客户注重家庭的特点 尽量保证拼合后主卧的相对独立性 与自然的亲近 室内外相互沟通 突出建筑与自然的和谐 倡导健康生活 功能分区的安排 卧室尽量南向采光 客厅可以设置在景观面较好的一侧 体现实用性 保证拼合前各户型的功能完善 户型实用性基本达标 注意邻近功能空间的设计 以保证拼合后户型的实用性 拼合的原则与目标 研究框架 拆合模式提取 现有案例分析 我们提出的创新户型 客户生活方式 市场发展趋势 平面户型拆合 平面户型拆合模式 平面户型拆合 户型模式 镜像户型拆合两户不论独立或是合并都能保持良好的通风采光 但客厅拼合后空间较为平板 适合1 1 2 2的镜像组合 L式户型拆合L式户型在拼合前使用率不高 但拼合后有利于大公共空间的营造 建议在大户型拆分中使用 适合1 1 1 2 1 3的组合 大小户型拆合两户不论独立或是合并都能保持良好的通风采光 且拼合后也有利于室内空间的营造 适合1 2 1 3的组合 三拼户型拆合拼合前北向户型的通风采光一般 拼合后有利于主客空间分区的营造 建议在大户型拆分中使用 适合1 1 1的组合 单房 单房 一房一厅 深圳东门168 1 1 案例分析 平面镜像户型拼合的优点拼合后改动较小 平面利用率高 依旧能够保持南向大面宽采光 通风良好 单房 一房一厅 二房二厅 深圳东门168 1 1 案例分析 平面非镜像户型拼合拼合后改动不大 平面利用率高 依旧能够保持良好的采光通风 小结45平米以下单房或是一房一厅的拼合不能体现平面拼合户型的最大价值 拼合的户型不及直接按90平米以下设计的独立户型合理 且由于拼合后面积小 拼合设计的必要性小 但方式可以参考 单房 单房 一房一厅 三房两厅03 04 05 A拼面积 38 16 48 44 39 31 128 36 福州时代景城 1 1 1 案例分析 优点拼合前各户型方正实用功能空间齐全 拼合后形成相对完善的三房且有一主卧套房 不足拼合前05户型卫生间没有直接采光 且整套单房的采光较差 拼合后客厅采光不太好 A拼 福州时代景城 1 1 1 案例分析 优点拼合前各户型方正实用功能空间齐全 拼合后形成相对完善的三房且有一带书房的主卧套房 不足拼合前08户型卫生间没有直接采光 拼合后户型厨房开门与主卧相对 主卧南侧空间不好利用 单房 单房 单房 三房两厅01 02 08 B拼面积 36 37 37 69 34 35 116 29 B拼 单房 两房一厅 三房两厅 深圳东门168 1 2 案例分析 优点拼合后改动较小 且增加了入口处玄关面积 拼合后依旧能够保持南北通透 采光通风良好 不足右上侧卫生间改为书房后 存在上下水管道如何隐藏的问题 深圳米兰第二季 2 1 案例分析 一房一厅 二房二厅 三房两厅70 62 41 00 111 优点拼合前各房型方正实用 通风采光俱佳 拼合后户型方正 空间尺度舒适 且对原有户型结构改动不大 主人区与客房相互独立 成全好客之家的私密性 不足缺少主卧套房 改动小功能合理 优秀户型 创新户型 优点均南北通透 每个房间都有很好的采光与通风 拼合时改动较小 拼合后的主卧可以再分隔出一个小功能空间 如书房 衣帽间等 不足拼合后的公共空间无扩展的余地 一房一厅 二房二厅 三房两厅 拼合户型 主卧套间 2 1 子母户型随着社会BabyBoom一代逐渐长大 生活节奏加快 工作压力巨大 现有社会结构正悄悄发生改变 许多成年子女希望与父母住在一起 方便互相照顾 同时又保有各自的独立生活空间 不至于产生由年龄代沟带来的摩擦与不快 具体来说 双方的会客厅 卧室 卫生间等较之对方私密的空间都是分开的 公共的就是一个较大的厨房以及餐室这样一个能共享天伦的活动空间 创新户型 拼合户型 子母套 共享区 独立生活区 独立生活区 一房一厅 二房二厅 三房二厅80 45 125 创新户型 拼合户型 A型子母套 1 2 优点拼合前各房型方正实用 通风采光俱佳 拼合后对原有户型结构改动不大 两户共用厨房与餐室公共空间 分别使用活动和休息空间 解决现实生活问题 不足餐室欠方正 推荐户型 卧室 卧室 厨房 卧室 卧室 卧室 卧室 厨房 厨房 客厅 小客厅 餐厅 公共餐室 一房一厅 二房二厅 三房二厅 创新户型 拼合户型 A型子母套 空间模型示意 相反采光面户型在点式高层中 当相邻的两套房型主要采光面呈相反关系时 其实有很高的可用性 拼合后房间采光通风非常舒适 空间也紧凑实用 绝大多数情况下 相邻房型都是以大面宽客厅并邻 方便一起做一个较大的宽景阳台 这样在拼合之后 会拥有一个非常宽敞舒适的客厅与餐厅 对于那些喜欢呼朋引伴 交际待客的客户 是非常需要的 一房一厅 二房二厅 三房二厅 创新户型 拼合户型 B型子母套 1 2 一房一厅 二房二厅 三房二厅68 59 38 12 108 创新户型 拼合户型 B型子母套 2 1 优点拼合前各房型方正实用 拼合后解决了07户型的干扰缺陷 产生一个大主卧与休闲空间 更舒适实用 不足07户型公卫和主卧直接朝向客厅开门 产生视线干扰 入户花园 餐厅 书房 客厅 卧室 深圳东方尊峪 2 2 案例分析 二房二厅 二房二厅 四房两厅 带工人房 88 10 88 10 176 80 优点拼合后形成大厅空间 宽景阳台 且有一主卧套房 拼合后的采光通风良好 不足拼合后入口缺少玄关空间 工人房为暗房 二房二厅 三房二厅 五房二厅 含工人房 80 00 89 00 169 00 创新户型 拼合户型 大客厅大主卧 2 3 优点拼合前各房型方正实用 通风采光俱佳 拼合后形成大主卧套房 大客厅 且含一工人房 不足拼合后客厅空间较难布置 需具体进行室内设计 各卧室之间距离较远 私密空间与公共空间之间容易交叉影响 拼合的建议 户型进行设计时 最好使厨房和卫生间相邻 在拼合改造时可分别使厨房和卫生间面积增大 保证拼合前的的每户有南向开窗 每套单体户型尽量减少拐角的设计 为以后拼合方正的大户型提供方便 拼合时 在可能的情况下将两户的入口空间恰当的改为户内空间 即将公摊面积改为户内面积 较大户型与小户型之间拼合后空间感更好 顾问部拆分方案 案例分析 五房两厅 二房二厅 二房二厅86 03 89 01 176 80 优点拆分前形成大厅空间 超大入户花园 且有一主卧套房 书房 拆分后户型独立完整 不足拆分后公摊面积过大 顾问部拆分方案 案例分析 四房两厅 一房二厅 二房二厅81 8 71 9 153 70 优点拆分前形成大厅空间 超大入户花园 且有一主卧套房 拆分后户型的采光通风良好 不足拆分后公摊面积过大 超大面宽户型对于原本就有超大面宽的户型 很容易在中间加一道墙 分成2个小而紧凑的户型 典型拆分方案 案例分析 四房两厅 二房二厅 二房二厅160 80 80 中部加墙进行拆分 超大面宽户型对于原本就有超大面宽的户型 很容易在中间加一道墙 分成2个小而紧凑的户型 典型拆分方案 案例分析 四房两厅 二房二厅 三房二厅169 80 89 中部加墙进行拆分 双套房户型 带工人房拆分前户型南北通透 拆分后户型通风采光俱佳 户型合理 典型拆分方案 案例分析 五房两厅 二房二厅 三房二厅157 67 5 89 5 厨房 厨房 卫生间 卫生间 卫生间 卫生间 厨房 工人房 中部加墙进行拆分 改动小功能合理 推荐户型 立体户型拆合 模式A 立体户型拆合 户型模式 通过阳台或露台拆合在阳台或露台处加楼梯 两户不论独立或是合并时都能保持户型的完整性 对原有户型的改动不大 模式B 立体户型拆合 户型模式 通过室内楼板打通加楼梯拆合通过在室内楼面预留洞口或构件进行上下户型的拆合 这种拆合方式较为灵活 但工程量大 可行性较低 模式C 立体户型拆合 户型模式 通过平面进行立体拆合一户为平面户型 一户为小复式户型 在共同层进行平面拼合 形成大复式组合户型 以满足不同客户的需求 复式户型 平面户型 复式拼合户型 拼合前户型 2房2厅户型面积 67 13 户型特色 户型方正实用 采光通风良好阳台部位预留结构板 创新户型 预留结构板 立体拼合户型 阳台预留结构板 2 2 修改户型 客厅 餐室 卫生间 主卧 阳台 阳台 厨房 主卧 阳台 阳台 次卧 卫生间 家庭厅 储藏间 4房2厅复式户型首层面积 67 13 二层面积 65 61 户型特色 空间方正舒适性强各房间位置均好 书房 创新户型 立体拼合户型 阳台预留结构板 2 2 加墙体 拆墙体 拼合前户型 3房两厅户型面积 89 8 户型特色 空间方正南北通透带入户花园阳台部位预留结构板 创新户型 立体拼合户型 阳台预留结构板 3 3 卫生间 厨房 主卧 次卧 客厅 餐室 次卧 阳台 阳台 阳台 入户花园 预留结构板 入户花园 卫生间 厨房 主卧 次卧 客厅 餐室 次卧 阳台 阳台 阳台 入户花园 卫生间 主卧 次卧 家庭厅 次卧 次卧 阳台 阳台 7房3厅复式户型首层面积 89 8 二层面积 89 8 户型特色 空间方正南北通透有效利用了入户花园空间 拼合后户型 创新户型 立体拼合户型 阳台预留结构板 3 3 客厅 餐室 厨房 厨房 卫生间 次卧 主卧 阳台 设在偶数层 阳台 设在奇数层 主卧 客厅 餐室 卫生间 次卧 阳台上空 2房2厅平面户型奇层面积 63 16 偶层面积 53 76 户型特色 空间方正采光充足景观面多各房间位置均好 原户型 创新户型 立体拼合户型 阳台预留结构板 2 2 预留结构板 预留结构板 客厅 餐室 厨房 卫生间 次卧 次卧 阳台 设在偶数层 阳台 设在奇数层 阳台上空 阳台上空 卫生间 休息厅 2房2厅平面户型面积 116 92 首层面积 63 16 二层面积 53 76 户型特色 空间方正采光充足景观面多各房间位置均好 修改户型 次卧 创新户型 立体拼合户型 阳台预留结构板 2 2 加楼梯 加楼梯 剖面 根据阳台在奇偶数层不同的形式 以一跑直楼梯的方式连接2个阳台 能充分利用室外长向空间 而不占用室内有效使用面积 并营造出空敞舒适和充满趣味的交通空间感 结构上也很容易实现 创新户型 立体拼合户型 阳台预留结构板 2 2 错层阳台处加楼梯 2房1厅平面户型面积 59 75 户型特色 空间方正紧凑实用 原户型 创新户型 立体拼合户型 阳台预留楼梯间 2 2 预留结构板 修改户型 4房2厅复式户型面积 119 5 首层面积 59 75 二层面积 59 75 户型特色 空间方正客厅卧室采光景观良好 创新户型 立体拼合户型 阳台预留楼梯间 2 2 楼梯间 楼梯间 2房1厅平面户型面积 70 01 户型特色 空间方正大面宽采光景观良好 原户型 创新户型 立体拼合户型 阳台预留结构板 2 2 预留结构板 拼合户型A 3房2厅复式户型面积 140 02 首层面积 70 01 二层面积 70 01 户型特色 空间方正大面宽采光 创新户型 立体拼合户型 阳台预留结构板 2 2 加楼梯 加楼梯 拼合户型B 3房2厅复式户型面积 140 02 首层面积 70 01 二层面积 70 01 户型特色 空间方正大面宽采光 创新户型 立体拼合户型 阳台预留结构板 2 2 加楼梯 加楼梯 客厅 花园 厨房 卫生间 阳台 主卧 次卧 拼合前户型 2房2厅2卫平面户型 板式楼 面积 84 72 户型特色 附带花园主卧带卫生间 创新户型 立体拼合户型 局部楼板预留可拆卸楼板 2 2 预留可拆卸楼板 客厅 花园 厨房 卫生间 阳台 花园 家庭厅 主卧 衣帽间 卫生间 次卧 阳台 拼合后户型 3房3厅复式户型首层面积 84 72 二层面积 84 72 户型特色 附带花园进深大空间狭长 创新户型 立体拼合户型 局部预留可拆卸楼板 2 2 餐厅 卫生间 阳台 加楼梯 2房2厅2卫平面户型面积 89 9 户型特色 空间方正南北通透 原户型 创新户型 立体拼合户型 局部预留可拆卸楼板 2 2 预留可拆卸楼板 拼合后户型 5房3厅复式户型面积 180 首层面积 89 9 二层面积 89 9 户型特色 户型方正南北通透 加楼梯 创新户型 立体拼合户型 局部预留可拆卸楼板 2 2 加楼梯 2房2厅平面户型面积 68 25 户型特色 空间方正南北通透 原户型 创新户型 立体拼合户型 局部预留可拆卸楼板 2 2 预留可拆卸楼板 拼合后户型 2房2厅复式户型面积 136 5 首层面积 68 25 二层面积 68 25 户型特色 空间方正南北通透采光及景观面多 创新户型 立体拼合户型 局部预留可拆卸楼板 2