房地产调查报告.doc

中国房地产业发展情况一、当前市场总体形势的判断随着我国经济持续快速发展，人民生活水平不断提高，住房消费日渐成为人民消费热点，房地产业也发得到了长足发展，而房地产开发投资对房地产行业的发展发挥着重要的引领和先导作用。但是从近些年的房地产市场行情来看，无论是价格的强劲走势还是调整的周期，都发生了明显的变化。房价由原来的每年甚至几年上浮10%左右，猛增至50%、80%甚至是100%的飚升，然而房地产也依然如火如荼，人们买房的热情也在不断高涨。 中国城市化进程不可阻挡。与发达国家相比，中国是在一个起点较低的基础上发展城市化的，走到今天也刚刚进入中期，要走的路还很长。这一进程必将推动中国的房地产业向前发展。人口基数大、人口总量激增、人口红利不减是中国现阶段的特殊国情，短时期内不可能改变。从市场的基本面来看，中长期中国房地产市场的运行方向将是平稳向上的。中国的房价，在经历了如火如荼的轮番上涨之后，又走过几近疯狂的2007年，终于在2007年年底放缓了脚步。然而进入2008年，在多重因素的作用下，市场趋势产生分化。不少城市的房价陆续出现“顶点”，开发商纷纷打出“折扣牌”，市场进入调整期；另一些城市的房价走势变得扑朔迷离，市场观望气氛浓厚，2008年房地产市场全年维持衰退态势。2009年的中国房地产行业以一种前所未有的速度发展，从年初的“小阳春”触底反弹吹响中国经济复苏的号角，到地价、房价、成交量刷新历史峰值，用了仅仅不到一年的时间。 然而进入2010年，面对恢复营业税征收期限、房贷普遍收紧等一道紧过一道的宏观调控政策，楼市成交量呈现低迷徘徊的态势。而房地产行业在过快的发展速度中，多种矛盾凸显：价格反弹过快引发市场恐慌和民生压力，虽然房价的涨幅在降低，但仍然在缓慢中增长。2010年1-10月中国房地产开发企业完成投资及增速情况地 区本年完成投资（亿元）比去年同期增长（%）东部地区22293.1938.3中部地区8112.5232.6西部地区7663.8135.8全国总计38069.5236.5有图表可以看出，2010年的房地产投资仍在增加，房价也在上涨。据相关统计显示，截止3月16日，全国26个主要城市的26块历史总价地王“总身价”达到近1150亿元人民币，其中前10块总价地王身价共超750亿元人民币,有20块是在2009年后诞生的，占总地王数量的76.9%。事实证明，也正是这些“地王”的出现，给整个房地产市场的健康发展带来了不利因素。二、2010年国内房地产走势分析1、政策趋势：维持市场稳定，温和从紧，保持经济连续性；有表有里，标本兼治，逐步完善住房制度。鉴于房地产对拉动内需和经济增长的重要性、补充地方政府财力不足、保证金融系统资金等方面平稳着陆的考虑，以及客观存在的购房需求，中央政府在短期政策基调上将会以温和为主，着力打击投机需求，动用提高二套首付、提高土地首付和清查囤地、督促房源全部推售明码标价、缩短营业税优惠和贷款利率等技术手段调节，以保持价格平稳即可。2、土地市场：土地稀缺、地价高位运行将是2010年土地市场的主要特征。 从长远角度：1997年后，中国的城市化进入了加速期，直至2008年城市化率达到45%的水平。国际经验是：城市化水平在30%-70%之间是城市化的加速发展时期。中国要让城市化率提高到70%就至少要再有4亿多农民进城，至少要建40个1000万人口以上的城市。这就需要更多房地产建设用地但目前城市建城区的土地指标基本用尽，受制于中国粮食安全和18亿亩耕地红线的要求，虽然农村有大量闲置建设用地但由于土地制度的限制无法进入市场，10年内建设用地和城市化与耕地安全矛盾仍然突出，在这种背景下2010年城市新增房地产的数量仍是极少，供不应求，地价无法下降。从今年政策角度看，尽管国务院要求城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制20102012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。但是，根据目前地方政府的工作效率和手中所有土地数量和位置，预计前三季度能够向外推出的土地极其有限，年内土地资源依然很稀缺。这样仍将抬升价格。3、企业发展：行业资源集中度越来越高，多数城市企业都有向次级城市拓展的趋势，竞争环境更加激烈；企业间相互合作的现象继续增多。 随着资金、品牌、人脉资源、人才的逐渐集中，在有限土地资源中越来越多的企业将会面临无地开发的局面，同时资金脆弱的企业随时会受到政策和市场紧缩观望的压力。随着地价的攀升，更多企业之间会联合拿地或合作开发；或者在资金和土地结合上相互合作。房,装修论坛,房产论坛 C% r- Q ) & J8 V三、房价上涨的原因众所周知，房价不是单一因素影响的，其涨跌都是各种因素有机组合的结果，根本不可能有哪个单一因素就左右了房价;房价的影响因素众多，供求关系、社会资金的充裕程度、经济发展的阶段、财政及货币政策、金融管制程度（1）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 （2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。 （3）住房供应结构的不合理 国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。（4）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。 （5）建筑开发成本上涨 近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。 四、政府控制房地产各种政策2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段.1月10日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，二套房贷款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称“国十一条”。4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.10月20日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这是时隔三年多即37个月以来首次加息。距离上次宣布上调存款准备金率仅9天后，央行再次祭出调控巨斧，年内第五次上调存款准备金率。央行昨晚宣布，自11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。同时，9天内两度宣布上调，间隔时间为历史最短。五、房地产业带动附属行业的发展随着房地产业不断发展，带动了与其相关行业的发展，据统计当前房地产市场占国民生产总值的五分之一，可以讲是不折不扣的支柱产业。2010年，建材工业总体保持了平稳运行态势，主要产品产量较快增长，规模以上建材工业增加值，按可比价格计算比去年同期增长19.5%，建材生产保持较高增长速度。水泥行业是我国建材行业中发展较快的行业之一。从近几年水泥行业的发展情况看，水泥行业的扩张速度较快，行业规模不断扩大。规模以上企业数量保持了稳步增长的趋势，行业的生产效率稳步提高水泥生产商数量的增加图 水泥：全国水泥产量13.49亿吨，同比增长15.9，新型干法水泥熟料产量比例接近80。9月份当月水泥产量1.7亿吨，同比增长10.3%。1-9月份，海南、四川、黑龙江、甘肃、青海省水泥产量同比分别增长了57.1%、53%、35.9%、35.1%、35.1%。 平板玻璃：全国平板玻璃产量4.72亿重量箱，同比增长13.1。9月份当月平板玻璃产量5430.4万重量箱，同比增长10.6%，比上月同比增长了5.9个百分点。 玻璃纤维纱：全国玻璃纤维纱产量275.5万吨，同比增长31.4。9月份当月生产玻璃纤维纱产量28.8万吨，同比增长24.7%。 此外，陶瓷砖、水泥制品、大理石、花岗石板材以及砖瓦产量也保持了较快增长态势。一方面钢铁生产持续保持高水平，加剧了国内市场供需不平衡的矛盾，是钢材市场价格持续走低的主要原因。另一方面国产铁精粉、进口现货矿、冶金焦、废钢、生铁等原燃料价格均呈下降态势，海运费价格继续回落，巴西和西澳至中国的海运费价格环比分别下降了 27.15%和 39.36%。原燃材料和海运费价格的由升转降，使钢铁产品成本下降，对钢材价格的支撑力度减弱。2003-2009年钢材常量和增长率 粗钢 钢材累计产量（亿吨）同比增长 %累计产量（亿吨）同比增长 %2003年22011.521.1523581.621.532004年27245.623.1929738.723.492005年34936.224.563711724.132006年41878.218.4846685.424.452007年49489.8915.6656176.8822.692008年50048.81.1358177.33.562009年42040.067.5150180.0412.44 钢铁市场的供给将会受到来自正反两方面的影响。一方面，国家将严格审批钢铁行业新增生产能力，钢铁行业的产能扩张将会受到有效约束，因而市场供给大幅扩张的可能性不大；另一方面，尽管钢价走势在目前阶段并不景气，但各个钢铁企业的限产意愿普遍不强，对于下游需求的增长前景持乐观态度，现有的生产能力将会得到充分利用。因此，在外需没有明显改善的条件下，钢铁产量有可能保持相对平稳的增长。六、2011年中国房地产业走势分析 目前房地产资金面依然充裕，房价依然坚挺，但2011年第二季将迎来全面逆转。从今年12月起，房地产企业进入还款的高峰期，应付款累计增速超过30%；而由于楼市调控政策带来，房产销量下滑、贷款条件提高、上市公司增发和信托融资难度的增加，可以肯定明年一季度，房地产企业的资金来源出现负增长。 2011年房地产市场的走势将好于今年，从春季开始，大多数城市的商品房市场会再次回暖。理由如下：首先，从今年下半年以来，房地产市场的供应量开始逐渐放大，但价格依然坚挺，关键在于成交量有同步的放大，这说明市场有十分旺盛的消费需求。我们一直强调，房地产市场的投资价值在很大程度上依赖于投资存在3-5倍的杠杆。在今年投资杠杆被封杀以后，绝大部分投资购房行为消失，因此，成交基本是消费需求的体现。而今年市场所体现出的需求之强大，超出人们的预期，这些需求在明年会更明显地体现出