惠民1号限额特定资产管理计划尽调报告.doc

西藏同信证券同心-惠民1号限额特定资产管理计划 尽职调查报告（报告完成日期：2013年1月）声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 部门负责人签字： 年 月 日目 录目 录3一、 项目背景4二、 计划要素及交易结构4（一） 限额特定资产管理计划要素4（二） 交易结构5（三） 流程描述5三、 融资方情况7（一） 基本情况7（二） 历史沿革8（三） 公司性质9（四） 内部治理9（五） 财务状况10（六） 征信状况13（六） 综合评价14四、 债务人情况14（一） 基本情况14（二） 财政实力情况15（三） 履约意愿18五、 项目基本情况18六、 担保物情况21七、 风险及风险控制措施22（一）信用风险及控制措施22（二）管理风险及控制措施23（三）政策风险及控制措施23（四）操作风险及控制措施23八、 结论和建议23项目摘要：本项目中，我司设立【西藏同信证券同心-惠民1号限额特定资产管理计划】（以下简称“限额特定资产管理计划”），募集资金2亿元，投资于中原信托【中原理财-同心一期-东台惠民信托贷款集合资金信托计划】（以下简称“集合资金信托计划”），资金用于补充东台市惠民房地产有限责任公司“滨河花苑”（二期）保障房项目建设资金。东台市惠民房地产有限责任公司将其持有的45646万元应收账款债权为本计划提供质押担保；东台市人大决议将东台市惠民房地产有限责任公司因开发建设“滨河花苑”（二期）保障房项目而产生的45646万元应收账款（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）列入同期财政预算；东台市投资发展有限责任公司以其所有的【东国用（2012）第280023、280045号】土地使用权，合计估值5.1亿元为本计划进行抵押担保，为项目还款提供保障。在对基础资产、交易结构、信托要素、法律文件、风险控制、项目执行等事项进行了确认和落实的基础上，现将本项目相关情况汇报如下：一、 项目背景项目公司东台市惠民房地产有限责任公司，注册资本10,000万元，为有限责任公司。该公司已与发起人东台经济开发区管委会之间签订“滨河花苑”（二期）保障房项目的建设及回购协议，并已得到各方确认和法律认可。为缓解垫资压力，东台市惠民房地产有限责任公司向中原信托申请信托贷款，西藏同信证券设立限额特定资产管理计划投向中原信托发起的集合资金计划。二、 计划要素及交易结构（一） 限额特定资产管理计划要素中原信托为东台市惠民房地产有限责任公司“滨河花苑”（二期）保障房项目的开发建设成立集合资金信托计划，西藏同信证券设立限额特定资产管理计划，向合格投资者募集资金投资于该信托计划，限额特定资产管理计划将所募集资金通过信托支付给东台市惠民房地产有限责任公司。资金用于补充“滨河花苑”（二期）保障房项目建设所需资金。计划存续期内，由东台市惠民房地产有限责任公司通过中原信托向我公司支付本息，以实现本项目的收益。l 产品方式：我司成立同心-惠民1号限额特定资产管理计划, 投资于中原信托集合资金信托计划。l 产品类别：限额特定资产管理计划l 产品期限：24月，18个月可提前结束l 预期收益：9%/年（拟定）l 产品规模：20,000万元l 资金用途： 融资方拟将我公司提供的资金用于滨河花苑（二期）保障房项目建设。（二） 交易结构中原信托为东台市惠民房地产有限责任公司“滨河花苑”（二期）保障房项目的开发建设成立集合资金信托计划，我司募集资金20,000万元投资于该集合资金信托。计划到期，东台市惠民房地产有限责任公司按合同约定偿还债务的。东台市惠民房地产有限责任公司将其持有的45646万元应收账款债权（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）为本计划提供质押担保，东台市人大决议将此质押标的列入同期财政预算，东台市投资发展有限责任公司以其所有的【东国用（2012）第280023、280045号】土地为本计划进行抵押担保，为项目还款提供保障。（三） 流程描述签署三方债权确认协议东台市惠民房地产开发公司东台市经济开发区管委会签署委托代建协议、债权债务确认书签署抵押合同支付认购款签署贷款合同中原信托集合资金信托计划受益人东台市经济开发投资公司缴纳认购款签署认购合同西藏同信证券（管理人）限额特定资产管理计划缴纳认购款资金签署认购合同应收帐款质押协议1、确认基础债权债务由东台市惠民房地产有限责任公司与中原信托签署贷款合同，确立成立以信托贷款为基础的债权债务法律关系。2、成立限额特定资产管理计划 （1）由管理人西藏同信证券向合格投资人发行限额特定资产管理计划，合格投资人认购后成为资产管理计划的受益人；管理人将资产管理计划投资于中原信托设立的集合资金信托计划。（2）管理人、认购人签署限额特定资产管理计划合同，认购人缴纳认购资金并在限额特定资产管理计划成立后成为受益人，享有受益权；（3）本计划期限24个月。3、债务人向受托人履行债务计划设立后，受托人与东台市惠民房地产有限责任公司、江苏东台经济开发区管理委员会签署三方的债权债务确认协议，明确信托设立后，东台市惠民房地产有限责任公司无权以自己的名义向江苏东台经济开发区管理委员会追偿债务；如东台市惠民房地产有限责任公司收到江苏东台经济开发区管理委员会还款，则其有义务及时将款划付给受托人，对江苏东台经济开发区管理委员会还款的使用需要取得管理人、受托人的书面同意。4、担保措施（1） 东台市惠民房地产有限责任公司将其持有的45646万元应收账款债权（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）为本计划提供质押担保；（2） 东台市投资发展有限责任公司以其所有的【东国用（2012）第280023、280045号】土地为本计划进行抵押担保。5、政府出具相关文件为了进一步明确政府的债务及相关财政资金的安排，东台市财政局已出具财政资金安排文件，东台市人大决议将东台市惠民房地产有限责任公司因开发建设“滨河花苑”（二期）保障房项目而产生的45646万元应收账款（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）列入同期财政预算。三、 融资方情况（一） 基本情况1、东台市惠民房地产有限责任公司于2010年12月14日取得东台市工商行政管理局颁发的执照编号为320981000179727的企业法人营业执照，证载信息如下：公司名称：东台市惠民房地产有限责任公司注册号：320981000179727住所：东台市开发区经三南路1号法定代表人：邹建华注册资本：人民币10,000万元 实收资本：人民币10,000万元 经营范围：房地产开发成立日期：2010年12月14日营业期限：2010年 12月 14 日至 / 年 / 月 / 日2、东台市惠民房地产有限责任公司已取得国家质量监督检验检疫总局颁发的组织机构代码证，主要信息如下：组织机构代码：56684258-1有效期：自 2011年 3 月 9 日至 2015年3 月8 日登记号：组代管3、东台市惠民房地产有限责任公司已于2011 年 3月 10日取得 东台市地方税务局 、江苏省东台市国家税务局颁发的税务登记证，其证号为：苏地税字320981566842581，登记注册类型为其他有限责任公司。4、东台市惠民房地产有限责任公司已于 2010 年 1 2 月16日取得银行颁发的编号为 3010-01224053号开户许可证，证载信息如下：核准号： J3117001437701 基本户开户银行：江苏银行盐城东台支行账号：128601880000359755、公司贷款卡号为32098100008822146、公司股权结构根据公司章程，股东情况如下：股东出资额所占比例出资方式东台市投资发展有限责任公司10,000万100%货币根据盐城立信如良会计师事务所有限责任公司出具的编号为“ 立信会验(2012)第 7 号”验资报告显示，截至 2012年1月17日，惠民房地产有限责任公司注册资本为人民币 10000万元，实收资本为人民币10000 万元，出资人为东台市投资发展有限责任公司。（二） 历史沿革 东台市惠民房地产有限责任公司（以下简称“惠民地产”）于2010年12月成立，位于东台市开发区经三南路1号，法定代表人邹建华，注册资本10000万元人民币。公司为东台市投资发展有限责任公司的全资子公司，公司类型为有限责任公司。经营范围为：房地产开发。该公司为暂二级开发资质。惠民地产为按市场化方式运作并参与政府工程项目建设的国有经济实体。主要开发保障房、保障房等。公司紧紧抓住城市建设战略实施需求，高起点谋划，科学化运筹，开拓性地开展各项工作。全资股东东台市投资发展有限责任公司成立于2002年9月11日，是由江苏东台经济开发区管委会和东台市财政局共同出资设立的国有公司，公司注册资金23000万元，其中：东台市财政局出资1993.6274万元，占8.67%；江苏东台经济开发区管理委员会出资21006.3726万元，占91.33%。公司位于东台市开发区迎宾大道8号，法定代表人陈晓俊。公司是江苏东台经济开发区建设的载体，主要经营范围：房地产开发，城市基础设施建设、建筑施工、水电安装、农业基础设施建设以及开发区配套设施建设服务和信息咨询服务。公司成立以来，累计完成基础设施投入30多亿元，拉开了“五纵九横”的道路框架，道路、供电、供水、排水、通讯等基础设施及基本配套到位。截止2011年8月31日，公司无银行借款，信用良好。（三） 公司性质东台市惠民房地产有限责任公司公司性质为有限责任公司，不在地方政府融资平台贷款限制名单内。（四） 内部治理 公司法定代表人邹建华，男，生于1966年8月，本科学历，现任东台市惠民房地产开发有限责任公司总经理。公司制订了重大事项决策制度、资产管理制度、财务管理制度、会计核算制度、费用支出制度、土地收购储办法、廉政建设制度等一系列制度，规范了公司经营管理行为，促进了公司的科学、健康运行。在人员队伍建设上，已组建一支熟悉业务、组织协调能力强的公司经营班子，并配备了一支能吃苦耐劳、有敬业精神的管理团队。 24 / 24（五） 财务状况资产负债表科目2011年12月31日（审计）2012年10月31日货币资金11,316,420.92 57,962,120.18应收票据0.00 应收帐款0.00 261,245,962.02预付款项0.00 1775000其它应收款0.00 866,409,100存货502,326,731.45 其他流动资产0.00 流动资产513,643,152.37 1,187,392,182.2长期股权投资0.00 固定资产0.00 固定资产原价110,540.60 减：累计折旧9,139.88 固定资产净值101,400.72 非流动资产合计101,400.72 资产合计513,744,553.09 1,187,392,182.2短期借款0.00 应付票据10,000,000.00 55,000,000应付账款0.00 预收款项0.00 428,850,000应交税费0.00 其他应付款0.00 149,680,640.19其他流动负债0.00 流动负债10,000,000.00 633,530,640.19长期借款0.00 长期应付款0.00 长期负债0.00 负债合计10,000,000.00 633,530,640.19实收资本50,000,000.00 100,000,000资本公积453,737,133.66 盈余公积0.00 453,861,542.01未分配利润7,419.43 所有者权益合计503,744,553.09 553,861,542.01负债和所有者权益总计3,223,626,300.61 1,187,392,182.2截止2012年10月，公司总资产11.87亿，总负债6.33亿，资产负债率 53.3%，资产负债率合理，流动资产11.87亿元，流动负债6.33亿元，流动比率1.9，短期偿债能力和长期偿债能力均较好。利润表科目2011年12月31日（审计）2012年10月31日房地产营业务收入0.00 0.00 经营成本0.00 0.00 主营业务税金及附加0.00 19,138.72 房地产经营利润0.00 -19,138.72 管理费用0.00 0.00 财务费用-7,419.43 -19,135.92 营业利润7,419.43 -2.80 营业外收入0.00 0.00 营业外支出0.00 0.00 利润总额7,419.43 -2.80 所得税0.00 0.00 净利润7,419.43 -2.80 公司的成长性和经营能力主要为当地政府的支持，随着滨河花苑（二期）保障房项目的推进，公司收入将会有着快速增长。现金流量表科目2011年一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金0.00 收到的其他与经营活动有关的现金0.00 现金流入小计0.00 购买商品、接受劳务支付的现金492,197,591.57 支付给职工及为职工支付的现金120,000.00 支付的各项税费0.00 支付的其他与经营活动有关的现金0.00 现金流出小计492,317,591.57 经营活动产生的现金流量净额-492,317,591.57 二、投资活动产生的现金流量0.00 收回投资所受到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金110,540.60 现金流出小计110,540.60 投资活动产生的现金流量净额-110,540.60 三、筹资活动产生的现金流量吸收投资所收到的现金50,000,000.00 借款所收到的现金0.00 收到其他与筹资活动有关的现金453,744,553.09 现金流入小计503,744,533.09 偿还债务所支付的现金0.00 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金0.00 支付其他与筹资活动有关的现金0.00 现金流出小计0.00 筹资活动产生的现金流量净额503,744,533.09 四、现金及现金等价物净增加额11,316,420.92 1. 财务数据分析1) 资产状况分析作为东台市重要的投融资平台公司，东台市惠民房地产公司得到了政府和股东的大力支持，注册资本10000万元。自成立以来，公司资产规模持续扩张，2011年和2012年10月，公司的总资产分别为5.13亿元和11.87亿元。资产构成方面，成立以来东台市惠民房地产公司资产构成保持稳定，流动资产占总资产的比例较大。随着滨河花苑（二期）保障房项目的实施与推进，公司未来的发展空间巨大。2) 负债状况分析成立以来，东台市惠民房地产公司的负债规模有所增长，2012年10月公司负债合计的6.33亿元。但由于公司资产总额的持续增长，资产负债率在合理偏低水平。从负债构成来看，相较于非流动负债，公司的流动负债占绝对权重。3) 盈利能力分析随着东台市开发建设力度加大以及东台市惠民房地产公司的实力增强，公司的营业收入还未体现，主要是房地产开发前期投入较大，多为土地出让金及其他开发建设成本。公司处于初步发展阶段。4) 小结随着东台市惠民房地产公司承建的滨河花苑（二期）保障房项目陆续进入资金回流期，未来公司盈利能力将能得到大幅度提升。考虑到东台市惠民房地产公司和其全资股东资产规模较大，短期偿债能力强，且基于公司行业性质，公司能够最大程度上抵御政策风险和行业风险，在流动性方面得到金融机构的大力支持。综合考虑，东台惠民房地产开发公司资金配置能力较强，未来发生偿付违约的风险较小。（六） 征信状况2012年12月经查询中国人民银行企业基本信用信息报告，无不良信贷、欠息信息，其贷款及对外担保情况如下：1. 贷款情况：当前未结清贷款为0元，已结清贷款无。 2. 对外担保情况：当前保证担保金额0元。3. 被担保信息：当前被保证合同金额为0元。综上，东台市惠民房地产公司资产负债情况保持在合理水平，到期负债均已按时偿还，无不良信贷记录，具有良好的信誉。东台经济开发区管委会将陆续向东台市惠民房地产公司支付委托项目建设款，公司偿债能力将进一步提高。当地政府和银行对东台市惠民房地产公司在资金上保持着有力的支持，公司对不利经济环境影响有一定的抵抗力，违约风险小。（六） 综合评价截止2012年10月，东台市惠民房地产公司资产总规模已达11.87亿元，股东东台市投资发展有限责任公司资产总规模35.06亿元，企业和股东综合实力较强，经营状况良好，且近几年一直维持较快的发展速度，资产负债也维持在合理水平，无不良信贷记录，作为合作方其违约可能性较小。四、 债务人情况（一） 基本情况东台位于江苏中部沿海地区，总人口116.8万，市域土地面积2340平方公里，拥有黄金海岸线85公里，沿海滩涂156万亩。东台交通便捷，基础设施完备。距市区70公里范围内有南通、盐城、如皋三座机场。宁靖盐高速，东沿海高速，铁路 新（沂）长（兴）铁路贯穿全市，至南京、上海只有2个小时车程。东台市连续9次进入全国农村经济综合实力和县域基本竞争力百强县（市）行列，排名位次一直在中游，东台市为全国生态示范市、江苏省文明城市等称号。江苏东台经济开发区创办于2002年，2006年被批准为省级开发区。现管理面积73.4平方公里，下辖2个社区和9个村，总人口约3.29万人。近年来，开发区紧紧围绕打造“产业示范区、创新先导区、外资密集区”的目标，加快跨越发展，奋力进位争先。在全省开发区排名上升8位，连续三年名列盐城市第二，先后被授予“中国不锈钢制品产业基地”、“江苏省高层次人才创新创业基地”、“长三角园区共建联盟示范园区”等称号。“滨河花苑二期保障房”项目是东台市政府重点建设的项目，经济开发区是东台重点开发的一个新区，是东台经济未来的发展主流，目前各项配套设施已逐步完善，周边汇聚了滨河一期、城北花苑、城北新寓等大规模的楼盘，整个新区的人气越来越旺。初步估算，本项目投资总额41440.62万元，项目总规划用地面积52376平方米，建筑总面积125300万平方米，项目建设期2年。在交通上，本项目东侧紧邻S333省道，与新204国道相隔不到一公里，因此，“滨河花苑二期保障房”在高性价比、独特的区位优势、交通优势的配合下，在销售上不存在问题。（二） 财政实力情况单位：万元统计项目2008200920102011GDP2,671,100 3,136,300 3,730,000 4,779,200 一、一般预算收入130,828 176,600 261,800 359,200 一般预算收入中税收收入94,489 123,785 178,431 255,324 二、可支配财力254,297 372,741 568,886 731,938 1.预算内外资金合计380,694 511,273 772,492 911,539 (1)地方一般预算可用财力241,682 304,766 445,493 579,076 税收收入94,489 123,785 178,431 255,324 非税收入36,339 52,815 83,369 103,876 返还性收入16,335 18,445 21,073 21,977 财力性转移支付收入38,496 44,673 57,943 78,222 专项转移支付收入56,023 65,048 104,677 119,677 其他补助财力性转移支付专项转移支付其他上解(2)政府性基金预算收入83,944 158,257 262,875 324,386 (3)预算外收入55,068 48,250 64,124 8,077 (4)其他收入2.行政事业单位正常运转经费169,013 196,666 272,613 267,245 (1)工资福利支出56,203 68,229 76,913 92,324 (2)商品和服务支出76,708 84,423 144,613 125,344 (3)对个人和家庭补助支出36,102 44,014 51,087 49,577 三、预算支出207,198 278,253 399,007 537,016 1 财政收入规模评价(1)绝对量分析：2009、2010、2011三年财政一般预算收入分别为17.7亿、26.2亿、35.9亿，增长率分别达到48.0%和37.0%；2012年1-11月一般预算收入37.09亿。近几年均保持了很高的增长率。(2)相对量分析：2009、2010、2011三年财政平均收益率（一般预算收入/GDP）分别为5.6%，7.0%和7.5%。2 财政收入结构评价2009、2010、2011年一般预算收入占地方财政总收入的比例分别为47.5%、46.1%、49.0%，保持了良好的增长势头。3 税收收入和非税收收入的结构分析2009、2010、2011年税收收入分别为12.4亿、17.8亿、25.5亿；占一般预算收入比例分别为70.1%、67.9%、71.0%，税收收入占比较稳定。42011年全市财政决算情况分析根据汇总的2011年度财政决算草案，全市完成财政总收入878000万元，占调整预算的100.1%，比上年增长30.2%，其中：公共财政预算收入359200万元，占调整预算的101%，增长37.2%；上划中央收入142960万元，增长33.6%；基金预算收入375840万元，增长22.9%。全市预算内总财力999746万元，其中：公共财政预算财力593052万元，基金预算财力406694万元。全市实现财政支出919049万元，占调整预算的91.9%，比上年增长29.5%，其中：公共财政预算支出537016万元，占调整预算的90.6%，增长34.6%；基金预算支出382033万元，占调整预算的93.9%，增长22.9%。专项支出结转下年使用80637万元，其中：公共财政预算结转55976万元，基金预算结转24661万元。财力与支出相抵后，全市财政收支平衡，净结余60万元。5市本级财政决算情况全年市本级完成财政总收入506535万元，占调整预算的101.1%，增长26.2%，其中：公共财政预算收入109450万元，占调整预算的101%，增长23.1%；上划中央收入21245万元，增长213.5%；基金预算收入375840万元，增长22.9%。全年市本级财政预算内总财力856204万元，其中：公共财政预算财力450025万元，基金预算财力406179万元。在公共财政预算财力中，当年财力265124万元，上年结转54783万元，上级追加专款113106万元，国债转贷收入5000万元，调入资金12012万元；在基金预算财力中，当年财力381432万元，上年结转9392万元，上级追加专款15355万元。全年市本级实现财政支出775567万元，占调整预算的90.6%，增长26.2%，其中：公共财政预算支出394049万元，占调整预算的87.6%，增长29.8%；基金预算支出381518万元，占调整预算的93.9%，增长22.7%。专项支出结转下年使用80637万元，其中：公共财政预算结转55976万元，基金预算结转24661万元。财力与支出相抵后，市本级财政收支当年平衡、滚存平衡。市本级财政支出分项目情况是：一般公共服务支出30369万元，增长35.2%；国防支出436万元，增长8.7%；公共安全支出20926万元，增长23%；教育支出113662万元，增长43.6%；科学技术支出13814万元，同口径增长33.6%；文化体育与传媒支出10324万元，同口径增长31%；社会保障和就业支出40674万元，增长19%；社会保险基金支出51454万元，增长20.1%；医疗卫生支出34281万元，增长24.5%；节能环保支出5174万元，同口径增长27.4%；城乡社区事务支出349321万元(其中列收列支基金323740万元)，增长11.9%；农林水事务支出50612万元，增长41.1%；交通运输支出3961万元，同口径增长1.5%；资源勘探电力信息等事务支出2448万元，同口径增长24.9%；商业服务业等事务支出10549万元，增长15%；金融监管等事务支出792万元；国土资源气象等事务支出2908万元，同口径增长86.6%；住房保障支出5045万元；粮油物资管理及储备事务支出491万元，增长12.6%；其他支出28326万元，增长15.6%。（三） 履约意愿2012年1-11月份净增政府性债务158135万元。2012年11月末债务余额625766万元。债务负担率（当年债务余额/GDP）13.10%；债务依存度（当年净增政府债务/财政支出）为20.4%。 2013年1月-2015年1月全市到期债务情况：2013年到期债务164558万元，2014年到期债务103221万元，2015年1月到期债务16087万元。 借款期限内待其债务本息/一般预算收入为39.5%。5000万元以上大额债务情况：省转贷地方政府债券16500万元（2010省转贷5000万元、2011年省转贷5000万元、2012年省转贷6500万元，均为5年期）、交投公司发行企业债券100000万元；其余债务大多为工程债务，单项均在5000万元以下。债务人东台市经济开发区管委会资金实力良好，地方政府领导注重政府信誉，当地金融机构与地方政府及其下属企业合作关系良好。综上考虑，开发区管委会主动违约的动机不大。五、 项目基本情况“滨河花苑（二期）保障房”项目于2011年10月17日经东台市发展和改革委员会批准立项，批准文号：东发改投2011719号，批准项目总投资41440.62万元，建筑总面积1253万平方米。2011年7月，经东台经济开发区管委会研究，明确由惠民公司实施“滨河花苑（二期）保障房”项目。土地使用证：该用地座落八引中沟南路南侧、经三路西侧。经国土局挂牌出让为商住用地。建设用地规划许可证：2011年9月30日，东台市住房和城乡建设局，编号：地字第110252号，用地面积 52376平方米，用地位置：八引中沟南路南侧、经三路西侧。建设工程规划许可证：2011年10月25日，东台市住房和城乡建设局，建字第 1102211032号，建设规模125300平方米。建筑工程施工许可证：2011年11月7日，东台市住房和城乡建设局，编号：1102511027 ，建设规划：125300平方米。名称证号面积(平方米)建设规模（平方米）土地证东国用 2011第141871号52376建设用地规划许可证地字第11025-2号52376125300建设工程规划许可证建字第11022、11023、11024、11025、11026、11027、11028、11029、11030、11031、11032号125300建设工程施工许可证编号1102543696.56编号1102636768.34编号1102744835.1 2011年11月3日，向东台市环境保护局取得环评批复。公司拟自有资金投入15000万元，占项目总投资41440.62万元的36.2%。至2012年10月，累计投入1.48亿元。“滨河花苑（二期）”保障房项目位于东台经济开发区八引中沟南路南侧、经三路东侧，是东台市政府重点建设的项目。初步估算，“滨河花苑（二期）”保障房项目投资总额41440.62万元，项目总规划用地面积52376平方米，建筑总面积125300万平方米，可提供经济适用房约1022套。项目建设期2年。目前项目四证齐全，已处于施工阶段。施工、监理企业都已通过招投标方式产生并由规划建设部门审核。滨河花苑二期保障房项目投资估算表序号工程或费用名称合并价值（万元）技术指标建筑工程费（万元）设备购置及安装（万元）其他费用合计 （万元）数量（m2）单位单价（元）(一)工程费用20653.95 6270.45 26924.41 1住宅（含基础）14418.21 3387.28 17805.49 89267.82m21.1土建工程14418.21 14418.21 89267.82m21.2给排水714.21 714.21 89267.82m21.3电气工程848.13 848.13 89267.82m21.4消防工程624.94 624.94 89267.82m21.5电梯1200120040部2物管及幼儿园652.89 65.289718.17931092.1土建工程466.35466.353109m22.2给排水24.87224.8723109m22.3电气工程21.76321.7633109m22.4消防工程18.65418.6543109m22.5装修186.54 186.54 3109m23地下汽车、自行车库4251.86 351.88 4603.74 29323.16m23.1土建工程4251.86 4251.86 29323.16m23.2电气工程175.94 175.94 29323.16m23.2消防工程175.94 175.94 29323.16m24商业用房540.00 43.20 583.20 36004.1土建工程540.00 540.00 36004.2电气工程21.60 21.60 36004.3消防工程21.60 21.60 36005小区总平面给排水工程52.38 52.38 52376m26小区总平面电气工程52.38 52.38 52376m27小区总平面道路广场310.00 310.00 155008小区绿化、景观336.00 336.00 210009供配电外接2004.80 2004.80 125300m210室外管网工程费250.60 250.60 12530011围墙28.00 28.00 800m12化粪池117.00 117.00 78个13智能配套62.6562.65 125300(二)其他费用710.21 710.21 1规划、设计、勘浏费263.13 263.13 1253002施工图设计费等125.30 125.30 1253003审查等费用8.00 8.00 4监理费115.00 115.00 5招标代理费20.00 20.00 6城市建设配套费免征7白蚁防治费57.40 57.408劳保费69.00 69.009场地平整费52.38 52.38 52376(三)土地使用费7856.00 7856.00 78.56亩(四)不可预见费1150.00 1150.00 (五)贷款利息4800.004800.00(六)项目总投资20653.95 6270.45 14516.2241440.62序号项目名称合计（万元）1项目总投资41440.622资金筹措41440.622.1自有资金150002.2缺口资金（26440.62万元）借贷资金（本次融资）20000施工企业垫资3000预销售房款3440.62工程开工进展说明：（预计交付时间2013年10月） 滨河花苑二期共三个标段，共计9幢住宅楼及一个地下车库。截至目前，1-9号楼已经全面封顶，进入内外粉刷装饰阶段。其中一标段（1#、2#、3#、4#楼）桩基工程和基础工程于2012年2月完成，主体工程于2012年11月全部封顶；二标段（5#、6#、7#、8#楼）桩基工程和基础工程于2012年2月完成，主体工程于2012年12月全部封顶；三标段（9#楼及地下车库）桩基工程和基础工程于2012年5月完成，主体工程于2012年12月全部封顶。下一步，计划于2013年4月完成大楼内外粉刷装饰、门窗、电梯安装，2013年8月完成小区绿化道路等配套工程，2013年9月完成项目竣工扫尾工作，2013年10月竣工验收交付。六、 担保物情况（一）抵押物情况土地（抵押）标的物信息是否已设定其他抵押权利否其他抵押权利期限无我司放款后是否为第一顺位权利人是标的物评估值51035万元评估时点 2012.12评估方法（请在对应处打“”）市场法（ ） 评估结果金额（ 万元） 权重（ %）收益法（ ） 评估结果金额（ 万元） 权重（ %）成本法（ ） 评估结果金额（ 万元） 权重（ %）假设开发法（） 评估结果金额（ 万元） 权重（ %）基准地价修正法（）评估结果金额（ 万元） 权重（ %）所用其他方法请说明：评估结果金额（ 万元） 权重（ %）抵押率40%（按融资本金计算）1东国用（2012）第280023号商住用地出让用地2016751035万元2东国用（2012）第280045号商住用地出让用地117728房地产评估机构信息评估机构全称苏州国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（2） 质押物情况东台市经济开发区管委会与东台市惠民房地产有限公司签订东台市滨河花苑二期保障房回购协议及补充协议书，约定债务人委托东台市惠民房地产有限公司负责滨河花苑二期保障房项目的建设。根据东台市惠民房地产有限公司和东台市经济开发区管委会签署的回购协议书，东台市惠民房地产有限公司对东台市经济开发区管委会享有45,646万元应收账款，支付时间为限额资产管理计划成立后的第22、23、24个月。七、 风险及风险控制措施（一）信用风险及控制措施风险：惠民地产及东台市经济开发区管委会的偿债能力将直接影响本计划受益人的收益。若因市财政的收支状况和偿债能力发生不利变化，将可能影响计划到期受益权的实现。控制措施：1） 为了进一步强调和落实还款时间与金额，要求相关单位出具BT回购协议，确认付款时间和金额，放弃原有抗辩权；2） 东台市惠民房地产公司全资股东东台市投资发展有限责任公司将其持有的估值5.1亿的土地为本项目进行抵押担保；3） 东台市惠民房地产有限责任公司将其持有的45646万元应收账款（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）为本计划提供质押担保；4） 东台市人大决议将东