房地产开发市场调研报告.docx

房地产开发市场调研报告一、当前房地产开发市场现状 1、当前房地产市场稳定发展 1-5月份，全市累计完成房地产开发投资37.57亿元，比上年同期增长15.5%。全市商品房销售面积为51.60万平方米，同比增长36.8%，全市商品房销售额8.63亿元，增长52.5%。 2、国家有关部门政策调控力度加大，现在对我市房地产影响较小 今年以来，国家有关部门出台包括提高房贷首付比例在内的多项政策调控措施，各地商品房价格快速上涨的势头受到抑制。全市房地产市场也受到一定影响，但目前影响程度相对大中城市较小，房价下降压力不大。随着国家控制房地产政策的陆续出台，对我市的房地产影响会越来越大。 调研的新开工项目中国方园集团国际花园，是当地招商引资项目，计划投资8亿元，一次性买地415亩，每亩地均价20万左右，分三期进行，一期预售1百余套，两个月时间预售60%，预售均价1700元/平方米左右,在交流过程中，项目财务总监提到国家房地产政策调整下, 预售均价略低于他们的设想, 对整个房地产市场信心减少，但在土地等方面得到当地政府优惠,他们对这个项目持乐观态度，希望国家能对小城市开发予以政策照顾。 3、县级房地产投资发展较快 在县级政府城市化建设过程中，财政紧缺，一些房地产公司出资修建道路、广场等基础设施项目，置换相关土地，土地的费用低，地段优越潜力大，投资利润可观，县级城市房地产发展较快。 二、当前周口房地产开发市场存在的主要问题 1、房地产市场发展冷暖不均 从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率提高。另一方面，出现了期房销售火爆、摇号认购的情况。这说明，政府与部门对房地产市场监控力度不够，造成房地产市场发展冷暖不均。 2、土地价格上涨过快问题 土地价格的快速上涨，尤其是市一级地段，市区土地资源缺少，土地供应不足不可避免地在一定程度上推动了商品房价格的上升。此外，随着国土部出台50%首付的土地新政，对大部分开发商尤其是中小企业形成较大的压力。 3、房地产开发企业资质等级不高 周口市房地产开发企业注册资本偏低，资质等级不高，因此，市场竞争力不够强。目前，全市没有一级资质开发企业，二级资质开发企业仅 19 家，四级以上开发企业占企业总数的41.2%。 4、住宅供应结构与居民需求结构的矛盾仍较突出，廉租房和低价位商品住宅的供应量远远不能满足市场的需求。 随着住宅价格的增长，中低收入群体住房困难问题更加突出。该群体因收入处于中下水平，无力支付日趋攀高的房款，为解决住房问题，他们只能把需求定位在普通小户型住宅和廉租房上面。现有的廉租房和低价位商品住宅的供应量不能满足这部分需求。 三、全年走势预测及建议 今年，周口市房地产市场面临着由于从紧的货币政策等宏观经济调控措施而带来的资金紧张、土地成本上升、固定资产投资价格和劳动力工资上涨等而导致的投资成本增加的压力，预计下半年，在国内宏观调控政策取向保持不变的情况下，周口市房地产投资增幅较2009年将出现明显下降趋势。为保持我市房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。 1、加强房地产市场的调控能力，完善房地产市场管理制度 近年来，房地产开发呈现持续快速发展的良好势头，为推动经济发展、美化城市、改善居民生活做出了一定贡献，但房价上涨过快，无形中降低了居民购房的能力。因此，政府要加强对房地产市场的调控，加快经济适用房的建设步伐，促进房地产业健康稳定发展。同时要加强对房地产行业的管理，健全和完善我市房地产管理体系，有效抑制投资、投机性购房。 2、做好中长远规划，保持房地产开发投资适度规模发展。 一是要因地制宜合理编制房地产开发和土地供应规划，重点保证经济适用住房、廉租住房建设的土地供应。二是加强房屋拆迁计划管理，把房屋拆迁总量控制在住房供应量的合理范围之内，防止由于拆迁规模过大，加剧普通商品房供需矛盾。 3、增强企业实力，提高市场竞争力 在国家房地产调控政策下，必然会引起房地产开发企业进行重新洗牌，一批没有资金实力的小企业将会被淘汰出局，一大批自身规模较小的企业，必须要采取各种方式，走兼并调整