绵竹市安居住房管理办法.doc

绵竹市安居住房管理办法(征求意见稿)第一章 总 则第一条 为加快我市安居住房建设步伐，强化经济适用住房的建设和管理工作，根据国家建设部等7部委经济适用住房管理办法（建住房2007258号）、四川省汶川地震灾后城镇住房重建工作方案（川府发200835号）和四川省物价局关于做好汶川地震灾后城镇安居住房和廉租住房价格管理的通知(川价发2008237号)有关规定，结合我市实际，制订本办法。第二条 本办法所称的安居住房，是指参照经济适用住房政策，由政府给予提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理建设标准，面向城市低收入住房困难家庭以及“5.12”特大地震中失去住房导致无房可住的城镇居民家庭销售的，具有保障性质的政策性住房。第三条 本办法适用于我市城区以及汉旺镇规划区。第四条 市建设局负责安居住房的统一组织、协调。具体职责是：贯彻执行国家有关安居住房建设管理的方针、政策和规定；结合绵竹实际，会同有关部门研究拟定全市安居住房建设的发展规划和年度建设计划，并组织实施；检查、督促房地产开发企业按期完成安居住房建设任务；会同市物价、财政等部门审定安居住房的销售价格；审查安居住房的销售对象；参与安居住房小区的规划建设、项目论证、选址和竣工验收工作；监督工程项目施工质量安全与施工人身安全；负责安居住房建设过程中的组织、协调工作。市财政局负责监督、保障安居住房相关资金的安全。市国土资源局负责安居住房建设用地的行政划拨及安居住房建设所需土地的储备。市物价局负责安居住房价格的审核以及建设过程中增减工程量的认定和其他按规定应列入成本费用的认定。市规划局负责安居住房用地选址意见书、规划许可证等证件的办理。市地税局负责安居住房建设过程中相关税收政策的落实。市银监办负责安居住房建设项目贷款支持以及银行按揭政策的落实。德阳公积金中心绵竹分部负责安居住房申购人公积金贷款工作的落实。第五条 市建设局要会同市级有关部门根据我市经济社会发展状况，城市低收入家庭的住房水平和市场有效需求，拟订全市安居住房建设发展规划和年度建设计划，报市人民政府批准后实施。第二章 安居住房建设的运作第六条 安居住房建设坚持组织协调、市场运作的原则，即由市政府指定市建设局牵头，市监察、发展改革、财政等部门配合，通过竞争性谈判或采用项目法人招投标等竞争方式选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施。 第七条 安居住房采取集中成片开发建设与零星建设相结合的方式，以成片开发建设为主，零星建设为辅。 第八条 安居住房建设享受国家规定的税费减免、行政划拨土地、政府负担项目小区外基础设施的建设等优惠政策。税费减免的项目、标准等有关优惠政策，按照国家有关规定以及绵竹市贯彻四川省汶川地震灾后城镇住房重建工作方案实施细则（竹府办2008195号）文件执行。 第九条 凡申请承担安居住房开发建设的房地产开发企业必备条件为：（一）必须具备房地产开发3级以上资质（含3级）（二）有开发建设10万平方米以上房屋的业绩；（三）资金和财务状况良好，有不低于项目开发投资总额20%以上的项目资本金。（四）信誉良好，没有不良信誉记录；（五）能执行房地产开发和安居住房建设有关规定。第十条 凡被选中承担安居住房建设的房地产开发企业，要与市政府和市建设局签订项目开发合同。合同中要明确规定工程质量要求、工期、交房时间，办理产权证期限，物业管理以及交纳项目保证金数量等内容。第三章 安居住房的建设和质量 第十一条 安居住房的建设应统筹规划、配套建设，充分考虑“5.12”特大地震中住房毁损导致无房可住的城镇居民家庭以及城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理规划区位布局。严格执行国家城市居住规范、设计规范和建筑操作技术规范，确保工程质量。对于小区内的规划要按有关程序报批。第十二条 安居住房要坚持合理用地、节约用地的原则，尽可能利用闲置土地，凡纳入安居住房建设的项目用地由政府实行行政划拨。安居住房的建设用地未经批准不得转让。 第十三条 安居住房单套的建筑面积控制在40-80平方米，以60平方米左右的建筑面积为主。同时，应当根据我市经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，特别是按城镇居民的实际需求，合理确定安居住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。第十四条安居住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行住宅建筑规范等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。第十五条安居住房项目可由项目开发单位成立物业公司实施前期物业服务，也可以招投标方式选择物业服务企业实施前期物业服务。第十六条 安居住房的施工和监理，应当按政策规定方式，选择具有相应资质和良好信誉的建筑企业和监理公司实施。项目业主要聘请具备相应资质的工程质量监理公司从事工程质量监理工作，其监理费用列入项目开发成本。监理单位要对工程建设中的各个环节实施跟踪管理，严格执行国家规定的建筑操作规范和标准，工程质量要符合国家现行质量检验评定标准的规定。 第十七条 安居住房建设实行综合验收制度。严格执行国家验收规范和建设部制定的住宅小区竣工验收管理办法，强化对小区综合质量的验收。通过验收合格的住宅方可交付使用。第十八条 承担安居住房建设的开发企业和施工企业要对安居住房的工程质量承担终身责任。工程质量合格率达100。安居住房交付使用时，项目法人必须向购房户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。第四章 安居住房的价格第十九条 安居住房向地震灾害中住房毁损(居民自有产权住房倒塌或严重破坏不可修复)导致无房可住的城镇受灾家庭，以及租住住房毁损导致无房可住的当地城镇户籍家庭出售。符合条件的城镇受灾居民家庭每户限购买1套。第二十条 安居住房的建设总成本构成及作价原则如下：（一）划拨土地费用。按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。（二）前期工程费用。开发项目前期工作所必须的费用，包括规划、勘察设计、招投标、监理、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等费用，依据规划、勘测设计等合同及实际发生的前期工程费用计算。（三）房屋建筑安装工程费。列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。建筑安装工程费依据施工图预(决)算计算。（四）住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)。指与安居住房同步配套建设的小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通风、照明、排污、排水、园林、环卫、绿化等公共基础设施建设费用。以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费，如物业管理用房、公共停车棚、公厕等。住宅小区基础设施建设费依据批准的小区规划和施工图预(决)算计算。（五）管理费。指建设单位为安居住房建设组织所发生的费用，按照不超过上述1至4项费用之和的2%计算。（六）贷款利息。按照安居住房建设筹措资金所发生的贷款利息计算。（七）利润。政府直接投资组织建设的安居住房项目不计利润；政府委托房地产开发企业开发建设的安居住房项目利润，按上述1至4项费用之和为基数核算，不得高于3%。第二十一条 安居住房享受税收优惠，按相关规定执行。安居住房免征城镇土地使用税，转让时免征土地增值税，所签订的建筑安装、销售、租赁合同，免征印花税。受灾居民购买安居住房，免征契税。国家和省对安居住房税收政策有调整的，从其规定。第二十二条 安居住房建设及受灾居民购买安居住房，一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。具体免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城镇公用事业附加等项目；免收省内各项行政事业性收费和政府性基金（如房屋所有权登记证书和土地使用权登记证书一次性工本费、房屋产籍查询费、房屋安全鉴定），任何单位和部门不得新增或变相新增收费项目。 第二十三条 下列费用不得计入安居住房价格:(一)安居住房开发区域内营业性用房和设施的设计及建设费用及应分摊的各种费用。(二)建设单位留用的办公用房、自己经营的房屋的设计、建设费用及应分摊的各种费用。(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。(四)其它不能计入安居住房价格的费用。第二十四条 安居住房核定基准销售价格。基准销售价格等于建设总成本除以建设总面积。由市物价局牵头，建设局、财政局等部门协助核定。每套安居住房的具体售价由开发建设单位依据基准销售价格核定。项目基准销售价格和每套安居住房价格销售前均应向社会公布。同一安居住房小区内各住宅楼内楼层差代数和为零，即安居住房二楼、五楼为基准销售价格，一楼、六楼在基准销售价格的基础上下调3%，三楼、四楼在基准销售价格的基础上上涨3%。 第二十五条 基准价审批程序:(一)建设单位取得安居住房预售许可证后，到市物价局申领安居住房基准价、最高销售均价报批表，并报送相关文件、资料。(二)建设单位按规定填写安居住房基准价、最高销售均价报批表，并附上相关资料，由具有相应资质的造价机构审核后报市物价局。(三)市物价局会同市建设局、财政局审批后，向建设单位发出安居住房基准价、最高销售均价批准书。安居住房实行成交价格备案制度，建设单位将安居住房销售的成交价格报市物价、建设、财政部门备案。安居住房基准价应报德阳市物价、建设(房管)、财政部门备案。 第五章 销售及转让管理第二十六条安居住房按核定的价格，统一组织向符合购房条件的家庭定向销售。安居住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。第二十七条安居住房销售的范围为我市城区及镇乡城镇居民家庭（汉旺镇城镇居民家庭，原则上只能在户籍所在地申请），具体条件为：(一)在“5.12”特大地震中自有产权住房毁损导致无房可住的城镇受灾家庭；(二)在“5.12”地震中租住住房毁损导致无房可住的当地城镇受灾家庭；(三)如不属于上述1、2条规定范围，但属于我市城镇户籍、家庭成员人均收入和家庭财产状况符合市政府划定的低收入标准的城镇无房居民家庭，也可根据本办法进行申请。“5.12”特大地震之后，已享受农村征地拆迁安置补偿的非农业人员家庭不能申请安居住房。第二十八条安居住房资格申请采取预登记制度，经社区居委会及户口所在地镇人民政府初审后，交由市建设局审核并进行不少于10个工作日的公示。市建设局应当通过房产档案信息查询、入户调查、邻里访问等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。第二十九条经审核公示无异议的家庭，由市建设局发放准予购买安居住房的核准通知，并根据家庭人口状况，注明可以购买的面积标准。如购买需求数量大于安居住房建设量，则采取公开摇号的方式，按先后顺序确定购房对象。对公示期间提出的异议，市建设局应当和镇乡政府、社区居委会对异议进行调查核实，经核实属实的，取消被异议人申请安居住房资格。第三十条符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套安居住房。第三十一条居民个人购买安居住房后，项目开发企业应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明安居住房（划拨土地）。第三十二条安居住房购房人拥有有限产权。购买安居住房不满年，不得直接上市交易。购买安居住房满5年，购房人上市转让安居住房的，应按照届时同地段普通商品住房销售价格与安居住房当时购入价格差价的50%向