潍坊房地产市场调研报告20110722.doc

潍坊房地产市场调查报告2011年7月22日一、潍坊市城市规划及交通情况（一）山东半岛蓝色经济带2009年4月胡锦涛总书记视察山东，作出打造山东半岛蓝色经济区的指示。海洋生物医药、现代海洋渔业、海洋文化旅游业等海洋产业不断发展壮大，形成了潍坊的产业竞争优势。蓝色经济区的规划范围包括了山东全部海域15万余平方公里，以及山东半岛7个省市（包括潍坊）、51个沿海县市区，陆域面积达6.4万平方公里，陆域面积超过全省的40%。蓝色经济区建设最终要落实在产业和项目上。潍坊提出实施“三个千亿”计划，以千亿级的投入，打造千亿级的产业，早就千亿级企业，显示出了非同寻常的气魄和胆识。千万吨石化、百万辆汽车、百万千瓦光伏电池、50万盏LED路灯这一个个优势产业集群，成为潍坊蓝色经济区建设成就最生动的写照。2010年9月，由山东省委省政府组织编制的山东半岛蓝色经济区发展规划和山东半岛蓝色经济区改革发展试点总体方案已经上报并等待批准。潍坊连接蓝色经济区的东西两翼，战略地位十分重要。房地产市场外部发展环境优越。（二）轻轨工程潍坊轻轨工程启动，30亿打造山东省内首条轻轨，从建设城区至滨海新城，全长约50公里轻轨，每小时最高运送客流量可达3万人，促进潍坊市“半小时经济圈”的发展。青岛、烟台、威海、潍坊半岛城际快速轨道交通的在途时间不超过一小时，四城市到周边县城以及主要城镇的在途时间不超过半小时，规划实现时间为今后20年内。轻轨建设拉近区域之间的距离，增加人口和信息的流动性加强，将极大地带动沿线周边区域房地产市场快速发展。项目所在区域距离轻轨距离的远近，将会直接带动区域的发展速度，可以吸引更多的外地客户前来 购买，为区域房地产的迅速发展争取更多的客户资源。（三）潍坊市综合保税区2011年1月25日，潍坊综合保税区获国务院批复设立，成为我过第14综合保税区。潍坊综合保税区的设立，为潍坊及整个山东对外开放搭建了强有力的国际化平台，必将成为加快山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区和环渤海经济圈建设的有力助推器。在吸引投资方面，潍坊综合保税区力争通过5年的发展，引进生产企业200家、物流企业100家、总部经济企业500家，完成总投资480亿元，实现年进出口额100亿美元，年工业总产值700亿元。（四）潍坊市未来发展格局城市格局分析中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式（1）“一心”，即虞河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体；（2）“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；（3） “一轴”，即由北海路向北延伸连接滨海新城为主的交通、经济发展轴；（4）“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的贯穿“一心”的中央生态绿化廊道。二、潍坊市房地产状况分析（一）2010年潍坊市商品房销售面积潍坊商品房市场成交规模较大，2010年全市销售面积为1995.3万平方米，同比增长15.9%。潍坊城区新建商品房销售情况，共销售665.38万平方米，同比下降5.91%，其中销售新建商品住房581.84万平方米，同比增长27.26%。根据市场监控，目前潍坊市区一手住宅成交均价约3700元/平方米。（二）2010年住宅价格变化情况在中建大观天下、中央生活城、潍京、泰华荣观华府等若干高端项目带动下，潍坊房地产市场出现逆市上扬趋势。2010年，潍坊市房地产发展速度较快，整体价格涨幅在17-18%，虽受国家调控政策影响，但整体市场仍然处于稳步上涨趋势。原因在于：（1）2010年潍坊市宏观经济发展迅速，GDP总量及人均可支配收入再创新高；（2） 以中建大观天下、潍京、中央生活城、泰华城荣观华府为代表的高端、高质量项目的不断涌现，为房地产市场的发展注入了动力；（3） 为加快潍坊城市化建设的进程，潍坊市政府大力扶植房地产市场的发展。基于以上三方面的因素，2010年潍坊市房地产市场整体价格上涨幅度较大。目前，潍坊市全市均价为3700元/平方米，其中奎文中心城区均价4200元/平方米，潍城区均价3550元/平方米，高新区成交均价约为4000元/平方米，经济技术开发区均价为3500元/平方米。（三）潍坊市各区的房地产状况1、奎文区奎文区是潍坊市经济和政治中心，依托白浪河和虞河两条河景资源优势，区域城市发展和建设都走在各区前列。奎文区目前在售项目近70个，是目前潍坊市供应项目最多的区域。本区域房地产发展环境较好，周边配套齐全，产品品质较好，客户认可度高；区域均价在4200元/平方米左右，项目众多，供应题量较大，市场竞争激烈，未来项目的竞争主要是产品品质和营销推广的竞争。2010年本区域中高端项目共推出约50万平方米，成交约33万平方米，产品以高层为主，约占90%，面积主要集中在80-140平方米之间；2011年，本区域预计供应体量约为76万平方米，产品以高层为主，约在90%，面积区间主要集中在80-95平方米和110-140平方米之间。2、潍城区潍城区属于潍坊的老旧城区，旧村改造项目较多，片区建设和核心配套资源落后于其他片区，目前在销售项目约62个，供应体量极大。本区域是典型的老旧城区，环境较差，配套设施不完善，项目一般为中低端产品，客户主要是周边的居民和刚性需求客户，区域均价在3550元/平方米，同时该区域项目众多，价格战时本区域的竞争主题。2010年潍城区中高端项目新增供应量约为36万平方米，成交约26万平方米；产品以高层为主，约占70%，多层约占25%。2011年此区域中高端项目预计供应量约为55万平方米，以高层为主，约占75%，面积主要集中在80-90平方米和110-135平方米之间。3、高新区本区域处在城市发展的主干道上， 环境较好，城市建设先进，产品品质高端，高端项目不断进驻，区域认可度较高，客户主要是市区的高端人群，区域均价在4000元/平方米，2010年区域热度和升值潜力得到极大提升。2010年高新区中高端项目新增供应量约为26.82万平方米，成交约为20.27万平方米，其中高层约占80%，面积主要集中在80-90平方米和110-145平方米之间。2011年高新区中高端项目新增供应量约为47万平方米，产品以高层为主，约占80%；面积区间主要集中在70-105平方米和110-150平方米之间。4、经济技术开发区本区域靠近工业区域，环境较差，各项目产品质量和品质一般，市场的认可度较低，区域金价在3500元/平方米，主要以刚性需求客户为主，相对其他片区来看，未来发展空间较小。2010年经济开发区中高端项目新增供应量约为9.6万平方米，成交约为7.4万平方米，其中高层约为80%，产品面积主要集中在70-130平方米之间。2011年本区域中高端项目新增供应量约为16.7万平方米，其中高层约占80%，面积区间主要是集中在80-95平方米和90-120平方米之间。3、 潍坊市考察项目简介1、世纪环球中心地址：潍坊奎文区新华路68号开发商：潍坊金天地投资有限公司电话：05362931666、2931333建筑类别：写字楼：可投资；可自用；总建筑面积：107619 单户面积：80120价格：5600起价，还没有开盘项目介绍：层高度168米，层数32层，打造潍坊第一高度，有停车场地下13层，是大型的复式停车场，项目东面有2个露天10层的停车场，打造潍坊商业区最大的停车场。设有空中旋转餐厅，星级商务会所，还有直升机停机坪。2、万锦国际广场（五道庙）地址：胜利西街与爱国路交叉口。周围环境：中百大厦，百货大楼，潍坊八中，南关幼儿园，农行，建行。面积：10万平米一站式小商品，主力面积20-40平米 销售政策：按揭9.8折；一次性9.5折，加优惠一万。客户群体：小商品城经营户，外地投资客户，及部分潍坊本地投资客户。项目简介：（1）40年产权商铺，托管十年分两种方案。1：前三年收益百分之8一次性扣在房款里。第四年到第十年每年按百分之八回报返还客户。2：前三年每年百分之八一次性扣在房款里。第四年开始每年按收益9:1分成。（2）建筑类别：共五层卖1-3层。均价24000左右。3、潍美国际地址：潍坊东风街与和平路交汇处 建筑类别：摩尔公寓价格：均价8000推广策略：广告，无优惠。项目情况：一期销售率：90%，二期即将开盘客户群体：比较有投资意向，高档人群居住4、北方茶都地址：潍坊市青年路铁路桥以北建筑类别：商铺 价格：外街：18000左右，内街：13000左右推广策略：广告具体销售：先招商后销售，现在具体工作是招商，招商完毕价格上调出售客户群体：从事茶业的商人，投资客。5、泰华城荣观华府地址：东风街，和平路交汇处。环境：泛海酒店，丽景酒店，如家酒店，泰华商务酒店，白浪河假日广场，风筝广场，交行，工行，农行，潍坊银行。中百百货，世纪泰华商场。开发商：山东大塘置业有限公司。投资商：山东世纪泰华集团。建筑类别：商铺，写字楼，公寓。面积：60平米-120平米(仅剩)价格：均价8000左右。推广策略：广告，房展会，销售情况：基本售罄。客户群体：中高端客户群体。6、阳光100地址：市政府旧址环境：潍坊酒店，鸢飞酒店，东苑公园，风筝广场，工行，中行，建行，乐购，振华商厦，开发商：阳光100置业集团。建筑类别：LOFT克拉公馆，星级酒店，写字楼，商铺。面积;30-120平米。一期总建筑面积165556平米。项目占地120万平米。价格：均价11000每平米。推广策略：广告，会员卡（免费办理）一次性付款9.5折会员可享受折上折。销售情况：小户型几乎售完。60平米左右比较多。客户群体：青年白领，投资客。总结：项目为LOFT多维立体空间，5.35米超高层高，跃层十错层完美设计，买一层送一层。精装修，两层都配洗手间，两年后交房。7、鑫悦首府地址：潍城区青年路与东新街交汇处西北角（火车站东邻）开发商：潍坊城市三维空间投资有限公司（市人防办所属） 电话：05366102333、6102166建筑类别：精装酒店公寓（纯投资）面积：4050价格：4000左右 待售当中 前期VIP 一万抵二万项目介绍：只有东西向的房子，没有南北向的。8、中金国际地址：潍坊市健康西街以南和平路至青年路段开发商：潍坊中金房地产开发有限公司 电话：05368078888、8073999建筑类别：住宅、公寓、商铺一体大型商圈 面积：住宅面积：77177，价格在4500起价，销售率70%公寓面积：45左右，价格：5000起价，销售率30%，是投资性的，托管10年。 注：商铺还没有开盘。9、状元府地址：潍坊高新区东风东街与潍县中路交汇处开发商：潍坊佳鑫房地产开发有限公司电话：05368538811、8538855建筑类别：住宅，商铺项目概况：住宅面积90120，价格41005000，公摊：20%，十号楼的销售率：70%。十一号楼在筹备，VIP 3万抵4.5万、6万抵8.6万；有地下停车库。10、东方太阳城地址：潍坊市奎文区虞河路与玉清街交汇处西南方向开发商：潍坊太阳城置业有限公司建筑类别：纯住宅，第一期是