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房地产有限公司前期市场调研报告 宏观政策碧景苑微观环境分析区域竞争个案分析比较分析结论 宏观政策 货币紧缩政策 07年以来 央行6次上调利率 一年期存款利率至4 14 11次上调存款准备金率至15 反屯地政策1月7日 国务院的 关于促进节约集约用地的通知 指出对于闲置两年的土地要坚决无偿收回 闲置满一年不满两年的 则按出让或划拨土地价款的20 征收土地闲置费 住宅保障政策国土资源部执法监察局副局长郭宝平表示 继续从严从紧控制建设用地规模的大趋势短期内不会改变 CPI保持高位 人民币继续升值 07年我国CPI平均涨幅达4 8 创11年历史新高 08年 人民币升值速度有望加快 预计对美元全年将升值10 政策分析 抑制房价增长过快 限制投资性需求 促进地产市场理性发展 地产市场现状 市场总需求旺盛 去化速度放缓2007年 全国商品住宅竣工面积4 78亿平方米 同比增长5 比上年上升5 8个百分点 销售面积6 91亿平方米 同比增长24 7 以京沪为例 1月北京签约面积81 9万平方米 同比下滑34 2 1月份上海住宅新房成交15617套 成交面积156 8万平方米 分别环比增长1 7 和4 2 但成交面积较去年同期相比仍下降了10 1 房价上涨延续 增速放缓2007年12月 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10 5 涨幅比上月降低0 6个百分点 以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长 2007年 全国完成房地产开发投资25280亿元 同比增长30 2 比上年提高8 4个百分点 宏观调控作用延续 抑制作用显现 昆山市场成交状况 表一 昆山市主要楼盘近期成交状况 分析 1 宏观调控作用显现 各案去化速度放缓 2 结汇难等限外政策出台 高端项目受影响程度明显 3 低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势 销售业绩依然良好 4 08年伊始 宏观调控影响延续 处于市场淡季 地产热明显降温 5 在股市不济 经济走势不变 没有新政策出台的前提下 08年上半年 昆山楼市将持续放缓 节后市场状况 碧景苑微观环境分析 震川路 前进路 青阳路 秧浦路 白墅路 景王路 未来CBD 碧景苑 碧景苑区位图 中央商务区 黑龙江路 至前进路900m至市政府1700m至黄河路1700m至高尔夫练习场1300m至黑龙江路1300m 区域特点 1 交通不便 市场不丰富 生活配套设施不完善2 与黑龙江路隔河相望 视觉可及距离市政府仅1700m 结论 地理位置的劣势 是当前项目价值缺失的主要因素 因此如何扬长避短 凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键 区域竞争个案分析 竞争个案 黄浦城市花园绿中海天籁红顶会馆 该案一期16栋多层 1栋小高已基本售罄 基于完整的商业规划及小面积低总价的产品 去化速度较快 二期将于月份开盘 2栋小高 2栋高层 500多套 主力面积80 90 两房 均价4700元 竞争个案分析 黄浦城市花园 该案自07年10月1日开盘以来 因其独特的产品类型及市中心的绝版地段 销售业绩不错 但受宏观调控影响明显 3月底4月初即将推出小高层 两房 110 三房 3 1m层高 起价4200元 竞争个案分析 绿中海 竞争个案分析 天籁 备注 天籁90 两房去化速度最快 当前63 76 一房剩余最多 市中心的纯 静区域是该案的诉求核心 备注 红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩 竞争个案分析 红顶会馆 小结 区域市场不成熟 产品差异化 竞争压力小 产品自身价值的挖掘把握是关键 比较分析 比较分析 分析 碧景苑的劣势体现在交通 生活配套及周边环境上 化劣势为优势 注重产品自身特色成为关键 天成佳园价值体系 比较分析 环境价值 交通闭