九江房地产市场调研报告.ppt

九江房地产市场调研报告 某年宏观经济运行与城市规划研究 某年九江房地产市场发展整体特征 九江楼市板块市场及重点个案调研 2 3 1 某年九江房地产市场调研报告 第一部分 宏观经济运行与城市规划研究 近6年GDP增速都保持在12 以上 宏观经济运行良好 GDP稳定增涨 城市经济发展宏观面状况良好 为房地产业发展创造了绝佳外部环境 GDP连续6年保持增幅12 以上 高于国家平均水平 根据国际通行标准可以判断 九江房地产已连续6年处于高速发展期 对照世界银行和库兹涅茨 各国的经济增长 的国际判断标准 人均GDP已连续6年保持高于国家平均标准13 以上的增速 宏观经济运行良好 2009年人均GDP为17420元 折合约2560美元 增幅为近4年新高 按世界发展银行国际标准判断 九江房地产行业处于高速增涨期 近6年人均GDP增速都在13 以上 房地产处于高速增涨期 对照 世界发展银行 人均GDP与房地产发展的总量衡量标准 第一产业逐年萎缩 第二产业 第三产业逐年增加 但第二产业仍居首位 说明九江仍是工业为主的城市 第三产业比重从32 7 到最新35 9 写字楼商业发展空间提升明显 第三产业比重逐年增加 写字楼商业发展空间提升明显 2009年人均可支配收入达到14203元 增涨10 20 增速接近2006年10 10 的近6年最低水平 历年来居民储蓄存款余额稳中所升 2009年城镇居民储蓄存款达到了486 38亿元 增幅接近30 为近6年增幅最高 人均可支配收入连续6年10 以上增涨 近3年增速下滑城镇居民储蓄余额近3年快速增长 2009年增涨近30 05年 07年市区人均消费性支出每年增长300 700元左右 07 08年急速增长 增长了1377元 2008年增幅比例接近20 近6年来最高 居民消费能力稳步增长 有利于房地产消费市场发展 九江市委九届七次全会中提出 九江从甘棠湖 南湖时代走向八里湖时代 就意味着 随着八里湖新区建设的开启 九江中心城区的发展将进入 双核 时代 九江西进势不可挡 从 两湖时代迈向八里湖时代 发展战略带来城市格局改变 2009年初开工建设长虹西大道 八里湖环湖路及十里河综合整治工程 2009年底又开工建设八里湖新区学校 八里湖新区医院 兴城大道及体育中心配套道路 这些工程在2009 2010年迎来陆续完工交付 开发区将迎来 八里湖时代 下的华丽转身 2009宏观经济运行与城市规划研究小结 1 近6年GDP增速都保持在12 以上 宏观经济运行良好 2 近6年人均GDP增速都在13 以上 房地产行业处于高速增涨期 3 第三产业比重逐年增加 对于房地产行业发展而言 写字楼商业发展空间提升明显 4 人均可支配收入连续6年10 以上增涨 近3年增速下滑 城镇居民储蓄余额近3年快速增长 2009年增涨近30 5 城镇居民消费能力稳步增长 通过合理的观念引导 有利于促进房地产消费市场发展 6 从 两湖时代迈向八里湖时代 发展战略带来九江城市格局改变 开发区将迎来 八里湖时代 下的华丽转身 第二部分 九江房地产市场发展整体特征 固定投资额逐年增涨 到09年达到了最高值647亿元 房地产投资额也呈现逐年增涨的趋势 但是09年由于受到市场调控的影响 所占比为历年来最低 固定资产投资增长快 经济发展潜力大房地产投资在固定资产投资中所占比却逐年下降 土地市场在近6年时间几乎经历了2个周期的明显波动 2006年为成交宗数高峰年与出让面积低峰年 成交宗数低峰出现在2007年 出让面积的高峰出现在2005年 2009年则创造了成交总额与成交均价的历史最新高峰值 土地市场近6年波动明显 2005为出让面积高峰年2006为出让宗数高峰年 2009年土地成交均价为历史峰值 2009土地拍卖成交清单 2005 2009年全市商品房全年竣工面积一直低于销售面积 年度供销缺口保持在30万平米以上 2007年供销缺口为64 9万平米 2009年的供销缺口也达62 43万平米 房地产市场一直处于供不应求状况 近6年商品房年竣工面积一直低于销售面积某种程度上讲 房地产市场一直处于供不应求的状况 九江商品房住宅价格快速增长 2006年商品房成交均价2400元 平米 2007年底住宅均价突破了3500元 08年价格有所下降 09年由于金融危机的影响 价格涨幅不大 在供不应求关系影响下 商品房销售均价水平一路高涨2007 2009受宏观经济与调控影响 呈现微量收缩调整特点 九江房地产市场发展整体特征小结 1 土地市场近6年波动明显 2005为出让面积高峰年 2006为出让宗数高峰年 2009年土地成交金额与成交均价均创造了历史新峰值 2 近6年商品房年竣工面积一直低于销售面积 某种程度上讲 房地产市场一直处于供不应求的状况 3 在供不应求关系影响下 商品房销售均价水平一路高涨 2007 2009受宏观经济与调控影响 呈现微量收缩调整特点 4 对比2005 2009年土地出让面积与商品房销售面积 预测九江房地产市场在2010年或更长时间仍将供不应求 第三部分 九江楼市板块市场及重点个案调研 开发区板块 1 除新湖明珠城之外价格4000 5000元左右2 政府全力打造的城市新中心 发展潜力无限 3 除新湖明珠城之外在售楼盘集中在龙开河沿线 环境资源优势较明显4 产品以小高层多层为主 浔阳区板块 1 传统中心区 市场接受度高 2 小高层 高层为主 同质化严重 3 沿湖价格5000以上沿江价格5000左右 庐山区板块 1 城市新区 市场认知度不高 2 价格水平在3500元左右 为九江板块最低 3 90 120 小高层未来同质化竞争激烈 市场规模较小 板块差异和价格梯度不明显 客源重叠板块替代性强 板块界定 长江以南 十里河以北 十里大道以西围合区域在售代表楼盘 新湖明珠城 半岛一品 国豪 水岸城 龙开御景 东方塞纳 恒盛 上花园等待售代表楼盘 观澜盛世等 开发区板块概况 1 城市近期重点发展区域 区域正由单一开发区向综合性环湖新城转变 这一切得益于市政府在1年前提出的 两湖时代迈向八里湖时代 九江城市发展新战略 随着长虹西大道 八里湖环湖路及十里河综合整治工程的相继完工 及八里湖新区医院 兴城大道及体育中心等工程相继开工 八里湖新区的新轮廓越来越清晰 2 除新湖明珠城之外 维持着中小规模开发格局 主力户型集中在80 140 新湖明珠城为区位乃至整个九江目前规模最大 产品最全 售价最高的第一大盘 除此之外 该板块竞争个盘规模都在15万方以下 物业形态以小高层 多层为主 主力户型集中在80 140 的两房 三房 同质化现象较明显 但半岛一品还是在产品与户型上做出了勇敢创新 3 除新湖明珠城之外 均价水平集中在4000 5000元 环境资源优势明显 除新湖明珠城之外 该板块在售房源均价水平集中在4000 5000元 仍低于作为传统市中心的浔阳区 但随着城市中心的逐步转移 未来发展潜力非常乐观 另外目前在售个盘主要集中在龙开河沿线 环境资源优势相对明显 各盘在产品规划设计上也都充分考虑到了对河景资源的借鉴与利用 开发区板块特征 开发区板块 在售代表楼盘横向对比 区域重点竞争个盘研究 半岛一品 园区内部产品规划设计充分利用了天然半岛外部的环境资源 沿半岛水系的弧线由南至北分别规划了联排别墅 花园洋房及高层公寓 南低北高 内低外高 形成与半岛相对应的南3北2的5道弧线 南北弧线围合形成中央景观大花园 原始地块被龙开河天然水系所环绕 形成270 的优美半岛弧线 为地块产品规划设计提供了良好的外部环境 南低北高 半岛式围合布局 外有半岛水系 内有中央景观花园 在外部半岛水系的天然水系基础上 在园区中央规划景观花园 形成景观环境的内外呼应之势 纯粹直线条的现代简约建筑风格 直线条构成的现代简约建筑 大面积玻璃材料运用 外立面为深咖啡色系的小面砖 通过大量阳台 飘窗 入户花园 露台 集中在花园洋房 等灰空间的设计 扩大室内空间与室外空间的交流 最大化共享内外环境资源 从客厅阳台看龙开河一览无余 宽敞客厅与观景阳台直接相连 主卧室带 L 型转角飘窗 简约直线条挺拔的高层建筑 层层退台式设计的花园洋房 150余 边套户型点评大面宽短进深 入户花园 南北双阳台三飘窗 60余 中间套户型入户花园 阳台 飘窗 南北不通透 两梯四户的高层公寓户型 150余 边套户型点评大面宽短进深 入户花园 南北双阳台双飘窗 90余 中间套户型入户花园 阳台 飘窗 南北不通透 一梯三户的高层公寓户型 层层退台式的设计带来更多赠送空间 包括底层的花园与地下室 各层的露台 顶层大露台与阁楼 层层退台设计的花园洋房户型 形象定位及宣传卖点分析 板块界定 以长虹大道以北 十里大道以东围合区域在售代表楼盘 沿湖分板块 时代豪邸 丽景湾 南湖国际 公园1号 都市桃源 沿江分板块 长盛锦江 城市花园 百岁坊豪庭 世豪名置 浔阳区板块 浔阳区板块特征 1 城市中心板块 市场认知度与接受度较高 区域架构由沿湖板块和沿江板块两块组成 由于为目前九江市的市中心所在地 所以商品房的开发和销售均较为成熟 目前在市场认知度较高 2 当前在售项目较多 以普通公寓为主 沿湖板块多5000以上 沿江板块多5000左右 时代豪邸 南湖国际和长盛锦江已推出全部房源为尾房销售阶段 目前在售房源集中在公园1号 都市桃源和城市花园 以多层 小高层的产品为主 沿湖板块价格多在5000以上 沿江板块价格多在5000左右徘徊 3 未来区域内小高层 高层供应量较大 产品同质化严重 90 左右做两房 120 左右做三房 普通公寓的竞争压力较大 区域内作为九江市房地产开发的热点区域 未来该区域的竞争将越来越激烈 虽然各个项目的未来供应量不大 但是其产品的同质化十分严重 户型基本上为90方左右的两房中小户型 浔阳区板块 沿湖分板块 在售代表楼盘横向对比 浔阳区板块 沿江分板块 在售代表楼盘横向对比 九江楼市板块市场及重点个案调研小结 1 开发区板块作为城市近期重点发展区域 区域正由单一开发区向综合性环湖新城转变 除新湖明珠城之外 开发区板块维持着中小规模开发格局 主力户型集中在80 140 均价水平集中在4000 5000元 环境资源优势明显 2 浔阳区板块作为城市中心板块 市场认知度与接