南京房地产市场研究报告.ppt

南京小户型市场报告 南京垠坤代理机构 主要内容 南京房产市场整体情况 1 主要内容 南京房产市场整体情况 南京房产市场整体情况 南京房产市场整体情况 80 90平米户型是市场供销的主力面积段 这一面积段主要以自住为主 市场需求量相对较大 供销量接近整体的50 南京房产市场整体情况 南京小户型市场整体情况 南京小户型市场整体情况 最好卖的区域为江宁 其次为浦口 两片区合计供销量超过整体70 从销售价格来看 城北 城南 城东及仙西价格相对较为接近 河西则紧随城中 江宁和浦口相对其他片区价格优势较大 南京房产市场整体情况 2008年南京各板块新建商品房预计上市量 面积 南京房产市场整体情况 2008年南京新建商品住宅预计上市量比07年实际上市量将增长近20 从板块看 城南 城中 仙林上市量07年与08年相比 将有超过50 的增幅 江宁 江北近两年处于上市高峰期 上市总量较为稳定 南京房产市场整体情况 2008年南京各板块新建商品房预计上市量 套数 南京房产市场整体情况 2008年南京预计上市量板块分布 主要内容 小户型市场板块划分 小户型市场板块划分 城中 河西 江宁 目前 南京市场小户型产品主要集中于城中 河西以及江宁板块 城中板块小户型特点分析 城中地区是南京大量办公楼密集区 是白领最集中的区域 一般商务繁忙的人有极其强烈就近居住的要求 而由于此类人群一般都拥有自身的郊外舒适住房 所以一般会选择服务功能较强的小户型居住 另外一个方面 强大商业支撑下的商务创业市场也是小户型产品的重要消费群体 目前城中板块是南京小户型楼盘最大的供应地 城中板块小户型特点分析 目前城中小户型从总体来看 城中板块小户型产品销售冷热不均 既有如中海 凯旋门一周销售164套 汇锦国际80 开盘销售70 的优秀表现 也有早就开盘的金陵大公馆 天正湖滨 金轮国际广场 融寓等老盘仍有部分小户型房源没有消化 关键取决于开发商如何正确的引导消费者 发现市场空间 河西板块小户型特点分析 总结河西小户型的客户群主要以投资为主 随着周边设施的不断完善 已被人们渐渐认可 河西片区的需求较去年有所回落 但仍占到总需求的13 8 随着河西奥体的开发 河西地位全面崛起 而经过这几年的发展 莫愁湖板块和龙江板块生活配套资源逐渐完善 已经陆续的出现的区域商业 商务中心 其房价据高不下 市场出现小户型也在情理之中 地理位置分析 就目前形式来看 人文环境 配套设施较为齐全的龙江 莫愁湖板块受到了消费者强有力的关注 小户型销售形式也较为火爆 销售状况分析 从河西楼市格局分布来看 在未来的一段时间内 虽然国家宏观调控对房地产影响力预计将进一步加剧 但由于其地理 环境 配套的优势 龙江 莫愁湖板块小户型楼盘将会依旧保持着高速前进 在南京市楼市版图中 其两个板块其强势地位在短期内预计不会什么大的动摇 前景趋势分析 江宁板块小户型特点分析 总结江宁板块的小户型潜在需求量较大 由于区域板块的市场日趋成熟 以及配套设施的逐渐完善 江宁板块的认知度日趋提高 江宁板块潜在需求的比例达17 3 江宁板块的投资需求仅占30 且60 70平方米小户型市场潜在需求最大 江宁房地产的发展板块区域现象非常明显 小户型发展更是如此 而目前江宁工业园区已经传出众多的国际研发机构将于此设点 这将有力的促进此地域小户型楼市的发展 地理位置分析 江宁房地产销售区域性是十分明显的 岔路口小户型楼盘销售相对火爆 在交通优势的利导之下 城中工作的年轻购房者及相当大养老者对其有着巨大的需求 较低的小户型房价 成熟的配套设施成为吸引小户型投资者最关键的因素 销售情况分析 江宁小户型发展在各个板块发展中存在着不平衡的现象 而这种不平衡依旧将延续下去 目前江宁小户型发展前景最广阔的将在岔路口板块 特别是未来铁路南站区域小户型发展前景极为广阔 而工业园区附近的小户型将依旧持续其不温不火的局面 前景趋势分析 主要内容 在售典型小户型个案 在售典型小户型个案 融寓 长江路九号 金轮国际广场 天正湖滨 金陵大公馆 中海凯旋门 市政天元城 汇锦国际 天启花园 东渡国际青年城 青山湾 左邻右里 融寓 项目地址 白下区中山南路239号 开发商 南京盛天置业有限公司 开盘时间 2008年1月19日 主力户型 50 70 约占80 项目卖点 位于南京市中心CBD地区 主干道中山南路239号 新街口以南800米左右 步行至张府园地铁站仅2分钟 驱车5分钟可至夫子庙 周边交通网络便捷通达 生活配套齐全 融寓 价格情况 在售均价 办公12500元 住宅16000元 优惠活动 办公 一次性付款优惠400元 按揭优惠200元 住宅 一次性付款优惠100元 按揭优惠50元 销售情况 办公60 住宅50 推广方式 主要以交箱和网络为主 物业情况 精装修 装修标准1000 1200元 长江路九号 项目地址 玄武区长江路与洪武路的交汇处 开发商 广厦 南京 房地产投资实业有限公司 开盘时间 2007 11 08 主力面积 134平米 50平米 167平米 项目卖点 地理位置优越配套设施齐全 长江路九号 价格情况 住宅 14000 27000元均价19500元loft 19000 25000元均价23000元 销售情况 基本销售完毕 推广方式 地块受关注程度较高 户外大牌为主少许报纸宣传 物业情况 精装修 装修标准未发布 金轮国际广场 项目地址 城中板块CBD商圈 新街口CBD 开发商 南京翡翠金轮置业有限公司 开盘时间 2007 10 主力面积 酒店式商务套房51 190 项目卖点 项目位于新街口附近地理位置优越 商务套房房型多样适合不同类型业主居住且为精装 金轮国际广场 价格情况 住宅 均价20000元办公 均价17000 18000元 销售情况 住宅100多套剩余20套 只剩56平米一种户型 办公仍在销售 推广方式 户外媒体较多 少数报纸 物业情况 精装修 装修标准未发布 天正湖滨 项目地址 鼓楼区中央路399号 开发商 天正集团南京置业公司 开盘时间 2007 12 16 主力面积 65 项目卖点 卖点就是南京首家推出服务式公寓的项目 定位为高端服务式公寓 配置高端 而且为业主提供代租代售服务 与包租服务不同 天正湖滨 价格情况 均价13500元最高价14500 15000元 销售情况 销售情况不理想 仅售出45 左右 物业情况 精装修精装报价为1800元 平米 推广方式 仅在365网站和项目门口的道旗上做宣传 大牌都是用来宣传写字楼等的项目 金陵大公馆 项目地址 鼓楼区南瑞路79号 南京邮电大学北侧 开发商 江苏五岳置业投资发展有限公司 开盘时间 2007 05 主力面积 35 81平米 项目卖点 65年土地使用年限 民用水电 周边配备齐全 小区环境优良 户型实在 不浪费面积 物管3元 平米 物有所值 世豪物管 金陵大公馆 价格情况 均价13000元 最高价15000元 销售情况 已售出80 70 80平米的全部卖完 剩50套左右35 59平米的一室半户型的房子 物业情况 精装修 硬装 推广方式 小报纸 信息渠道及广告的投放 中海凯旋门 项目地址 鼓楼区中山北路 开发商 中海物业管理有限公司南京分公司 开盘时间 2008年6月21日 物业情况 精装修 中上水平 对外无报价 项目卖点 产品本身很有特点 户型客户非常满意 中海凯旋门 价格情况 均价13000不到 最低价11000 最高价14000 销售情况 已售出70 物业情况 精装修 中上水平 对外无报价 推广方式 报纸 大牌 电视 网络 广告代理商为中北达广告公司 广告创意独特 汇锦国际 项目地址 建邺区月安街 开发商 南京金基通产置业有限公司 开盘时间 2008年6月 主力面积 50 项目卖点 4 9米挑高住宅 项目地处奥体CBD商圈 小区集功能性 生态性 科技性于一体 环境优美 绿化率高达40 交通十分便利 配套国际商业中心 全地下停车库 采用智能化安防系统 汇锦国际 价格情况 普通住宅均价9000元 4 9米挑高住宅均价12400元 销售情况 开盘当日热销70 物业情况 毛坯房 推广方式 主要为网络和户外大牌 天启花园 项目地址 鼓楼区清凉门大街与龙园中路交界处 开发商 南京银河房地产开发有限公司 开盘时间 08年7月4日 项目卖点 精装小户型 处于 龙江商贸区 与 凤凰商贸区 的中间地段 区位优越 周边教育资源分布密集 主力面积 50平米左右 天启花园 价格情况 14000元 平米 含装修和电器 销售情况 7月4日开盘 热销中 物业情况 精装修 暂无装修标准 推广方式 网络 户外大牌 东渡国际青年城 项目地址 江宁区天元中路69号武夷绿洲北面 开发商 南京东渡房地产开发有限公司 开盘时间 2008年5月31日 主力面积 80平米左右 项目卖点 高层建筑 现代气息浓重 打造青年人的聚居区 东渡国际青年城 价格情况 均价5700元 现售80 左右房源均价在6100 6200元 销售情况 目前的销售情况不理想 第三期房源总共171套 只销售了10余套 推广方式 户外大牌道旗少量报纸等 物业情况 毛坯房 市政天元城 项目地址 江宁区东山镇成墟路28号 开发商 江宁市政房地产开发有限公司 开盘时间 2007年12月1日 主力面积 55 75 一室 两室 项目卖点 地处江宁东山新市区核心区域 紧临江宁大学城 周边超市 银行 医院等生活配套设施齐全 目前 已有2000余户业主顺利入住 生活配套成熟 小区紧临地铁一号线南延线 市政天元城 价格情况 平层均价6500元 挑高均价7000 销售情况 总共约销售60 推广方式 主要是道旗和户外大牌 物业情况 毛坯房 青山湾 项目地址 江宁区东至中心河及沿河规划道路 开发商 常宁房地产 常州金新房地产建设发展有限公司 南京江宁城镇建设开发有限责任公司 开盘时间 2008年6月26日 主力面积 63 一室两厅 项目卖点 项目本身来说 4月一期首度开盘 就是俗称的 地产原始股 此外 地理区位流行 区域配套一流 位于中心干道宏运大道 占据多项先机 青山湾 价格情况 均价5600 最高5965 销售情况 已完成50 的销售 物业情况 毛坯房 推广方式 报纸不多 主要是户外大牌 左邻右里 项目地址 江宁区岔路口宏运大道1188号 开发商 南京中浙房地产开发有限公司 开盘时间 2008年5月24日 主力面积 50 项目卖点 地理位置优越 交通资源多 未来地铁和火车南站的新建 将带来交通资源2 3倍扩容 环境安静 一层一套 构造为长条形 功能区分开 配有管道气 得房率为81 84 得房率高 左邻右里 价格情况 均价6550 最高6900 销售情况 85 已售出 物业情况 毛坯 推广方式 报纸 网络 站台广告 主要内容 小户型产品客群分析 小户型市场客群分析 主城区 江宁 主力购买人群的分类 首次置业的的年轻人40 城市小资阶层20 城市小企业和SOHO族10 投资型购买者30 其他10 分占比例 说明 由于分类之间有交集 故比例总和大于100 另各地区各楼盘的具体比例也不尽相同 以上比例只是一整体平均趋势 分类客群的具体信息 年轻人是小户型市场的主力军 对于初次置业的年轻人 小户型无疑具有吸引力 不但付款压力较小 而且将来换大房子时也比较容易出手 如盈佳春天 大部分都是年轻的单身 或和女朋友寻找二人世界的 首次置业的年轻人 例如教师 警察 公务员等 他们需要自己的空间 交通便利 生活便捷 地段好的精装修小户型是他们的首选 如江宁的青山湾项目有60 的是教师 及部队军人 城市小资产阶层 目前南京市这类小企业数量众多 一般是处于成长期的小型公司 没有实力购买大面积写字楼 可以作为过渡性办公空间 日后出租或转手 SOHO主以及自由职业者 如一些自由撰稿人 音乐创作者 广告人 城市小企业和SOHO族 投资型购买者 如集团购买 婚姻外关系购买等等 在小户型住宅群体中也占有一定的比例 特别是购买给父母居住的比例 有进一步上升的趋势 如左邻右里的项目中 给老年人养老占了一定的比例 其他 投资是一个很大的消费群体这种小户型的投资成本低 收益率好 投资者只需对管理公司能力和物业升值潜力作出预期 就可坐收红利 客户群的年龄段比例图 低年龄是小户型客户群体的显著特征 网尚机构所发布的报告显示 20 34岁之间的群体所占比例最高 占到了所调查对象的74 以上 网尚机构研究认为 此类人群有相对稳定的收入 但是自有的储蓄不足于支付普通住宅的首付 购买小户型作为过渡 另外 历年房展会来看 大学本科生和大专生所比例最高 2008年春交会上所做的调查显示 大学本科生和大专毕业生的比例分别占到了45 6 和28 67 60 70平方米小户型市场潜在需求最大 目前的需求主要集中在41 70平方米之间 其中60 70平方米的产品最受欢迎 调查显示 历年房展会上 选择60 70 小户型的购房者最多 08年春交会上 更是有一半以上的受调查者选择60 70 之间的小户型 分析其原因 网尚机构认为 主要由于40平方米以下的产品在房间的功能分布上很难齐全 很多方面不具备居住的基本功能 无法满足自住者生活的需求 而60 70平方米在功能设置上基本满足了潜在购买者对房屋功能设置的要求 而且适当的控制总价 符合小户型购房者的需求 交通 楼盘品质 价格仍旧是影响购买的最主要因素 目前影响购房决策的因素仍主要以交通 楼盘质量和价格为主 这与春交会的调查结果基本吻合 另外可以看到物业管理等后续服务质量的提高也成为潜在购房者考虑的重要因素 所占比重与价格的影响度接近 影响购房者购买的心理因素正从楼盘的硬件向软件过渡 开发商必须加强服务意识 融洽业主关系 加强文化环境的建设 完善生活配套的基本生活需求 公交站点 购物场所和医疗保健这些与生活息息相关的配套设施仍旧是潜在购买者最关注的要素 随着城市化进程的加快 城市非中心区域和边缘开发量不断增加 对于生活配套的需求成为潜在购买者的重中之重 也成为很多相对距离较远的楼盘吸引客群的重要卖点 而餐饮娱乐 体育健身 文化活动等在购买初期并不是潜在购房者最关注的配套 因此出现投入巨资建起的高档会所不如引入一间生活超市更能够赚得人气和利润的现象也就不足为奇了 客群总结 目前整个房地产市场低迷 小户型也不比往日市场火热 大部分在建项目销售不是很理想 但在整体房产市场中 对比其他项目类型的销售状况还算可以 尤其江宁板块的小户型潜在需求量较大 由于区域板块的市场日趋成熟 以及配套设施的逐渐完善 江宁板块的认知度日趋提高 江宁板块潜在需求的比例达占南京总需求的17 3 小户型到底适合哪些人群 70 以上应定位在年轻人 公司白领上 但也有些不确定客群 如有许多项目最后主力客群变成了二奶房和消遣娱乐的地方 另外由江宁的调研结果可以发现 江宁的小户型项目的主力客群还是江宁本地人 城区的人较少 自住的比例远远高于投资 主要内容 小户型产品市场点评 小户型产品市场点评 1 目前房地产市场由于宏观政策影响 因此整体市场表现低迷 2 但是 在目前市场下 仍有部分产品销售状况良好 如城中的中海凯旋门 江宁板块的左邻右里家园 3 目前江宁小户型产品均价跨度较大 从4000 6600元 挑高小户型产品均价达到了7000元 部分产品带精装修4 在