开远市市调报告.doc

序 言本报告将深入研究开远市住宅项目市场现状及发展趋势，从中探求本项目的市场机会及威胁。本报告旨在为开远市福提岛住宅项目提供市场推广依据。本报告市场采集资料以2008年4月14日为截止时间。本报告一切资料及数据虽然力求精准，但仅做参考之用。第一部分 开远市住宅项目市场研究分析报告1. 开远市目前住宅项目市场概况 目前开远市在售住宅项目楼盘大约有6个。其中新城区（开远河以西为新城区）有4个，一个为别墅项目，其他均为多层。老城区（开远河以东为老城区）有2个。其中一个多层，一个为酒店式公寓。价格方面，整个开远市住宅均价为1980元/。（1） 新城区 （均价2200元/）项目名称开发商均价类型备注圣景明居开远永利地产2800元/别墅详细信息请参看市调表万达南苑开远万达房地产开发有限公司2200元/多层详细信息请参看市调表福康园天禾建筑工程公司2300元/多层详细信息请参看市调表开远市公交公司职工集资房800-1000元/联排别墅没有售楼部，暂时不对外销售开远市电力公司职工集资房800-1000元/多层没有售楼部，暂时不对外销售综上所述：开远市新城区住宅项目均价都在2200元/以上。根据实地考察得出，开远市新城区空气污染指数远远低于老城区。开远市人民政府，开远市交通局等一些政府机关均陆续搬迁到新城区。根据开远市规划局的规划图可以看出，城市的发展重心在新城区。另外，新城区有开远市唯一的一条双向6车道的城市道路-建设路。发达的交通与城市的发展是密切相关的，路面宽广、路况良好也就意味着该路段的通行能力比其他路段要强，车流量也会明显增加。与此同时,新城区的发展被人们所看好。与这相似的2006年以前的昆明，滇池路与广福路的修建把昆明的发展重心带到了滇池沿岸的“南市区”。云南省人民代表大会、云南省检察院、云南省高级人民法院、云南省公安厅、云南省检验检疫局、昆明市中级人民法院等一系列的政府机关相继搬迁至此，滇池路也成为了整个昆明市当前最宽的道路（双向8车道），仅仅3年的时间，南市区常住人口已经达到 60万。后来广福路的修缮通车大大缓解了南市区滇池路的交通压力。目前昆明市南市区的房价已经跃居昆明之首，大量的高档住宅落户滇池湖畔。其中有滇池卫城、滇池高尔夫别墅、同德极少墅、湖畔之梦、公园道1号等高端住宅。目前居住在昆明市南市区的居民基本上都是中高层企业管理人员、企业老总、政府公务员等高收入者。这一部分人群所带来的高消费能力、高素质都会给这个片区注入新鲜的血液。根据目前的发展趋势，2年后的开远新城区将会像昆明的南市区一样成为开远的新中心。此图为开远市2008年至2010年城市主要区域规划图开远市规划图标记含义另外，从表上可以看出别墅与多层的均价差不到700元/。根据调查，原因如下：圣景明居是开远市目前在售的唯一一个别墅项目，该项目位于开远市国家粮食储备库旁，属坡地别墅。（总共有147套，占地69.9亩，建筑面积40966.99平方米，容积率0.88，绿地率41.5%。）别墅，在当地人中接受度不高，该项目目前正在排号，已经70号。相反，多层在开远有比较好的口碑和接受度。（2） 老城区 （均价未知） 项目名称开发商均价类型备注华信金地名城店保利集团（澳门）红河华信地产3650元/酒店式公寓详细信息请参看市调表香蜜山开远交通房地产开发经营有限公司1750元/多层详细信息请参看市调表综上所述：老城区的均价远远不及新城区。其主要原因是老城区污染非常严重。我们在开远实地考察，老城区的天空基本都是灰色的，看不见阳光。而新城区明显要好很多。2. 开远市目前住宅项目市场分析开远市目前住宅项目主要是以多层为主。商品房的需求量并不大，根据对当地居民的抽样调查得知，开远市主要以单位集资房为主。单位集资房价格低廉，平均每平米为500800元左右。购买商品房的人群主要以外来的上班组为主。投资潜力并不是很好。3. 项目基本情况本项目地位于开远市的东北角，属于开远新城区。北临省道（开远至个旧、蒙自），东临建设路（开远市目前最宽的城市道路）。便利的交通非常有利于该地区的发展。以下的照片为该项目地的大致情况该项目边上围的白色房子是即将要被拆除的项目的入口处项目东侧，入口的右手边项目从入口处拍照自北向南拍摄左边的矮墙为项目的最北端项目的南围墙项目的入口项目的最北围墙下面的照片为正在建的开远市公交公司集资房，与我们的项目隔路相望（建设路） 以下为开远市电力公司集资房，与本项目也是一路相隔 建设路通往个旧的省道4. 区位优劣势分析优势：1）便捷的交通使该地区的发展得以快速落实；2）该项目位于开远的新城区，空气质量较好，有利于人类居住。3）开远的新城区是开远市政府重点规划及城市下一步发展的方向；4）项目周边有两个单位集资房，居住人员均具有较高的素质；劣势：1）离开远市主城区较远，多多少少影响了当地居民的出行；2）目前该区域生活配套非常缺乏，根据实地调查，方圆1公里之内没有医院、大型购物中心、学校、银行等；3）该项目离开远市的“娱乐区”（KTV、舞厅最集中的地方）很近；4）治安状况不好，在实地调查的30多分钟里并没有看到有巡逻；5）项目北紧邻省道，居住在这一方向的居民将面临“噪音污染”的危害；5. 区位户型分析 6. 价格情况在该区域内，目前正在建、正在销售的楼盘就只有公交公司和电力公司的集资房，均价为800-1000元之间。7. 客户分析就该项目而言，由于周边项目的发展趋势及开远市市政规划的重心偏向，这一地区已经被定位成开远市的“富人区”。因此该项目应该针对的客户应该属于开远本地的中高收入者。但是，由于单位集资房多，从一定程度上冲淡了开远的房地产价格，在中高收入者中有政府公务员，私企、国企中高管，民营小老板等。其中有相当大的一部分人不会选择购买